ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-27975/2021

г. Самара

22 ноября   2022  года

11АП-16946/2022

 

Резолютивная часть постановления оглашена    15 ноября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено    22 ноября 2022  года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ТОМЕТ" на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 сентября 2022 г. по делу № А55-27975/2021 (судья Плотникова Н.Ю.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТОМЕТ" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Инвест" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), 

о взыскании 149 829 951 руб. 71 коп.

 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс Инвест" к обществу с ограниченной ответственностью "ТОМЕТ",

о признании недействительным условий дополнительного соглашения и восстановлении права собственности

 третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, 

  с участием в судебном заседании:

от ООО "ТОМЕТ"   – представителя ФИО2,  по доверенности от 20.12.2021  г., 

от ООО "Альянс Инвест" – представителя ФИО3,  по доверенности от 03.10.2022  г., 

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Инвест" (далее- ответчик), в котором просило взыскать 149 829 951 руб. 71 коп., в том числе: задолженность по договору №8 от 30.09.2014 в размере 45 348 680 руб. 95 коп., неустойку за период с 25.03.2021 по 14.09.2021 в размере 103 182 000 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 299 270 руб. 76 коп. 

Определением от 20.10.2021г. исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТОМЕТ" принято к производству Арбитражного суда Самарской области, делу присвоен номер  № А55-27975/2021.

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Инвест" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТОМЕТ" , в котором просило суд признать ничтожными пункты 2.1., 3.1., 3.3, 3.5. дополнительного соглашения № 5 от 31 мая 2019 года к договору купли-продажи будущей вещи № 8 от 30 сентября 2014 года и восстановить права собственности ООО «Альянс Инвест» на 48 квартир, расположенных по адресу: 

<

...>

Определением от 28.03.2022г. дело принято к производству Арбитражного суда Самарской области с присвоением № А55-8564/2022. 

С учетом уточнения исковых требований, принятых судом, истец просил: 

1. Признать ничтожными пункты 2.1., 3.1., 3.3, 3.5. дополнительного соглашения № 5 от 31 мая 2019 года к договору купли-продажи будущей вещи № 8 от 30 сентября 2014 года, заключенного между ООО «Альянс Инвест» и ООО «Томет».

2. Применить последствия признанных недействительными сделок: пунктов 2.1., 3.1., 3.3, 3.5. дополнительного соглашения № 5 от 31 мая 2019 года к договору купли-продажи будущей вещи № 8 от 30 сентября 2014 года заключенного между ООО «Альянс Инвест» и ООО «Томет»:

- обязать ООО «Томет» (ИНН 

<

***>) вернуть (передать) ООО «Альянс Инвест»  (ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи 48 квартир, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе:

квартира № 1, площадь 102,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3942,

квартира № 6, площадь 102,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3946,

квартира № 7, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3941,

квартира № 12, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3923,

квартира № 18, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3915,

квартира № 37, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3984,

квартира № 42, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3985,

квартира № 48, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3976,

квартира № 49, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4009,

квартира № 54, площадь 102,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4012,

квартира № 59, площадь 65,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4001,

квартира № 60, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4023,

квартира № 66, площадь 102,4 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4021,

квартира № 67, площадь 157,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4002,

квартира № 70, площадь 184,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4044,

квартира № 71, площадь 58,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4028,

квартира № 72, площадь 157,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4005,

квартира № 73, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4037,

квартира № 78, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4039,

квартира № 79, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3940,

квартира № 84, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3954,

квартира № 85, площадь 102,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3962,

квартира № 90, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3949,

квартира № 97, площадь 101,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3970,

квартира № 102, площадь 101,9 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3969,

квартира № 108, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3971,

квартира № 109, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3965,

квартира № 114, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4083,

квартира № 115, площадь 101,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3987,

квартира № 120, площадь 101,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3997,

квартира № 121, площадь 101,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3974,

квартира № 132, площадь 101,4 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4059,

квартира № 133, площадь 101,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4025,

квартира № 138, площадь 101,4 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4027,

квартира № 139, площадь 101,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4018,

квартира № 140, площадь 65,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4035,

квартира № 143, площадь 64,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4030,

квартира № 144, площадь 101,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4031,

квартира № 145, площадь 101,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4053,

квартира № 149, площадь 65,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4056,

квартира № 150, площадь 101,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4048,

квартира № 151, площадь 101,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4066,

квартира № 152, площадь 66 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4068,

квартира № 155, площадь 65,9 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4069,

квартира № 156, площадь 100,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4072,

квартира № 157, площадь 155,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4051,

квартира № 160, площадь 180,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4071,

квартира № 162, площадь 157,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4067.

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3942-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 1, площадь 102,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3942,  расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>); 

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3946-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 6, площадь 102,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3946,  расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3941-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 7, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3941,  расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №  63:09:0101160:3923-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 12, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3923,, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3915-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 18, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3915, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:3984-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру  № 37, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3984, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:3985-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру  № 42, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3985, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3976-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру   № 48, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3976, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4009-63/458/2022-9 от 25.02.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 49, площадь 102,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4009, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:4012-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 54, площадь 102,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4012, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4001-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 59, площадь 65,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4001, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4023-63/463/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 60, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4023, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:4021-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 66, площадь 102,4 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4021, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:4002-63/458/2021-4  от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 67, площадь 157,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4002, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4044-63/463/2021-5 от 03.03.2021г.  о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 70, площадь 184,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4044, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4028-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 71, площадь 58,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4028, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4005-63/463/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 72, площадь 157,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4005, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4037-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  73, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4037, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4039-63/463/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  78, площадь 102,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4039, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №  63:09:0101160:3940-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  79, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3940, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:3954-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №   84, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3954, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3962-63/458/2021-3  от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 85, площадь 102,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3962, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3949-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 90, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3949, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3970-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  97, площадь 101,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3970, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3969-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 102, площадь 101,9 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3969, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3971-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 108, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3971, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3965-63/463/2021-4 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 109, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3965, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4083-63/458/2021-3 от 03.03.2021г.  о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 114, площадь 102,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4083, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3987-63/458/2021-5 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  115, площадь 101,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3987, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3997-63/458/2021-3 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 120, площадь 101,5 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3997, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:3974-63/458/2021-3 от 04.03.2021г.  о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  121, площадь 101,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:3974, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4059-63/458/2021-3 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 132, площадь 101,4 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4059, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4025-63/463/2021-3 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 133, площадь 101,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4025, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4027-63/458/2021-4  от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 138, площадь 101,4 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4027, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:4018-63/458/2021-3 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 139, площадь 101,6 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4018, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4035-63/463/2021-4 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  140, площадь 65,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4035, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4030-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 143, площадь 64,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4030, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4031-63/458/2021-4 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 144, площадь 101,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4031, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4053-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 145, площадь 101,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4053, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №  63:09:0101160:4056-63/463/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 149, площадь 65,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4056, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4048-63/463/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  150, площадь 101,2 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4048, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4066-63/463/2021-3 от 04.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  151, площадь 101,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4066, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4068-63/463/2021-3  от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 152, площадь 66 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4068, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4069-63/458/2021-3 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 155, площадь 65,9 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4069, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:4072-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 156, площадь 100,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4072, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4051-63/458/2021-3  от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 157, площадь 155,7 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4051, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись № 63:09:0101160:4071-63/458/2021-4 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру № 160, площадь 180,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4071, расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>);

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости: - запись №63:09:0101160:4067-63/458/2021-6 от 03.03.2021г. о переходе права собственности в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ИНН 

<

***>) на квартиру №  162, площадь 157,3 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101160:4067. расположенную по адресу: 

<

...>, восстановив запись о регистрации права собственности на указанный объект за Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ИНН 

<

***>). 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2022 дело № А55-8564/2022 и дело № А55-27975/2021 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А55-27975/2021.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 сентября 2022 г.  в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» к  обществу с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» отказано;  в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» к обществу с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ТОМЕТ"  обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «ТОМЕТ» к ООО «Альянс Инвест» о взыскании 149 829 951 руб. 71 коп., принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "ТОМЕТ".

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что при определении общей площади квартир необходимо учитывать площадь лоджий, поскольку данный вывод противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам: выпискам из ЕГРН и акту приема-передачи объекта от 15.03.2021. Кроме того, суд первой инстанции не учел наличие подписанных обеими сторонами товарных накладных, согласно которым общая площадь переданных ООО «ТОМЕТ» жилых помещений составила 17 095,60 кв.м. Считает, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права, что выразилось в неприменении закона, подлежащего применению, в частности пунктов 1 и 3 статьи 555 ГК РФ. Указывает, что судом первой инстанции допущено нарушение требований ст. 8, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 86 АПК РФ при принятии заключения эксперта в качестве доказательства по делу. 

     В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца  - без удовлетворения.

     От ответчика поступили письменные возражения на апелляционную жалобу истца.

В судебном заседании представитель ООО "ТОМЕТ" – ФИО2,  по доверенности от 20.12.2021  г.,  поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "ТОМЕТ" отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель  ООО "Альянс Инвест" – ФИО3,  по доверенности от 03.10.2022  г.,   в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе,  просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании изложенного, поскольку заявителем обжалуется решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "ТОМЕТ", арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в указанной части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих лиц, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в обжалуемой части, исходя из нижеследующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.09.2014г. между ООО «Томет» (Сторона-1) и ООО «Альянс Инвест» (Сторона-2) был заключен договор купли-продажи будущей вещи № 8, в связи с тем, что Сторона-1 намеревается предоставить денежные средства для приобретения двух земельных участков, 3 жилых многоквартирных домов со встроенными нежилыми помещениями, паркингом, а также зданий многоцелевого использования с транспортными и (или) инженерными сетями и сооружениями после их строительства, ввода в эксплуатацию и регистрацию, а Сторона-2 намеревается по окончании строительства Объекта и совершения необходимых регистрационных процедур передать два земельных участка и Объект в собственность Стороны-1. 

В соответствии с разделом 1 договора «Земельный участок (1)» означает земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий, строений, сооружений спорткомплекса «Юность», общая площадь 13 193 кв.м., адрес объекта: Самарская область, г.Тольятти, кадастровый номер 63:09:0301142:514, который должен быть приобретен Стороной-2 в собственность для реализации проекта. 

«Земельный участок (2)» -ориентировочная площадь 2 817га, ориентировочное местонахождение объекта: Самарская область, г.Тольятти, западнее земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301142:514, который должен быть приобретен Стороной-2 в собственность для реализации Проекта. 

«Объект» означает 3 (три) многоквартирных жилых дома со встроенными нежилыми помещениями, паркингом, а также здания многоцелевого использования с транспортными и (или) инженерными сетями и сооружениями на Земельном участке (1), на создание которых стороны направляют собственные и (или) привлеченные средства в рамках проекта. 

В соответствии с п.2.1. договора ООО «Томет» обязуется принять и оплатить, а ООО «Альянс Инвест» обязуется передать в собственность ООО «Томет» земельные участки (1) и (2), и Объект, образованные в результате реализации Проекта. 

В рамках реализации Проекта ООО «Альянс Инвест» обязуется произвести строительство, ввод в эксплуатацию Объекта в соответствии с технико-экономическими показателями, указанными в Приложении № 2 к договору (п.2.2. договора). 

Договор вступает в силу с даты договора и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему, в том числе, обязательств по оформлению имущественных прав (п.10.2 договора). 

Разделом 5 договора были предусмотрены следующие этапы реализации проекта: строительство объекта стороной-2, в том числе: получение технических условий, разработка и согласование проектной и разрешительной документации, получение разрешения на строительство, производство строительно-монтажных работ, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; оформление имущественных прав сторон: государственная регистрация права собственности на объект стороной-2, подписание акта приема-передачи, государственная регистрация имущественных прав стороны-1. 

В соответствии с п.3.1. договора сумма договора включает цену объекта и цену земельных участков (1) и (2). 

Цена объекта определяется исходя из фактического размера переданных стороне-1 жилых и нежилых площадей объекта: 

- стоимость 1 квадратного метра общей жилой площади объекта составляет 60 000 руб., НДС не облагается;

- стоимость 1 квадратного метра общей нежилой площади объекта составляет 40 000 руб. в т.ч. НДС 18% - 6 101 р. (п.3.1.1. договора). 

Цена земельного участка (1) составляет 52 000 000 руб. (п.3.1.2. договора). 

Цена земельного участка (2) составляет 85 000 000 руб. (п.3.1.3. договора). 

Пунктом 3.2. договора стороны договорились, что цена договора включает в себя стоимость всех работ, выполненных «под ключ», необходимых для реализации проекта. 

Согласно п.3.3. договора первый платеж в размере 160 000 000 руб. сторона -1 обязуется оплатить стороне-2 не позднее 1 декабря 2014 года за приобретаемый в будущем Объект.  Последующие платежи производятся в соответствии с графиком платежей – неотъемлемой частью договора. 

В приложении № 1 к договору был согласован график работ, предусматривающий окончание выполнения договора в виде оформления имущественных прав стороны-1 на объект к 01.02.2018/01.03.2018г. 

В приложении № 2 к договору сторонами были согласованы технико-экономические показатели объекта, а именно: 3 многоквартирных жилых дома, этажность 12, 5 секций, общая площадь квартир 17899 кв.м., количество квартир: 295; Торговый центр – 1, Паркинг с количеством автостоянок 197 шт. 

Дополнительным соглашением № 1  от 02.03.2015г. к договору № 8 стороны изменили реквизиты ООО «Альянс Инвест». 

27 июля 2016 года ООО «Альянс Инвест» было получено разрешение на строительство объекта – Жилой комплекс «Юность» в составе трех многоквартирных домов с техническими этажами и нежилыми помещениями с подземной автостоянкой, в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «МСА Строй», в том числе: 

- Жилой дом позиция 1 – общей площадью 10452,35 кв.м., количество квартир – 103 общей площадью 7285,11 кв.м., площадь внеквартирных помещений 1346,25 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.;

- Жилой дом позиция 2 – общей площадью 10452,35 кв.м., количество квартир – 103 общей площадью 7285,11 кв.м., площадь внеквартирных помещений 1346,25 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.;

- Жилой дом позиция 3 – общей площадью 5180,91 кв.м., количество квартир 44 общей площадью (в том числе лоджий)  3467,39 кв.м., площадь внеквартирных помещений 696,75 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.

- подземная автостоянка общей площадью 516 кв.м., общая площадь технических помещений 25 кв.м. 

Установлено, что 10 ноября 2016 года между ООО «Альянс Инвест» (продавец) и ООО «Томет» (покупатель) было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору купли-продажи будущей вещи № 8 от 30.09.2014г., которым установлено, что все условия договора в редакции дополнительного соглашения № 2 и обязательства по договору, включая все приложения к нему распространяются и применяются к отношениям сторон, начиная с 30.09.2014г. 

Пунктом 7 дополнительного соглашения № 2 стороны подтвердили, что на момент его подписания покупатель перечислил продавцу, а продавец получил денежные средства в размере 160 000 000 рублей. 

Договором купли-продажи будущей вещи № 8 от 30.09.2014г. в редакции дополнительного соглашения № 2 было установлено следующее. 

Согласно преамбуле договора: продавец является собственником земельного участка и обязуется построить на земельном участке объект и благоустроить земельный участок согласно проекту, ввести в эксплуатацию, зарегистрировать за собой право собственности и передать земельный участок объект в собственность покупателя. 

«Проект» означает документы, в том числе проектную документацию объекта и благоустройства земельного участка, переданные продавцом покупателю по акту приема-передачи Проекта. 

«Земельный участок» означает земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов общая площадь 13 193 кв.м., адрес: Самарская область, г.Тольятти, кадастровый номер: 63:09:0301142:514. 

«Объект» - означает указанные в Проекте  3 многоквартирных жилых дома со встроенными нежилыми помещениями, в том числе офисными помещениями и подземную автостоянку. 

Пунктом 2.1. договора был согласован его предмет, что продавец обязуется передать в соответствии с условиями договора в собственность покупателя земельный участок и завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект, а покупатель обязуется принять их и уплатить за них цену договора в размере и порядке, установленных договором. 

Приложением № 1 к договору были согласованы следующие основные характеристики Объекта и земельного участка: 

- Жилой дом позиция 1 – общей площадью 10452,35 кв.м., количество квартир – 103 общей площадью 7285,11 кв.м., площадь внеквартирных помещений 1346,25 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.;

- Жилой дом позиция 2 – общей площадью 10452,35 кв.м., количество квартир – 103 общей площадью 7285,11 кв.м., площадь внеквартирных помещений 1346,25 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.;

- Жилой дом позиция 3 – общей площадью 5180,91 кв.м., количество квартир 44 общей площадью  3467,3 кв.м., площадь внеквартирных помещений 696,75 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.

- подземная автостоянка общей площадью 516 кв.м., общая площадь технических помещений 25 кв.м., количество машиномест – 11;

- земельный участок площадью 1,3193ГА, открытые автостоянки: 191 машиномест. 

Приложениями №6 и №7 к договору в новой редакции дополнительного соглашения № 2 были согласованы график работ с окончанием их выполнения не позднее 01.09.2018г., и график платежей с оплатой всех платежей не позднее 24.11.2018г., но в любом случае не ранее чем через 7 рабочих дней после государственной регистрации продавцом права собственности на объект и передачи покупателю оригинала выписки из ЕГРН. 

Пунктом 4.5. договора было предусмотрено, что продавец обязан передать в собственность покупателя объект и земельный участок, в том числе, обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на объект и земельный участок от продавца к покупателю в срок не позднее 01 декабря 2018 года.

Пунктом 3.1. договора было установлено, что цена договора составляет 1 190 079 400 (один миллиард сто девяносто миллионов семьдесят девять тысяч четыреста) рублей 00 копеек. 

Цена договора является окончательной, изменению не подлежит, за исключением случаев ее изменения по письменному соглашению сторон, а также случаев п.п.3.7-3.10 договора (п.3.2. договора). 

В соответствии с п.3.4. договора цена земельного участка составила 52 000 000 руб.

Согласно п.3.5. договора цена объекта  цена объекта определяется по следующей формуле: (S1*P1)+( S2*P2)+( S3*РЗ), где S1 означает общую площадь квартир, входящих в состав Объекта, равную 18 037,61 кв. м. (восемнадцать тысяч тридцать семь целых шестьдесят одна сотая кв. м.);

P1 означает цену 1 кв. м. квартиры, входящей в состав объекта, равную 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей 00 (ноль) копеек, НДС не облагается;

S2 означает общую площадь офисных помещений, входящих в состав объекта, равную 944,07 кв. м. (девятьсот сорок четыре целых семь сотых кв. м.);

P2 означает цену 1 кв. м. офисного помещения, входящего в состав объекта, равную 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 (ноль) копеек, в том числе НДС 18% — 6 101 (шесть тысяч сто один) рубль 69 (шестьдесят девять) копеек;

ЅЗ означает общую площадь подземной автостоянки, входящей в состав объекта, равную 516,00 ив. м. (пятьсот шестнадцать кв. м.);

РЗ означает цену 1 кв.м. подземной автостоянки, входящей в состав объекта, равную 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей 00 (ноль) копеек, в том числе НДС 18% — 5 338 (пять тысяч триста тридцать восемь рублей 98 (девяносто восемь) копеек.

Таким образом, цена объекта составляет: (18 037,61*60 000,00) + (944,07 *40 000,00) + (516,00*35 000,00) = 1 138 079 400 (один миллиард сто тридцать восемь миллионов семьдесят девять тысяч четыреста) рублей 00 (ноль) копеек.

В соответствии с п.3.6 договора для целей договора общие площади земельного участка и объекта определяются и будут определяться на основании данных государственного кадастра недвижимости (в случае внесения изменений в законодательство Российской Федерации, отменяющих государственный кадастр недвижимости — на основании данных государственного реестра, определенного измененным законодательством Российской Федерации), в том числе для определения общих площадей земельного участка и объекта согласно п. 3.7 договора.

В случае отличия указанной в государственном кадастре недвижимости общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, от указанных в п. 3.3 договора соответственно общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, то цена объекта, указанная в п. 3.3 договора, автоматически пересчитывается (изменяется) по формуле, указанной в п. 3.3 договора, с применением общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, указанных в государственном кадастре недвижимости (п.3.7. договора). 

Согласно п.3.8 договора изменение цены объекта, указанной в п. 3.3 договора, в порядке, установленном в п. 3.7 договора, влечет соответственно автоматическое изменение цены договора, установленной в п. 3.1 договора.

В силу п.3.9. договора, если цена договора, рассчитанная в порядке, установленном в п. п. 3.7 — 3.8 договора, будет ниже цены договора, установленной в п. 3.1 договора, то продавец обязан возвратить покупателю в течение 30 (тридцати) рабочих дней со дня внесения данных об общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, в государственный кадастр недвижимости излишне уплаченную покупателем часть цены договора.

Если цена договора, рассчитанная в порядке, установленном в п. п. 3.7 — 3.8 договора, будет выше цены договора, установленной в п. 3.1 договора, то покупатель обязан произвести в течение 30 (тридцати) рабочих дней со дня получения покупателем требования продавца, к которому в обязательном порядке должны быть приложены документы государственного кадастра недвижимости в отношении общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, доплату продавцу части цены договора (п.3.10 договора). 

10.11.2016 г. в качестве приложения № 2 к договору в редакции дополнительного соглашения № 2 сторонами был подписан акт приема-передачи проекта и список передаваемых документов (Приложение № 3). 

18.12.2017г. стороны заключили дополнительное соглашение № 3 к договору купли-продажи будущей вещи № 8, которым было установлено, что все его условия распространяются на отношения сторон с 30.09.2014г., и в договор были внесены следующие изменения в основные положения договора, имеющие отношения к рассматриваемому делу. 

Согласно договору под «Проектом» стороны договорились понимать все документы, переданные продавцом покупателю по акту приема-передачи проекта и акту приема-передачи проекта № 2, за исключением документов, указанных в п.п. 6-8, 11, 15-17 акта приема-передачи проекта. 

«Объект» означает все объекты недвижимого имущества, в том числе, квартиры, офисные и иные нежилые помещения, все общее имущество, все иное движимое и недвижимое имущество, входящие в указанные в проекте 3 многоквартирных жилых дома, а также означает указанную в проекте подземную автостоянку. 

Пунктами 24-26 дополнительного соглашения № 3 стороны признали, что часть ранее оплаченных покупателем денежных средств, является оплатой полной цены земельного участка и части цены жилых помещений независимо от того, какими были ранее назначения платежей платежного поручения. 

К дополнительному соглашению № 3 сторонами был подписан акт приема-передачи проекта № 2. 

17 сентября 2018г. сторонами к договору купли-продажи будущей вещи № 8 было подписано дополнительное соглашение № 4, условия которого по соглашению сторон подлежали применению к отношениям сторон по договору, начиная с 30.09.2014г. 

Пунктом 5 дополнительного соглашения стороны изменили п.4.5. договора на редакцию: продавец обязан передать в собственность покупателя объект и земельный участок, право собственности на которые зарегистрировано за продавцом в состоянии, в полной мере соответствующем проекту и условиям договору, в срок не позднее 25 декабря 2019 г. 

31 мая 2019 года сторонами было подписано дополнительное соглашение № 5 к договору купли-продажи будущей вещи № 8 от 30.09.2014г. , которым в договор внесены следующие изменения:

В соответствии с Преамбулой договора в редакции дополнительного соглашения № 5 Продавец является собственником земельного участка. Продавец обязуется построить на земельном участке объект и благоустроить земельный участок согласно проекту, ввести в эксплуатацию объект, зарегистрировать за собой право собственности на него (в той части, в которой такая регистрация прав необходима в силу законодательства РФ), передать земельный участок и объект в собственность покупателя в сроки, указанные в договоре. 

Продавец также является собственником Объекта N 2.

Продавец обязуется передать Объект N.2 в собственность покупателя в сроки, указанные в договоре. 

«Объект» означает все объекты недвижимого имущества, в том числе квартиры, офисные и иные нежилые помещения, все общее имущество, все иное движимое и недвижимое имущество, входящие в указанные в Проекте 3 многоквартирных жилых дома а также подземную автостоянку. 

«Объект № 2»  означает все квартиры, указанные в Приложении № 9 к настоящему договору. 

«Цена договора» означает определяемую в порядке, установленном в п.п. 3-3.12 Договора сумму денежных средств, подлежащую уплате покупателем продавцу по договору за объект, Земельный участок и Объект № 2. 

«Цена Объекта» означает определяемую в порядке, установленном в п.п. 3-3.12 договора сумму денежных средств, подлежащую уплате покупателем продавцу по договору за объект. 

«Цена Земельного участка»  означает, установленную в п.3.4. договора сумму денежных средств, подлежащую уплате покупателем продавцу по договору за земельный участок. 

«Цена Объекта № 2» означает определяемую в порядке, установленном в п.3.5. договора сумму денежных средств, подлежащую уплате  покупателем продавцу по договору за Объект № 2. 

Согласно п.2.1. договора продавец обязуется передать в соответствии с условиями договора в собственность покупателя завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект, земельный участок и Объект № 2, а покупатель обязуется принять их и уплатить за них цену договора. 

Приложением № 1 к дополнительному соглашению №5 к договору были согласованы следующие основные характеристики объекта и земельного участка: 

- Жилой дом позиция 1 – общей площадью 10452,35 кв.м., количество квартир – 103 общей площадью 7285,11 кв.м., площадь внеквартирных помещений 1346,25 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.;

- Жилой дом позиция 2 – общей площадью 10452,35 кв.м., количество квартир – 103 общей площадью 7285,11 кв.м., площадь внеквартирных помещений 1346,25 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.;

- Жилой дом позиция 3 – общей площадью 5180,91 кв.м., количество квартир 44 общей площадью  3467,3 кв.м., площадь внеквартирных помещений 696,75 кв.м., площадь офисных помещений 314,69 кв.м., площадь лоджий при офисах 18,17 кв.м., площадь внеофисных помещений 47,11 кв.м.

- подземная автостоянка общей площадью 557,80 кв.м., количество машиномест – 12;

- земельный участок площадью 1,3193ГА, открытые автостоянки: 191 машиномест. 

В приложении № 9 к договору в редакции дополнительного соглашения № 5 стороны согласовали, что «Объект № 2» означает 48 жилых помещений – квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, с описанными в приложении характеристиками общей площадью 5013,2 кв.м., общей стоимостью 196 700 137,05 руб.

Пунктом 3.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 5 стороны определили, что цена договора составляет 1 190 078,175 руб. 00 коп.

Цена земельного участка составляет 52 000 000 рублей (п.3.4. договора). 

Цена объекта № 2 определяется путем сложения цен всех квартир, входящих в объект № 2 согласно Приложения № 9 и составляет 196 700,137 руб. 00 коп. 

Согласно п.3.3. договора цена объекта определяется по следующей формуле: (S1*P1)+( S2*P2)+( S3*РЗ), где 

S1 означает общую площадь квартир, входящих в состав объекта, равную 18 037,61 кв. м. (восемнадцать тысяч тридцать семь целых шестьдесят одна сотая кв. м.);

P1 означает цену 1 кв. м. квартиры, входящей в состав объекта, равную 49 095, руб. 00 копеек, НДС не облагается;

S2 означает общую площадь офисных помещений, входящих в состав объекта, равную 944,07 кв. м. (девятьсот сорок четыре целых семь сотых кв. м.);

P2 означает цену 1 кв. м. офисного помещения, входящего в состав объекта, равную 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 (ноль) копеек, в том числе НДС 6 666 руб. 67 коп.;

ЅЗ означает общую площадь подземной автостоянки, входящей в состав объекта, равную 557,80 кв. м.;

РЗ означает цену 1 кв.м. подземной автостоянки, входящей в состав объекта, равную 32 375 руб. 00 коп., (ноль) копеек, в том числе НДС 5 395 руб. 83 коп..

Таким образом, цена объекта составляет: (18 037,61*49 095,00) + (944,07 *40 000,00) + (557,80*32 375,00) = 941 378 037 руб. 95 коп. 

Пунктом 3.6. договора стороны установили, что цена договора уплачивается Покупателем в порядке и сроки, указанные в графике платежей, если иное не предусмотрено договором или законодательством РФ. 

Согласно п.3.7. договора для его целей общая площадь объекта будет определяться на основании данных единого государственного реестра недвижимости , в том числе  для определения общей площади объекта согласно п.3.8 договора. 

В случае отличия указанной в ЕГРН общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав Объекта, от указанных в п.3.3. договора соответственно общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, то цена объекта, указанная в п.3.3. договора автоматически пересчитывается (изменяется) по формуле, указанной в п.3.3. договора, с применением общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, указанных в ЕГРН (п.3.8 договора). 

Согласно п.3.9 договора изменение цены объекта, указанной в п.3.3. договора в порядке, установленном в п.3.8 договора влечет соответственно автоматическое изменение цены договора, установленной в п.3.1. договора. 

Если цена договора, рассчитанная в порядке, установленном в п.п. 3.8, 3.9 договора, будет ниже цены договора, установленной в п.3.1. договора, то продавец обязан возвратить покупателю в течение 30 рабочих дней со дня внесения данных об общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав Объекта, в ЕГРН излишне уплаченную покупателем часть цены договора (п.3.10 договора). 

Если цена договора, рассчитанная в порядке, установленном в п.п. 3.8, 3.9 договора, будет выше цены договора, установленной в п.3.1. договора, то покупатель обязан в течение 30 рабочих дней со дня получения покупателем требования продавца, к которому в обязательном порядке должны быть приложены документы ЕГРН в отношении общей площади квартир и (или) общей площади офисных помещений и (или) общей площади подземной автостоянки, входящих в состав объекта, доплату продавцу части цены договора (п.3.11 договора). 

Пунктами 6-8 дополнительного соглашения № 5 к договору стороны признали, что часть ранее внесенных покупателем денежных средств является оплатой продавцу цены земельного участка, части цены всех квартир, входящих в объект, а также оплатой полной цены всех квартир, входящих в Объект № 2, независимо от того, какими были ранее назначения платежей в платежных поручениях. 

В том числе, пунктом 8 дополнительного соглашения № 5 стороны признали, что часть денежных средств в размере 11 700 137 руб. 5 коп., перечисленных покупателем продавцу платежным поручением № 3528 от 15.11.2018г. и 185 000 000 руб., перечисленных платежными поручениями № 4004 от 20.12.2018г., № 122 от 17.01.2019г., № 572 от 05.03.2019г., № 931 от 29.03.2019г., № 1308 от 24.04.2019г., № 1657 от 17.05.2019 г., является оплатой покупателем продавцу полной цены всех квартир, входящих в Объект № 2. 

Дополнительным соглашением № 6 от 13.08.2020г.  к договору сторонами была изменена неточность в площади одной из квартир в Приложении № 9 к договору. 

Дополнительным соглашением № 7 от 28.08.2020 г. к договору сторонами были изменены сроки отдельных этапов и обязанностей по договору, в том числе пунктами 4.4., 4.5. договора стороны установили, что продавец обязан передать в собственность покупателя объект и земельный участок, а также Объект № 2, в том числе обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности в срок не позднее 31 марта 2021 года. 

Установлено, что 11.01.2021 г. Министерством строительства Самарской области было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта «Жилой комплекс «Юность» в составе трех многоквартирных домов с техническими этажами и нежилыми помещениями с подземной автостоянкой по адресу: г.о.Тольятти, Центральный район, ул.Горького, д.41, д.41-а, д.41-б, подземная стоянка д.41, стр.1, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0301142:514. 

В Разрешении установлены общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта, а именно: 

- дом (поз.1) общая площадь фактически 10 631,6 кв.м., 

- дом (поз.2) общая площадь фактически 10 593,8 кв.м., 

- дом (поз.3) общая площадь фактически 5322,3 кв.м., 

- подземная автостоянка (поз.4) общая площадь фактически 538,4 кв.м. 

- фактическая площадь нежилых помещений: (поз.1) – 294,3 кв.м., (поз.2) – 293,3 кв.м., (поз.3) – 292,7 кв.м. 

- общая площадь жилых  помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) – 6 909,2 кв.м., 6 872,5 кв.м., 3 313,9 кв.м. по трем домам соответственно; 

- общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) – 7 352,7 кв.м., 7 316,0 кв.м. и 3 504,2 кв.м. по трем домам соответственно. 

Сведения о многоквартирном жилом доме позиция 1 по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул.Горького, дом 41, общей площадью 10 631,6 кв.м., а также о многоквартирном жилом доме позиция 2 по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул.Горького, дом 41-а, общей площадью 10 593,8 кв.м., и многоквартирном жилом доме позиция 3 по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул.Горького, дом 41-б, общей площадью 5322,3 кв.м., были внесены в Единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним 05.02.2021г. и 08.02.2021г., что подтверждается выписками из ЕГРН. 

Из материалов дела следует, что 15 марта 2021г. ООО «Альянс Инвест» передало ООО «Томет» по акту приема-передачи Объекта имущество, общей площадью 17 095,6 кв.м., в том числе: 

- входящее в состав жилого дома (поз.1, 

<

...> количестве 103 квартиры общей площадью 6 909,2 кв.м.;

- входящее в состав жилого дома (поз.2) 

<

...>, в количестве 103 квартир общей площадью 6 872,5 кв.м.; 

- входящее в состав жилого дома (поз 3), 

<

...>, в количестве 44 квартир общей площадью 3 313,9 кв.м.; 

- а также по 3 нежилых помещения в каждом жилом доме общей площадью 880,3 кв.м. (294,3 кв.м. в жилом доме (поз.1), 293,3 кв.м. в жилом доме (поз.2), 292,7 кв.м. в жилом доме (поз.3), подземную стоянку площадью 538,4 кв.м. и земельный участок площадью 13 193 кв.м. 

19 февраля 2022г. между ООО «Альянс Инвест» и ООО «Томет» был подписан акт приема-передачи Объекта № 2, а именно: 48 квартир в жилом доме по адресу: 

<

...>, общей стоимостью 196 700 137,05 руб. 

По договору купли-продажи будущей вещи № 8 ООО «Томет» оплатило в пользу ООО «Альянс Инвест» всего 1 186 000 000 руб. 

Согласно п.1 ст.454 Гражданского Кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 2 ст.455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Суд первой инстанции верно установил, что заключенный сторонами договор купли-продажи будущей вещи № 8 от 30.09.2014г. содержит в себе все признаки договора купли-продажи будущей вещи, поскольку им предусмотрены обязанности ООО «Альянс Инвест» приобрести имущество, построить Объекты и продать их впоследствии ООО «Томет», за что последний обязался оплатить определенную договором цену. 

В дополнительном соглашении № 5 от 31.05.2019г. к договору купли-продажи № 8 стороны предусмотрели наименование и идентифицирующие признаки всех предметов купли-продажи, в том числе: земельного участка, строящегося Объекта в виде 3-х многоквартирных домов с парковкой, а также Объекта № 2 – квартир в количестве 48 штук, приобретенных Продавцом по договору купли-продажи от 05.03.2019г. 

В рамках данного спора ООО «Томет» было заявлено требование к ООО «Альянс Инвест» о взыскании неосновательного обогащения  по договору №8 от 30.09.2014 в размере 45 348 680 руб. 95 коп., как излишне уплаченной  ООО «Томет» по договору на том основании, что общая площадь квартир, переданных ООО «Томет» от ООО «Альянс Инвест»  по данным ЕГРН фактически оказалась меньше общей площади квартир, указанной в п.3.3. договора и оплаченной истцом. 

Обосновывая заявленные требования, ООО «Томет» указывало, что по договору купли-продажи будущей вещи № 8 от 30.09.2014г. им было оплачено всего 1 186 000 000 руб., в том числе: 52 000 000 руб. – цена земельного участка и 196 700 137 руб. – цена Объекта № 2 (48-ми квартир). 

Спора по поводу оплаченной ООО «Томет» цены земельного участка и цены объекта № 2 между сторонами договора не имеется. 

По условию п.3.3. договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения № 5 цена объекта составляла 941 378 037 руб. 95 коп.  и была рассчитана по условиям договора, в том числе, исходя из общей площади квартир, входящей в состав объекта составляющей 18 037,61 кв.м., общей площади нежилых помещений 944,07 кв.м., общей площади подземной автостоянки 557,80 кв.м. 

Как указывал истец, цена объекта в силу п.п. 3.6-3.11 договора подлежала последующей корректировке в случае отклонения указанной в Едином государственном реестре недвижимости общей площади квартир от площади квартир, указанной в п.3.3. договора.  Общая площадь всех переданных истцу по договору квартир согласно сведениям ЕГРН составила 17 095,60 кв.м, общая площадь офисных помещений составила 880,3 кв.м., площадь подземной стоянки составила 538,4 кв.м., соответственно, цена объекта по условиям договора из расчета стоимости 1 кв.м каждой составляющей объекта должна составить, по мнению истца, 891 951 182 руб. 

937 299 863 руб. (оплачено) - 891 951 182 руб. = 45 348 681 руб. – сумма основного долга по расчету истца.

Таким образом, по указанию истца, на стороне ООО «Альянс Инвест» имеется фактическая переплата в размере 45 348 680,95 руб., которую ООО «Томет» просило взыскать с ООО «Альянс Инвест». 

Разрешая данные исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Правовым основанием заявленных требований истцом указаны положения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.  Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:  одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 43 были даны разъяснения о том, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В соответствии с п. 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Условия договора № 8 от 30.09.2014 года, в т.ч. в редакции заключенных дополнительных соглашений, не содержат значение термина "общая площадь квартир".

Разногласия сторон, по сути, сводятся к определению цены договора исходя из площади жилых помещений с учетом (без учета) площади лоджий.

Как следует из материалов дела, определением от 24.03.2022 судом было удовлетворено ходатайство ООО "Альянс Инвест" о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ООО «Экспертный центр Кузнецова» ФИО4, для разрешения экспертом следующих вопросов: 

"1. Установить общие характеристики Объекта, подлежащего строительству ООО «Альянс Инвест» в соответствии с договором купли-продажи будущей недвижимости № 8 от 30.09.2014 года (с учетом заключенных дополнительных соглашений) и проектной документацией.

2. Какие показатели / составляющие указаны в согласованной сторонами проектной документации при определении площади Объекта и площади квартир?

3. Какова площадь квартир, входящих в состав Объекта, согласованная сторонами в проектной документации?

4. Соответствует ли площадь квартир, входящих в состав Объекта, согласованная сторонами в проектной документации, площади квартир, указанной в п.3.3. договора в редакции дополнительных соглашений к договору?

5. Включает ли площадь квартир, входящих в состав Объекта, согласованная сторонами в проектной документации, площадь лоджий?

6. Какова разница в кв.м. (в случае ее наличия) между площадью Объекта, согласованной сторонами в проектной документации, и площадью Объекта, фактически построенного ООО «Альянс Инвест».

7. Какова разница в кв.м. (в случае ее наличия) между площадью квартир Объекта, согласованной сторонами в проектной документации, и площадью квартир фактически построенного Объекта".

Согласно представленному суду заключению эксперта № 2203241 экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы: 

На вопрос 1: 

Согласно проектной документации 2015-2016г: общая площадь Объекта жилые дома поз. 1-3 – 26085,61 кв.м., общая площадь квартир (в т.ч. лоджий) 18037,61 кв.м., площадь офисных помещений  944,07 кв.м., общая площадь подземной автостоянки 516 кв.м.

Согласно проектной документации 2019г.: общая площадь Объекта жилые дома поз. 1-3 – 26 783,49 кв.м., общая площадь квартир (в т.ч. лоджий) 18246,20 кв.м., площадь офисных помещений 917,10 кв.м., общая площадь подземной автостоянки 557,80 кв.м.

На вопрос 2: 

Согласно проектной документации 2015-2016г: общая площадь Объекта жилые дома поз. 1-3 – 26085,61 кв.м., общая площадь квартир (в т.ч. лоджий) 18037,61 кв.м., площадь офисных помещений  944,07 кв.м., площадь внеквартирных помещений 3389,25 кв.м.

Согласно проектной документации 2019г.: общая площадь Объекта жилые дома поз. 1-3 – 26 783,49 кв.м., общая площадь квартир (в т.ч. лоджий) 18246,20 кв.м., площадь офисных помещений 917,10 кв.м., площадь внеквартирных помещений – 7593,22 кв.м. 

На вопрос 3: 

Согласно проектной документации 2015-2016гг.: жилая площадь квартир 10012,53 кв.м., площадь квартир (без учета лоджий) 16950,26 кв.м., общая площадь квартир (в т.ч. лоджий) 18037,61 кв.м., 

Согласно проектной документации 2019г.: общая площадь квартир (в т.ч. лоджий) 18246,20 кв.м. 

На вопрос 4: Площадь квартир, входящих в состав Объекта, согласованная сторонами в проектной документации 2015-2016гг., соответствует площади квартир, указанной в п.3.3. договора в редакции дополнительных соглашений к договору. 

Площадь квартир, входящих в состав Объекта, согласованная сторонами в проектной документации 2019г., не соответствует (больше на 208,59 кв.м.) площади квартир, указанной в п.3.3. договора в редакции дополнительных соглашений к договору. 

На вопрос 5: Площадь квартир, входящих в состав Объекта, согласованная сторонами в проектной документации, включает площадь лоджий, в соответствии с требованиями нормативной документации СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» приложение А1, Приказ Минстроя РФ от 25.11.2016г. № 854/пр. 

На вопрос 6: имеется разница между площадью Объекта, согласованной сторонами в проектной документации и площадью Объекта, фактически построенного ООО «Альянс Инвест»: 

Общая площадь фактически построенных жилых домов поз 1-3 составляет 26 457,70 кв.м., что больше согласованной сторонами в проектной документации 2015-2016гг. площади 26 085,61 кв.м. на 462,09 кв.м. , 

Что меньше согласованной сторонами в проектной документации 2019г. площади 26 783,49 кв.м. на 235,79 кв.м., 

Общая площадь фактически построенной  подземной стоянки 538,4 кв.м., что больше согласованной сторонами в проектной документации 2015-2016гг. площади 516 кв.м. на 22,4 кв.м., что меньше согласованной сторонами в проектной документации 2019г. площади 557,8 кв.м  на 19,40 кв.м. 

На вопрос 7: Общая площадь фактически построенных квартир (жилых помещений с учетом площади лоджий) составляет 18172,90 кв.м., что больше согласованной сторонами в проектной документации 2015-2016г. площади 18037,61 кв.м. на 135,29 кв.м., что меньше согласованной сторонами в проектной документации 2019г. площади 18 246,20 кв.м. на 73,30 кв.м. 

С учетом заключения эксперта, суд первой инстанции установил разницу в предполагаемой к строительству площади квартир (18 037,61 кв.м. по 49095 руб. за 1 кв.м.) и построенной площади квартир (18 172,90 кв.м.), которая составила 135,29 кв.м. х 49 095 руб. = 6 642 062,55 руб.

Переплата ООО «Томет» за фактически построенную площадь офисов и автостоянки, составила 3 178 875 рублей (63,77 х 40 000 руб. + 19,40 кв.м. х 32 375 руб.). 

Поскольку цена объекта согласно условиям заключенного между сторонами договора включала в себя как цену общей площади квартир, так и цену общей площади офисных помещений и подземной автостоянки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии наличия неосновательного обогащения на стороне ООО «Альянс Инвест».

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В пункте 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 31 мая 2019 года) сторонами была указана общая площадь квартир - 18.037,61 кв.м с учетом лоджий.

Согласно п. 1.1. дополнительного соглашения № 5 от 31.05.2019 года Объект означает все объекты недвижимого имущества, в том числе квартиры, офисные и иные нежилые помещения, все общее имущество, все иное движимое и недвижимое имущество, входящие в указанные в Проекте 3 (три) многоквартирных жилых дома.

В соответствии с п. 3.7 Договора общая площадь Объекта будет определятся на основании данных ЕГРН (в случае внесения изменений в законодательство РФ, отменяющих ЕГРН - на основании данных государственного реестра, определенного измененным законодательством РФ), в том числе для определения общей площади Объекта согласно п. 3.8 Договора.

Приложение № 1 к Договору (в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 31 мая 2019 года) содержит сведения об основных характеристиках Объекта, заявленного к строительству и подлежащего передаче в ООО «Томет», в т.ч.:

- Подлежит строительству Жилой дом позиция 1, входящий в Объект. Общая площадь 10.452,35 кв.м., из них площадь квартир 7.285,11 кв.м.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 19.02.2021 № 99/2021/376676835, общей площадью 10.631,6 кв.м, на многоквартирный дом по адресу: РФ, Самарская область, по. Тольятти, г. Тольятти, Центральный район, ул. Горького дом, 41.

В соответствии с представленной в материалы дела справкой № 13 от 16.09.2019 года ООО «Бюро Технической Инвентаризации № 1» для предоставления в орган выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию о технико-экономических показателях здания по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Центральный район, улица Горького, дом 41. Лит А. Жилой дом позиция 1 — Общая площадь жилых помещений, с учетом лоджий которые предусмотрены проектной документацией, составляет 7.352,7 кв.м.

Таким образом, ООО «Альянс Инвест» должно было построить Жилой дом позиция 1, входящий в Объект, общей площадью 10.452,35 кв.м., из них площадь квартир 7.285,11 кв.м.

Фактически, по данным ЕГРН построен Жилой дом позиция 1, входящий в Объект, общей площадью 10.631,6 кв.м., из них площадь квартир 7.352,7 кв.м., что больше проектных значений.

-Подлежит строительству Жилой дом позиция 2, входящий в Объект. Общая площадь 10.452,35 кв.м., из них площадь квартир 7.285,11 кв.м.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 19.02.2021 № 99/2021/376676910, общей площадью 10.593,8 кв.м, на многоквартирный дом по адресу: РФ, Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Центральный район, ул. Горького дом, 41-а.

В соответствии с представленной в материалы дела справкой № 14 от 16.09.2019 года ООО «Бюро Технической Инвентаризации № 1» для предоставления в орган выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию о технико-экономических показателях здания по адресу Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Центральный район, улица Горького, дом 41-а. Лит А. Жилой дом позиция 2 — Общая площадь жилых помещений, с учетом лоджий которые предусмотрены проектной документацией, составляет 7.316,0 кв.м.

Таким образом, ООО «Альянс Инвест» должно было построить жилой дом позиция 2, входящий в Объект, общей площадью 10.452,35 кв.м., из них площадь квартир 7.285,11 кв.м.

Фактически, по данным ЕГРН построен жилой дом позиция 2, входящий в Объект, общей площадью 10.593,8 кв.м., из них площадь квартир 7.316,0 кв.м., что больше заявленных проектных значений.

-Подлежит строительству Жилой дом позиция 3, входящий в Объект. Общая площадь 5.180,91 кв.м., из них площадь квартир 3467,3 кв.м.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 19.02.2021 № 99/2021/376676722, общей площадью 5.322,3 кв.м. на многоквартирный дом по адресу: РФ, Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Центральный район, ул. Горького дом, 41-6.

В соответствии с представленной в материалы дела справкой № 15 от 16.09.2019 года ООО «Бюро Технической Инвентаризации № 1» для предоставления в орган выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию о технико-экономических показателях здания по адресу Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Центральный район, улица Горького, дом 41-6. Лит А. Жилой дом позиция 3 — Общая площадь жилых помещений, с учетом лоджий которые предусмотрены проектной документацией, составляет 3 504,2 кв.м.

Таким образом, ООО «Альянс Инвест» должно было построить Жилой дом позиция 3, входящий в Объект, общей площадью 5 180,91 кв.м., из них площадь квартир 5 322,3 кв.м.

Фактически, по данным ЕГРН построен жилой дом позиция 3, входящий в Объект, общей площадью 5 322,3 кв.м., из них площадь квартир 3 504,2 кв.м., что больше заявленных проектных значений.

Указанная площадь соответствует также Разделу 2.2. Разрешения от 11.01.2021 года № 63-302-1028-2016 на ввод Объекта в эксплуатацию.

Таким образом, общая площадь жилых помещений в Объекте в рамках договора № 8 от 30.09.2014 года, переданных ООО «Томет» составила: 7 352,7 кв.м. + 7 316,0 кв.м. + 3 504,2 кв.м = 18 172,90 кв.м.

В соответствии с представленным в материалы дела Актом (промежуточный) от 21 июня 2021 года приема-передачи законченного строительством Объекта жилой дом позиция 1 - общая площадь жилых помещений составляет 7.352,7 кв.м.

В соответствии с Актом - Жилой дом позиция 2 -общая площадь жилых помещений составляет 7.316,0 кв.м.

Согласно Акту - Жилой дом позиция 3 - общая площадь жилых помещений составляет 3.504,2 кв.м.

Всего  общая площадь жилых помещений в Объекте составила: 7 352,7 кв.м. + 7 316,0 кв.м. + 3 504,2 кв.м. = 18 172,90 кв.м.

Таким образом, предусмотренная договором общая площадь квартир составила 18 037,61 кв.м, фактически построенная площадь составила 18 172,90 кв.м., что больше на 135,30 кв.м.

Указанная площадь соответствует Разделу 2.2. Разрешения от 11.01.2021 года № 63-302-1028-2016 на ввод Объекта в эксплуатацию.

ООО «Томет» полагает, что следует руководствоваться сведениями ЕГРН в отношении жилых помещений, в которых содержится информация о площади отдельной квартиры без учета площади лоджии.

Однако данную методологию расчета нельзя признать обоснованной, поскольку в таком случае основные характеристики Объекта будут отличаться от проектной, разрешительной документации, а также условий договора.

В соответствии с представленной в материалы дела Справкой № 13 от 16.09.2019 года ООО «БТИ № 1» Жилой дом позиция 1 — общая площадь лоджий составляет 443,5 кв.м.

Согласно Справке № 14 от 16.09.2019 года ООО «БТИ № 1» Жилой дом позиция 2 — общая площадь лоджий составляет 443,5 кв.

В соответствии со Справкой № 15 от 16.09.2019 года ООО «БТИ № 1» Жилой дом позиция 3 — общая площадь лоджий составляет 190,3 кв.м.

Всего общая площадь лоджий в построенном Объекте составляет 1 077,3 кв.м.

Исходя из логики истца, ООО «Альянс Инвест» должно было построить 250 квартир, общей площадью 19 114,91кв.м., в т.ч. 18 037,61 кв.м без учета лоджий и 1 077,3 кв.м- площадь лоджий, что не соответствует проектной, разрешительной документации.

В соответствии с п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Как установлено пунктом 1 дополнительного соглашения № 5 от 31 мая 2019 года к договору № 8 от 30.09.2014 года купли-продажи будущей вещи:

«Цена Объекта» означает определяемую в порядке, установленном в п.п. 3-3.12 Договора, сумму денежных средств, подлежащую уплате Покупателем Продавцу по Договору за Объект.

«Объект» означает все объекты недвижимого имущества, в том числе квартиры, офисные и иные нежилые помещения, все общее имущество, все иное движимое и недвижимое имущество, входящие в указанные в Проекте 3 (три) многоквартирных жилых дома (Жилой дом позиция I, Жилой дом позиция 2, Жилой дом позиция 3), а также означает указанную в Проекте подземную автостоянку. Месторасположение Объекта на Земельном участке указано в Проекте. Основные характеристики Объекта указаны в приложении № 1 к Договору.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно исходил из того, что цена договора должна определяться с учетом построенной площади всех объектов недвижимого имущества, а не площади жилых помещений. Спора о фактически построенной площади всех объектов  недвижимости между сторонами не имеется.

Доводы истца о недопустимости оценки в качестве доказательства заключения судебного эксперта подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частью 7 статьи 71 АПК РФ результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Вопреки доводам ООО «Томет» о не указании в заключении места проведения экспертизы, в заключении указано место проведения экспертизы - офисное помещение ООО «Экспертный центр Кузнецова» по адресу: 

<

...>.

Относительно возражения ООО «Томет» о наличии в п. 1.5. заключения ссылки на недействующий ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Общие требования», следует отметить, что в указанном пункте содержится также ссылка на действующий ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». 

Редакция СП 118.1333.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009»  действовала на период разработки проектной документации, а также проведения экспертизы.

Заменяющий СП 118.13330.2012 свод правил СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» согласно информации сайта ФГБУ «Российский институт стандартизации» введен в действие 20.06.2022 г., т.е. после проведения экспертизы.

Редакция СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31- 01-2003» введена в действие 04.06.2017, т.е. действовала на период разработки проектной документации, а также проведения экспертизы.

Заменяющий СП 54.13330.2016 свод правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» согласно информации сайта ФГБУ «Российский институт стандартизации» введен в действие 14.06.2022 г., т.е. после проведения экспертизы.

Относительно ссылки эксперта на приказ Минстроя РФ от 25.11.2016 № 854/пр, который, как указал истец, не действовал в период подготовки такой документации, суд указывает, что приказ Минстроя РФ от 25.11.2016 г. №854/пр устанавливает порядок учета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, в том числе для целей технической инвентаризации и действовал в период проведения технической инвентаризации объекта в 2019 г.

Судебной коллегией принято также во внимание, что при указании на недостатки заключения экспертизы, истец не воспользовался правами, предусмотренными частью 2 статьи 87 АПК РФ, не заявил ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Заключение эксперта оценено судом первой инстанции по правилам ч.1 ст. 71 АПК РФ в совокупности с иными имеющими в деле доказательствами.

Оснований для отклонения данного заключения, непринятия его в качестве доказательства по делу не имеется.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом истцом судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст. 10 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").

Доказательств, подтверждающих, что  действия истца были направлены на причинение вреда имущественным интересам ответчика,  не представлено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют представленным доказательствам, которые основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Самарской области    от  16  сентября 2022  г.  по делу № А55-27975/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ТОМЕТ"   -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

Е.В. Коршикова 

 

Л.Л. Ястремский