﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-4338/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  13 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Севастьяновой М.А.,

								Щанкиной А.В. -

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Керимова Сакрата Керимовича на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 по делу № А75-4338/2020 (судьи Воронов Т.А., Краецкая Е.Б., Тетерина Н.В.) по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в интересах муниципального образования городской округ город Пыть-Ях к администрации города Пыть-Яха (628380, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Пыть-Ях, 1-й микрорайон, дом 18А, ИНН 8612005313, ОГРН 1028601542826) и индивидуальному предпринимателю Керимову Сакрату Керимовичу (ИНН 052302234346, ОГРНИП 316861700099935) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки. 

Третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Керимов Сулейман Керимович. 

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Керимова Сакрата Керимовича Мальцев В.В. по доверенности от 13.06.2021.

Суд установил:

заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в интересах муниципального образования городской округ город Пыть-Ях с исковым заявлением к администрации города Пыть-Яха (далее – администрация) и индивидуальному предпринимателю Керимову Сакрату Керимовичу (далее – ИП Керимов С.К., предприниматель, ответчик): 

- о признании недействительным договора купли-продажи от 01.07.2019 № 663 земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, 

- применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения покупателю выкупной цены земельного участка, возвращении администрации земельного участка общей площадью 40 298 кв.м, с кадастровым номером 86:15:0101029:475 (с учетом принятых судом уточнений). 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 решение отменено, по делу принят новый судебный акт, которым договор купли-продажи от 01.07.2019 № 663 земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, общей площадью 40 298 кв.м, с кадастровым номером 86:15:0101029:475, заключенный между МКУ администрация города Пыть-Яха и Керимовым Сакратом Керимовичем, признан недействительным в силу ничтожности с момента его заключения; применены последствия недействительности ничтожной сделки: 

- МКУ администрация города Пыть-Яха возвратить Керимову Сакрату Керимовичу выкупную цену земельного участка в размере 2 727 197 руб. 35 коп., полученную по договору купли-продажи земельного участка от 01.07.2019 № 663; 

- Керимову Сакрату Керимовичу возвратить МКУ администрация города Пыть-Яха земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, общей площадью 40298 кв.м, с кадастровым номером 86:15:0101029:475. 

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы указывает на то, что судом апелляционной инстанции неверно распределено бремя доказывания, не учтено наличие права заявителя на заключение договора купли-продажи земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности, не определена площадь земельного участка, которая может быть отчуждена предпринимателю; суд апелляционной инстанции не установил в полном объеме совокупность обстоятельств, имеющих существенное значение для рассматриваемого спора.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал процессуальную позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Выслушав пояснения представителя заявителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Пыть-Яха и Керимовым Сакратом Керимовичем заключен договор аренды от 28.06.2018 № 182-А земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 40 298 кв.м, кадастровый номер 86:15:01010291475, расположенного по адресу: г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, в целях использования под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности сроком на 10 лет. 

Керимовым С.К. на арендованном земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475 осуществлено строительство 2-х объектов недвижимости общей площадью застройки 124,6 кв.м и в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на них. 

Керимовым С.К. 11.06.2019 в адрес главы города Пыть-Яха подано заявление о предоставлении в собственность за плату на основании статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендуемого земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:475. В качестве обоснования для предоставления в собственность указанного земельного участка Керимовым С.К. указано на расположение на участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, а также подъездных дорог необщего пользования с твердым бетонным покрытием общей протяженностью 720 м и общей площадью 6384 кв.м, которые находятся в его собственности. 

Из заявления Керимова С.К. следует, что на земельном участке также осуществляется строительство нежилого здания «Производственная база. Склад № 2 для временного хранения, распределения и перевалки грузов» на основании разрешения на строительство от 08.05.2019 № 86-ru86308000-19-2019. 

Администрацией г. Пыть-Яха 27.06.2019 издано распоряжение № 1420-ра «О расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность за плату». Указанным распоряжением прекращено действие вышеназванного договора аренды земельного участка от 28.06.2018 № 182-Аа с кадастровым номером 86:15:0101029:475, площадью 40 298 кв.м, принято решение о предоставлении указанного земельного участка Керимову С.K. под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности в собственность за плату и установлена выкупная цена участка в размере 2 727 187,35 руб. 

Между ответчиками заключен договор купли-продажи от 01.07.2019 № 663 земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:475 площадью 40 298 кв.м под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности, адрес земельного участка: г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная. Участок относится к категории «земли населенных пунктов». Право собственности Керимова С.К. на земельный участок зарегистрировано 18.07.2019. 

Прокуратурой в ходе проверки установлено, что Керимов С.К. за разрешением на строительство, а также за разрешением на ввод в эксплуатацию подъездных дорог необщего пользования с твердым покрытием общей протяженностью 720 метров, общей площадью 6 384 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475, не обращался, соответствующие разрешения администрацией г. Пыть-Яха не выдавались, право собственности Керимова C.K. на них не регистрировалось. 

Прокуратура сочла, что оснований для учета размера указанных объектов при решении вопроса о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:475 в собственность за плату не имелось. Ссылаясь на то, что предоставление земельного участка площадью 40 1298 кв.м в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в связи с расположением на нем объектов недвижимости площадью 25,6 кв.м и 103,4 кв.м для эксплуатации расположенных на нем объектов свидетельствует о явной несоразмерности площади выкупаемого земельного участка площади размещенных на нем объектов недвижимого имущества, истец в порядке статьи 52 АПК РФ обратился с настоящим иском в суд. 

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции полагал, что истцом не доказана несоразмерность площади выкупленного земельного участка, указал на нахождение на земельном участке иных объектов ИП Керимова С.К.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая договор недействительным в силу ничтожности, руководствовался статьями 3, 33, 35, 39.2 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 по делу № А41-42032/09, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 по делу № А74-2987/2010, исходил из того, что предоставленная по договору площадь явно не соответствует подлежащей предоставлению для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Суд кассационной инстанции полагает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ определено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Содержание статьи 39.20 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 данной статьи, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. 

Ссылаясь на правоприменительную практику (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 по делу № А41-42032/09 и от 03.04.2012 по делу № А74-2987/2010, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2018 № 1202-О), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить, в том числе посредством назначения экспертизы. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без торгов имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в размере, необходимом для эксплуатации таких объектов. 

Данное обстоятельство не лишает собственников зданий, сооружений, права выкупа большего по площади земельного участка, чем требуется для эксплуатации таких объектов, но в общем порядке, установленном земельным законодательством.

В пункте 38 постановления № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Судами установлено, что на спорном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475 расположены два принадлежащих ИП Керимову С.К. на праве собственности объекта недвижимости общей площадью застройки 124,6 кв.м. При обращении ИП Керимова С.К. за предоставлением земельного участка им было указано на наличие на участке принадлежащих ему двух вышеуказанных объектов недвижимости и дорог необщего пользования, при этом указано, что иных объектов не имеется.

При данных обстоятельствах заявителем не доказана необходимость эксплуатации земельного участка в границах, превышающих зону застройки. 

Доводы кассационной жалобы о необходимости исследования вопроса о размере площади, необходимой для использования земельного участка, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, которым сделан верный вывод о том, что предметом исковых требований является признание недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2019 № 663, с момента его заключения в связи с нарушением установленного законом (статья 39.20 ЗК РФ) порядка предоставления земельного участка. 

Следовательно, оценке подлежит порядок предоставления участка на момент заключения договора, законность предоставления участка по заявленным основаниям. 

Для признания договора недействительным установление точной площади земельного участка, который должен быть предоставлен, не требуется, достаточно установления того обстоятельства, что предоставленная площадь явно чрезмерна и не соответствует подлежащей предоставлению. 

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что, ссылаясь в кассационной жалобе на необходимость определения площади земельного участка, занятого объектами недвижимости, заявитель в суде первой инстанции возражал против проведения экспертизы и определения этой площади.  

Вопреки доводам подателя жалобы, наличие на спорном земельном участке иных объектов недвижимости, собственником которых предприниматель стал после выкупа участка, не может свидетельствовать о законности определения площади земельного участка, поскольку в силу приведенных выше норм права учитываются только легально возведенные и зарегистрированные за заявителем в установленном порядке на момент заключения договора купли-продажи объекты недвижимости.

Однако возвращение спорного земельного участка администрации не препятствует предпринимателю как собственнику объектов недвижимости оформить расположенный под ними участок после определения в установленном порядке границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости с учетом градостроительных и иных норм и правил в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

В целом доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Заявляя в кассационной жалобе требование об отмене обжалуемых судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение, ответчик фактически просит повторно предоставить ему процессуальное право на предоставление доказательств по делу, в том числе на проведение экспертизы площади земельного участка, которым он не воспользовался без уважительных причин при наличии у него соответствующей возможности, что противоречит принципу правовой определенности и положениям части 2 статьи 9 АПК РФ, в силу которых лицо, участвующее в деле, несет риск наступления неблагоприятных последствий совершения или несовершения этим лицом процессуальных действий (определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 и от 07.07.2017 по делу № 304-ЭС16-15347).

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 по делу № А75-4338/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Т.А. Зиновьева

Судьи									М.А. Севастьянова

										А.В. Щанкина