АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15022/2022

г. Уфа

04 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.07.2023

Полный текст решения изготовлен 04.08.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску  

общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительная фирма «Квант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал-Авто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 261 000 руб., пени в размере 240 120 руб., 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: 

- ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность от 25.11.2022.

 

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-строительная фирма «Квант» (далее – ООО ПСФ «Квант», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал-Авто» (далее – ООО «Универсал-Авто», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 261 000 руб., пени в размере 240 120 руб.

Определением суда от 19.10.2022 удовлетворено заявление ФИО2 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

До рассмотрения спора по существу от истца поступило уточнение исковых требований, просит взыскать  задолженность в размере 213 000 руб., пени в размере 203 770 руб., расходы на оценку в размере 12 000 руб. 

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом уточнение в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято. 

Ответчик, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд УСТАНОВИЛ:

Между ООО ПСФ «Квант» (арендодатель) и ООО «Универсал-Авто» заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 002/2021 от 01.07.2021, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование (в аренду) без права выкупа: нежилое помещение, площадью 38,9 кв.м., нежилое помещение, площадью 300 кв.м., открытую площадку площадью 500 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>. 

Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю  не позднее, чем за 2 месяца, о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение арендодателю в исправном состоянии по акту возврата, подписанному уполномоченными представителями сторон (подпункт «м» пункта 2.2 договора).

Арендатор обязуется ежемесячно, авансом не позднее 5 числа текущего месяца уплачивать арендодателю постоянную арендную плату за пользование помещениями, указанными в договоре: 99 000 руб., а также переменную арендную плату согласно п. 3.3 договора (пункт 3.1 договора).

Арендатор в составе переменной арендной платы уплачивает арендодателю за потребленную электроэнергию, отопление, очистку снега, водопотребление, водоотведение (пункт 3.3 договора).

Срок действия договора устанавливается  с 01.07.2021 по 31.12.2021 (пункт 7.1 договора).

Имущество передано арендатору по акту сдачи нежилого помещения от 01.07.2021.

Кроме того, в материалы дела представлен акт возврата нежилого помещения от 19.08.2021.

Истец пояснил, что в связи с тем, что в договоре № 002/2021 от 01.07.2021 указана сумма арендной платы за все помещения, а ответчиком возвращено одно из помещений площадью 38,9 кв.м. ООО ПСФ «Квант» была заказана оценка рыночной стоимости прав требований по арендным платежам в месяц за пользование нежилым помещением площадью 300 кв.м. и открытой площадкой площадью 500 кв.м. Согласно отчету № 021222-01, выполненному ООО «Независимость», арендная плата в месяц за нежилое помещение площадью 300 кв.м. составила 66 000 руб., а за земельный участок 5 000 руб. Таким образом, всего за аренду нежилого помещения и открытой площадки за 1 месяц стоимость аренды составила 71 000 руб. За период октябрь, ноябрь, декабрь  2021 года  задолженность составила 213 000 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность. 

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчиком не внесены платежи, предусмотренные договором аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1, 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора и составляет 99 000 руб. за всё передаваемое в аренду имущество. Порядок определения размера арендной платы в договоре не раскрыт.

Стороны согласовали, что договор может быть изменен или дополнен по обоюдному соглашению сторон: изменения и дополнения к договору оформляются путем подписания обеими сторонами дополнительного соглашения, которое становится неотъемлемой частью договора (пункт 7.5 договора).

Между тем, в материалы дела не представлено доказательства соглашения сторон о пересмотре размера арендной платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При этом норма п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  устанавливает императивный запрет на сам факт изменения арендной платы более одного раза в год (частота изменений размера арендной платы в течение года), а потому не имеет правового значения, на какой период устанавливаются таким односторонним волеизъявлением арендодателя размеры арендной платы.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку ООО ПСФ «Квант» по существу в нарушение норм действующего законодательства и положений договора аренды, арендная плата изменена в одностороннем порядке, без согласия ответчика, без предложения заключить дополнительное соглашение, и в нарушение принципа предсказуемости расчетов размера арендной платы, то уточненные требования истца о взыскании задолженности по договору аренды на основании выводов, изложенных в отчете  № 021222-01, выполненном ООО «Независимость», влечет за собой изменение обязанностей арендатора по уплате арендной платы и вступает в противоречие с положениями п. 3 ст. 614 ГК РФ и ст. 452 ГК РФ, носящих императивный характер.

Таким образом, суд полагает необоснованными требования истца, основанные на отчете  № 021222-01 от 06.11.2022 по определению рыночной стоимости прав требования (обязательств) по арендным платежам в месяц за пользование земельным участком, площадью 500 кв.м., и объектом капитального строительства, площадью 300 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>. 

Исходя из положений статей 611 и статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность по передаче арендуемого имущества по владение и пользование арендатора, а на арендаторе – обязанность по оплате арендной платы, размер и порядок внесения которой определяется договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. С учетом природы арендных правоотношений бремя доказывания факта возврата (невозможности использования) арендованного имущества лежит на арендаторе.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный порядок возврата арендуемых помещений (по акту приема-передачи). Этот порядок установлен для определения конкретной даты возврата арендуемого имущества и направлен на избежание необоснованного использования арендуемым имуществом.

Если акт возврата не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическую передачу арендуемого имущества по истечении срока действия договора.

Отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды.

Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.06.2022  УУП ОУУП и ПНД ОМВД по Уфимскому району установлено следующее.

В ходе проведения проверки установлено, что письмом исх. № 029-21 в адрес ООО «Универсал–авто» поступило уведомление о расторжении договора аренды № 002/2021 и об освобождении помещений и территории до 15.08.2021, фактическое освобождение арендуемых помещений произведено 30.09.2021 с привлечением двух грузовых машин. 

16.11.2021 в адрес ООО «Универсал–авто» направлена претензия о неисполнении обязанности по оплате аренды помещений в период с 01.10.2021 до 12.11.2021 (период, когда помещения и прилегающий к ним участок уже были освобождены от имущества арендатора). Данная претензия в адрес ООО «Универсал–авто» не поступала. 

В своих объяснениях руководитель ООО ПСФ «Квант» поясняет, что до 31.08.2021 был заключен договор сдачи в аренду производственных помещений и офиса с ООО «Универсал–авто», который ООО «Универсал–авто» не исполнили. 31.08.2021  ООО «Универсал–Авто» освободили офис, далее ООО ПСФ «Квант» согласовал освобождение помещений от имущества и вещей арендатора в связи с расторжением в сентябре 2021 года. В октябре 2021 года вывезли эстакаду, строительный вагончик, частично убрались. До настоящего времени не произведена уборка, не вставлены разбитые стекла в ангаре. С 28.10.2021 сотрудники ООО «Универсал–Авто» на связь не выходят. 

Таким образом, установлено, что по инициативе арендодателя ООО ПСФ «Квант» было произведено досрочное расторжение договора аренды. 

Ответчик поясняет, что руководитель истца имеет претензии по уборке территории и разбитым стеклам, при этом данные обстоятельства двусторонним актом не подтверждаются, в предоставленных уполномоченному лицу пояснениях не озвучен факт препятствия собственнику в пользовании имуществом, при этом утверждено, что производственные помещения и офис освобождены, а территория, которая не имеет собственных границ и расположена на земельном участке с иным собственником, а также используемая другими арендаторами является территорией общего пользования не ограниченной кому-либо из пользователей в эксплуатации.

Таким образом, из представленных в рамках материалов об отказе в возбуждении уголовного дела КУСП № 9411 от 17.06.2022  документов, а также выводов УУП ОУУП и ПНД ОМВД по Уфимскому району следует, что ООО «Универсал–авто» освободило спорные помещения. В отношении  помещения, площадью 38,9 кв.м составлен акт возврата нежилого помещения от 19.08.2021. В отношении помещения площадью 300 кв.м. и открытой площадки площадью 500 кв.м таковые акты не составлены. Между тем, фактическое освобождение арендуемых помещений произведено 30.09.2021, что установлено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.06.2022.

Также из представленных пояснений   руководителя ООО ПСФ «Квант» следует, что ООО «Универсал–авто» вывезло имущество из арендуемых помещений, доказательств фактического использования помещений в заявленный спорный период (октябрь-декабрь 2021 года) в материалы дела не представлено.

Кроме того, из представленных пояснений следует, что претензии ООО ПСФ Квант в отношении ООО «Универсал–авто» сводятся к отсутствию уборки на арендуемой территории. 

Само по себе оставление арендуемых помещений в ненадлежащем виде не являлось предметом рассмотрения в рамках настоящего дела. 

Таким образом, отсутствие подписанного сторонами акта возврата имущества не свидетельствует о пользовании арендатором спорными площадями в заявленный истцом период, материалами дела подтверждается факт вывоза имущества арендатора с занимаемых помещений. Указанные обстоятельства не оспариваются истцом. 

Истцом не представлено надлежащих доказательства фактического использования арендатором спорных помещений в период октябрь – декабрь 2021 года. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно предъявлять встречные иски (статья 132 Кодекса), заявлять возражения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований. 

Ввиду отсутствия оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы основного долга в размере 213 000 руб., в удовлетворении требований о взыскании пени в размере 203 770 руб. также следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительная фирма «Квант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал-Авто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 213 000 руб., пени в размере 203 770 руб. отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Производственно-строительная фирма «Квант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в сумме 1 687 руб., уплаченную по платежному поручению № 163 от 15.05.2022.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья                                                                          Л.В. Салиева