Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«31» мая 2018 г.

Дело № А75-923/2018

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2018 года.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Лысенко Г.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312861722600019, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Карамелька» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 22.12.2008, место нахождения: 628410, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> Октября, д. 3, кв. 102) о расторжении договора и взыскании 1 168 667  руб., 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Карамелька» - ФИО3, представитель по доверенности от 21.03.2018,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Карамелька» (далее – ответчик, ООО «Карамелька») о взыскании  задолженности по арендной плате в размере 1 168 667  руб., в том числе,1 086 000 руб. – основной долг, 82 667 руб. – неустойка (пени), и о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.10.2016 № 06.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств по договору аренды нежилого помещения от 03.10.2016 № 06, нормативно обоснованы ссылками на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Определением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа – Югры от 03.05.2018 судебное заседание по делу отложено на 28.05.2018 на 09 час. 00 мин. 

О времени и месте судебного заседания стороны извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До судебного заседания  от истца поступило заявление об исполнении определения суда от 03.05.2018, в котором он уточнил  исковые требования, указав, что сумма основного долга составляет 952 000 руб., сумма неустойки (пени) остается прежней, поскольку на расчет неустойки уточнение суммы основного долга не повлияло (л.д. 86 – 87).

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  принимает указанные уточнения и рассматривает иск с их учетом.

Ответчик с требованиями иска не согласен по доводам, изложенным в отзыве. 

Представитель ответчика в судебном заседании представил доказательства вручения истцу отзыва на исковое заявление, в удовлетворении иска просит отказать; ознакомился с заявлением истца об исполнении определения суда от 03.05.2018.

В судебном заседании 28.05.2018 объявлялся  перерыв до 30.05.2018. Об объявлении  перерыва судебного заседания, а также времени и месте  его продолжения, участвующие  в деле лица, извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного  суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием того же представителя ответчика.

Представитель  ответчика для приобщения к материалам дела представил  акт сверки взаимных расчетов за 2017 год (февраль-март), из которого следует, что сальдо на начало периода составляет 661 947 руб.87 коп. Ссылаясь на указанный акт сверки, представитель ответчика  в удовлетворении иска просит отказать.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства по делу.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 03.10.2016 № 06 с дополнительным соглашением от 07.06.2017 (далее – договор, л.д. 39 – 45), по условиям которого арендодатель принял обязательства предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение  площадью 650,0 кв. м., расположенное на 1,2-м этаже склада-арочника, на поэтажном плане 1,2-эт. с 1 -9 по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский  автономный округ – Югра, 

<

...> Победы, д. 53/1, именуемое в дальнейшем «помещение», а арендатор обязался принять от арендодателя данное помещение с целью размещения в нем офисных помещений, производство кондитерское (пункт 1.1 договора).

Срок договора составляет один год (с 03.10.2016 по 01.09.2017 включительно) (пункт 1.4 договора).

В разделе 2 договора предусмотрены права и обязанности сторон.

Так, согласно пункту 2.5 договора арендатор обязался своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату согласно условиям настоящего договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть арендной платы первые четыре месяца составляет 75 000 руб. в месяц арендуемого помещения, а с 01.02.2017 по 01.09.2017 арендная плата будет 150 000 руб. в месяц (пункт 3.2 договора).

Дополнительным соглашением от 07.06.2017 пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы в месяц за помещение 650 кв.м. с 07.06. 2017 будет составлять 100 000 руб. (153,85 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц) и действует до 01.09.2017 (до окончания срока действия договора). Вместе с тем,  материалы дела подтверждают и стороны не оспаривают, что действие спорного договора  продлено на неопределенный срок, что соответствует условиям пункта 7.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной воды составляют переменную часть арендной платы, размер которой определяется  согласно показаниям приборов учета и действующим тарифам.

Согласно пункту 3.4 договора постоянная  часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно, на основании счетов, выставляемых арендодателем, не позднее 10 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды, на расчетный счет арендодателя, либо иным способом, не запрещенным  действующим законодательством РФ. Переменная часть арендной платы, указанная в п. 2.3 настоящего договора, уплачивается арендатором согласно показаний приборов учета и действующим тарифам любым способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, по  согласованию сторон. 

При нарушении сроков оплаты арендной платы и отсутствием уведомления о невозможности проведения в срок оплаты арендной платы со стороны арендатора,  арендодатель вправе взыскать с  арендатора пеню в размере 0, 1% от суммы соответствующего платежа за каждый  календарный день просрочки (пункт 4.1 договора). 

Пунктом 6.1 договора стороны предусмотрели условия расторжения договора по требованию арендодателя. 

Во исполнение условий договора истец передал ответчику по акту приема-передачи  нежилое помещение (л.д. 46).

Как следует из искового заявления ответчик несвоевременно и не в полном объеме производил оплату по договору, в связи с чем, у него образовалась задолженность за период с октября 2016 года по ноябрь 2017 года в размере (уточненном) 952 000 руб.

В адрес ответчика истцом  направлялись претензия от 26.05.2017 № 10, уведомление от 10.11.2017 № 13 с требование погасить задолженность по арендной плате (л.д. 51, 53),  уведомление о расторжении договора (л.д. 54).  

Поскольку задолженность по договору не погашена, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, находит заявленные требования соответствующими действующему законодательству и подлежащими  удовлетворению частично. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В рассматриваемом случае суд квалифицирует правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом, главой 34  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии со  статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при этом в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче имущества ответчику.

После принятия имущества у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

Согласно условиям договора, ответчик за спорный период должен оплатить 1 500 000 руб. (75 000 руб. * 4 (октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года, январь 2017 года) + 150 000 руб. * 4 (февраль, март, апрель, май 2017 года) + 100 000 руб. * 3 (июнь, июль, август) + 100 000 руб. *3 (сентябрь, октябрь, ноябрь 2017 года).

Ответчик в нарушение статьи 309, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора арендные платежи в полном объеме  за период  с  октября  2016 года по ноябрь 2017 года не уплатил. 

По доводам истца долг ответчика за указанный период составляет 952 000 руб.

Между тем, согласно представленной же истцом банковской выписке, ответчик за период с октября 2016 года по ноябрь 2017 года произвел оплату за аренду помещения в размере 768 000 руб., что подтверждается следующими документами (согласно выписке):

платежный документ от 03.11.2016 № 31 на сумму 40 000 руб. с назначением платежа «Оплата счета от 04 10.2016 № 43 аренда складского помещения за октябрь 2016 года»;

платежный документ от 30.12.2016 № 44 на сумму 4 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 28 12.2016 №58 аренда нежилого помещения»; 

платежный документ от 01.02.2017 № 18 на сумму 14 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 13.01.2017 № 3 аренда складского помещения за декабрь 2016 года»;

платежный документ от 07.02.2017 № 21 на сумму 11 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 13.01.2017 № 3 аренда складского помещения за декабрь 2016 года»;

платежный документ от 20.02.2017 № 26 на сумму 35 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 28.01.2017 № 5 аренда складского помещения за январь 2017 года»;

платежный документ от 27.03.2017 № 34 на сумму 60 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 02.03.2017 № 14 аренда складского помещения за февраль 2017 года»;

платежный документ от 31.05.2017 № 57 на сумму 70 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 02.04.2017 № 22 аренда складского помещения за апрель 2017 года»;

платежный документ от 09.06 2017 № 66 на сумму 34 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 02.04.2017 № 22 аренда складского помещения за апрель 2017 года»;

платежный документ от 13.06.2017 № 67 на сумму 42 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 02 04 2017 № 22 аренда складского помещения за апрель 2017 года»;

платежный документ от 28.06.2017 № 70 на сумму 44 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 02.05.2017№ 22 аренда складского помещения за июнь 2017 года»

платежный документ от 21.07.2017 № 82 на сумму 70 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.07.2017 № 36 аренда складского помещения за июнь2017 года»;

платежный документ от 24.07.2017 № 83 на сумму 40 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.07.2017 № 36 аренда складского помещения за июнь2017 года»;

платежный документ от 31.07.2017 № 85 на сумму 10 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.07.2017 № 36 аренда складского помещения за июнь2017 года»;

платежный документ от 02.10.2017 № 99 на сумму 120 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 № 36 аренда складского помещения за август 2017 года»;

платежный документ от 30.10.2017 № 113 на сумму 70 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 № 36 аренда складского помещения за август 2017 года»;

платежный документ от 02.11.2017 № 116 на сумму 50 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 36 аренда складского помещения за август 2017 года»;

платежный документ от 27.11.2017 № 129 на сумму 20 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 № 36 аренда складского помещения за ноябрь 2017 года»;

платежный документ от 29.11.2017 № 133 на сумму 9 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 № 36 аренда складского помещения за ноябрь 2017 года»;

платежный документ от 30.11.2017 № 134 на сумму 5 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 № 36 аренда складского помещения за ноябрь 2017 года»;

платежный документ от 05.12.2017 № 135 на сумму 11 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 № 36 аренда складского помещения за ноябрь 2017 года»;

платежный документ от 06.12.2017 № 136 на сумму 9 000 руб. с назначением платежа «Оплата по счету от 04.08.2017 № 36 аренда складского помещений за ноябрь 2017 года».

Итого, общая сумма оплаты за спорный период составила 768 000 руб. 

По доводам ответчика им произведена оплата за период с 03.10.2016 по 27.02.2018 в размере 1 060 000 руб. и, кроме того, ФИО4 оплатила аренду на сумму 58 000 руб. с карты ПАО «Сбербанк». Таким образом, ответчик считает, что его задолженность составляет 1500 000 руб. – 1 118 000 руб. =382 000 руб.

Между тем, согласно представленной ответчиком  банковской выписке, ответчик за спорный период, а именно с октября 2016 года по ноябрь 2017 года оплатил арендные платежи в размере 768 000 руб., что соответствует и выписке платежей, представленной истцом. Поскольку в назначении платежа на сумму 58 000 руб., оплаченного по  банковскому чеку, не указан период, а сама операция произведена 06.01.2018, то указанная сумма, как сообщил истец, будет  учтена уже в следующем периоде, поскольку арендатор фактически пользуется помещением за пределами спорного периода. Другие платежи, которые произведены ответчиком за пределами спорного периода, с декабря 2017  и далее в счет оплаты за спорный период не принимаются, так как они также будут зачтены в последующие периоды. Доказательств того, что ответчиком оплачена арендная плата за пределами спорного периода или арендная плата погашена в большем объеме, ответчиком суду не представлено.

Кроме того, при расчете оплаты за аренду помещения в спорный период ответчик указал, что размер арендной платы за период с 01.09.2017 по 30.11.2017 составляет  75 000 руб., что не соответствует условиям договора. Постоянная арендная плата в размере 75 000 руб. по условиям договора  была установлена только на первые четыре месяца. 

Таким образом, задолженность ответчика составляет 732 000 руб.(1 500 000 руб. – 768 000 руб.), указанная  сумма задолженности  и подлежит взысканию с ответчика за спорный период в судебном порядке. 

Что касается представленного ответчиком акта сверки взаимных расчетов за 2017 год с указанием начального сальдо 661 947 руб. 87 коп., то судом указанный акт не принимается. Из акта не следует,  что сверка между сторонами проводилась  именно по спорному договору,  в отношении постоянной части  арендной платы. Более того,  при сравнении платежей, согласно представленных  сторонами банковских выписок,  платежи, указанные в акте не отражены.

Истцом заявлено и о взыскании с ответчика пени в соответствии с пунктом 4.1 договора - за просрочку оплаты  аренды за период с  октября 2016 года по январь 2017 года, т.е за четыре месяца. 

Проверив расчет неустойки, суд  находит его составленным арифметически верно.

Согласно представленного истцом расчету размер неустойки (пени) за период с октября 2016 года по январь 2017 года составляет 82 667 руб.

Поскольку ответчик допустил нарушение сроков оплаты постоянной части арендной платы, требования истца о привлечении ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки (пени) правомерны.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения.

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 6.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного  расторжения  договора аренды только после направления арендатору  письменного уведомления о необходимости устранения допущенных нарушений. Договор аренды может быть расторгнут по требованию  арендодателя только после направления арендодателю письменного уведомления за три месяца до расторжения договора.  

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных  пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"  указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу положений статьи 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды, истцом представлено письмо от 10.11.2017 № 13 (л.д. 53), уведомление о расторжении договора от 07.12.2017 № 14 (л.д. 54). 

Согласно отметки, проставленной на письме, оно получено ответчиком (ФИО4) 07.12.2017. 

Поскольку факт нарушения сроков внесения ответчиком арендной платы по договору установлен, то требования истца о расторжении этого договора в судебном порядке, подлежат удовлетворению. 

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. 

При  обращении в арбитражный суд истец оплатил государственную пошлину в размере 30 687 руб., что подтверждается платежным поручением от 11.01.2018 № 5 и от 29.01.2018 № 20.

После уточнения размера иска 1 034 667 руб. (952000 руб. + 82 667 руб.), размер госпошлины составит 23 347 руб. Кроме того, истцом заявлено требование неимущественного характера – о расторжении договора,  размер государственной пошлины по которому составляет 6 000 руб., итого – 29 347 руб. Излишне уплаченная  истцом государственная пошлина  подлежит возврату из бюджета.

Поскольку  иск удовлетворен частично, то и госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167- 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 03.10.2016 № 06, заключенного между  индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Карамелька».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Карамелька» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендным платежам за период с октября 2016 года по ноябрь 2017 года в размере 814 667 руб., в том числе, 732 000 руб. - основной долг и 82 667 руб. - неустойка (пени), а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 555 руб. 19 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 340 руб., уплаченную по платежному поручению от 29.01.2018 №20.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

 

Судья                                                                                               Г.П. Лысенко