ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15262/2023

г. Челябинск

26 декабря 2023 года

Дело № А07-4000/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Азимут» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2023 по делу № А07-4000/2023.

Администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут» (далее – ответчик, ООО «Азимут») о взыскании задолженности по договору о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015 в размере 165 936 руб. 28 коп., пеней по договору о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015 за период с 02.10.2022 по 27.07.2023 в размере 128 496 руб. 94 коп.; о расторжении договора о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015, об обязании освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда – нежилое помещение (часть нежилого встроенно-пристроенного помещения (ЗАГС) общей площадью 1 044,7 кв.м (помещения на поэтажном плане №№ 3-11, 14а), с кадастровым номером 02:60:010136:1254/1 (часть помещения с кадастровым номером 02:60:010136:1254), полезной площадью 119,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>,  и передать его по акту приема-передачи  (с учетом уточнения предмета исковых требований, л.д. 63-65).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2023 (резолютивная часть от 14.09.2023) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО «Азимут» в пользу Администрации задолженность в размере 165 936 руб. 28 коп., неустойку в размере 42 832 руб. 31 коп., расторг договор о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015, заключенный с ООО «Азимут», обязал ООО «Азимут» освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда – нежилое помещение (часть нежилого встроенно-пристроенного помещения (ЗАГС) общей площадью 1 044,7 кв.м. (помещения на поэтажном плане №№ 3-11, 14а), с кадастровым номером 02:60:010136:1254/1 (часть помещения с кадастровым номером 02:60:010136:1254), полезной площадью 119,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, и сдать его по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда в части не согласилась ООО «Азимут» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда в части расторжения договора о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда №110 от 26.11.2015 и обязании освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда отменить, принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является необоснованным, судом не были применены нормы материального права, подлежащие применению при рассмотрении дела. По мнению апеллянта, судом неверно был сделан вывод о том, что истцом было доказано соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора аренды. Истцом в адрес ответчика не было направлено предусмотренное пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд в качестве доказательства направления истцом вышеуказанного предупреждения принял направленное истцом уведомление № 9/8173 от 28.09.2022, тогда как данное уведомление, по мнению апеллянта, содержало требование о возврате объекта нежилого фонда и являлось уведомлением об одностороннем расторжении договора аренды. Апеллянт полагал, что данное уведомление не могло расцениваться как предупреждение, поскольку выражало свершившийся безапелляционный отказ истца от дальнейших договорных отношений и не предусматривало возможность для арендатора к урегулированию спора. Апеллянт полагал, что истцом не был соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора, а, следовательно, требование истца в части расторжения договора аренда и обязания ООО «Азимут» освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонта не подлежало удовлетворению судом первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей сторон.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.12.2008 серия 04 АБ № 499540 Городскому округу город Кумертау Республики Башкортостан на праве собственности принадлежит нежилое встроенно-пристроенное помещение (ЗАГС), общей площадью 1 044,7 кв.м (л.д. 24).

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Азимут» (арендатор) был подписан договор о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015 (далее также – договор, л.д. 10-15), по условиям п. 1.1 которого арендодатель на основании протокола № 2 от 14.10.2015 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 210915/0068388/01 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): часть нежилого встроено-пристроенного помещения (ЗАГС) общей площадью – 1 044,7 кв.м (помещения на поэтажном плане №№ 3-11, 14а), расположенное по адресу: 

<

...>, полезной площадью - 119,2 кв.м, для использования в целях оказания парикмахерских услуг, кадастровый номер объекта 02:60:010136:1254/1. Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте инв. № 542 от 10.01.2008.

Данный объект является муниципальной собственностью городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на основании договора о передаче государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ г. Кумертау Республики Башкортостан № 1565 от 30.01.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АБ № 499540 от 04.12.2008.

В силу п. 1.2 договора договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 26.11.2015 по 25.11.2020. Условия договора аренды распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 26.11.2015 в соответствии со статьей 425 ГК РФ.

На основании п. 2.2.15 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его износа в соответствии с действующими нормативами. При несвоевременной подаче заявления о продлении срока действия настоящего договора арендатор может приобрести право на аренду занимаемого объекта на общих основаниях согласно пункту 5.3 Порядка оформления прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Кумертау Республики Башкортостан.

В соответствии с п. 2.3.16 договора по истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия арендатор обязан в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств.

В п. 3.1. договора установлено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 29.08.2013 № 22-5, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью

В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата (после уплаты арендатором в бюджет НДС) вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до пятнадцатого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В силу п. 4.1.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.2.4 договора настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 настоящего договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей по договору о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды от 28.09.2022 № 9/8173, в котором было указано на наличие задолженности по арендной плате и по пеням по договору по состоянию на 13.09.2022, указано на неисполнение ООО «Азимут» условий п. 5.2.4 договора, содержалось уведомление о прекращении договора и требование в срок до 14.10.2022 передать Администрации арендуемый объект недвижимости (л.д. 27-28).

Оставление указанного уведомления со стороны ООО «Азимут» без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ООО «Азимут» обязательств арендатора по договору о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015, об обоснованности заявленных Администрацией требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеням по договору. Судом первой инстанции по ходатайству ответчика, на основании статьи 333 ГК РФ был снижен размер неустойки до ставки 0,1 %. Расторгая договора о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015 аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Азимут» были существенно нарушены условия договора аренды в связи с неисполнением обязанностей по внесению арендной платы.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из письменных материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Азимут» (арендатор) был подписан договор о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015, по условиям п. 1.1 которого арендодатель на основании протокола № 2 от 14.10.2015 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 210915/0068388/01 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): часть нежилого встроено-пристроенного помещения (ЗАГС) общей площадью – 1 044,7 кв.м (помещения на поэтажном плане №№ 3-11, 14а), расположенное по адресу: 

<

...>, полезной площадью - 119,2 кв.м, для использования в целях оказания парикмахерских услуг, кадастровый номер объекта 02:60:010136:1254/1. 

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, истец обратился в суд первой инстанции с требованиями о взыскании задолженности по договору № 110 от 26.11.2015 в размере 165 936 руб. 28 коп., пеней по договору № 110 от 26.11.2015 за период с 02.10.2022 по 27.07.2023 в размере 128 496 руб. 94 коп.

По результатам рассмотрения спора суд взыскал с ООО «Азимут» в пользу Администрации задолженность в размере 165 936 руб. 28 коп., неустойку в размере 42 832 руб. 31 коп., применив к спорным правоотношениям положения статьи 333 ГК РФ.

В части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды и неустойки в апелляционной жалобе доводов не заявлено, в связи с чем и на основании части 5 статьи 268 АПК РФ решение суда первой инстанции в указанной части не пересматривается.

На основании пунктов 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Стороны воспользовались указанным положением статьи 619 ГК РФ и в п. 5.2.4 договора предусмотрели, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 настоящего договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает, что истцом был соблюден претензионный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора аренды во внесудебном порядке в соответствии с требованиями статьи 452 ГК РФ.

Истец направил ответчику в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей по договору № 110 от 26.11.2015 уведомление о расторжении договора аренды от 28.09.2022 № 9/8173, в котором было указано на наличие задолженности по арендной плате и по пеням по договору по состоянию на 13.09.2022, указано на неисполнение ООО «Азимут» условий п. 5.2.4 договора, содержалось уведомление о прекращении договора и требование в срок до 14.10.2022 передать Администрации арендуемый объект недвижимости (л.д. 27-28).

В разумный срок после направления и получения указанного уведомления, а также в период рассмотрения настоящего дела ООО «Азимут» не предприняло никаких действий по погашению образовавшейся задолженности по договору.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, иск Администрации в части расторжения договора о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015 был удовлетворен судом первой инстанции правомерно.

Доводы апелляционной жалобы носят формальный характер, основаны на субъективном восприятии ответчиком содержания  уведомления о расторжении договора аренды от 28.09.2022 № 9/8173.

Вместе с тем, апелляционный суд отмечает, что положения пункта 3 статьи 619 ГК РФ направлены на обеспечение добросовестному арендатору, допустившему просрочку исполнения (ненадлежащее исполнение) обязательства по договору аренды, возможности оперативно устранить подобное нарушение во избежание прекращения действия договора аренды.

На основании пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае из материалов дела не усматривается, что ООО «Азимут» имеет намерение к продолжению добросовестного исполнения условий договора аренды, доказательства того, что после направления Администрацией уведомления от 28.09.2022 № 9/8173 ответчик устранил имеющиеся к нему претензии в разумный срок или в период рассмотрения спора, ООО «Азимут» в материалы дела не представлены, ООО «Азимут» в данном случае не может быть признано действующим добросовестно для целей сохранения договорных отношений.

Доводы апеллянта о том, что уведомление № 9/8173 от 28.09.2022 не могло расцениваться как предупреждение, поскольку выражало свершившийся безапелляционный отказ истца от дальнейших договорных отношений и не предусматривало возможность для арендатора к урегулированию спора, основаны на субъективной оценке апеллянтом содержания данного уведомления, тогда как апеллянтом не представлено доказательств того, какие действия он совершил, чтобы данное уведомление не нашло своей реализации в виде поданного иска по настоящему делу. 

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование о расторжении договора о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 110 от 26.11.2015 было удовлетворено, суд также верно удовлетворил и производное от него требование об обязании освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда – нежилое помещение (часть нежилого встроенно-пристроенного помещения (ЗАГС) общей площадью 1 044,7 кв.м (помещения на поэтажном плане №№ 3-11, 14а), с кадастровым номером 02:60:010136:1254/1 (часть помещения с кадастровым номером 02:60:010136:1254), полезной площадью 119,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>,  и передать его по акту приема-передачи.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2023 по делу № А07-4000/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Азимут» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

В.А. Томилина