﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-2211/2020

21 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     08 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 апреля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Вороной Б.И.

при участии:  

от истца: представитель Левчук Ю.И. по доверенности от 10.12.2020 с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание);

от ответчика: представитель Егоров В.С. по доверенности от 05.04.2019 с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-529/2021) общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Империя» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2020 по делу № А21-2211/2020, принятое 

по иску Администрации городского округа «Город Калининград» (236022, Калининградская область, город Калининград, площадь Победы, 1, ОГРН: 1023900770222, ИНН: 3903016790)

к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Империя» (236003, Калининградская область, город Калининград, улица Ялтинская, нежил зд 66, литер А2, офис 416, ОГРН: 1103925016997, ИНН: 3906219319) 

о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Империя» (далее – Ответчик, Общество) о взыскании 2 466 057 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 02.09.2019, 90 327 руб. 15 коп. пени по состоянию на 02.09.2019 по договору аренды земельного участка № 244/2018-А от 15.11.2018.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать. По мнению подателя жалобы, при оценке фактических обстоятельств дела судом первой инстанции не был учтен целевой характер арендных правоотношений, невозможность использования земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Администрации поддержал доводы представленного отзыва на апелляционную жалобу о том, что до 19.03.2020, когда были внесены изменения в Правила землепользования и застройки, условия заключенного договора аренды земельного участка относительно планируемого использования рассматриваемой территории (размещение объектов производственного назначения) не могли быть исполнены.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

15.11.2018 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №244/2018-А (далее – Договор). 

Согласно пункту 1.1 Договора в связи с объединением земельных участков: с кадастровым номером 39:15:133302:377, ранее предоставленного по договору аренды земельного участка от 28.04.2018 №99/2018-А, с кадастровым номером 39:15:133302:378, ранее предоставленного по договору аренды земельного участка от 28.04.2018 №97/2018-А, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком до 02.09.2019 земельный участок, образованный из земель населенных пунктов (далее – земельный участок), в границах согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.10.2018 №КУВИ001/2018-11614566 со следующими характеристиками:  местоположение: г. Калининград, ул. Ялтинская;  кадастровый номер: 39:15:133302:599; площадь земельного участка: 202 543 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов;  сведения о частях земельного участка и обременениях: граница земельного участка состоит из двух контуров, учетные номера контуров и их площади:№1-70 001,77 кв.м, №2-132 541,23 кв.м; земельный участок находится в государственной (неразграниченной) собственности. 

Земельный участок предоставлен для выполнения мероприятий по пожаротушению и рекультивации земель, строительства объектов по переработке утилизированного сырья (пункт 1.2 Договора). 

В соответствии с пунктом 2.1 Договора срок аренды земельного участка устанавливается со дня подписания сторонами настоящего договора до 02.09.2019. 

Пунктом 10.3 Договора предусмотрено, что Договор является актом приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 3.5 Договора арендатор обязуется разработать и согласовать с надзорными организациями проектную документацию на проведение работ по рекультивации земельных участков, включающих мероприятия по тушению горящего отвала древесной коры, переработке древесной золы и коры, ликвидировать очаги возгорания в соответствии с утвержденной проектной документацией и сдать Управлению МЧС России по Калининградской области выполненные работы по акту, выполнить работы по рекультивации земельного участка, осуществить строительство объектов промышленного комплекса. 

В соответствии с пунктом 5.4.7 Договора арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Пунктами 4.2, 4.3 Договора предусмотрено, что арендная плата должна уплачиваться арендатором, начиная с 15.10.2018 (дата внесения сведения о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости) ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года). 

Согласно пункту 4.6 Договора расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости осуществляется по формуле: Ап=Кс х Кз , где Ап - годовая сумма арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного реестра недвижимости; Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (основание: постановление Правительства Калининградской области от 15.05.2012г. №336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»).

Ссылаясь на то, что арендатор не исполнял обязанность по оплате арендной платы, Администрация направила в адрес Общества уведомление, предложив оплатить задолженность в тридцатидневный срок. 

Общество направило в адрес Администрации письмо от 30.01.2019, в котором просило списать образовавшуюся задолженность по арендной плате и не производить начисления до момента устранения обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, указав на то, что при заключении договора аренды Ответчику было известно о невозможности использования земельного участка для строительства объектов по переработке утилизированного сырья.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Факт заключения Договора и предоставления земельного участка во временное владение и пользование Общества подтверждается материалами дела, Обществом не оспаривается.

Возражая по заявленным требованиям, Общество ссылается на невозможность использования арендованного земельного участка по назначению в спорный период ввиду утверждения решением городского Совета депутатов Калининграда 25.12.2017 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», которыми для зоны перспективного освоения территорий, подверженных антропогенному воздействию, в которой расположен арендуемый земельный участок, такой вид разрешенного использования, как выполнение мероприятий по пожаротушению и рекультивации земель, строительство объектов по переработке утилизированного сырья не входил в перечень видов разрешенного использования, что исключало возможность использования земельного участка Обществом в целях, указанных в договоре. Изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», позволяющие использовать арендуемый земельный участок по назначению, были внесены постановлением Правительства Калининградской области от 19.03.2020 №142.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Основанием для заключения договора аренды №244/2018-А от 15.11.2018 являлся протокол об итогах аукциона по продаже: права на заключение договора аренды земельных участков от 03.12.2012 г. по лоту №3 и договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности от 28.12.2012.

Предметом   указанного   аукциона   выступали   ряд   земельных   участков, определенной площади и обязательство арендатора выполнить перечень мероприятий, направленных на ликвидацию горения на арендуемых участках, их рекультивацию и строительство завода по переработке утилизированного сырья.

После подведения итогов аукциона Администрация по мере формирования их границ заключала с Обществом договоры аренды земельных участков,  в том числе, договор от 15.11.2018 № 244/2018-А.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно изложенной позиции Верховного Суда РФ пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлен на установление гарантий для арендатора, на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений и нового заключения договора.

В развитие толкования приведенного выше законоположения. Федеральным законом от 03.08.2018 г. №341-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее по тексту - Закон №341-Ф3) в пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в редакции Закона №341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо  в  отношении  измененных  земельных  участков  сохраняет  право  аренды  или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Договоры аренды содержали указание на последовательный характер выполнения обязательств - сперва разрабатывается проектная документация и утверждается профильными органами, затем происходит ликвидация горения, рекультивация земельного участка и наконец, строительство модульного завода по переработке утилизированного сырья (коро-древесных остатков).

Как указывает Ответчик, и не оспаривается Администрацией, 26.10.2018 арендатор завершил рекультивацию земельного участка и результаты работ были приняты представителями Администрации городского округа «Город Калининград».

Арендуемый по Договору № 244/2018-А земельный участок располагается в «Специальной зоне перспективного освоения территорий, подверженных антропогенному воздействию» согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением городского Совета депутатов Калининграда № 339 от 25.12.2017.

С момента вступления в силу упомянутых Правил землепользования и застройки (01.01.2018) на арендуемом земельном участке не допускалось «строительство объектов по переработке утилизированного сырья». Данные обстоятельства подтверждаются статьей 67 Правил землепользования и застройки, а также прочими документами, приложенными к первому отзыву на иск.

Таким образом, арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием. Данное ограничение было устранено только 19.03.2020 принятием Постановления Правительства Калининградской области №142, которым внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», предоставившие право Общества строительства завода по переработке утилизированного сырья.

Дополнительно сторонами в материалы дела было представлено соглашение о фактических обстоятельствах, в котором стороны признали невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием на протяжении всего срока действия Договора аренды  №  244/2018-А.

В соответствии с п.2 ст. 70 АПК РФ признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015 г., и пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 20.11.2020 по делу №  А21-2211/2020 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Империя»             3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.    

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина