АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Краснодар                                                                              Дело № А32-41814/2016

 

Резолютивная часть решения объявлена: 01.06.2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено: 06.06.2017 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гречко О.А., при  ведении протокола помощником судьи Амбелиди В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

           ООО "Орион" (общество с ограниченной ответственностью "Орион", Адрес (место нахождения) юр.лица 630017 обл Новосибирская 

<

...>, ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к АО "Тандер" (Акционерное Общество "Тандер", Адрес (место нахождения) юр.лица 350000 край Краснодарский г Краснодар ул им Леваневского д. 185, ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании убытков в размере 789 495, 00 рублей, расходов, вызванных утратой истцом возможности заключить договор аренды с третьим лицом, в размере 4 645 161, 20 руб. 

при участии:

от истца -  ФИО1 – дов. от 16.12.2015.,

от ответчика- ФИО2 – дов. от 15.04.2016

УСТАНОВИЛ:

ООО "Орион" обратилось в арбитражный суд с иском к АО "Тандер" с требованиями о взыскании убытков, вызванных недобросовестным прерыванием переговоров по заключению договора аренды недвижимого имущества, в форме реального ущерба понесенного в связи с приготовлением к заключению договора, в размере 789 495 рублей, а также расходов, вызванных утратой истцом возможности заключить договор аренды с третьим лицом, в размере 4 645 161, 20 руб. за период с 04.04.2016 г. по 31.07.2016 г. (общая сумма 5 434 656, 20 руб.) (с учетом уточнений)

В обоснование заявленных требований истец ссылается на проведение переговоров  с ответчиком посредством личных встреч представителей сторон, телефонных звонков, путем переписки через электронную почту, в результате ведения которых предполагалось заключить договор аренды нежилого помещения в течение 10 дней с момента ввода его в эксплуатацию, которые были прерваны внезапно ответчиком. Вследствие внезапного отказа ответчика от ведения переговоров по заключению договора аренды истцу причинены убытки, состоящие из реального ущерба в сумме 789495 руб. (расходы по возведению и демонтажу перегородки), неполученной арендной платы за период с 04.04.2016. по 31.07.2016. по причине утраты возможности заключить договор аренды с третьим лицом. 

Ответчик исковые требования не признает, ссылаясь на отсутствие у менеджера полномочий на проведение переговоров по заключению договора аренды, недоказанность факта понесения истцом расходов, связанных с ведением переговоров, считает, что переговоры были прекращены по инициативе самого истца.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства,  заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Между истцом и ответчиком с мая 2015 года по 23 мая 2016 года велась переписка по вопросу заключения договора аренды помещений в возводимом истцом здании по ул. Лескова 23, стр. в г. Новосибирске( том 1,л.д. 53-150, т. 2 л.д. 1-70, том 11, л.д. 47-51).

Ответчиком, от имени которого действовала менеджер ФИО3 , в адрес истца 12.11.2015. были направлены проекты предварительного договора аренды и договора аренды. Указанные проекты не были подписаны со стороны арендатора.  Данные проекты не являются офертой и по той причине, что в них не указаны такие существенные условия договора, как площадь, размер арендной платы.

30.03.2016. ответчиком направлены проекты договоров (том 2, л.д. 34-58), содержащие условие о площади помещения и размере арендной платы, однако, не подписанные уполномоченным на заключение договора со стороны арендатора лицом.

Истцом в адрес ответчика также не направлялся подписанный уполномоченным лицом проект договора аренды, содержащий существенные условия договора аренды и являющийся офертой. 

Более того, от имени ответчика переписка велась менеджером, из должностной инструкции которого (том 11, л.д. 61-62) следует, что его полномочия ограничены действиями по осуществлению поиска оптимальных помещений, зданий и земельных участков для открытия магазинов магнит. Доказательств тому, что полномочия на ведение переговоров явствовали из обстановки, не представлено.

Таким образом, следует признать, что между сторонами переговоры по заключению договора не велись, имела место переписка по вопросу возможности ведения переговоров по заключению договора аренды.

Данный вывод подтверждается также тем обстоятельством, что Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено истцом 04.04.2016.(том 2, л.д. 64-68), но в эксплуатацию был введено здание физкультурно-оздоровительного комплекса, что исключало возможность использования его в целях торговой деятельности (цель использования имущества по договору аренды).

Регистрация права собственности на помещение, соответствующее целям необходимого ответчику договора аренды, осуществлена истцом 04.05.2016. (том 11, л.д. 45).

В то же время, письмом от 01.06.2016. № 01-06/2016-01 (том 11, л.д. 41), не направив в адрес арендатора оферту (проект договора, подписанный уполномоченным на заключение договора аренды лицом, и содержащий существенные условия договор аренды), истец отказался от ведения переговоров по заключению договора аренды, сославшись   на недобросовестное поведение ответчика при ведении переговоров, выразившееся во внезапном и неоправданном прекращении переговоров в виде отказа ответить на письмо от 10.05.2016.. 

Из электронной переписки видно, что истец был не согласен с условием о цене договора аренды (письмо истца от 23.05.2016., том 11, л.д. 49), в связи с чем направление письма от 10.05.2016. (том1, л.д. 17-18), содержащего требование сообщить причину прерывания переговоров, и направленного истцом до момента направления им же предложений по цене арендной платы,  подтверждает доводы ответчика о том, что необходимости ответа на указанное письмо не было ввиду  поступления 23.05.2016. от истца новых предложений по цене арендной платы, не устроивших ответчика. При этом, письмо от 10 мая 2016 года поступило ответчику 20.05.2016., и тут же, 23.05.2016. поступают новые предложения условия о размере арендной платы. 

Фактически истец не предоставил ответчику времени осуществить переговоры по заключению договора, обсудить вопрос о цене арендной платы, поскольку отказался от переписки по заключению договора письмом от 01.06.2016. практически сразу после направления предложений по цене арендной платы.

Заключение договоров регулируется главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 434.1. ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

В силу изложенных выше обстоятельств следует признать, что со стороны ответчика отсутствовала недобросовестность, выразившаяся во внезапном и неоправданном прекращении переговоров.

Доводы ответчика о том, что переписка сторон фактически была прервана по причине выдвижения истцом неприемлемых для ответчика условий о цене аренды, подтверждены материалами дела.

Следовательно, истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий истца при ведении переговоров по заключению договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований. В противном случае, ответственность за отказ от заключения договора может быть применена в любой ситуации, когда стороны не согласовали условия договора, и по этой причине одна из сторон отказалась его заключать, что противоречит принципу свободы договора в гражданских правоотношениях.

Истцом не представлено доказательств тому, что переписка о заключении договора, которую истец считал переговорами, велась ответчиком исключительно в целях причинения вреда истцу, что следует из установленных нижеперечисленных обстоятельств.

 Переписка между истцом и ответчиком  велась в течение почти года, до получения свидетельства истцом о праве собственности на спорное помещение, тогда как с другим лицом истцом заключен договор аренды (том 11, л.д. 20-39) в течение 12 календарных дней с момента отказа истца от обсуждения вопроса о заключении договора аренды с ответчиком. Таким образом, учитывая, что реальная возможность заключить договор аренды торговых площадей возникла у истца лишь 04.05.2016., следует признать, что ведением переписки о заключении договора до указанной даты истцу не могли быть причинены убытки ввиду отсутствия у него права передавать спорные помещения в аренду. Через непродолжительный период времени после регистрации права собственности, истец, не приняв мер к урегулированию спорных условий договора, не направив ответчику проект договора аренды (оферту) заключил договор аренды с иным лицом. 

Истцом также не доказан размер убытков и их возникновение в связи с ведением переговоров по заключению спорного договора аренды с ответчиком, утрата возможности заключить договор с третьим лицом также не связана с ведением переговоров (переписки) по заключению договора с ответчиком.

Так, право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику имущества (ст.608 ГЕ РФ).

Право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Следовательно, до регистрации права собственности на возводимый объект недвижимости у истца отсутствовала возможность передать имущество в аренду. В то же время возведение перегородки, за монтаж и демонтаж которой истец требует взыскать убытки, осуществлено до момента ввода объекта в эксплуатацию, и до момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что свидетельствует об отсутствии связи между данными убытками истца и переговорами по заключению договора аренды.

Убытки, связанные с утратой возможности заключить договор с третьим лицом, также не связаны с ведением переговоров по заключению договора аренды с ответчиком, поскольку    третье лицо отказалось заключить договор аренды с истцом по причине, возникшей еще до получения истцом права сдавать помещения в аренду. Так, третье лицо предложило заключить договор аренды письмом от 04.04.2016. № 05 (том 1, л.д. 20), а отказалось письмом от 16.06.2016. № 06 (том 1, л.д. 21), сославшись на открытие в апреле 2016  нового магазина его торговой марки, оттянувшей часть ресурсов и производственных мощностей.  Таким образом, в апреле 2016 уже существовали причины, по которым третье лицо отказалось от заключения договора аренды с истцом, в связи с чем довод истца о том, что им утрачена возможность заключения договора с третьим лицом по причине ведения переговоров с ответчиком, является надуманным, противоречащим материалам дела. Данный вывод также подтверждается тем обстоятельством, что, предлагая третьему лицу 14.06.2016. письмом № 14-06/2016-01 (том 1,л.д. 23) заключить договор аренды, и получив от него отказ только 16.06.2016.,   истец 22.06.2016. уже подписал договор аренды с иным лицом (том 11, л.д. 20-39).

Таким образом, предусмотренных статьей 434.1. ГК РФ оснований для возложения на ответчика обязанности возместить истцу расходы, связанные с производством ремонтных работ в помещении, а также упущенную выгоду применительно к основаниям заявленного иска, не усматривается.

С учетом изложенного, у ответчика имелись достаточные основания для прекращения переписки о заключении договора аренды и фактического отказа от начала проведения переговоров по заключению данной сделки.

Поведение ответчика в данном случае обусловлено в большей степени бездействием самого истца, не предоставившего своевременно всю необходимую информацию и документацию об объекте договора аренды, необходимую для совершения данной сделки, не направившего в адрес ответчика оферту.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворении иска и взыскания с ответчика убытков в порядке статьи 434.1 ГК РФ судом не установлены, иск не подлежит удовлетворению.

Доводы истца о том, что право на передачу помещений в аренду у него возникло с момента ввода помещений в эксплуатацию, несостоятельны.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, указанные разъяснения не изменяют положения закона о том, что право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, они лишь указывают на то, что если договор аренды заключен лицом, у которого на момент заключения договора право собственности на объект недвижимости не возникло, но это лицо являлось собственником имущества на момент его передачи в аренду, такой договор не может быть признан недействительным.    

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо несет бремя доказывания тех обстоятельств, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судебные расходы  подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями  110, 167-170 АПК  РФ, 

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

 Взыскать с ООО «Орион» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме                 5226 руб. 28 коп.  

  Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья:                                                                      О.А. Гречко