ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12/2024, 18АП-524/2024, 18АП-632/2024, 18АП-633/2024

Дело № А76-31894/2017

05 апреля 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г., 

судей Румянцева А.А., Ковалевой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3, ФИО4, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общества с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общества с ограниченной ответственностью «Квинта», общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» на определение Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 по делу № А76-31894/2017 об удовлетворении заявления о намерении стать приобретателем прав застройщика.

В заседании приняли участие представители:

представитель общества с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общества с ограниченной ответственностью «Квинта», общества с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» - ФИО5 (паспорт, доверенности от 30.09.2022, 13.12.2022,13.12.2022, 13.12.2022); 

представитель публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - ФИО6 (паспорт, доверенность от 19.01.2023); 

ФИО5 (паспорт);

представитель ФИО4, ФИО2, ФИО3 – ФИО7 (паспорт, доверенности от 05.09.2023, 21.09.2021, 22.01.2024, диплом); 

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» - Слав А.Л. (паспорт, определение от 16.11.2023).

Определением 12.10.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» (далее – общество «СТГ») возбуждено дело о банкротстве. 

Определением от 16.10.2017 заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска области о признании несостоятельным (банкротом) общества «СТГ» принято к производству как заявление о вступлении в дело о банкротстве А76-31894/2017. 

Определением от 28.09.2018 заявление Комитета по Управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании общества «СТГ» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города»; временным управляющим должника утвержден ФИО8. 

Объявление о признании должника банкротом опубликовано в газете «Коммерсант» от 06.10.2018. Решением от 13.06.2019 (резолютивная часть от 11.06.219) должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО8. 

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» 22.11.2021 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав общества «СТГ» на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства: жилые дома № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах, и подземной автостоянкой №3.3., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036 по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский р-н, пр-кт Победы, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ООО «Строительные технологии города» удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным определением от 13.12.2023, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ППК «Фонд развития территорий», ФИО5,  ООО  «СИМ-1», ООО  «Джоб оффер», ООО  «Квинта», ООО  «Проект-Сервис»  обратились с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просили судебный акт отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2024, 15.01.2024, 22.01.2024 и 23.01.2024 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 25.01.2024. 

В судебном заседании 25.01.2024 к материалам дела приобщены дополнительные документы по делу (доказательства направления апелляционной жалобы в адрес ООО СК «Авангард-Строй»), представленные ФИО2; оставлен открытым вопрос о приобщении к материалам дела письменных пояснений и дополнительных доказательств, представленных ФИО5 (вх. № 4483 от 25.01.2024); оставлен открытым вопрос о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, представленных представителем ФИО4, ФИО2, ФИО3; приобщен к материалам дела отзыв конкурсного управляющего Слав А.Л. на апелляционную жалобу. 

23.01.2024 от ППК «Фонд развития территорий» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Определением от 25.01.2024 судебное разбирательство отложено на 22.02.2024 в связи с принятием определением от 23.01.2024 вышеуказанных апелляционных жалоб ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общества с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общества с ограниченной ответственностью «Квинта», общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис».

В судебном заседании 22.02.2024 оставлен открытым вопрос о приобщении дополнительных доказательств, представленных представителем ФИО4, ФИО2, ФИО3 до представления письменных пояснений об уважительных причинах непредставления их в суд первой инстанции.

Вопрос о приобщении к материалам дела письменных пояснений и дополнительных доказательств, представленных ФИО5 к судебному заседанию 25.01.2024 (вх. № 4483 от 25.01.2024), оставленный открытым до представления письменных пояснений об уважительных причинах непредставления их в суд первой инстанции.

До начала судебного заседания от ППК «Фонд развития территорий» поступили письменные пояснения (вх. № 10144 от 19.02.204). Вопрос о приобщении указанных пояснений судом оставлен открытым.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2024 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 28.03.2024.

На основании ст. 18 АПК РФ и п. 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, произведена замена судьи Курносовой Т.В., в связи с нахождением в очередном отпуске, на судью Румянцева А.А., рассмотрение дело начинается сначала.

До начала судебного заседания от ООО «СИМ-1», ООО «Квинта», ООО «Джоб оффер», ООО «Проект-Сервис» поступили письменные пояснения с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле (вх. №18209 от27.03.2024), которые в соответствии со статьей 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

До начала судебного заседания от ФИО9, ФИО2, ФИО4 поступили письменные пояснения с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле (вх.№ 15148 от 14.03.2024), в порядке статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

До начала судебного заседания от ППК «Фонд развития территорий» поступили письменные пояснения с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле (вх.№ 10144 от 19.02.2024), в порядке статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

До начала судебного заседания от ФИО5 поступили пояснения с приложением дополнительных доказательств согласно перечню с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле (вх. №4483 от 25.01.2024).

Суд, руководствуясь статьей 268 АПК РФ, письменные пояснения приобщил к материалам дела, в приобщении дополнительных доказательств согласно перечню отказано, поскольку они имеются в материалах основного дела.

До начала судебного заседания от ФИО4, ФИО2, ФИО3 поступили письменные доказательства согласно перечню, в порядке статьи 268 АПК РФ отказано в приобщении, поскольку данные документы имеются в материалах основного  дела.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что Фонд обратился в суд первой инстанции 22.11.2021 с заявлением передать вышеуказанный объект незавершенного строительством и земельный участок заявителю, спор разрешен определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023, т.е. спор рассматривался   продолжительное время,  все участники спора соответственно имели достаточное время для представления доказательств. Соответственно новые доказательства от подателей жалоб, судом апелляционной инстанции не приобщаются, ввиду того что податели жалоб не представили доказательств уважительности причин по которым указанные документы не могли быть представлены в суд первой инстанции при продолжительном рассмотрении спора.

До начала судебного заседания от ФИО4, ФИО2, ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного заседания, представителем в судебном заседании данное ходатайство не поддержано. Суд, руководствуясь статьей 158 АПК РФ оставил данное ходатайство без рассмотрения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили. 

Как следует из материалов дела, в заявлении Фонд просит, в целях урегулирования обязательств застройщика, передать вышеуказанный объект незавершенного строительством и земельный участок заявителю, при этом приняв на себя исполнение за застройщика, полученные от него в порядке перевода долга, обязательства перед участниками строительства.

Удовлетворяя заявление Фонда, суд первой инстанции исходил из соответствия заявления требованиям ст. 201.15.1 Закона о банкротстве.

Повторно рассмотрев и исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционных жалоб ФИО2, ФИО3, ФИО4, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общества с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общества с ограниченной ответственностью «Квинта», общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фонд вправе принять решение о выплате возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (далее - решение о финансировании).

Статьей 201.15-1 Закона о банкротстве предусмотрено, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 201.15-2-2 в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

В силу п. 3 ст. 201.15-2-2 в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Пунктом 4 указанной статьи определено, что передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона

Согласно п. 6 данной статьи, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона. 

Согласно п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения: 1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями); 2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения. Согласно п. 14 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве. 

В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются: 1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; 2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона; 3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично_правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи; 4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями; 5) иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) «О публично-правовой компании по защите прав граждан -участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» создана публично-правовая компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», созданной в организационно-правовой форме фонда, учредителем которой является Российская Федерация. 

Наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства (протокол заседания от 04.10.2021 №НС-29/2021) принято решение о финансировании мероприятий по осуществлению выплат возмещения гражданам – участникам строительства и одобрении сделок по осуществлению Фондом защиты прав граждан участников долевого строительства выплаты возмещений гражданам – участникам строительства.

Конкурсным управляющим в соответствии с требованиями п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в материалы дела изначально представлены следующие сведения:

1) о рыночной стоимости права аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, определенной независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Дом Оценки», в размере 26 090 000 руб., в том числе объект незавершенного строительства –15 460 000 руб., право аренды земельного участка – 10 630 000 руб. (отчет от 11.03.2020 №13/11-19-8124 – т.1, л.д.35-36);

2) о признанных обоснованными требованиях участников долевого строительства по данному объекту на сумму 30 076 951 руб. 52 коп.;

3) о размере текущей задолженности по состоянию на 01.03.2022 в сумме 56 013 967 руб. 23 коп., а также о размере второй очереди реестровых требований в сумме 874 237 руб. 56 коп. 

В дальнейшем конкурсный управляющий актуализировал представленные сведения, указав на соответствующие изменения, в частности:

1) о рыночной стоимости права аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, определенной частнопрактикующим оценщиком ФИО10 по состоянию на 31.05.2023, в размере 40 080 000 руб., в том числе объект незавершенного строительства – 23 883 000 руб., право аренды земельного участка – 16 197 000 руб. (отчет от 20.06.2023 №31/05-23-136С – приложение к обособленному спору);

2) о признанных обоснованными требованиях участников долевого строительства по данному объекту на сумму 36 701 991 руб. 52 коп. с учетом довлюченных определениями от 24.01.2022 требований ФИО11 и ФИО12 (т.2, л.д.36);

3) о размере текущей задолженности по состоянию на 24.11.2021 (дата подачи Фондом намерения) в сумме 73 523 632 руб. 89 коп., а также по состоянию на настоящий момент в сумме 103 462 842 руб. 24 коп.

В отношении размера требований участников строительства, включенных в реестр по данному объекту, разногласий не возникло. Более того, на дату рассмотрения требований была выплачена компенсация почти всем участникам долевого строительства, за исключением ФИО3, ФИО4, ФИО2 (т.2, л.д.35).

Вместе с тем, в рамках рассмотрения настоящего заявления между его участниками возникли разногласия относительно стоимости прав застройщика.

Так, конкурсный управляющий, как ранее отмечено, актуализировал отчет об определении рыночной стоимости по состоянию на 31.05.2023, сумма составила 40 080 000 руб. 

Кредиторы ФИО2 и ФИО3 представили отчет об оценке от 30.06.2022 №87, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Тройка К», согласно которому рыночная стоимость незавершенного строительством объекта составляет 26 822 800 руб., права аренды земельного участка – 41 912 000 руб., итого 68 734 800 руб. (т.1, л.д.156-179).

Кредитор ФИО5 от своего имени и от имени представляемых им третьих лиц (обществ «СИМ-1», «Квинта», «Джоб оффер», «Проект_Сервис»), заявляющий о наличии иных неотделимых улучшений помимо зарегистрированного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, представил заключение общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI» (т.3, л.д.93-94), в соответствии с которым:

- стоимость фактически выполненных работ на строительной площадке со свайным полем, расположенной в юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:36 – ограждение по периметру земельного участка, котлован со свайным полем, временные дороги,подкрановый фундамент, с учётом выполнения их в зимнее время годасоставляет 22 309 000 руб.;

- стоимость проектных и изыскательских работ, включая экспертизу проектной документации на строительство объекта капитального строительства «Жилые дома №3.1 (23 эт.), №3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой № 3.3», разрешение № RU74315000-4-ж-2016, на земельном участке 74:36:0602001:36 составляет 59 782 000 руб.;

- итоговая величина рыночной стоимости строительного объекта незавершённого строительством в ценах на 23 августа 2023 года составляет 82 091 000 руб. 

Действительно, на рассмотрении суда находился обособленный спор по заявлению общества СК «Авангард-строй» о признании отсутствующим права собственности общества «СТГ» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0611006:300, по результатам которого вынесено определение Арбитражного суда Челябинской области от 25.11.2022.

Указанным судебным актом установлены следующие обстоятельства. Мотивом обращения за судебной защитой общества СК «Авангард_строй», обладающего зарегистрированным правом аренды, являлась невозможность использования земельного участка для строительства объекта недвижимости в связи отказом во внесение изменений в действующее разрешение на строительство.

Основанием для назначения судебной экспертизы по обособленному спору послужили разногласия относительно фактического наличия или отсутствия на спорном земельном участке, объекта, обладающего признаками объекта недвижимости.

Так, из решения общества «СТГ» о демонтаже объекта недвижимости от 20.10.2016 следовало, что ранее запроектированная и исполненная фундаментная железобетонная монолитная плита для объекта «Жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, шифр объекта 06-06 (кадастровый паспорт №2552/ю от 18.10.2010) не соответствует требованиям нормативных документов, имеет дефекты категории А; указанную плиту невозможно использовать для строительства объекта: «Жилые дома №3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах, и подземной автостоянкой №3.3 по пр. Победы в Калининской районе города Челябинска» (шифр проекта 002). 

Указанные обстоятельства послужили основанием для принятия решения о демонтаже. 

В соответствии с актом обследования земельного участка от 09.08.2018, составленным с участием представителей: общества СК Авангард-строй», Администрации города Челябинска и Комитета градостроительства и архитектуры города Челябинска, общества «Проект-Сервис», общества «Джоб оффер», общества «Квинта», общества «СИМ-1» установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 огорожен бетонным забором с трех сторон, въезд на территорию осуществляется через прилегающие с востока земельные участки, которые составляют единую строительную площадку с осматриваемым земельным участком; во время осмотра строительно-монтажные работы на земельном участке не ведутся, следы работы техники отсутствуют; имеется один котлован, расположен с западной стороны земельного участка, заполнен водой, работы не ведутся, от края земли до поверхности воды расстояние составляет приблизительно 8-10 метров, над поверхностью воды видно несколько свай, под поверхностью воды видны сваи и крестообразный фундамент под башенный кран.

Оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров Оценки» на основании договора с конкурсным управляющим составлен отчет №13/11-19-8124 по состоянию на 28.02.2020, согласно которому на момент осмотра объекта оценки установлено начало работ по строительству жилого дома, а именно: земельный участок (строительная площадка) огорожен; выполнены внутриплощадочные мероприятия по подготовке участка под строительство, произведена расчистка территории площадки, срез и складирование растительных слоев грунта в отвал и пр.; выполнены земляные работы (котлован под фундамент); начаты работы по устройству фундамента жилого дома – имеется свайное основание; 119 штук новых свай марки С120-40-10у складированы на строительной площадке. 

С учетом предмета заявленного спора, а также наличия в деле вышеуказанных документов, определением от 07.08.2020 назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Находится ли на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:36 следующий объект: площадь застройки 1084 кв.м., степень 11готовности 10%, адрес: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, проспект Победы, кадастровый номер 74:36:0611006:300? 

2) Имеет ли объект: площадь застройки 1084 кв.м., степень готовности 10%, адрес: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, проспект Победы, кадастровый номер 74:36:0611006:300, признаки объекта недвижимого имущества?

3) В случае наличия таких признаков, установить соответствует объект: площадь застройки 1084 кв.м., степень готовности 10%, адрес: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, проспект Победы, кадастровый номер 74:36:0611006:300, проекту: «Жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска. Первая очередь строительства» или проекту: «Жилые дома № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах, и подземной автостоянкой № 3.3», шифр проекта 002, ООО ППФ «МК-Проект» 2015 г.

29.01.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта №008/2021, в котором сделаны следующие выводы.

В ответе на первый вопрос эксперт указал, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:36, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, проспект Победы –объект с кадастровым номером 74:36:0611006:300, площадью застройки 1084 кв.м и степенью готовности 10% отсутствует.

В ответе на второй вопрос эксперт сделал вывод о том, что объект с площадью застройки 1084 кв.м., степенью готовности 10%, адресом: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, проспект Победы, кадастровый номер 74:36:0611006:300 демонтирован, признаков объекта недвижимого имущества не имеет.

По третьему вопросу эксперт сделал вывод о том, что ранее существовавший объект с кадастровым номером 74:36:0611006:300 в наибольшей степени соответствовал проекту, выполненному ООО «НИПСП «БРИЗ» от 2009 года. По габаритным размерам и форме проектам ООО «Бургмастер» (2007 год) и ООО ППФ «МК-Проект» (2015 год) не соответствовал.

Между тем, несмотря на установленный экспертом факт отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:36 спорного объекта недвижимости, определением от 25.11.2022 в удовлетворении заявления общества СК «Авангард-строй» отказано ввиду отсутствия у него на дату рассмотрения спора статуса арендатора земельного участка и, как следствие, права на обращение к вещно-правовым средствам защиты.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (ст.16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, применительно к делам о банкротстве, Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 16.12.2019 № Ф09-1120/17 разъяснил, что при рассмотрении обособленных споров в рамках дела о банкротстве судам необходимо учитывать, что исходя из системного толкования положений Закона о банкротстве и с учетом принципа разрешения всех возникающих в ходе рассмотрения такого дела вопросов одним судьей (пункт 46 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»), дело о банкротстве, вне зависимости от количества рассматриваемых в его рамках обособленных споров и от круга участвующих в них лиц, является единым делом, в связи с чем доказательственная база по всем обособленным спорам фактически является общей, а обстоятельства, установленные в рамках конкретного обособленного спора должны учитываться при рассмотрении иных обособленных споров в рамках одного и того же дела о банкротстве.

Обстоятельства, установленные в рамках обособленного спора, по результатам которого вынесено определение от 25.11.2022 по настоящему делу, никем не оспорены и не опровергнуты.

Предметом экспертного исследования в рамках вышеназванного спора являлось установление факта наличия или отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:36 объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в ЕГРН под кадастровым номером 74:36:0611006:300. Вопреки доводам ФИО5, эксперт не устанавливал нахождение на спорном земельном участке каких-либо иных объектов капитального строительства, тем более не устанавливал период илицо, осуществлявшее строительные работы.

Акт обследования кадастрового инженера от 26.07.2019 (имеется в приложении к заключению общества «Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI»), на который ссылает кредитор, содержит сведения о том, что обследованный объект строительства представляет собой строительную площадку, включающую забор, котлован, свайное поле, подкрановый фундамент, временные дороги.

Аналогичные сведения отражены и в отчете общества с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров Оценки» №13/11-19-8124 по состоянию на 28.02.2020 (стр.8 определения от 25.11.2022).

Иных доказательств, подтверждающих доводы о наличии каких-либо иных неотделимых улучшений земельного участка, помимо учтенных при проведении оценки, суду не представлено.

Представленное кредитором заявление ФИО13 о продлении срока действия разрешения на строительство от 30.10.2018 таким доказательством, по мнению суда, не является. 

Более того, из хронологии событий следует, что 20.07.2017 между обществом «СТГ» (первоначальный застройщик) и обществом СК  «Авангард-строй» (застройщик) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору, по условиям которого первоначальный застройщик передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности первоначального застройщика договору от 28.06.2016 №1С-191 в полном объеме.

С даты государственной регистрации 27.09.2017 за обществом СК «Авангард-Строй» зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602 001:36.

После этого общество СК «Авангард-строй» обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в действующее разрешение на строительство RU74315000-4-ж-2016 в связи с переходом к обществу прав и обязанностей арендатора земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта капитального строительства.

28.11.2017 по итогам рассмотрения заявления администрацией принято решение № ЧО-17679/гасн об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что данное решение администрации не соответствует закону, общество СК «Авангард-строй» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения Администрации города Челябинска незаконным.

По результатам рассмотрения решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу №А76-5813/2018 в удовлетворении заявления отказано.

Судами первой и апелляционной инстанции, с выводами которых согласился суд округа, установлено, что на момент обращения в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство правообладателем земельного участка являлось общество СК «Авангард-Строй», однако на данном земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности обществу «Строительные технологии города» объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрированы обременения в виде залога и запрета на проведение любых регистрационных действий. Учитывая данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что отказ администрации от 28.11.2017 № ЧО-17679/гасн во внесении изменений в разрешение на строительство является обоснованным, поскольку право аренды земельного участка передавалось обществу СК «Авангард-строй» за исключением объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке.

Вышеуказанные обстоятельства установлены определениями от 25.11.2022 и от 28.03.2022. 

Заключение 20.07.2017 соглашения об уступке прав и обязанностей застройщика с передачей прав и обязанностей арендатора земельного участка, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии у общества «СТГ» экономической целесообразности производить какие-либо строительные работы на объекте после этой даты. 

Как верно указал суд первой инстанции, указанный вывод коррелирует с содержанием акта обследования земельного участка от 09.08.2018, произведенного с участием общества «Проект-Сервис», общества «Джоб оффер», общества «Квинта», общества «СИМ-1», согласно которому строительно-монтажные работы на земельном участке не ведутся.

Также суд первой инстанции верно отметил, что  заявление ФИО13 о продлении срока разрешения на строительство от 30.10.2018 могло быть обусловлено отказом администрации во внесении изменений в части указания застройщиком общества СК «Авангард-строй», легитимность которого подтверждена решением суда от 08.10.2018. Отраженные в данном заявлении сведения допустимыми и относимыми доказательствами не подтверждены. 

Доказательств составления документов, подтверждающих объем и стоимость выполненных должником работ, при подписании соглашения от 20.07.2017 суду не представлено, в материалах дела такие документы также отсутствуют. 

Стоимость каких-либо неотделимых улучшений земельного участка (в случае их наличия) в соглашении от 20.07.2017 также не определена, само соглашение являлось безвозмездным, что прямо указано в п. 2.2. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют, по мнению суда апелляционной инстанции о том, что участники правоотношений изначально не придавали особого значения наличию или отсутствую на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:36 объектов капитального строительства или каких-либо иных неотделимых улучшений, соответствующие разногласия и споры возникли только после появления намерения Фонда стать приобретателем прав на участок. 

Вместе с тем, на дату обращения Фонда с намерением конкурсным управляющим во исполнение п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве представлены сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в виде отчета общества с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров Оценки» №13/11-19-8124 по состоянию на 28.02.2020 (т.1, л.д.35-36).

Указанный отчет опубликован в ЕФРСБ сообщением от 17.03.2020 №4826472.

Участвующие в деле о банкротстве лица предусмотренным п.6 ст. 130 Закона о банкротстве правом обжалования результатов оценки в период со дня ее опубликования не воспользовались.

Более того, из совокупного толкования норм ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве следует невозможность определения стоимости имущества застройщика на дату позднее, чем дата обращения Фонда в арбитражный суд с заявлением о намерении.

Фонд, обращаясь с заявлением в суд, имеет намерение приобрести права застройщика исходя из стоимости и технических характеристик (наличие или отсутствие кадастрового учета, имеющейся документации и т.п.) на дату обращения с соответствующим заявлением в суд.

 По истечении определенного периода времени стоимость передаваемых 

прав на объекты недвижимости застройщика может существенно меняться. 

Данное обстоятельство связано с развитием, в том числе, транспортной, социальной, экономической инфраструктуры рядом с земельным участком и объектами незавершенного строительства застройщика.

Однако правоотношения между Фондом и застройщиком, находящимся в стадии банкротства, связанные с передачей прав на земельный участок и объекты незавершенного строительства Фонду, возникают именно с даты подачи Фондом в арбитражный суд заявления о намерении пробрести права на имущество застройщика. Заявление Фонда о намерении приобрести имущество Должника поступило в Арбитражный суд Челябинской области 22.11.2021.

При этом до обращения с соответствующим намерением Фонд направил конкурсному управляющему предложение рассмотреть вопрос об актуализации отчетов об оценке, в ответ на которое последний не усмотрел такой необходимости по причинам, указанным в письме от 17.03.2021 №536 (т.2, л.д.88-91).

Аналогичный ответ от 16.06.2022 конкурсным управляющим был дан представителю участников долевого строительства, представившему отчет общества «Тройка» от 30.06.2022 №87 на сумму 68 734 000 руб. (т.1, л.д.155).

Какого-либо разумного обоснования необходимости актуализации отчета об оценке по состоянию на 31.05.2023 конкурсным управляющим не приведено.

Из положений Закона о банкротстве также не следует необходимость актуализации предыдущей оценки имущества должника, только на том основании, что прошло более шести месяцев после проведения первой. 

При таких обстоятельствах, учитывая наличие не оспоренного в установленном порядке отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №13/11-19-8124 по состоянию на 28.02.2020, а также недоказанность существования каких-либо иных неотделимых улучшений земельного участка, оценка которых не произведена, принимая во внимание предусмотренный нормами ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве императивный порядок передачи Фонду прав застройщика, арбитражный суд полагает, что стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для целей определения соотношения с размером реестра требований кредиторов составляет 26 090 000 руб. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

Согласно правилу, предусмотренному абзацем третьим подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в составе третьей очереди реестра требований кредиторов должника-застройщика во вторую очередь производятся расчеты по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 

Закона № 218-ФЗ в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.

В силу подпункта 3 пункта 14 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается в числе прочего соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично_правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Таким образом, положениями статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве прямо предусмотрено право Фонда быть включенным в реестр требований кредиторов.

Из совокупного толкования указанных норм следует, что при определении соотношения должен учитываться именно размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а не размер произведенных выплат, как указывает Фонд.

Указанный вывод коррелирует с пунктом 28 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, согласно которому на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика при получении участником строительства выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ, признаются погашенными и подлежат исключению конкурсным управляющим из реестра требований кредиторов требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в части размера возмещения, выплаченного Фондом.

Следовательно, участники строительства находятся в реестре до тех пор, пока не получат выплату, после чего исключаются из него без судебного участия. При этом отдельной замены участника строительства, получившего выплату, Фондом в таком случае не требуется. 

Так, в реестр требований участников строительства по спорному объекту включены требования на сумму 36 701 991 руб. 52 коп. (т.2, л.д.36).

Стоимость прав застройщика на земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, как ранее установлено, составляет 26 090 000 руб. Соответственно, Фонд подлежит включению в третью очередь реестра требований кредиторов в сумме 10 611 991 руб. 52 коп. (36701 991 руб. 52 коп. – 26 090 000 руб.).

Как ранее верно отмечено судом первой инстнции, Фонд произвел выплату компенсации шести участникам долевого строительства из девяти по данному объекту, общая сумма выплаты составила 19 005 144 руб. 

Согласно представленному Фондом расчету (т.2, л.д.32-35) компенсация трем оставшимся участникам долевого строительства составила: ФИО3 – 3 508 453 руб. 39 коп., ФИО4 – 3 158 521 руб. 22 коп., ФИО2 – 1 313 525 руб. 40 коп.

Не согласившись с определенным Фондом размером компенсации ввиду её несоответствия сумме включенных в реестр требований (9 615 674 руб., 8 276 138 руб. 32 коп. и 3 600 000 руб. соответственно), названные участники заявили возражения относительно рассмотрения вопроса по заявлению о намерении до разрешения разногласий относительно размера подлежащей выплаты. 

Вместе с тем, по смыслу ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве, ст.13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ вопросы выплаты компенсации не связаны с возможностью рассмотрения намерения Фонда, а потому арбитражный суд не усматривает препятствий для разрешения настоящего заявления. Разногласия, возникшие между участниками и Фондом, могут быть разрешены в отдельном судебном процессе в соответствии с правилами подсудности.

В случае изменения обстоятельств, связанных с производимой Фондом выплатой, в реестр требований кредиторов могут быть внесены соответствующие изменения. 

Доводы представителя участников долевого строительства о недобросовестности Фонда и об отсутствии у него финансовой возможности произвести соответствующую выплату являются предположительными, достаточными доказательствами не подтверждены. 

В отношении заявления инвесторов, привлеченных к участию в качестве третьих лиц, о выплате им компенсации арбитражный суд апелляционной инстанций приходит к аналогичным выводам. 

Как ранее указано, 20.07.2017 между обществом «СТГ» (первоначальный застройщик) и обществом СК «Авангард-строй» (застройщик) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору, по условиям которого первоначальный застройщик передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности первоначального застройщика договору от 28.06.2016 №1С-191 в полном объеме (абзац 1 пункта 2.1).

В частности, передаются права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:0602 001:0036 площадью 8 834 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, пр_т Победы, предоставленный в аренду по договору УЗ №007843-К-2006 аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенный под №3 в таблице «Параметры застройки» эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв.м, степень готовности 10% (абзац 2 пункта 2.1).

С 27.09.2017 за обществом СК «Авангард-Строй» зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036 (т.1, л.д.39-46).

Между тем, определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2022 по настоящему делу соглашение об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, заключенное обществом «Строительные технологии города» и обществом Строительная компания «Авангард-строй» признано недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде восстановления общества «Строительные технологии города» в правах арендатора по договору аренды от 30.09.2005 УЗ №007843-К-2006 в отношении земельного участка площадью 8834 кв.м с кадастровым номером 74:36:0602001:36.

Как следует из объяснений конкурсного управляющего, государственная регистрация перехода права аренды к должнику не произведена ввиду наличия соответствующих ограничений прав, что также подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1, л.д.40-42). 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации) императивно определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Закон о регистрации относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям для государственной регистрации права (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» и в силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно абзаца 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Таким образом, вступивший в законную силу судебный акт является особым правоустанавливающим документом, отличающимся от иных документов признаком обязательности и исполнимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что определением от 28.03.2022 должник восстановлен в правах арендатора в отношении земельного участка площадью 8834 кв.м с кадастровым номером 74:36:0602001:36, арбитражный суд полагает, что в рассматриваемом случае отсутствие в ЕГРН записи о государственной регистрации такого перехода прав не является основанием для отказа в удовлетворении намерения Фонда стать приобретателем прав общества «СТГ».

На основании вышеизложенного, арбитражный апелляционный суд полагает, что все заявленные участниками спора возражения не являются препятствием для рассмотрения заявления Фонда об удовлетворении намерения стать приобретателем прав общества «СТГ» на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

При идентификации объекта, расположенного на спорном земельном участке, арбитражный суд руководствуется сведениями, внесенными в государственный реестр. 

В силу п. 1 ст. 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства, или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, должны быть погашены требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов.

Суд апелляционной инстанций также учитывает, что такой порядок предусмотрен при направлении вырученных от продажи заложенного имущества денежных средств: - до 20 процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди (независимо от даты возникновения указанных требований), а также на погашение аналогичных требований, возникших после возбуждения дела о банкротстве (текущих требований); - до 10 процентов направляется для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей (п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве, п. 15 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»).

Из комплексного толкования вышеназванных норм Закона о банкротстве следует, что к текущим платежам, подлежащим погашению в порядке, установленном п. 5 ст. 201.10 относятся судебные расходы по делу о банкротстве, вознаграждение конкурсного управляющего, оплата деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, а также подлежат погашению требования кредиторов первой и второй очереди.

Согласно представленным конкурсным управляющим сведениям (т.3, л.д.8-9) размер текущей задолженности по состоянию на 24.11.2021 (дата подачи Фондом настоящего заявления) составляла 73 523 632 руб. 89 коп. В настоящий момент размер текущей задолженности составляет 103 462 842 руб. 24 коп., из которых:

- первая очередь составляет 47 351 руб. 11 коп. (вознаграждение арбитражного управляющего и судебные расходы);

- вторая очередь отсутствует;

- третья очередь составляет 376 242 руб. 05 коп. (вознаграждение привлеченного специалиста на основании судебного акта);

- четвертая очередь составляет 11 909 руб. 14 коп. (оплата коммунальных платежей);

- пятая очередь составляет 103 027 339 руб. 94 коп. (задолженность по арендной плате – 99 538 954 руб. 72 коп., в том числе по спорному объекту 5 826 946 руб. 86 коп.; задолженность перед ФИО5 – 360 000 руб., задолженность перед ФИО14 – 191 313 руб. 91 коп., задолженность по обязательным платежам – 403 485 руб. 17 коп., задолженность перед ресурсоснабжающими организациями – 1 790 068 руб. 20 коп., задолженность перед Министерством строительства – 330 000 руб., задолженность перед участниками строительства по исполнительным листам – 2 280 руб.). 

Вторая очередь реестра требований кредиторов состоит из требований ФИО15 по заработной плате и уполномоченного органа по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование на общую сумму 874 237 руб. 56 коп., первая очередь отсутствует.

Возражая против погашения текущих требований за счет средств Фонда, последний указывает на факт того, что после передачи спорного объекта у должника остается имущество, стоимость которого составляет 105 116 600 руб. 

В настоящий момент активами должника, помимо объекта, в отношении которого рассматривается намерение Фонда, являются:

1) объект незавершенного строительства - 24-х этажный жилой дом № 87 (стр.) общей площадью 12652 кв.м., степень готовности объекта - 10%, кадастровый номер 74:36:0204003:1955, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5, по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина. Стоимость объекта, определенная оценщиком, составляет 29 945 000 руб. (сообщение ЕФРСБ от 11.04.2023 №11216595). 

Между тем, из содержащейся в ЕФРСБ информации факт реализации указанного объекта не следует, тогда как стадия публичного предложения на текущий момент уже завершена (сообщение от 04.08.2023 №12132000).

2) 82/100 долей в объекте незавершенного строительства - 11-ти этажное здание социально-бытового обслуживания населения с торговыми площадями, общей площадью 4 662 кв.м., степень готовности объекта - 77%, кадастровый номер 74:36:0710001:4223, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710001:98, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, д. 43. Стоимость объекта, определенная оценщиком, составляет 96 576 000 руб. 

В отношении указанного объекта постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 и определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2021 установлено залоговое обеспечение в пользу общества «Уралглавкерамика» и ФИО16 на общую сумму 18 756 904 руб. 75 коп. 

Торговая процедура на текущий момент не начата, определением от 13.12.2023 утверждено положение о реализации указанного объекта.

3) нежилые помещения: №170 площадью 304,2 кв.м., кадастровый номер 74:36:0710001:4370, №179 площадью 81,9 кв.м., кадастровый номер 74:36:0710001:4378, №180 площадью 85,7 кв.м., кадастровый номер 74:36:0710001:4368, расположенные в цокольном этаже жилого дома по адресу: 

<

...>.

Согласно сообщению ЕФРСБ от 05.12.2023 №13130144 указанные нежилые помещения реализованы, общая сумма вырученных денежных средств составила 12 652 100 руб.

Однако указанные помещения обеспечены залогом в пользу общества «БМ Банк» (первоначальный залогодержатель), Фонда содействия кредитования малого предпринимательства Челябинской области и ФИО17 (последующие залогодержатели). При этом сумма требований общества «БМ Банк» составляет 7 868 197 руб. 01 коп., сумма требований Фонда - 14 960 000 руб.

Проанализировав перечисленные источники погашения текущих требований, размер которых в настоящий момент составляет 103 462 842 руб. 24 коп., арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы суд первой инстанций о недоказанности безусловной возможности их погашения ввиду следующего.

Денежные средства, вырученные от реализации залоговых нежилых помещений, подлежат распределению в порядке ст. 201.14 Закона о банкротстве, предусматривающем приоритет залоговых кредиторов и граждан-участников строительства. 

В свою очередь, оценить вероятность реализации незавершенных строительством объектов по первоначальной оценочной стоимости на данный момент невозможно. 

В отношении объекта по ул. Мамина первая торговая процедура окончена, покупатель не определен, на последнем этапе публичного предложения стоимость составила около 30 млн. руб. В отношении объекта по Комсомольскому проспекту торговая процедура еще даже не началась ввиду наличия споров между долевыми собственниками, по результатам которых должнику перешла доля в размере 82/100 относительно ранее зарегистрированной ?. 

Более того, в случае реализации объекта по Комсомольскому проспекту преимущественное право при распределении вырученных денежных средств также будет принадлежать залоговым кредиторам, общий размер требований которых составляет 18 756 904 руб. 75 коп.

Вместе с тем, возложение на Фонд обязанности погасить все текущие обязательства должника с учетом конкретных обстоятельств дела и сформированной конкурсной массы арбитражный суд также полагает излишним, в связи с чем при определении соответствующей суммы руководствуется следующим. 

Так, задолженность по арендной плате в сумме 5 826 946 руб. 86 коп. непосредственно связана с имуществом должника, подлежащим передаче Фонду, а потому, по мнению суда, безусловно подлежит отнесению на Фонд. 

Обратный подход приведет к дисбалансу между интересами Фонда и прочих кредиторов, в том числе участников долевого строительства, поскольку имущественная выгода от оставления имущества за собой будет предоставляться исключительно Фонду, а расходы, непосредственно связанные с этим имуществом, будут погашаться за счет иных активов должника в ущерб интересам кредиторов, что явно не соответствует принципам справедливости.

Вместе с тем, арбитражный суд первой инстанций, верно отметил, что  что указанная задолженность является предметом спора в рамках дела №А76-26355/2023, где конкурсным управляющим заявлено о необходимости ее уменьшения ввиду того, что часть заявленного периода земельный участок находился в пользовании общества СК «Авангард-строй». В связи с этим денежные средства должны быть зарезервированы конкурсным управляющим до разрешения соответствующих разногласий. Данный механизм в числе прочего был предложен представителем Фонда в судебном заседании 15.11.2023.

В объем подлежащих внесению Фондом сумм также подлежит включению требования второй очереди в сумме 874 237 руб. 56 коп. (заработная плата и страховые взносы на обязательное пенсионное страхование) как это предусмотрено п.5 ст. 201.10 Закона о банкротстве. При этом намерение Фонда появилось раньше, чем иные источники, за счет которых стало возможным погашение указанной задолженности, возникшей в 2017 году и ранее.

Таким образом, суд апелляционной нунции считает, что суд первой инстанции,  с учетом конкретных обстоятельств верно посчитал возможным ограничить размер взыскиваемой суммы десятью процентами от рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, что составляет 2 609 000 руб. и соответствует п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве. 

В силу п. 12 ст. 201.15 Закона о банкротстве требования заявителя, осуществившего погашение требований кредиторов, учитываются в реестре требований кредиторов в тех же размерах и той же очередности, что и погашенные им требования кредиторов первой и второй очереди, а в части погашенных требований по текущим платежам его требования подлежат погашению застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам.

С учетом указанного правового регулирования в случае формирования конкурсной массы за счет реализации иного имущества должника требования Фонда, возникшие в связи с удовлетворением намерения стать приобретателем прав общества «СТГ», будут погашены.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционных жалоб, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на указанное определение не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 по делу № А76-31894/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3, ФИО4, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общества с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общества с ограниченной ответственностью «Квинта», общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий  судья

Судьи

А.Г. Кожевникова

 

А.А. Румянцев

 

М.В. Ковалева