АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-468/2021

г. Краснодар

05 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования город Краснодар, ответчика – закрытого акционерного общества «Строй Интернейшнл» (ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2024 по делу № А32-468/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО «Строй Интернейшнл» (далее – общество) о взыскании 2 312 728 рублей 53 копеек задолженности по арендной плате по договору от 13.09.2004 № 4300020910 аренды земельного участка с 01.10.2019 по 31.12.2020 и 79 354 рублей 97 копеек неустойки по состоянию на 31.10.2020.

Решением от 11.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.07.2022, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции исходили из того, что решением исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 18.04.1983 № 180 Краснодарскому крайкниготоргу в Прикубанском районе Краснодарского края для строительства книготорговой базы предоставлено 2,3 га земли, о чем выдан государственный акт на право пользования землей от 01.09.1983 серии А-I № 176990. Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 10.03.1995 № 05/72 «О закреплении комплекса зданий и сооружений краснодарской книготорговой базы по адресу: 

<

...>» подтверждено право собственности общества на 33% всех площадей краевой книготорговой базы; остальные здания и сооружения производственного назначения находятся в хозяйственном ведении ГУП «Печатный двор Кубани» (далее – предприятие). Между обществом и предприятием заключен договор от 27.06.1995 о совместной эксплуатации зданий, сооружений и территории двора краевой книготорговой базы по ул. Тополиной, 19 г. Краснодара. В дальнейшем между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), предприятием и обществом заключен договор от 13.09.2004 № 0000000671/0000000672 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, согласно которому часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:29 площадью 6153 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная, 19, предоставлена обществу для эксплуатации зданий административно-производственного назначения. Согласно приложению № 1 к названному договору сумма ежегодной арендной платы за часть земельного участка, предоставленного обществу, составляет 200 645 рублей 64 копейки. В рамках дела № А32-43098/2017 с общества в пользу правопреемника арендодателя – администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.09.2004 № 4300020910 (предыдущий № 0000000671/0000000672) с 01.07.2016 по 30.09.2017 в размере 776 704 рублей 86 копеек и неустойка – 28 465 рублей 34 копейки. В деле № А32-53183/2018 с общества в пользу администрации взыскано 1 948 727 рублей 57 копеек основного долга с 01.10.2017 по 31.12.2018 и 117 662 рубля 64 копейки неустойки. В деле № А32-52871/2019 с общества в пользу администрации взыскано 1 349 235 рублей 79 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2019 по 30.09.2019 и 46 414 рублей 70 копеек неустойки. В настоящем деле судебные инстанции указали, что не ревизуют периоды, исследованные в делах № А32-43098/2017, А32-53183/2018, А32-52871/2019, предметом рассмотрения является период с 01.01.2014 до 01.07.2016, в котором общество фактически оплатило аренду на сумму 1 561 384 рубля 81 копейку. Однако, поскольку договор аренды земельного участка от 13.09.2004 № 4300020910 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, размер платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. С учетом двукратной ставки земельного налога, с 01.01.2014 до 01.07.2016 общество должно было уплатить 169 482 рубля 31 копейку, следовательно, излишне внесенные платежи в заявленный период составили 1 362 902 рубля 54 копейки. Приняв во внимание не учтенный ранее платеж общества в размере 400 000 рублей (платежное поручение от 18.09.2017 № 94), наличие переплаты в сумме 1 762 902 рублей 54 копеек, учитывая, что с 01.10.2019 до 01.01.2021 арендная плата составила 516 387 рублей 17 копеек, – по состоянию на 01.01.2021 имеет место переплата в размере 1 246 515 рублей 37 копеек. Таким образом, оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании с общества арендной платы в размере 2 312 728 рублей 53 копеек не имеется. Ввиду отсутствия основного долга по договору аренды от 13.09.2004 № 4300020910, нет оснований и для взыскания неустойки по состоянию на 31.10.2020 в размере 79 354 рублей 97 копеек.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2022 решение от 11.04.2022 и постановление апелляционного суда от 06.07.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Окружной суд указал, что о наличии переплаты, имевшей место в период с 01.01.2014 до 01.07.2016, общество заявило только после предъявления к нему искового заявления (11.01.2021), поэтому проведение зачета не могло повлечь юридических последствий ввиду бесспорного факта пропуска срока исковой давности. Позиция ответчика, поддержанная судами, о наличии переплаты с 01.01.2014 до 01.07.2016, полностью покрывающей размер предъявленной в настоящем деле задолженности с 01.10.2019 по 31.12.2020, противоречит положениям статей 410, 411 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств».

При новом рассмотрении решением от 23.01.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.04.2024, в удовлетворении иска отказано. Суды констатировали, что общество обладает правом на применение льготы согласно пункту 9 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление от 21.03.2016 № 121) в виде исчисления арендной платы в размере, не превышающем двукратной ставки земельного налога. При определении размера арендной платы с 01.10.2019 по 31.12.2020 администрация в расчетах применила ставку арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а также коэффициенты уровня инфляции. Однако, в рассматриваемом случае имело место переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, следовательно, размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога. Исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая составила 91 813 000 рублей по состоянию на 01.01.2019 и 01.01.2020, двойной ставки земельного налога (0,31%), задолженность по арендной плате с 01.10.2019 по 31.12.2020 составила 237 560 рублей 61 копейку, которая полностью погашена обществом платежными поручениями от 05.09.2023 № 214 и 215. Согласно произведенному судом первой инстанции расчету сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика, составила 8222 рубля 16 копеек, которая также уплачена, что подтверждается платежным поручением от 18.10.2023 № 261. Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 23.01.2024 и постановление апелляционного суда от 09.04.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, настаивая на том, что общество не является лицом, на которое оформлено право постоянного (бессрочного) пользования. Судебными актами по делам № А32-43098/2017, А32-53183/2018, А32-52871/2019 дана правовая оценка обстоятельствам, положенным в основу иска, а именно: правильности расчета и начисления арендной платы по договору от 13.09.2004 № 4300020910.

В отзыве общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, решением исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 18.04.1983 № 180 Краснодарскому крайкниготоргу в Прикубанском районе Краснодарского края для строительства книготорговой базы предоставлено 2,3 га земли, о чем выдан государственный акт на право пользования землей от 01.09.1983 серии А-I № 176990 (т. 1, л. д. 116 – 118). 

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 10.03.1995 № 05/72 «О закреплении комплекса зданий и сооружений краснодарской книготорговой базы по адресу: 

<

...>» подтверждено право собственности на 33% всех площадей краевой книготорговой базы за обществом; остальные здания и сооружения производственного назначения находятся в хозяйственном ведении предприятия (т. 1, л 

<

...>).

27 июня 1995 года Комитет по печати администрации края, предприятие и общество заключили договор о совместной эксплуатации зданий, сооружений и территории двора краевой книготорговой базы по ул. Тополиной, 19, которым подтверждено право собственности общества на 33% всех площадей книготорговой базы, в том числе: производственный корпус общей площадью 3456 кв. м; административно-бытовой корпус общей площадью 1080 кв. м; сети Северной промзоны; центральный тепловой пункт; канализационная насосная станция; территория двора площадью 4663 кв. м и все входящие в эту территорию конструкции (т. 1, л. д. 112 – 115).

Согласно приказу департамента от 19.08.2004 № 72-з «О предоставлении в аренду государственному унитарному предприятию Краснодарского края "Печатный двор Кубани" и закрытому акционерному обществу "Строй Интернейшнл" земельного участка в г. Краснодаре для эксплуатации объектов недвижимости» департамент (арендодатель), предприятие и общество (арендаторы) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13.09.2004 № 0000000671/0000000672 (с 01.01.2014 № 4300020910), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 18 460 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная, 19.

В силу пункта 1.1 договора предприятию предоставляется часть земельного участка площадью 12 307 кв. м (участок № 1) для эксплуатации зданий, строений, сооружений типографии; обществу – часть земельного участка площадью 6153 кв. м (участок № 2) для эксплуатации зданий административно-производственного назначения. Участок фактически передан арендаторам с 19.08.2004 без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.3).

В пункте 2.3 договора закреплено, что арендная плата исчисляется от установленного приложением № 1 к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования, и вносится арендаторами ежеквартально в виде авансового платежа до 10-го числа первого месяца каждого квартала, первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора.

Согласно приложению № 1 к договору сумма ежегодной арендной платы за часть земельного участка, предоставленного обществу, составляет 200 645 рублей 64 копейки.

На основании пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендаторам начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Договор действует в течение 10 лет, до 13.09.2014 (пункт 7.2), зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2004 за № 23-01/00-336/2004-24.

По соглашению от 09.07.2014 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору от 13.09.2004 № 0000000671/0000000672 администрации переданы права и обязанности арендодателя с 01.01.2014 (т. 1, л. 

<

...>).

В обоснование исковых требований администрация указывает на задолженность общества по арендной плате с 01.10.2019 по 31.12.2020 перед муниципальным образованием город Краснодар в размере 2 312 728 рублей 53 копеек, а также неустойку по состоянию на 31.10.2020 в размере 79 354 рублей 97 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 23.09.2020 № 17371/26 с требованием о погашении задолженности, которая оставлена без финансового удовлетворения, что и послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с данным иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В пункте 1.3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» указано, что при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога. Аналогичное правило закреплено в пункте 9 постановления от 21.03.2016 № 121.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1 при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком. Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).

Таким образом, до вступления в силу Земельного кодекса от 25.10.2001 № 136-ФЗ (30.10.2001) законодательство допускало возможность перехода к приобретателю недвижимости (здания, строения, сооружения) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ).

Постановлением от 21.03.2016 № 121 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок).

В силу пункта 9 Порядка при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога.

На территории муниципального образования город Краснодар земельный налог установлен решением городской Думы Краснодара от 24.11.2005 № 3 п. 2 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар» на 2019 – 2020 годы в размере 0,31% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (абз. 12 п. 5).

По результатам повторного исследования имеющихся доказательств, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приведенных в постановлении от 27.10.2021 (обязательных для судов первой и апелляционной инстанций), судебные инстанции установили, что в рассматриваемом случае имело место переоформление права постоянного (бессрочного) пользования общества на право аренды на земельный участок, соответственно, ежегодный размер арендной платы не должен превышать двукратную ставку земельного налога. Исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 91 813 000 рублей по состоянию на 01.01.2019 и 01.01.2020, двойной ставки земельного налога (0,31%), задолженность общества по арендной плате с 01.10.2019 по 31.12.2020 составила 237 560 рублей 61 копейку, которая полностью погашена по платежным поручениям от 05.09.2023 № 214 и 215. Согласно произведенному судом первой инстанции расчету сумма неустойки составила 8222 рубля 16 копеек, которая также уплачена по платежному поручению от 18.10.2023 № 261. Следовательно, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами при повторном рассмотрении дела учтены все замечания кассационного суда, установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2024 по делу № А32-468/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин