АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3151/2023

г. Биробиджан

18 июля 2024 года

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Столбовой С.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи 

ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (с. Луговое Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 848 004,20 рублей, 

о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2021 № 13, 

об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 79:02:0602003:32 по акту приема-передачи,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (Департамент) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском о взыскании с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (глава КФХ ФИО2)  848 004,20 руб., из них:  618 963,86 руб. – основной долг по  договору аренды земельного участка № 13 от 06.04.2021  за  4 квартал 2021 года, 1, 3, 4 квартал 2022 года, 1, 2 квартал 2023 года;  229 040,34  руб. – пени  за период с 25.06.2021 по 27.10.2023), а также пени  с  28.10.2023 до фактического исполнения обязательства, о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2021 № 13 и  обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

Определением суда от 31.10.2023  исковое заявление принято к производству суда. 

19.12.2023 от ответчика поступил отзыв с возражениями, в котором указано на  неверный расчет арендной платы, а также на частичную оплату задолженности.

Определением суда от 15.02.2024  произведена замена истца - департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   на правопреемника - департамент промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании 30.05.2024 истец представил уточненный расчет исковых требований, согласно которому просил взыскать  957 790,21 руб., из которых: 618 963,86 руб. – основной долг за   4 квартал 2021 года, 1, 3, 4 квартал 2022 года, 1, 2 квартал 2023 года,   338 826,35 руб. – пени за период с 01.12.2021 по 27.05.2024, остальные требования оставлены без изменений.

Учитывая, что истцом увеличен период начисления пени,  ходатайство не содержит доказательств направления документов ответчику, который участия в судебном заседании не принимал, ходатайство истца об уточнении исковых требований от 30.05.2024 судом отклонено. 

           В силу статьи 156 АПК РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

        Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд  установил следующие обстоятельства.

          06.04.2021 между департаментом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:02:0602003:32, площадью 4261426 кв.м., адрес (местоположение) участка: Еврейская автономная область, Октябрьский район, примерно в 12 400 м на северо-восток от с. Луговое, из категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", с видом разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур. 

Срок действия условий договора установлен с 06.04.2021 по 05.04.2026 (пункт 1.2 договора аренды). 

На основании пункта 2.1 договора аренды арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы (приложение № 1 к договору). 

На дату заключения договора размер арендной платы составлял 488 938,97 руб. в год; 122 234,74 руб. ежеквартально (л.д. 17).

За пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендую плату ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за 4 квартал текущего года вносится арендатором до 01 декабря текущего года согласно приложению № 1 к договору (пункт 2.2 договора аренды). 

В силу пункта 2.5 договора аренды № 13 от 06.04.2021 размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора при изменении кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, учитывающих виды деятельности, осуществляемые на арендуемом земельном участке, и иных изменениях, предусмотренных законодательством. При этом внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется. 

Имущественная ответственность арендатора установлена пунктом 4.1 договора, в соответствии с которым в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, последний уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.

Департамент направил главе КФХ ФИО2 претензии от 18.04.2022 № 2352/22, от 06.09.2022 № 4396/22, от 11.10.2022  № 5444/22, 19.12.2022 № 6459, от 01.08.2023 № 4684 с требованием оплатить задолженность по арендной плате,  также указав, что в случае неуплаты арендной платы будет вынужден обратиться в суд с исками о расторжении договора аренды.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность за 4 квартал 2021 года, 1, 3, 4 квартал 2022 года, 1, 2 квартал 2023 года  в размере   618 963,86 руб. 

Неисполнение требований, указанных в претензии, явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Правоотношения сторон подлежат регулированию положениями Земельного кодекса РФ, главы 34 ГК РФ о договоре аренды, общими нормами об исполнении обязательств. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

        При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

        На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

        Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). 

        Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено названным кодексом и другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Из представленного истцом 30.05.2024 уточненного расчета исковых требований, следует, что размер арендной платы за период с 06.04.2021 по 31.12.2021 произведен арендодателем согласно положениям постановления правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», решения суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу № За-54/2020, решения суда Еврейской автономной области от 10.02.2022 по делу № За-10/2022 (За-20/2022), решения с уда Еврейской автономной области от 17.01.2023 по делу № А16-2955/2022, постановления администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области от 30.01.2020 № 24 (с измен. постановления от 18.03.2020 № 85) «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на земельных участках, собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов на территории муниципального образования "Октябрьский автономной области" Еврейской автономной области,  с использованием коэффициента «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» 0,0284, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 17 216 161,04 руб., годовой размер арендной платы составил 488 938,97 руб., ежеквартальный размер – 122 234,74 руб. 

Расчет арендной платы за период с 01.01.2022 по 30.06.2023 произведен арендодателем согласно положениям постановления правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», решения собрания депутатов от 28.08.2023 № 300 «Об установлении ставок арендной платы и размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на земельных участках, собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов на территории муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области, которое применяется к правоотношениям с 01.01.2022, с использованием коэффициента «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» 0,0284, ставки арендной платы 4,04, исходя из площади земельного участка 4261426 кв.м.,  годовой размер арендной платы составил 488 938,97 руб., ежеквартальный размер – 122 234,74 руб.

Исходя из указанного расчета, с учетом частичной оплаты задолженности (в размере 352 197,87 руб.) истцом заявлено к взысканию 618 963,86 руб. основного долга, из которых: 7 790,16 руб. – за 4 квартал 2021 года, 122 234,74 руб. – за 1 квартал 2022 года, 122 234,74 руб. – за 3 квартал 2022 года, 122 234,74 руб. – за 4 квартал 2022 года, 122 234,74 руб. – за 1 квартал 2023 года, 122 234,74 руб. – за 2 квартал 2023 года.

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством.

Поскольку вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции признаны недействующими положения постановления Правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп,  а также в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за период 2023 года подлежит пересчету.

Применительно к настоящему спору ранее действующим нормативным правовым актом, регулирующим аналогичные правоотношения, является Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 №747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», согласно которому размер арендной платы за земельные участки устанавливается в годовом исчислении и рассчитывается по формуле: A= V*K, где: A – арендная плата за земельный участок (руб. в год), V – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), K – коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке. 

В расчете арендной платы за спорный период по формуле: A= V*K подлежит применению коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке («Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» - 0,0284).

На основании изложенного доводы ответчика о применении иного метода определения арендной платы отклоняются судом.

Проверив расчет размера арендной платы,  произведенный истцом суд  находит его арифметически верным.

Как следует из отзыва, ответчиком за период производились    гашения долга в следующих размерах:

- 352 197,87 руб. по чеку от 09.11.2021;

- 145 397,55 руб. по чеку от 27.11.2023

Вместе с тем в назначении платежа в чеке от 27.11.2023 указано на оплату задолженности по исполнительному производству № 24703/23/27034-ИП от 16.08.2023.

В связи с чем, довод ответчика об учете  платежа в размере 145 397,55 руб. несостоятелен.

Оплата по чеку от 09.11.2021 учтена истцом.

Довод ответчика об установлении льготы в виде снижения арендной платы отклоняется судом, поскольку данная мера поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрена при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» ЕАО.

Довод ответчика о применении в расчете за период 2023 года кадастровой стоимости 16 150 804,54 не подтвержден доказательствами.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию сумма основного  долга  по  договору  в размере  618 963,86 руб., из которых: 7 790,16 руб.  – основной долг за  4 квартал 2021 года, 122 234,74 руб. - за 1 квартал 2022 года, 122 234,74 руб. - за 3 квартал 2022 года, 122 234,74 руб. - за 4 квартал 2022 года, 122 234,74 руб. – за 1квартал 2023 года; 122 234,74 руб. – за 2 квартал 2023 года.

За ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей департамент просит взыскать с ответчика пени в размере 229 040,34 руб. за период с 01.12.2021 по 27.10.2023. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

При расчете неустойки   департамент руководствовался положениями  договора, пунктом 4.1,  который предусматривает, в случае нарушения арендатором  сроков  внесения платежей арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Согласно статьям 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Вместе с тем, необходимо учесть, что срок оплаты по договору предусмотрен до 25 числа последнего месяца квартала и до 01 декабря текущего года,  следовательно, неустойку следует рассчитывать с 26 числа и со  02 декабря соответственно, кроме того, в  расчете не учтены сроки оплаты, выпавшие на выходной день.

Кроме того, расчет пени за 1, 3 кварталы 2022 года произведен без учета моратория введённого Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами". 

По расчету суда сумма пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 02.12.2021 по 27.10.2023 года составила 182 573,51 руб., в остальной части следует отказать. 

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 13 от 06.04.2021. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Как следует из материалов дела, ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ). 

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Установленный законодательством претензионный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Исходя из вышеизложенного, на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о расторжении договора полежит удовлетворению. 

Из положений статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, изложенных в пункте 1 настоящей статьи, где установлена необходимость передачи имущества по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

С учетом изложенного, суд признает иск в части требования о передачи арендуемого земельного участка с кадастровым номером 79:02:0602003:32 истцу по акту приема-передачи, подлежащим удовлетворению.

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. 

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Таким образом, с ответчика в федеральный бюджет надлежит взыскать 24 866 рублей государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска. 

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области удовлетворить частично.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (с. Луговое Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  801 537,37 руб. (из которых: 618 963,86 руб. – основной долг по  договору аренды земельного участка № 13 от 06.04.2021  за  4 квартал 2021 года, 1, 3, 4 квартал 2022 года, 1, 2 квартал 2023 года;  182 573,51  руб. – пени  за период с 02.12.2021 по 27.10.2023).

Взыскать главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области пени в размере 0,1 %  от суммы долга в размере 618 963,86 руб. за каждый день просрочки, начиная с 28.10.2023 по  день фактического исполнения обязательства.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.04.2021 № 13, заключенный с главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Обязать главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 передать департаменту промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области  земельный участок с  кадастровым  номером 79:02:0602003:32 по акту приема-передачи в течении 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу

В остальной части  в удовлетворении требования отказать.

 Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета 24 866 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

 

 

Судья 

С.К. Столбова