ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-35850/2021-ГК

Дело №А40-257573/20

город Москва

19 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

АО «Столичные аптеки» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2021

по делу №А40-257573/20, принятое судьей Кантор К.А.,

по иску АО «Столичные аптеки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО «Тандер» (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

о взыскании,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 20.01.2021, диплом ДВС 1354085 от 08.01.2002; ФИО3 по доверенности от 14.01.2021, диплом АВБ 0725905 от 23.07.2003; 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 15.07.2020, диплом ДВС 1261505 от 30.06.2001; ФИО5 по доверенности от 21.06.2021, диплом ВСА 0533015 от 20.06.2007;  

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество АО «Столичные Аптеки» (далее – истец, АО «Столичные Аптеки») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (далее- ответчик, АО "Тандер") о взыскании стоимости работ по приведению помещения к первоначальному виду в сумме 11.203.493 руб. 52 коп., в том числе НДС 20%; судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 125.000 руб.; упущенную выгоду от невозможности использования помещения в сумме 35.285.339 руб. 04 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2021 по делу №А40-257573/20 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, содержащиеся в его жалобе, в связи с чем просил отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Представил дополнения к апелляционной жалобе.

Представитель ответчика возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 01.03.2017 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения №МсФ_в/12134/17-4-104-1Н (далее - Договор)., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 12.04.2017.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество нежилое помещение общей площадью 678,9 кв.м. (далее - Помещение), номера I поэтажном плане: Этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 34, кадастровый (или условный) номер 77:03:0006024:8659, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 03.03.2017г., арендодатель передал арендатору арендованное нежилое помещение в удовлетворительном состоянии без видимых повреждений. 

01.06.2018 арендодатель получил от арендатора уведомление №20 от 25.05.2018г. об одностороннем отказе от исполнения Договора 

Письмом №589 от 07.06.2018г. арендодатель подтвердил арендатору готовность досрочно расторгнуть договор аренды и принять помещение по акту приема-передачи 01.12.2018г. 28.11.2018г. 

Истец в дополнение к письму №589 от 07.06.2018г. направил письмо №1297 от 28.11.2018г, где арендодатель подтвердил готовность досрочно расторгнуть договор аренды и принять помещение по акту приема-передачи 30.11.2018г.

В соответствии с п. 4.2.23 Договора арендатор по согласованию с арендодателем за свой счет производит в Помещении строительно-монтажные, отделочные и иные работы, необходимые по его собственному усмотрению для приведения Помещений в состояние, пригодное для осуществления в них коммерческой деятельности арендатора (Работы арендатора).

Арендодатель дает свое согласование на проведение указанных Работ при условии, что указанные Работы соответствуют требованиям действующего законодательства и не нарушают законных прав и интересов арендодателя. 

При необходимости проведения работ, связанных с демонтажем несущих конструкций, арендатор проводит указанные Работы только после предварительного получения технического заключения, допускающего проведения указанных работ, и предоставления его арендодателю. 

Согласно п.4.2.24 Договора после завершения работ по перепланировке и переоборудованию Помещения, арендатор в течение 9 месяцев, с даты завершения указанных выше работ, предоставить арендодателю оригиналы проектной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями в отношении объекта арендодателя. 

Из п.4.2.25. Договора следует, что арендатор обязуется за свой счет получать все разрешения и согласования Органов Власти, необходимые для производства работ в Помещениях, и незамедлительно передавать арендодателю копии разрешений и согласований. п. 4.2.26 в срок не позднее 2 ( месяцев с даты исполнения арендатором обязательств, указанных 4.2.24. настоящего Договора: осуществить государственный кадастровый учет и внести изменения в единый государственный реестр недвижимости в связи с изменением основных характеристик Помещения на основании подготовленного арендатором технического плана; подписать с арендодателем дополнительное соглашение к настоящему Договору, уточняющее предмет Договора в соответствии с внесенными изменениями; осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения на основании внесенных в единый государственный реестр недвижимости сведений о новых характеристиках Помещения.

Как следует из иска, арендатор с уполномоченными органами произведенную перепланировку не согласовал, проектную документацию не предоставил, действия по осуществлению государственного кадастрового га и внесение изменений в единый государственный реестр недвижимости в связи с изменением основных характеристик помещения не произвел.

В связи с выявленными нарушениями 03.12.2018г. в адрес арендатора было направлено письмо №1310 от 03.12.18 г. с предложением зарегистрировать перепланировку (реконструкцию) в установленном законом порядке и предоставить документы на произведенную перепланировку конструкцию) либо восстановить помещение в состояние согласно плану БТИ, в котором арендатор его принял. Ответа на письмо от арендатора не последовало. 

В соответствии с п.4.2.9. Договора арендатор передает Помещение арендодателю по Акту приема-передачи (возврата) в том состоянии, в котором арендатор его принял, с учетом нормального износа и произведенными неотделимыми улучшениями, согласованными сторонами.

30.11.2018 комиссия в составе представителя арендатора, арендодателя, а также представителя Союза «Коломенской торгово-промышленной палаты» прибыли в арендуемое помещение, где после осмотра арендуемого помещения комиссия выявила произведенную арендатором перепланировку (реконструкцию) арендованного помещения. 

По итогам осмотра был составлен и подписан всеми членами комиссии Акт, в котором были зафиксированы выявленные нарушения.

Согласно иску выполненная арендатором перепланировка также была зафиксирована 26.12.2019г. при проведении технической инвентаризации ГБУ Московское городское бюро технической инвентаризации.

Ответчик не выполнил обязательства, установленные пунктами 4.2.24. 4.2.26 Договора, а именно направленное предложение зарегистрировать перепланировку (реконструкцию) в установленном законом порядке и предоставить документы на произведенную перепланировку (реконструкцию) либо восстановить помещение согласно плану БТИ проигнорировал. 

Согласно иску арендодатель не имеет возможности сдать помещения в аренду по причине произведенной перепланировки и отсутствии ее регистрации в связи с чем несет убытки. В соответствии с п. 7.11 Договора: в случае, если при приемке Помещений будет установлено, что Помещения возвращаются Арендодателю в состоянии, не соответствующем условиям Договора, восстановительные работы производятся за счет арендатора.

Для определения стоимости восстановления помещения согласно плану БТИ АО «Столичные аптеки» обратилось в Центр независимой строительной экспертизы «ПГС» (копия договора прилагается).

Согласно заключению эксперта по результатам обследования Объекта, расположенного по адресу: 

<

...> стоимость работ по приведению отделки помещения, планировке и оснащению инженерными сетями к первоначальному виду составляет 11.203.493 руб. 52 коп.), в т.ч. НДС 20% (копия заключения прилагается). Стоимость услуг экспертизы составляет 125.000 руб.

Также истец указывал, что в связи с невозможностью использования перепланированного помещения, арендодатель понес убытки в 35.285.339 руб. 04 коп.

В связи с тем, что в порядке досудебного урегулирования спора ответчик суммы убытков арендодателю не возместил, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых суд первой инстанции указал, что в настоящем споре по условиям договора аренды нежилые помещения были предоставлены арендатору для размещения в них торгового объекта. 

Кроме того, в момент заключения договора АО «Столичные Аптеки» выразило согласие на проведение АО «Тандер» ремонтных работ и перепланировки помещения для возможности размещения объекта торговли. В связи с этим, в момент заключения договора истец знал, что для эксплуатации помещений АО «Тандер» будет проводить ремонтные работы, связанные с перепланировкой объекта аренды, поскольку требования к специальному оборудованию торговых помещений являются особенными.

Также суд отметил, что перепланировка арендованного АО «Тандер» объекта была произведена в соответствии с планом помещения после проведения ремонтных работ, согласованного с АО «Столичные Аптеки», что исключает его приведение в прежний вид за счет АО «Тандер». 

Кроме того, истцом не предоставлено доказательств того, что ответчика является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб. Арендуемые помещения возвращены АО «Тандер» истцу 30.11.2018, акт передачи установлен решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-167815/19. 

Суд отклонил ссылку истца на заключение специалиста центра строительной экспертизы «ПГС», поскольку обследования проведены в мае 2020 года, то есть спустя почти два года после возврата помещений арендодателю. Кроме того, в экспертном заключении специалисты отразили, что согласно представленной АО «Столичные Аптеки» документации строительно-монтажные работы в результате которых планировка и площади помещений были изменены были выполнены в период с 15.07.2014 года по 03.12.2019 года

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, в связи с чем не могут являться основанием к отмене судебного акта. 

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков. 

В соответствии с п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Вопреки доводам истца, согласно котором судом первой инстанции неверно было определено, что арендодатель выразил согласие на проведение перепланировки, апелляционная коллегия отмечает следующее. 

Условиям Договора было определено, что нежилые помещения были предоставлены арендатору для размещения в них торгового объекта. Кроме того, в момент заключения договора АО «Столичные Аптеки» выразило согласие на проведение АО «Тандер» ремонтных работ и перепланировки помещения для возможности размещения объекта торговли

В связи с этим, в момент заключения Договора истец знал, что для эксплуатации помещений арендатор будет проводить ремонтные работы, связанные с перепланировкой объекта аренды, поскольку требования к специальному оборудованию торговых помещений являются особенными. Так, в целях использования Объекта аренды согласно п. 4.2.12 Договора и открытия магазина «Магнит» АО «Тандер» было запрошено согласие АО «Столичные Аптеки» на производство строительно-монтажных работ, а также перепланировки объекта аренды.

В соответствии с письмом от 01.03.2017 г. генеральный директор АО «Столичные Аптеки» выразил согласие на проведение АО «Тандер» строительно-монтажных работ, реконструкции, перепланировки и переоборудования на объекте недвижимости -нежилое помещение по адресу: 

<

...>.

Из письма от 01.03.2017 №243 прямо следует, что истец дает согласие на проведение строительно-монтажных работ, реконструкции, перепланировки и переоборудования в помещении, о чем свидетельствует и наличие подписи арендодателя на плане помещения после ремонтных работ». 

Таким образом, перепланировка арендованного объекта была произведена в соответствии с планом помещения после проведения ремонтных работ, согласованного с АО «Столичные Аптеки», что исключает его приведение в прежний вид за счет АО «Тандер».

Кроме того, истцом не предоставлено доказательств того, что АО «Тандер» является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб. 

Арендуемые помещения возвращены истцу 30.11.2018 года, акт передачи установлен решение Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-167815/19-41- 1512. Суд отклоняет ссылку истца на заключение специалиста центра строительной экспертизы «ПГС», поскольку обследования проведены в мае 2020 года, то есть спустя почти два года после возврата помещений арендодателю. Кроме того, в экспертном заключении специалисты отразили, что согласно представленной АО «Столичные Аптеки» документации строительно-монтажные работы в результате которых планировка и площади помещений были изменены были выполнены в период с 15.07.2014 года по 03.12.2019 года

Вопреки доводам апелляционной жалобы, истцом после перепланировки было проинформировано о составе помещений объекта аренды после завершения ремонтных работ, что подтверждает наличие согласия арендодателя на проведение строительных работ по перепланировке помещений в соответствии с оформленным планом. 

Доводы апелляционной жалобы Истца о том, что в нарушении условий Договора арендатором не было получено согласование Мосжилинспекции на произведенную перепланировку до начала производства работ противоречит положениям, содержащимся в п. 4.2.24 Договора.

Так, согласно вышеуказанному пункту Договора проектная документация предоставляется арендодателю в течении 9 месяцев после завершения ремонтных работ. Кроме того, исключительно собственник недвижимого имущества согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года №508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах", наделен правом обращаться в компетентные государственные органы по вопросам согласования произведенной перепланировки в том числе получить акт Мосжилинспекции о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в многоквартирном доме и жилом доме, который будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН. 

В процессе возврата помещений истцом не была установлена какая -либо не согласованная им планировка объекта аренды.

Арбитражный суд г. Москвы правомерно указал, что не исполнение ответчиком установленной Договором обязанности согласовать произведенную перепланировку с компетентными государственными органами не влечет обязанность ответчика компенсировать истцу расходы для приведения помещения к первоначальному виду. Данная обязанность могла возникнуть только в случае выявления истцом не согласованного с ним переоборудования объекта в соответствии с п. 4.2.12 Договора аренды. 

Арендатор обязан не проводить реконструкции Помещения, переоборудования сантехники, переустройства, в том числе коммуникационных систем, перепланировки без письменного согласия арендодателя.

В случае обнаружения арендодателем несогласованных самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы арендаторам, а помещение приведено в прежний вид за его счет в установленный арендодателем разумный срок.

В материалы дела представлен акт осмотра помещения от 30.11.2018 года. 

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Вышеуказанным актом не было зафиксировано каких-либо несогласованных с истцом самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид помещения, которые должны быть ликвидированы арендатором, а Помещение приведено в прежний вид за его счет в установленный арендодателем разумный срок согласно п. 4.2.12 Договора.

В акте арендодатель также отразил удовлетворительное техническое состояние помещений и отсутствие необходимости в проведении текущего и капитального ремонта, что является обстоятельством, подтверждающим возможность эксплуатации помещений в соответствии с согласованной истцом перепланировкой. 

Кроме того, Арбитражный суд г. Москвы указал, что в соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь, при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

В решении Арбитражного суда г. Москвы от 29.11.2019 года по делу №А40-167815/19 указано, что оценивая довод истца о том, что в нарушение условий договора ответчик не привел помещение в состояние, в котором оно передавалось в аренду, суд исходит из того, что п. 4.2.12 Договора устанавливает, что арендатор обязуется не проводить перепланировки помещения без письменного согласия арендодателя, а в случае обнаружения арендодателем несогласованных перепланировок ликвидировать их, а помещение привести в прежний вид за свой счет в установленный арендодателем разумный срок. Вместе с тем из письма от 01.03.2017 №243 следует, что истец дает согласие на проведение строительно-монтажных работ, реконструкции, перепланировки и переоборудования в помещении, о чем свидетельствует и наличие подписи арендодателя на плане помещения после ремонтных работ».

Таким образом, суд обоснованно указал, что перепланировка арендованного объекта была произведена в соответствии с планом помещения после проведения ремонтных работ, согласованного с арендодателем, что исключает его приведение в прежний вид за счет ответчика 

Суд обоснованно отклонил ссылку истца на заключение специалиста центра строительной экспертизы «ПГС», поскольку обследования проведены в мае 2020 года, то есть спустя почти два года после возврата помещений арендодателю. Кроме того, в экспертном заключении специалисты отразили, что согласно представленной АО «Столичные Аптеки» документации строительно-монтажные работы в результате которых планировка и площади помещений были изменены были выполнены в период с 15.07.2014 года по 03.12.2019 года.

Таким образом, специалисты экспертной организации сделали однозначный вывод, что работы по изменению конфигурации помещений проводились в том числе после даты расторжения договора и возврата объекта АО «Тандер», то есть после 30.11.2018 года. 

В связи с изложенным, при сравнении технических характеристик помещения специалистами было исследовано не техническое состояние и план помещений на момент его возврата АО «Тандер», а технические характеристики помещения на момент его инвентаризации БТИ проведенной более чем через год после его освобождения АО «Тандер», что не исключает проведение иных перепланировок после даты расторжения договора аренды. 

Следовательно, суд верно указал, что поскольку нельзя достоверно установить, в какой период произведены данные изменения, то каких-либо оснований возлагать ответственность за причинение ущерба помещениям истца именно на АО «Тандер» не имеется

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт наличия вины ответчика в возникших у истца убытков, а также причинно-следственная связь между неправомерными действиями ответчика и возникшими убытками.

С момента возврата спорных Помещений у заявителя жалобы была реальная возможность выполнить ремонт и использовать их для коммерческих целей.

Доказывая размер своей упущенной выгоды, истец должен обосновать, в каком объеме он бы гарантированно получил соответствующие доходы, единственной причиной неполучения которых послужило противоправное поведение ответчика. 

Сами неполученные доходы, о которых заявляют истцы, должны носить реальный, а не вероятностный характер, при этом истец должен обосновать неизбежность их получения, если бы только ответчик не нарушил его право. 

Истец не доказал как наличие предусмотренной законом совокупности обстоятельств, необходимых для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков, так и факт невозможности выполнения ремонта в спорном помещении по вине ответчика с момента его освобождения последним и на дату рассмотрения настоящего дела. 

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2021 по делу №А40-257573/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья О.В. Савенков

 

Судьи:Г.С. Александрова 

Н.И. Панкратова