ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А61-651/2024

25.12.2024

Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2024.

Полный текст постановления изготовлен 25.12.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатукаевым А.Р., при участии в судебном заседании представителя Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания – ФИО1 (доверенность от 21.11.2024), представителя общества с ограниченной ответственностью «Сем» - ФИО2 (доверенность от 13.06.2023), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СЕМ» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.08.2024 по делу № А61-651/2024 принятое по исковому заявлению Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СЕМ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), третьи лица: Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 4», Комитет по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управление федеральной налоговой службы по Республике Северная Осетия – Алания (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания (далее – истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Республике Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СЕМ» (далее – ответчик, общество, ООО «СЕМ») о взыскании задолженности по арендной плате на основании договоров аренды: от 03.08.2010 № 25л/10, от 03.08.2010 № 24л/10 за период с 18.12.2020 по 31.10.2023 в размере 4 437 850 руб. 06 коп. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

            К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 4», Комитет по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Северная Осетия-Алания, Управление федеральной налоговой службы по Республике Северная Осетия-Алания.

            Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.08.2024 исковые требования удовлетворены.

            Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в приостановлении производства по делу, до рассмотрения дела № А61-14/2021. Как указывает общество, в случае удовлетворения исковых требований ООО «СЕМ» по делу № А61-14/2021 будет установлен факт противоправных действий со стороны министерства, выраженные в установлении произвольной цены на выкупаемое имущество. Кроме того, удовлетворяя требования министерства, суд первой инстанции не учел факт пропуска срока исковой давности, о котором общество заявить не успело в связи с отказом в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства.

            В отзыве на апелляционную жалобу министерство возражало относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель ООО «СЕМ» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель министерства возражала относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

            Из материалов дела судом установлено, что в собственности Республики Северная Осетия-Алания находится недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, что не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела, в том числе выписками из Единого государственного реестра недвижимости. 

            Между министерством и ООО «СЕМ» заключен договор аренды от 03.08.2010 № 24л/10 на помещения, общей площадью 739 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора), а именно: 

          - помещения первого этажа Литера «А» № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. 9, 10, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 29 общей площадью 476, 7 кв. м;

          - помещения первого этажа Литра «Б» № 10, 10а, 12, 126, 12в, 13, 14, 15, 16, 16а. 17, 18, 19, 20, 21, 22, 26, 26а общей площадью 262, 3 кв. м.  

            Между министерством и ООО «СЕМ» также заключен договор аренды от 03.08.2010 № 25л/10 нежилых помещений общей площадью 238,5 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>: помещения первого этажа Литера «Е» №1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10. 

            Срок действия договоров согласно с 01.08.2010 по 01.08.2025 (пункт 2.1 договоров). 

            Согласно штампу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания указанные договоры зарегистрированы 16.02.2015 (том 1 л.д. 15, 20).

            Согласно передаточным актам от 03.08.2010 общество приняло от Государственного образовательного учреждения начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 4» помещения площадью 739 кв.м и 238,5 кв.м (том 1 л.д. 16, 21).

            Пунктами 3.2.3 договоров установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный договорами срок. 

            Пунктами 3.2.9 договоров арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы. 

            Согласно пункту 4.1 договора № 24л/10 размер ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 100 378 руб. 

            Согласно пункту 4.1 договора № 25л/10 размер ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 28 436 руб. 

            Претензией от 07.11.2023 министерство обратилось к обществу о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 18.11.2020 по 31.10.2023, в размере 4 564 309 руб. 40 коп.

          Указанная претензия получена обществом 11.11.2023 и оставлена без ответа.

          Поскольку меры досудебного порядка урегулирования спора не привели к его разрешению, министерство обратилось в суд с рассматриваемым иском.

          Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

          Спорные правоотношения возникли из договоров аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй ГК РФ.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

          Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

          Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 ГК РФ).

Спора относительно размера арендной платы между сторонами нет.

Ответчик полагает, что обязательства по оплате арендной платы у него прекратились с 14.03.2018, то есть с момента, когда проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений в порядке приватизации арендуемого имущества должен быть направлен заявителю, что преюдициально установлено судебными актами по делу № А61-1004/2021.

Однако судом установлено, что 16.11.2020 № 663 министерство издало распоряжение об условиях приватизации спорных нежилых помещений.

17.11.2020 общество получило от министерства проект договора купли-продажи на условиях, указанных в распоряжении № 663 с выкупной ценой нежилых помещений в размере 29 088 000 руб.

Общество подписало указанный проект с протоколом разногласий, в том числе по условиям о цене отчуждаемых помещений, а впоследствии обратилось с иском, в котором просило обязать министерство заключить с обществом договор купли-продажи нежилых объектов недвижимости по стоимости в размере 15 026 000 руб.

Указанному делу присвоен номер А61-14/2021.

В рамках указанного дела проведено две судебных экспертизы, от общества 19.04.2023 поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Следовательно, с момента получения проекта договора купли-продажи общество могло заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, если бы не обратилось в суд об урегулировании разногласий, в том числе относительно цены отчуждаемой недвижимости.

В случае недостижения согласия относительно условий сделки, в том числе по цене, стороны наделены правомочиями передать такой спор на разрешение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Общество воспользовалось данным правом, соответственно, не заключение договора купли-продажи обусловлено наличием между сторонами преддоговорного спора об условиях сделки.

Вопреки позиции апеллянта, исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, соответствует условиям нормального хозяйственного оборота, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

В условиях когда, договор купли-продажи не заключен по причине наличия спора относительно его условий, происходит ситуация при которой государственное имущество используется без внесения соответствующей платы за него, что недопустимо.

Доказательств того, что министерство, устанавливая в договоре стоимость отчуждаемого имущества, действовало недобросовестно, в материалах дела нет.

В случае, если такие доказательства у общества появляться, покупатель после заключения договора купли-продажи вправе обратиться в суд с иском о взыскании убытков, понесенных в результате оплату арендной платы ввиду уклонения публичного собственника от заключения договора.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что общество в указанный период обязано оплачивать арендную плату за использование спорного имущества.

Довод заявителя апелляционной жалобы  о том, что суд необоснованно отказал в приостановлении производства по делу, суд апелляционной инстанции находит необоснованным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, руководствуясь положениями статьи 143 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», правильно указал на отсутствие оснований для приостановления производства по делу.

Вопреки доводам апеллянта, срок исковой давности применяется судом только по соответствующему заявлению ответчика. Из материалов дела не следует, что общество было лишено возможности до вынесения решения заявить о применении срока исковой давности.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.08.2024 по делу № А61-651/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                   

Ю.Б. Луговая

Е.В. Жуков

М.У. Семенов