Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-6075/2019

город Брянск

19 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2019 года. 

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Земченковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2,  г. Брянск  к Брянской городской администрации, г. Брянск о признании права собственности на нежилое помещение, третьи лица: 1) Управление по строительству и развитию 

<

...>) ТСЖ «Ромашина-27»

при участии в заседании:

от истца - ФИО3 (доверенность 32 АБ 1403467 от 10.04.2018);от ответчика: ФИО4 (доверенность №1/06-2290и от 13.12.2018),от третьих лиц: 1) ФИО5 (доверенность №28/002 от 09.01.2019); 2) не явились, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к Брянской городской администрации о признании права собственности на  нежилое помещение  общей площадью 57,0 кв.м., расположенное по адресу: город Брянск, Советский район, ул. Ромашина, дом 27, помещение "VIII".

Определением суда в порядке, предусмотренном ст. 51  АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г.Брянск,  ТСЖ «Ромашина-27».

  Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как  следует из материалов дела, помещения квартиры №111 по улице Ромашина, д.27 в Советском районе города Брянска принадлежат на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Право собственности на квартиру №111, общей площадью 46,2 кв.м., зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 марта 2015 года сделана запись регистрации №32-32/001-32/001/004/2015-867/2, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.04.2019 года.

В феврале 2018 года разработана рабочая проектная документация №20-2018, в том числе цветовое решение фасада магазина с планом благоустройства, ООО «Проект-Сервис», имеющим соответствующее свидетельство о допуске к определенному виду работ на момент проектирования № 437-2016-3234037570-П-2 от 01.12.2016 года.

07.09.2018 года согласован план благоустройства территории архитектором Управления по строительству и развитию территории города Брянска.

15.05.2019 года согласован паспорт цветового решения фасада заместителем Управления по строительству и развитию территории города Брянска.

24.07.2018 года Управление по охране и сохранению историко-культурного наследия Брянской области письмом №1-4и03 сообщило, что жилой дом по ул. Ромашина, 27 не является объектом культурного наследия, в связи с чем согласование органа охраны объектов культурного наследия для размещения нежилого помещение в данной квартире не требуется.

23.06.2018 года Постановлением Брянской городской администрации №1884-зппомещения квартиры №111 в жилом доме по улице Ромашина, 27, в Советском районег.Брянска, переведены из жилого в нежилой фонд с целью реконструкции под офис.

Постановлением Брянской городской администрации №2299-зп от 02.08.2018 года внесены изменения в Постановление №Л884-зп от 23.06.2018 года в связи с опечаткой.

В апреле 2019 года ФИО2 обратилась в Управление по строительству и развитию территории г. Брянска Брянской городской администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию кв.№111) с приложением полного пакета документов в соответствии со ст.51 ГрК РФ.

Письмом №28/5358 от 08.05.2019 года Управление по строительству и развитию территории г. Брянска Брянской городской администрации отказало о выдаче разрешения на (строительство) реконструкцию в связи с нарушением градостроительного законодательства.

07.05.2019года была проведена комиссия по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимого имущества, что подтверждается актом приемки выполненных работ.

В июне 2019 года ФИО2 обратилась в Управление по строительству и развитию территории г. Брянска Брянской городской администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения с приложением копий документов, перечисленных в ст.55 ГрК РФ.

Письмом Управление по строительству и развитию территории города Брянска отказало в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения (офиса) в связи с нарушением градостроительного законодательства, а именно что реконструкция выполнена самовольно без получения разрешения на строительство.

В процессе реконструкции существующих помещений квартиры №111 по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Ромашина, д.27 ИП ФИО2 изменила конструктивные характеристики объекта недвижимого имущества, не получив специального разрешения на проведение строительных работ в нарушение порядка, установленного ст. 51 ГрК РФ.

В результате реконструкции квартиры №111 по ул. Ромашина, 27, появилось нежилое помещение, с новыми показателями площади и объема, что подтверждается актом приемки в эксплуатацию от 07.05.2019 года, техническим заключением специалиста, техническим планом на нежилое помещение от 15.04.2019 года.

По данным технической инвентаризации ООО «Геоцентр» от 15.04.2019 г., после произведенной реконструкции квартиры, новое помещение, расположенное по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Ромашина, д.27 имеет следующие технические характеристики: общая площадь нежилого помещения VIII - 57,0 кв. м.

Отсутствие разрешительных документов на строительство послужило основаниями для обращения  с настоящими требованиями  в Арбитражный суд Брянской области.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГКр РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 51 ГКр РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с пп.4 п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как разъяснено п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу частей 3 и 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

В силу ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект расположен на земельном участке, площадью 4162 кв.м., занимаемый жилым домом с придомовой территорией поставлен на кадастровый учет 13.04.2007г. с кадастровым номером 32:28:0032503:8, что подтверждается кадастровой выпиской №32/201/14-379345 от 25.12.2014 года.

Соответственно, истец, являясь собственником квартиры в многоквартирном доме в силу ст.36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» владеет земельным участком под многоквартирным домом на праве общей долевой собственности.

Согласно п.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1. 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3_Л, 4.3 ч. 2 ст.44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (п. 1 ст.46 ЖК РФ).

В материалах дела имеется Выписка из протокола очередного ежегодного общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Ромашина, д.27 от 30 марта 2018 года, в которой большинством, а именно 72,91% голосов, собственники дали согласие на реконструкцию квартиры №111 под офис.

Согласно п.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным  к  компетенции  такого   собрания,  является   обязательным  для  всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно п.6 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

 Протокол общего собрания, проводимого с 07 марта по 28 марта 2018 года не обжалован.

Согласно абз.2 ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

25.06.2018года Брянской городской администрацией был выдан градостроительный план земельного участка №15701000-433 на реконструируемую квартиру под нежилое помещение с указанием места допустимого размещения в двух зонах: зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж4) и зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (ЖЗ).

Основными видами разрешенного использования земельного участка в зоне Ж4 и зоне ЖЗ являются - бытовое обслуживание (объекты, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг, т.е. мастерские мелкого ремонта, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро); магазины (объекты, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.); общественное питание (объекты в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) и др.

 Таким образом, спорный объект реконструирован в соответствии с целевым назначением земельного участка. 

В п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла приведенной нормы следует, что в предмет доказывания по настоящему спору входит принадлежность спорного участка на вещном праве истцу, отсутствие нарушения возведенной постройкой прав и законных интересов других лиц, а также безопасность объекта для жизни и здоровья граждан.

В пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Реконструкцией объектов капитального строительства в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

29.05.2019года ООО «Проект-Сервис», имеющим Свидетельство СРО №437-2016- 3234037570-П-2 от 01.12.2016 года, подготовлено техническое заключение №15 порезультатам технического обследования нежилого помещения по улице Ромашина, 27 вСоветском районе г. Брянска.

Согласно технического заключения ООО «Проект-Сервис» №15 от 29.05.2019 года нежилое помещение «VIII» соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки г. Брянска и обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; находится в исправном состоянии; является объектом завершенного строительства; соответствует санитарным, экологическим, противопожарным и иным  нормам и правилам; выполненные строительные работы и конструкции обеспечивают несущую способность и устойчивость здания в целом, и не нарушают права и интересы граждан и других лиц, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан при  эксплуатации; эксплуатация нежилого помещения VIII по ул. Ромашина, 27 в Советском районе г. Брянска возможна.

Кроме того, в судебном заседании 12.09.2019 в качестве специалиста был допрошен ФИО6, который подтвердил выводы, изложенные в заключения ООО «Проект-Сервис» №15 от 29.05.2019 года.

Каких-либо споров по данному спорному объекту с третьими лицами истец не имеет. 

Таким образом, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд считает требования подлежащими удовлетворению. 

Судебные расходы по делу относятся на истца.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1, пунктом 2 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, следовательно, госпошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать  право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2  на  нежилое помещение  общей площадью 57,0 кв.м., расположенное по адресу: город Брянск, Советский район, ул. Ромашина, дом 27, помещение "VIII".

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья          Г. В. Земченкова