Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

город Калининград                                                     Дело № А21-11169/2023

« 23 » января 2024 года

 

Резолютивная часть решения оглашена « 16 » января 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 23 » января 2024 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная группа ПИМ»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЛАЗУРИТ»

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расходов на проведение восстановительного ремонта

 

при участии в судебном заседании:  согласно протоколу 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная групп ПИМ» (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 141981, 

<

...>) (далее – ООО «ИГ ПИМ», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЛАЗУРИТ» (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 238311, 

<

...>) (далее – ООО «ТД «ЛАЗУРИТ», ответчик):

- задолженность по арендной плате с 13.02.2023 по 31.05.2023 по договору аренды нежилого помещения № 7/22 ТДЦ от 01.07.2022 в размере 642 857,14  руб.;

- пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.06.2023 по 28.08.2023 в размере 286 071,43 руб.;

- денежные средства в качестве расходов на проведение восстановительного ремонта в размере 762 846,17 руб., 

- расходы по оплату услуг специалиста-оценщика по договору                       № 2403/2023 от 29 марта 2023 года в 30 000 руб.

Кроме этого, истец просил суд взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, поддерживая исковые требования в полном объеме, направил ходатайство о рассмотрение дела в свое отсутствие.

Ответчик возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы с даты расторжения договора аренды. Кроме этого, полагает ненадлежащим доказательством заключение специалиста по определению рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для приведения помещения в состояние, пригодное для целевого использования, поскольку имущество передано в надлежащем состоянии и в таком же состоянии произвел возврат. При этом, заключение специалиста не содержит сведений по состоянию помещения на момент его передачи арендатору.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, 01.07.2022 между ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» (Арендатор) и ООО «ИГ ПИМ» (Арендодатель) заключён договор аренды нежилого помещения №7/22 ТДЦ (далее – Договор), предметом которого является аренда нежилого помещения площадью 150 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. Срок аренды сторонами установлен по 31.05.2023. 

В разделе 5 договора стороны определили размер арендной платы и порядок её внесения.

В пункте 3.5 договора установлено, что при окончании срока действия Договора или при досрочном его расторжении Арендатор обязан передать Арендодателю Помещение в состоянии, в котором оно было передано Арендатору, с учетом естественного износа и произведенных Арендатором в Помещении Неотделимых улучшений.

Помещение передано истцу по акту от 01.07.2022. 

14.11.2022 Арендатор в соответствии с пунктом 9.1. договора уведомил Арендодателя об одностороннем внесудебном досрочном расторжении Договора с последней датой срока действия Договора - 12 февраля 2023 года.

ООО «ИГ ПИМ» отказалось подписывать акт приема-передачи (возврата) помещения к договору с датой возврата нежилого помещения 12.02.2023 в связи с несоответствием его состояния на момент получения арендатором, с учетом естественного износа.

В связи с чем, ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ИГ ПИМ» о расторжении договора с 13.02.2023 и об обязании ООО «ИГ ПИМ» подписать Акт приема-передачи (возврата) помещения к договору с датой возврата нежилого помещения 12.02.2023.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2023 по делу № А41-25368/2023 в удовлетворении исковых требований ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» отказано.

ООО «ИГ ПИМ», ссылаясь на то, что арендованное помещение до настоящего времени не возвращено, недостатки переданного в аренду помещения ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» не устранены, обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор, в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Возражая против иска, ответчик полагал неправомерным начисление истцом арендной платы по Договору после 12.02.2023 (даты прекращения договора).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п.2).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № ВАС-16344/11 по делу № А59-51/2011).

В рассматриваемом случае ответчик не представил суду надлежащих доказательств, на основании которых можно было бы сделать вывод об исполнении им обязанности по возврату объекта аренды арендодателю 12.02.2023.

При таком положении, в отсутствие надлежащих доказательств (статьи 9, 65 АПК РФ), доводы ответчика об освобождении арендованных помещений 112.02.2023 и прекращении с указанной даты обязанности ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» по уплате арендных платежей судом отклоняется. Оснований для освобождения ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период с 13.02.2023 по 31.05.2023 суд не усматривает, требования в части взыскания арендный платежей подлежат удовлетворению.

За неисполнение обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору, истец в соответствии с пунктом 7.2 договора заявил о взыскании пени в размере 286 071,43 руб., начисленных за период с 01.06.2023 по 28.08.2023.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи  329 ГК РФ является неустойка.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты по договору, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства. 

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору обоснованно.

Расчет пени, произведенный истцом, судом проверен и признан верным, не противоречит условиям договора. Злоупотребление правом со стороны истца не установлено. Доказательств оплаты данной суммы со стороны ответчика в материалы дела не представлено, ходатайства о снижении пени не представлено. 

В связи с чем, требование истца в части взыскания пени также подлежат удовлетворению.

 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений, данных в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Кроме того согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 12 Постановления № 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

В пункте 14 Постановления № 25 указано, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В подтверждение размера восстановительного ремонта спорного помещения истцом в материалы дела представлена заключение № 0704/2023 от 07.04.2023, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2, согласно которого стоимость восстановительного ремонта помещения составила 762 846,17 руб.

Заключение содержит подробное описание выявленных недостатков отделки помещения, расшифровку объема работ, материалов и их стоимость для восстановления надлежащего состояния помещения, а также дополнительные расходы, сопутствующие необходимой процедуре восстановления отделки.

ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» не представлено доказательств, что повреждения произошли вследствие иных причин, исключающих ответственность ответчика. Оспаривая размер ущерба, ответчик не представил доказательств, подтверждающих иную стоимость отделочных  работ, не представил доказательств, опровергающих представленное истцом заключение и как следствие примененные в ней значения, расчет не оспорил, контррасчет не представил, а также не заявил ходатайства о назначении экспертизы.

Довод ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» о том, что заключение специалиста сделано без учета передачи арендатору помещения по акту от 01.07.2022 судом отклоняется.

Как следует из акта приема-передачи от 01.07.2022 стороны подтверждают, что помещение находится в надлежащем техническом состоянии, полностью пригодном для целевого использования. Все инженерные сети и системы работают нормально. Пол, стены, потолок повреждений не имеют. Окна и двери находятся в целостности и плотно закрываются. Каких-либо недостатков, известных арендодателю не имеется. Претензий друг к другу по поводу передаваемого помещения стороны не имеют.

Между тем, из заключения специалиста следует, что стены и колонны выкрашены в разные цвета, напольная плитка в некоторых местах отсутствует, имеют место сколы, разрезы, механические повреждения, неплотная фиксация напольной плитки к основанию. Покрытие пола имеет следы некачественного восстановления с несоответствием фактуры, цветовой гаммы и материалов, кардинально отличающихся от основного напольного покрытия.  Также специалист указал, что плитные панели навесного потолка не целостные, имеют разводы, трещины и отверстия. Кроме этого, специалистом установлено, что отсутствуют 4 декоративные решетки (ограждающие экраны) на нишах размещения радиаторов отопления, целостность дверного полотна двери в подсобное помещение нарушена при демонтаже дверной фурнитуры. Иных недостатков отделки и инженерных систем помещения не выявлено. 

В ходе рассмотрения дела № А41-25368/2023 представлен акт осмотра от 23.05.2023, который подписан сторонами, который отражает те же недостатки, которые отражены  специалистом в заключении № 0704/2023 от 07.04.2023.

При этом, акт приема-передачи помещения, который был подписан сторонами при передаче истцу помещения, указанных недостатков не содержит.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив содержание заключения специалиста № 0704/2023 от 07.04.2023, суд не усматривает оснований для несогласия с выводами, изложенными в нем, равно как и в примененных экспертом методах и подходах к оценке рыночной стоимости.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы оценщика, в материалы дела не представлено. Тем более, что в силу статей 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Противоречий в выводах оценщика, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется.

Основания несогласия с проведенной оценкой должны сложиться при анализе представленного отчета и его сопоставлении с остальной доказательственной информацией, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Доказательств того, что указанная в отчете стоимость ремонтно-восстановительных работ не соответствует рыночной, ответчик не представил, результаты представленной истцом оценки не оспорил.

В такой ситуации суд исходит из того, что заключение специалиста № 0704/2023 от 07.04.2023 об оценке рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для приведения помещения общей площадью 150 кв.м., расположенного на втором этаже торгово-досугового центра «Бриз» по адресу: 

<

...> является надлежащим доказательством по настоящему делу, а указанная в нем стоимость – 762 846,17 – достоверной.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации» под издержками кредитора по получению исполнения в статье 319 Гражданского Кодекса понимаются, например, платежи, которые кредитор обязан совершить в связи с принудительной реализацией своего требования к должнику.

При этом, одним из обстоятельств подлежащих доказыванию по делам о возмещении убытков является размер убытков.

В силу указанных положений денежная сумма в размере 30 000 руб., уплаченная истцом на оплату услуг специалиста оценщика за подготовку заключения подлежит взысканию с ответчика в полном объеме, по основаниям статей 15 и 319 ГК РФ.

 

В соответствии со статьёй 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление Пленума № 1) лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде  с его участием.

В подтверждение требования о взыскании с ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» судебных расходов в размере 30 000 руб. ООО «ИГ ПИМ» представило:

- договор № 0028-04/2023 на оказание юридических услуг от 28.04.2023,

- счет на оплату № 5 от 02.05.2023,

- платежное поручение № 88 от 04.05.2023,

- акт приемки оказанных услуг к договору № 0028-04/2023.

В силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В пункте 11 Постановления № 1 разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет  возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Определяя сумму судебных расходов, подлежащих взысканию с ответчиков, суд учитывает критерий разумности расходов, объем фактически оказанных заявителю юридических услуг, категорию спора, степень сложности дела, продолжительность и результаты его рассмотрения, количество судебных заседаний с участием истца.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Вместе с тем, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

В пункте 13 постановления Пленума № 1  разъяснено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Критерий разумности, используемый при определении суммы расходов на оплату услуг представителя, понесенных лицом, в пользу которого принят судебный акт (часть 2 статьи 110 АПК РФ), является оценочным. Для установления разумности подобных расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг по представлению интересов участвующего в деле лица и характера услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права, а также, количество судебных заседаний и сложность рассматриваемого дела.

Таким образом, уменьшение взыскиваемых расходов не должно быть произвольным, а должно учитывать такие факторы как сложность дела, сложившиеся цены на рынке услуг, не только с позиции суда, но и с позиции стороны, которая несет такие расходы, не будучи уверенной в исходе дела.

ООО «ТД «ЛАЗУРИТ» возражений относительно взыскания судебных расходов не заявлено, доказательств чрезмерности взыскиваемых с него расходов не представлено.

Таким образом, при отсутствии доказательств, опровергающих доводы относительно понесенных истцом судебных издержек, у суда не имеется правовых оснований для признания заявленных расходов чрезмерными и отсутствует право по собственной инициативе уменьшить размер требуемого возмещения.

Основания полагать, что заявленный истцом размер судебных расходов не отвечает критерию разумности, у суда отсутствуют.

В связи с чем, заявление о взыскании судебных расходов подлежит удовлетворению в заявленном размере – 30 000 руб.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 30 518 руб. также относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЛАЗУРИТ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная группа ПИМ»:

- задолженность по арендной плате с 13.02.2023 по 31.05.2023 по договору аренды нежилого помещения № 7/22 ТДЦ от 01.07.2022 в размере 642 857,14  руб.;

- пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.06.2023 по 28.08.2023 в размере 286 071,43 руб.;

- денежные средства в качестве расходов на проведение восстановительного ремонта в размере 762 846,17 руб., 

- расходы по оплату услуг специалиста-оценщика по договору                       № 2403/2023 от 29 марта 2023 года в 30 000,00 руб.;

- расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.,

- расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 518 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова