АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-5450/2024

09 июля 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 08.07.2024

Полный текст решения изготовлен 09.07.2024

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Утебаевой А.З,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению главы крестьянского – фермерского хозяйства ФИО1, Саратовская область, с. Перелюб (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Сельхозтехника», Саратовская область, с. Перелюб (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о расторжении договоров аренды

от истца- ФИО2 по доверенности

от ответчика – ФИО3 по доверенности 

 

УСТАНОВИЛ:

Глава КФХ ФИО1 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ОАО «Сельхозтехника», расторжении договора аренды земельного участка от 24 апреля 2015 года, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. северо-восточнее с. Калинин и в 11,6 км. северо-восточнее х. ФИО4, с кадастровым номером 64:24:220203:126; договора аренды земельного участка от 01 февраля 2017 года, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. северо-восточнее с. Калинин и в 10,9 км. северо-восточнее х. ФИО4, с кадастровым номером 64:24:220203:133.

            Отводов суду не заявлено.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

            Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Судом установлено, что  между: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., являющимися «Арендодателями» и ОАО «Сельхозтехника», выступающего в качестве «Арендатора» были заключены:

- Договор б/н аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г., площадью 140 0000 кв.м., кадастровый номер: 64:24:220203:126, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. Северо-восточнее с. Калинин ив 11,6 км. Северо-восточнее х. ФИО4;

- Договор б/н аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г., площадью 28 0000 кв.м., кадастровый номер: 64:24:220203:133, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. Северо-восточнее с. Калинин ив 10,9 км. Северо-восточнее х. ФИО4.

ФИО1 19 ноября 2019 года приобрёл вышеуказанные земельные участки в собственность, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. Земельные участки обременены соответствующими договорами аренды в пользу ОАО «Сельхозтехника».

По условиям договоров арендатор выплачивает арендодателю один раз в год в срок до 30 декабря каждого календарного года арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции. А именно: зёрна пшеницы в количестве 500 килограммов за одну долю и одна телега соломы за одну долю. Также арендатор обязуется проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой и водной эрозии, предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; сохранять специальные знаки, установленные на участке; производить возмещение стоимости оплаты земельного налога за арендованный участок.

            По мнению истца, ОАО «Сельхозтехника» не соблюдает условия договоров аренды земельных участков, а именно: не выплачивает вовремя и в оговоренном размере арендную плату за пользование земельным участком, не производит арендодателю возмещение земельного налога и др.

Истец направил ответчику претензию от 06 января 2024 года, в которой потребовал расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке, путём заключения дополнительных соглашений о прекращении действия договоров аренды земельных участков, а также выплаты арендной платы и др. Согласно ответу на претензию, ответчик отказался расторгнуть договора аренды земельных участков и указал, что предполагает возможность выдачи арендной платы только за 2020 и 2023 года, путём её вывоза арендодателем. 

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2022 года решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 декабря 2021 года по делу № А57-15691/2021 было отменено, принят по делу новый судебный акт, которым действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в погашении записей, произведённых 27.01.2021 г.: о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015 г. - записи об аренде, дата регистрации 14.05.2015 г., номер регистрационной записи 64-64/014-64/014/037/2015-143/206.08.2012; о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г. - записи об аренде, дата регистрации 27.02.2017 г., номер регистрационной записи 64:24:220203:133-64/014/2017-4 были признаны незаконными. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись права аренды -договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015 г.; договора аренды земельного      участка      с      кадастровым      номером      64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017 г. путём восстановления записи о правах аренды в двухнедельный срок с момента вступления постановления в силу.

Таким образом, расторгнуть вышеуказанные договоры в одностороннем порядке не представилось возможным. Спор между ОАО «Сельхозтехника» и Росреестром по Саратовской области о восстановлении арендных прав на земельные участки был разрешён арбитражным судом апелляционной инстанции, действия государственного органа были признаны незаконными, записи об аренде были восстановлены.

Определением Верховного суда Российской Федерации № 306-ЭС22-16962 от 30.09.2022г. по делу № А57-15691/2021 индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Таким образом, судебная тяжба по указанным обстоятельствам длилась в период времени 2021-2022гг.

            Как указывает Истец, ничто не препятствовало ОАО «Сельхозтехника» использовать вышеуказанные земельные участки по назначению. Отказ от их использования обусловлен действиями самого общества, решениями его руководства, предположительно по причинам экономического или финансового характера.

В п.5 Договоров в том числе указано - производить возмещение стоимости оплаты земельного налога согласно представленным и своевременно оплаченным Арендодателем квитанциям за арендованный участок.

С целью исполнения условий договора ОАО «Сельхозтехника» в адрес ФИО1 неоднократно направляло соответствующие уведомления, то есть для возмещения Обществом земельного налога по земельным участкам с кадастровыми номерами 64:24:220203:126; 64:24:220203:133 за период их пользования необходимо в бухгалтерию ОАО «Сельхозтехника» представить подтверждающие документы о выплате ФИО1 земельного налога по представленным налоговым уведомлениям и банковские реквизиты последнего для перечисления денежных средств в счет возмещения уплаченного им земельного налога, а также о выплате арендной платы.

ФИО1 на указанные уведомления не реагировал, за получением арендной платы не являлся, какие-либо документы не представлял.

ОАО «Сельхозтехника» до настоящего времени является Арендатором земельных участков и в 2023г. на земельных участках: с кадастровым номером 64:24:220203:126; с кадастровым номером 64:24:220203:133 произвело сельскохозяйственные работы отсюда понесло соответствующие расходы, связанные в том числе с засевом озимой пшеницы, о чем имеются соответствующие подтверждения. Сбор урожая озимой пшеницы будет производиться в 2024г. Засев подсолнечника на подготовленном поле в 2023г. будет производиться в 2024г.

В материалах дела имеются уведомления о готовности оплаты урожаем, которая по условиям договора производится раз в год, а именно, уведомление 2020 года и уведомление 2024 года для оплаты за 2023 год.

ОАО «Сельхозтехника» указало в ответе на претензию ФИО1 указало, что заключить дополнительные соглашения о прекращении вышеуказанных договоров аренды земельных участков не представляется возможным до завершения полного цикла сельхозработ.

В п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ указано - Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В силу п. 2 ст. 388 НК РФ - Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. То есть Арендаторы не являются плательщиками этого налога.

По смыслу ст.46 ЗК РФ к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью.

Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

В абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с частями 2 и 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Истец указывает на то, что Ответчик ОАО «Сельхозтехника» более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не выплатил арендную плату (за 2020, 2021, 2022, 2023 года). Объективные причины, независящие от ОАО «Сельхозтехника», либо иные причины непреодолимой силы (форс-мажор), по которым ответчик не выполнил свою обязанность, отсутствуют.

Исходя из смысла обязательства одна сторона получив желаемое обязана предоставить другой стороне встречное равноценное исполнение.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом установлена частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации     односторонний     отказ        от     исполнения        обязательства        и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

В силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (абзац 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

До расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор с указанием оснований расторжения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), предоставить срок для устранения нарушений (статья 619 ГК РФ), и в случае если такое нарушение после получения соответствующего уведомления о необходимости исполнения устранено в разумный срок не будет (статьи 619 ГК РФ), арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Основанием для расторжения договора аренды в таком случае будет являться установление факта его существенного нарушения.

Ответчик, возражая против требований истца, указал, что согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

ОАО «Сельхозтехника» в материалы данного спора предоставила доказательства того, что у Общества отсутствовала реальная возможность пользоваться земельными участками в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, а именно 2021г., 2022г. по причине, за которую арендатор не отвечает, что подтверждается судебными разбирательствами: дело А57-15691 /2021, на которое также ссылается истец, судебные тяжбы по которому длились с июля 2021г. по сентябрь 2022г.; дело № А57-1723/2022, Судебное разбирательство по данному делу длилось в период с февраля 2022г. по июнь 2023г. - суть спора: исковое заявление Главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 к ОАО «Сельхозтехника» о взыскании причиненного ущерба на спорном земельном участке. В рамках указанного дела установлено, что истец производил сам пользование спорным земельным участком и засевал его подсолнечником.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 17388/12 по делу N А60-49183/2011 действия лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права также рассматриваются как злоупотребление правом.

Оценив, фактические обстоятельства дела, Суд приходит к выводу, что Ответчик не использовал земельный участок в 2021, 2022 году, уведомлял Истца о готовности и намерении произвести оплату с указанием времени и места. Однако Истец не предпринимал попыток по получению арендной платы. Незаконных и недобросовестных действий со стороны Ответчика судом не усматривается.

В удовлетворении исковых требований следует отказать, в связи с отсутствием существенных нарушений по договорам аренды.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                   Е.В. Михайлова