ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-197102/23-37-1623

г. Москва

28 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЮКСДОМ" (123060, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2008, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.09.2018)

о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества за период с 01.12.2021 по 18.07.2023 в размере 1 493 837 руб. 71 коп., неустойки (пени) за период с 11.01.2022 по 23.08.2023 в размере 264 919 руб. 99 коп.

 

В судебном заседании 06.02.2024 судом объявлялся перерыв до 15.02.2024.

При участии до перерыва:

от истца – ФИО2, по доверенности от 15.08.2023;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 11.05.2021 № 77АГ6410323.

При участии после перерыва: тех же представителей.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Люксдом» (ООО «Люксдом», истец)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества за период с 01.12.2021 по 18.07.2023 в размере 1 493 837 руб. 71 коп., неустойки (пени) за период с 11.01.2022 по 23.08.2023 в размере 264 919 руб. 99 коп.

Иск мотивирован обязанностью  ответчика оплачивать расходы на содержание принадлежащего  ему недвижимого имущества – машино-мест подземного паркинга.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и пояснений.

Ответчик возражал против иска по доводам отзыва, представил контррасчет задолженности.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Жилкомсервис» является Управляющей компанией на основании результатов открытого конкурса, проведенного конкурсной комиссией, в соответствии с Постановлением администрации Одинцовского городского округа Московской области от 04.10.2021 г. № 3614, согласно п.4, п. 4.1 ст. 161 ЖК РФ.

Между ООО «Специализированный застройщик «Стрелец» (Застройщик) и ООО «Жилкомсервис» (Управляющая компания) 06.04.2020 г. был заключен Договор управления многоквартирного дома (между управляющей компанией и застройщиком) № УД-Н-3.

Договор был заключен в соответствии с частями 13, 14 ст. 161 ЖК РФ на управление многоквартирным домом в период после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский район, село Немчиновка, ЖК «Немчиновка-Резиденц», дом 3.

Договор заключен в интересах участников долевого строительства вышеуказанного жилого дома.

Управляющая компания по поручению Застройщика от своего имени обязалась организовать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме.

Управляющая компания обязана осуществлять полномочия по управлению МКД. Организовывать выполнение работ и оказание услуг по содержанию текущего ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, начисление, сбор, перерасчет платежей, собственникам жилых помещений в данном доме организовывать подготовку платежных документов по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Договор действует с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию и до выбора собственниками помещений способа управления многоквартирного дома.

Согласно Акту приема-передачи МКД и придомовой территории от 15.10.2021 г. Застройщик - ООО Специализированный застройщик «Стрелец» передал, а Управляющая компания - ООО «Жилкомсервис» приняла введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский p-он, с. Немчиновка, на земельных участках в параметрах, определенных разрешением на ввод в эксплуатацию от 30.06.21 г. № KU50-20-18790-2021 вместе с придомовой территорией, в том числе: непосредственно данное здание и его конструкции: кровлю, ограждающие конструкции, отмостку, техническое пространство дома, техническое подполье, подземный паркинг с технологическими помещениями и эвакуационными выходами, прочее общее имущество многоквартирного дома, как оно определено Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Решением от 15.07.2021 г. № 1432 объекту капитального строительства был присвоен адрес: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 30.06.2021 г. № KU50-20-18790-2021156 количество машино-мест подземного паркинга 156.

Согласно Акту приемки-передачи недвижимого имущества от 16.11.2021 года, (составленного на основании и во исполнение Договора № 5 купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2021 года), Продавец - ООО Специализированный застройщик «Стрелец» передал, а Покупатель - ИП ФИО1 принял следующие объекты недвижимого имущества (машино-места), расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>, с кадастровыми номерами: 1)50:20:0010206:1393, 2)50:20:0010206:1394, 3)50:20:0010206:1395, 4)50:20:0010206:1396, 5)50:20:0010206:1397, 6)50:20:0010206:1399, 7)50:20:0010206:1400, 8)50:20:0010206:1401, 9)50:20:0010206:1402, 10)50:20:0010206:1403 11)50:20:0010206:1404, 12)50:20:0010206:1405, 13)50:20:0010206:1406 14)50:20:0010206:1407, 15)50:20:0010206:1408, 16)50:20:0010206:1410, 17)50:20:0010206:1411, 18)50:20:0010206:1412, 19)50:20:0010206:1413, 20)50:20:0010206:1414, 21)50:20:0010206:1415, 22)50:20:0010206:1416, 23)50:20:0010206:1417, 24)50:20:0010206:1418, 25)50:20:0010206:1419, 26)50:20:0010206:1421.

Общее кол-во недвижимого имущества, переданного по акту ИП ФИО1 составило 26 машино-мест.

Общая площадь недвижимого имущества, переданного по акту ИП ФИО1, составила 420,4 кв. м. (26 машино-мест.)

Согласно Акту приемки-передачи недвижимого имущества от 16.11.2021 года, (составленного на основании и во исполнение Договора № 6 купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2021 года), Продавец - ООО Специализированный застройщик «Стрелец» передал, а Покупатель - ИП ФИО1 принял следующие объекты недвижимого имущества (машино-места), расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>, с кадастровыми номерами: 1)50:20:0010206:1422, 2)50:20:0010206:1423,

3)50:20:0010206:1424,          4)50:20:0010206:1425 ,         5)50:20:0010206:1426,

6)50:20:0010206:1427,          7)50:20:0010206:1428,          8)50:20:0010206:1429,

9)50:20:0010206:1430,          10)50:20:0010206:1432,        11)50:20:0010206:1433,

12)50:20:0010206:1434,        13)50:20:0010206:1435,        14)50:20:0010206:1436,

15)50:20:0010206:1437,        16)50:20:0010206:1438,        17)50:20:0010206:1439,

18)50:20:0010206:1440,        19)50:20:0010206:1441,        20)50:20:0010206:1443.

Общее кол-во недвижимого имущества, переданного по акту ИП ФИО1 составило 20 машино-мест.

Общая площадь недвижимого имущества, переданного по акту ИП ФИО1, составила 319,9 кв. м. (20 машино-мест.).

15 октября 2021 года была утверждена смета расходов из расчета 105 рублей за кв.м в месяц за одно машино-место.

Протоколом № 1/22 общего собрания собственников от 22.10.2022 г. расходы из расчета 105 рублей за кв.м в месяц за одно машино-место были подтверждены.

Протоколом № 1/22 от 22.10.2022 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома были также утверждены:

- способ управления МКД - Управление управляющей организацией.

- выбрана управляющая организация - ООО «Жилкомсервис».

- утверждены условия договора Управления.

Ответчик является собственником нежилых помещений общей площадью 740,3 кв.м (46 машино-мест), расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Исходя из положений пункта 1 статьи 6 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, расходов на коммунальные услуги, поскольку такое содержание не освобождает собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества.

С декабря 2021 года Ответчик не оплачивает услуги и не несет бремя расходов на содержание принадлежащих ему нежилых помещений.

Истец направлял в адрес Ответчика Требование (претензию) об оплате задолженности. Ответчик претензию Истца оставил без удовлетворения.

Задолженность ИП ФИО1 перед Управляющей компанией ООО «Люксдом» (до 18.05. 2023 г. название «Жилкомсервис») за период с декабря 2021 г. по 18.07.2023 г. составляет 1 493 837 руб. 71 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона. При этом стороны должны добросовестно пользоваться своими правами. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 155 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (иной специализированный потребительский кооператив).

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ Истец начислил Ответчику пени за несвоевременное внесение платы за жилищные и коммунальные услуги в размере 264 919 руб. 99 коп.

Ответчик, в порядке ст. 51 АПК РФ, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «УК РЭДИ».

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «УК РЭДИ», поскольку, по мнению суда, не доказаны обстоятельства, предусмотренные ст. 51 АПК РФ в качестве оснований для привлечения третьего лица по ходатайству ответчика.

Ответчик представил Постановление Администрации Одинцовского городского округа от 07.06.2022 г. № 2455, согласно которому в многоквартирный дом по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>, была временно назначена управляющая организация ООО «Рэди» (до определения результатов конкурса по отбору управляющих компаний).

Само по себе Постановление Администрации Одинцовского городского округа от 07.06.2022 г. № 2455 не влечет безотлагательное возникновение у одной стороны и прекращение у другой прав и обязанностей в отношении управления МКД, а является лишь основанием и требует в соответствии с жилищным законодательством определенных целенаправленных действий по смене управляющей организации.

Для смены управляющей организации необходимо, в первую очередь:

- заключение договора управления с собственниками и его размещение в ГИС ЖКХ;

- принятие по акту приема-передачи «управления» домом.

Вопреки указанным обстоятельствам:

- договор с новой управляющей организацией заключен не был;

- «управление» МКД (документация, ключи, доступ в ГИС ЖКХ) новой управляющей компании не передавались.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных, связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

Пункт 2.3 ст. 161 ЖК устанавливает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома и т.д.

С ООО «Рэди» договор управления не подписывался, к управлению МКД общество не приступило. ООО «Жилкомсервис» фактически управлял МКД в период с момента заключения договора с Застройщиком до проведения общего собрания собственников (Протокол № 1/22 от 22.10.2022 г.), включая и период с июня 2022 г. и до 22.10.2022 г. и нес предусмотренную жилищным законодательством ответственность за качественное управление МКД.

Таким образом, ООО «Рэди» не являлось управляющей организацией в МКД по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>.

Кроме того, применяя положения норм жилищного законодательства и аналогии, предусмотренной ст. 7 ЖК РФ, предусматривающей возможность применения норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а при невозможности права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости, а именно:

В соответствии с п. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Такая компания управляет МКД, пока на открытом конкурсе не будет определена новая или собственники не выберут на общем собрании собственников другую управляющую компанию или новый способ управления в соответствии с п. 13 ст. 161 ЖК РФ.

На основании ч. 8 ст. 161 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, допускается, только если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Иные случаи заключения органом местного самоуправления договора по управлению многоквартирным домом без проведения конкурса законодательством РФ не предусмотрены.

ООО «Рэди» была назначена без проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании.

ООО «Рэди» не реализовало право на управление домом и фактически не приступило к управлению домом.

ООО «Жилкомсервис» продолжало оказывать услуги по управлению многоквартирным жилым домом до проведения общего собрания собственников и фактически управлять МКД.

Застройщик выставлял ООО «Жилкомсервис» счета в соответствии с Соглашением от 08.11.2021 г. (о компенсации расходов по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению) за весь период, в том числе и с июня по октябрь 2022 г.

02.11.2021 г. ООО «Жилкомсервис» был заключен договор на техническое обслуживание наружного и внутреннего газового оборудования с ООО «Группа компаний «ТЕХНОСПАС», Договор о поставке природного газа с АО «Мособлгаз».

Указанное подтверждается оплаченными счетами и актами.

Таким образом, в период с 07.06.2022 года по 22.10.2022 года ООО «Жилкомсервис» фактически продолжало управлять домом по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>.

Учитывая изложенное, суд отклоняет ссылку ответчика на отсутствие у истца оснований взимать плату за период с 07.06.2022 по 22.10.2022 ввиду назначения Постановлением Администрации Одинцовского городского округа от 07.06.2022 г. № 2455 иной  временной управляющей организации.

Ответчиком не представлено как доказательств осуществления оплаты в адрес иной организации, так и доказательств осуществления иной, помимо истца, организацией функций управляющей организации МКД.

Отсутствие указания ООО «Люксдом» в реестре лицензий управляющих компаний связано с изменением наименования истца.

Довод ответчика о необоснованном применении к нему платы, исходя из стоимости услуг и коммунальных расходов в размере 105 руб. за период до проведения 22.10.2022г. общего собрания собственников, суд считает не состоятельным.

Истец указал, что с учетом установленного тарифа за обслуживание 36,3 руб. за 1 кв.м и стоимости поставляемых в зону машино-мест коммунальных услуг в установленном количестве, а также стоимости технического обслуживания вентиляционных установок, технического обслуживания автоматических ворот, тепловой завесы, услуг по вывозу ТБО, услуг по уборке, размер платы с октября 2022 года составил 105 руб. за 1 кв.м. Истец пояснил, что ввиду отсутствия счетчиков в зоне машино-мест ответчика, рассчитал указанные величины, исходя из фактического потребления, носящего постоянный характер.

Ответчик не доказал, что стоимость потребленных ресурсов на площади машино-мест в сумме с тарифом на обслуживание в размере 36,3 руб. за 1 кв.м ниже указанной  в расчете истца суммы, исходя из общей стоимости 105 руб. за 1 кв.м, включая указанный тариф на обслуживание.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих об оплате долга и пени, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность в размере 1 493 837 руб. 71 коп. и пени  в размере 264 919 руб. 99 коп.

Расходы по госпошлине в размере 30 588 руб. 00 коп. относятся судом на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 210, 249, 309, 310, 330 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 132, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.09.2018) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЮКСДОМ" (123060, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2008,

ИНН: 

<

***>) долг 1 493 837 руб. 71 коп., пени 264 919 руб. 99 коп., всего 1 758 757 (один миллион семьсот пятьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят семь) руб. 70 коп., а также 30 588 (тридцать тысяч пятьсот восемьдесят восемь) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова