АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-12907/2021

01 июня 2022 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мазер Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Комитет),

к обществу с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик. ООО «Стоматологический центр»),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

-Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – Управление Росреестра), 

- Администрации города Челябинска (ОГРН 

<

***>, далее – Администрация),

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1 (доверенность от 24.02.2022 №50),

ответчика – ФИО2 и ФИО3 (по единой доверенности от 08.02.2021 № 1),

третьего лица (Администрация) – ФИО1 (доверенность от 09.03.2022 №12-05-05/61), 

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Стоматологический центр» с требованиями изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0512004:250 площадью застройки 436,8 кв.м., со степенью готовности 60 %, расположенный по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 20.04.2021 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра и Администрация.

Ответчик с требованиями истца не согласился, представил отзыв, в котором указал, что на момент прекращения договора аренды были завершены строительно-монтажные работы и здание готово к эксплуатации  (т.1 л.д.117-122).

С целью определения степени готовности спорного незавершенного строительством объекта ответчик заявил ходатайство о назначении  строительно-технической экспертизы. Комитет и Администрация  не возражали против назначения экспертизы. 

Определением суда от 18.02.2022 ходатайство ответчика о  проведении экспертизы было удовлетворено, по делу  назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой  поручено ООО «Негосударственное экспертное учреждение «Эсконс».

На заключение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить степени готовности нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0512004:250 – пристроя к зданию стоматологической поликлиники № 2, расположенной по адресу: ул. ФИО5, 28, в Центральном районе города Челябинска по состоянию на 31.08.2019 и текущую дату. 

2. Определить по состоянию на 31.08.2019 и текущую дату соответствие исследуемого объекта – нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0512004:250 (пристрой к зданию стоматологической поликлиники № 2, расположенной по адресу: ул. ФИО5, 28, в Центральном районе города Челябинска) проектной документации, градостроительным и строительным нормам и правилам; создает ли он угрозу жизни и здоровью граждан?

Этим же определением производство по делу было приостановлено.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта (т.3 л.д.14-27) и устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, определением от 19.04.2022 производство по делу было возобновлено.

По итогам судебной экспертизы сделаны выводы следующие выводы:

1. Степень готовности нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0512004:250 – пристроя к зданию стоматологической поликлиники № 2, расположенной по адресу: ул. ФИО5, 28, в Центральном районе города Челябинска по состоянию на 31.08.2019  составляла 100%, на текущую дату (25.03.2022) – 100%.

2. По состоянию на 21.08.2019, как и на текущую дату (25.03.2022) исследуемый объект - нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0512004:250 (пристрой к зданию стоматологической поликлиники № 2, расположенной по адресу: ул. ФИО5, 28, в Центральном районе города Челябинска) соответствовал проектной документации, градостроительным и строительным нормам и правилам; не создавал угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебное заседание, назначенное на 25.05.2022, явку представителей обеспечили истец, ответчик и Администрация. Управление Росреестра представителя для участия в заседании не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в соответствии со ст.121 АПК РФ, путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие  третьего лица по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

В заседании истец требования поддержал, дал пояснения.

Ответчик представил дополнительный отзыв с учетом результатов проведенной экспертизы (т.3 л.д.35) и заявление, в котором указал, что судебные расходы связанные с оплатой экспертизы, принимает на себя в полном объеме (т.3 л.д.33).

Исследовав   материалы дела, арбитражный суд установи следующее.

На основании постановления первого заместителя главы города ФИО4 от 30.08.2006 № 1267-п (т.1 л.д.13-14) между Комитетом (арендодатель) и ООО «Стоматологический центр» (арендатор) был подписан  договор аренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 (т.1 л.д.15-18), согласно которому арендодатель предоставил в аренду ООО «Стоматологический центр» земельный участок, с кадастровым номером 74:36:0512004:0063, общей площадью 750 кв.м, состоящий из земельного участка № 1 площадью 375 кв.м и земельного участка № 2 площадью 375 кв.м., расположенный по ул. ФИО5, 28 в Центральном районе города Челябинска для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2, сроком действия два года с даты принятия постановления.

19.03.2007 между сторонами  подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 (т.1 л.д.20-22), согласно которому Комитет предоставил в аренду ООО «Стоматологический центр» земельный участок № 1 площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0512004:0061 (выделен из площади 750 кв.м) для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2 по ул. ФИО5, 28 в Центральном районе г. Челябинска. Сроком действия до 30.08.2008.

Также между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 от 19.03.2007 (т.1 л.д.23-28), согласно которому Комитет предоставил в аренду ООО «Стоматологический центр» земельный участок № 2 площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0512004:0062 (выделен из площади 750 кв.м) для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2 по ул. ФИО5, 28 в Центральном районе г. Челябинска. Сроком действия до 30.08.2008.

В свою очередь между ООО «Стоматологический центр» и ООО Производственно-коммерческая фирма «Символ» был подписан  договор от 17.04.2007 о передаче прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 и дополнительному соглашению от 19.03.2007 № 2 к данному договору в отношении земельного участка № 2 площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0512004:0062 (т.1 л.д.43-44).

Постановлением Главы города Челябинска от 28.03.2008 № 56-п были внесены изменения в постановление Первого заместителя Главы города Челябинска от 30.08.2006 № 1267-п в части изменения площади и кадастрового номера земельного участка № 1 на площадь 562 кв.м. и кадастровый номер 74:36:0512004:0135 (т.1 л.д.30).

С учетом данного Постановления между Комитетом и ООО «Стоматологический центр» было подписано дополнительное соглашение № 3 от 08.04.2008  к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 в части изменения кадастрового номера и площади земельного участка, переданного в аренду по указанному договору (т.1 л.д.31-34).

Дополнительным соглашением №5 от 07.11.2008  срока действия договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 продлен до 30.06.2010 (т.1 л.д.36-39), дополнительным соглашение №6 от 13.07.2013 – до 30.06.2013, дополнительным соглашением №8 от 02.04.2014 – до 30.06.2016 (т.1 л.д.41,42).

На основании соглашения от 31.08.2016 б/н о расторжении договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 права и обязанности сторон по вышеуказанному договору аренды прекращены с 01.07.2016 (т.1 л.д.45).

При этом между Комитетом и ООО «Стоматологический центр» был подписан  новый договор от 31.08.2016 УЗ № 14742-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска (т.1 л.д.46-49), согласно которому Комитет передает арендатору - ООО «Стоматологический Центр» земельный участок площадью 562 кв.м., кадастровый номер 74:36:0512004:135, расположенный по адресу: ул. ФИО5, 28 в Центральном районе г. Челябинска, для завершения строительства двух пристроев к зданию стоматологической поликлиники №2.

Договор заключен на основании ст. 39.17 ЗК РФ исходя из того, что на земельном участке имеется незавершенный строительством объект. Договор заключен сроком на три года (п. 1,3-1.5 договора от 31.08.2016). 

На земельном участке с кадастровым номером 74:36:0512004:135 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0512004:250, степенью готовности 60 %, площадью застройки 436,8 кв.м., принадлежащий на праве собственности ООО «Стоматологический центр», что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2021. Право собственности ООО «Стоматологический центр» зарегистрировано 09.11.2009 (т.1 л.д.64-65,66-68, 139-140,141).

Строительство осуществлялось на основании выданного разрешения (т.1 л.д.51-55), действие которого продлевалось.

В соответствии с актом обследования от 16.06.2020 б/н на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0512004:135 расположено шестиэтажное здание (т.1 л.д.70-72).

Уведомлением от 28.10.2020 № 39482 (т.1 л.д.56-57) Комитет сообщил арендатору о том, что с учетом положений п. 1.5 договора аренды, положений ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 610 ГК РФ, данный договор прекращен с 01.09.2019, а  19.04.2021 обратился в арбитражный суд с иском об изъятии принадлежащего Обществу объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов.

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Соответственно договор аренды УЗ №14742-К-2016 от 31.08.2016 прекратил свое действие по истечении срока определенного в нем – 01.09.2019 (три года с даты акта приема-передачи – т.1 л.д.50).

Считая, что после истечения срока действия договора аренды  орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Комитет обратился в суд с настоящим иском. 

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Договор аренды на предоставление земельного участка был заключен сторонами 04.09.2006. 

Договор аренды, устанавливающий цель аренды – завершение строительства заключен 31.08.2016. Договор аренды  зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, правоотношения по аренде имели место фактически на дату 01.03.2015.

Доказательств возврата спорного земельного участка арендодателю материалы дела не содержат. 

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Между тем, договор для завершения строительства был заключен после 01.03.2015, то есть на него подлежат распространению указанные положения.

В силу п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Доказательств ввода в эксплуатацию объекта недвижимости суду не представлено. 

При этом представлен технический паспорт, подготовленный ОГУП Обл.ЦТИ по состоянию на10.10.2019 в отношении нежилого здания – пристрой к стоматологической поликлинике № 2, расположенный по адресу – 

<

...> (т.2 л.д.1-17), в котором зафиксировано, что здание пристроя имеет 7 этажей, в т.ч. подземных – 1.

Представлена справка ООО «Графика» о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в т.ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Ответчиком оформлен акт от 30.12.2020 приемки законченного строительством объекта (т.2 л.д.19-21). 

В дело представлены договоры подключения объекта строительства к системам коммунального водоснабжения и водоотведения, временное теплоснабжение, услуг по подключению к электрическим сетям (т.2 л.д.56-87).

В рамках дела ООО НЭУ «Эсконс» была проведена судебная экспертиза, заключение по итогам которой представлено в дело (т.9 л.д.14-27). Как указывалось выше, эксперты пришли к выводу о том, что степень готовности здания по состоянию на 31.08.2019  составляла 100%, на текущую дату (25.03.2022) – 100%. Эксперты сделал вывод о том, что сорный объект как по состоянию на 21.08.2019, как и на текущую дату (25.03.2022) соответствует проектной документации, градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Наличие здания и внешней отделки также подтверждается актом обследования, приложенным Комитета к иску (т.1).

Таким образом, фактически строительство здания было завершено на момент прекращения действия договора.  

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований Комитета об изъятии фактически завершенного строительством здания не подлежит удовлетворению. При этом то обстоятельство, что на кадастровом учете объект стоит незавершенный строительством объект, это не изменяет выводы суда о завершении строительства объекта исходя из представленных в дело доказательств в их совокупности и взаимосвязи. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0512004:250 в тех характеристиках, которые содержатся в ЕГРН (площадь, процент готовности, границы и т.д.) перестал существовать в связи с завершением строительства.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, госпошлина в бюджет не взыскивается.

Также в порядке  ст. 110, 112 АПК РФ подлежат распределению судебные расходы на проведение экспертизы.

Определением суда от 18.02.2022 по ходатайству ответчика назначалась строительно-техническая судебная экспертиза.

С целью оплаты указанной экспертизы ответчиком на депозитный счет арбитражного суда платежным поручением №196 от 16.12.2021 были перечислены денежные средства в  сумме 90 000 руб. (т.2 л.д.148).

Определением от 31.05.2022 суд произвел оплату проведенной экспертизы в сумме 75 000 руб., одновременно указал, что оставшиеся 15 000 руб. подлежат возврату с депозитного счета  ответчику по его письменному заявлению.

Ответчик  представил заявление (т.3 л.д.33), в котором в порядке ч. 4 ст. 110 АПК РФ выразил согласие на отнесение на него издержек, связанных с проведением судебной экспертизы в сумме 75 000 руб.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2021, подлежат отмене с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу исходя из положений ч. 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2021, подлежат отмене с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина