Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-249386/22-92-1951

03 мая 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 17.04.2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 03 мая 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Уточкина И.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Потаповой Ю.Ю.

рассмотрев  в открытом судебном заседании  дело по заявлению: ООО «ВИКТОРИЯ-1945»

к ответчику Департамент городского имущества г. Москвы

о признании недействительным обращения от 14.10.2022 №ДГИ-1-59791/22-1 об утере преимущественного права выкупа нежилого помещения, 

об обязании восстановить права,

при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 07.11.2022 №б\н, паспорт, диплом; 

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

ООО «ВИКТОРИЯ-1945» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием: признать недействительным обращение Департамента городского имущества города Москвы от 14.10.2022 г. № ДГИ-1-59791/22-1 об утере ООО «Виктория-1945» преимущественного права выкупа нежилого помещения, возникшее при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003052:7013, общей площадью 120,6 кв. м.; обязать Департамент городского имущества города Москвы восстановить право ООО «Виктория-1945» в преимущественном выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003052:7013, общей площадью 120,6 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023, в удовлетворении заявления отказано

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.10.2023 года по делу № А40-249386/22-92-1951решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 по делу № А40-249386/22 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Заявитель поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и письменных пояснениях. 

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения   о дате, времени и месте проведения судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ. Дело рассмотрено без его участия согласно ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как следует из заявления, ООО «ВИКТОРИЯ-1945»  является арендатором нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003052:7013, общей площадью 120,6 кв. м. на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности г. Москвы № 1-344/07 от 17.04.2007 г.

01 сентября 2022 года Истец получил от Ответчика письмо по почте РФ с указанием кода, по которому обращение и документы можно скачать из электронного облака. Однако Истец не смог воспользоваться данным способом получения документов.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Ответчик направил в адрес Общества проект Договора купли-продажи, согласно которому установленная цена Объекта составляет 15 315 000 (пятнадцать миллионов триста пятнадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.08.2022 № М231-1948-П/2022 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «ЭсВиАр Групп». Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО «Аверс» был подтвержден. В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений «Отчет об оценке» № ЭС-37-1, выполненного оценочной компанией Обществом с ограниченной ответственностью «ЭсВиАр Групп», рыночная цена объекта составила 7 166 667 руб. 00 коп. (семь миллионов сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей ноль копеек) (без учета НДС), то есть существенно ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

В связи с чем, генеральный директор Общества направил обращение в адрес ДГИ, в котором выразил согласие на реализацию своего преимущественного права выкупа приватизируемого помещения, но не согласился с предложенной Ответчиком ценой. К указанному письму Истец приложил Протокол разногласий.

Однако 14.10.2022 г. в адрес Общества от ДГИ пришло обращение с отказом в услуге и об утере преимущественного права выкупа помещения в связи с пропуском срока.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.

В соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Абзацем вторым того же пункта установлено, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Приведенные правила применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ).

Согласно положениям закона № 159 - ФЗ Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

При принятии Распоряжения о приватизации уполномоченные органы обязаны: В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", направить арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ гласит:

Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

 Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Способ отправления документов через предоставление ссылки на облачное хранилище с указанием временного логина и пароля является не соответствующим законом способом отправки документов, связанных с реализацией преимущественного права выкупа недвижимости.

Таким образом, данное обстоятельство нарушает права и законные интересы субъекта малого предпринимательства по причине того, что Департаментом городского имущества был нарушен порядок надлежащего уведомления Истца, в связи с чем предприниматель не мог получить документы и дать ответ на них в установленный срок.

После получения Договора купли-продажи, предприниматель направил в адрес ДГИ протокол разногласий до истечения периода в 30 дней после получения проекта договора купли продажи. Согласно ч.9. ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого предпринимательства утрачивает преимущественное право выкупа помещения, если по истечении тридцать дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения или проекта договора купли-продажи не подпишет указанный договор (или не решит оспорить его условия путем направления протокола разногласий, и обращения в суд). Соответственно, в связи с тем, что протокол разногласий был направлен в установленный законом срок - факт нарушения срока отсутствует.

По истечении 30 дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства Проекта договора арендуемого имущества в случае, если этот проект договора не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Ст.4.1 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. No 159-ФЗ гласит: «Течение срока, указанного в ч. 4 настоящей статьи приостанавливается в случае оспаривания субъекта малого и среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества до дня вступления в законную силу решения суда.». Текст указанной статьи не исключает возможности претензионного порядка рассмотрения спора, а именно обращения в адрес Департамента с оспариванием величины стоимости. Данная статья вольно трактуется Ответчиком.

Спорные правоотношения по настоящему делу возникли в связи с применением положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулирующего основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства. В соответствии со статьей 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении условий, установленных пунктами 1 - 4 указанной статьи. Указанный Закон предусматривает также возможность оспорить субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого 7 имущества, а также урегулировать возникшие спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в судебном порядке. Спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора является предметом судебного разбирательства по делу А40-249414/22, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А40-63635/23 об оспаривании письма Департамента от 13.10.2022 № 33-6-274227/22-(0)-6 об утрате преимущественного права. 

 08.09.2022 от Департамента было получено письмо от 01.09.2022 № 33-6-274227/22-(0)-5 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества с указанием пароля от облачного хранения документов, в котором размещены проект договора, распоряжение, отчет об оценке не проверили доводы заявителя указавшего на отсутствие доступа к документам и последующий за этим запрос о направлении документов, в порядке, предусмотренном Законом на бумажном носителе или посредством электронной почты. Согласно части 4 статьи 4 Закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. По смыслу указанной нормы для решения вопроса о начале течении срока, предусмотренного Законом для заключения договора выкупа юридически значимым обстоятельством является установление факта получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Суд пришел к выводу, что при рассмотрении доводов Общества об отсутствии предоставления доступа к документам, размещенным в облачном хранилище, не исследован вопрос о том, является ли такой способ направления документов как представление ссылки на облачное хранилище соответствующим для отправки такого рода документов.

Суд учитывает поведение Общества при реализации права, предусмотренного Законом на выкуп арендуемого с 2007 года имущества, его последовательное обращение в Департамент по возникшим вопросам в целях достижения результата, в данном случае получения проекта договора. После получения документов 23.09.2022 Общество полагалось на предусмотренный Законом срок для заключения договора купли продажи от даты получения документов и осуществило действия по подготовке оферты по цене имущества. В оспариваемом по настоящему делу письме от 14.10.2022 № ДГИ -1- 59791/22-1, Департамент подтверждает, что документы запрошенные Обществом были дополнительно направлены 23.09.2022 на адрес электронной почты.

В соответствии с обращением Общества от 21.09.2022 Департаментом 23.09.2022 на адрес электронной почты: victoriyal945@mail.ru были дополнительно направлены Распоряжение, Проект   договора, отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости и экспертное заключение.

Предложение о заключении договора купли продажи основано на Распоряжении от 30.08.22 № 49305 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003052:7013, общей площадью 120,6 кв. м., также установившем способ приватизации имущества путем утверждения способа продажи предоставления ООО «Виктория 1945» преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет и стоимость имущества в размере 15 315 00 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что оспариваемый заявителем акт Департамента городского имущества города Москвы не соответствует положениям законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку указанные факты судом установлены, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Кроме того,  положения п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, в связи с чем суд полагает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя в установленном законом порядке.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 27,  29, 65,  71, 75, 110, 123, 156, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

                                                              Р Е Ш И Л:

Проверив на соответствие действующему законодательству РФ, признать незаконным обращение Департамента городского имущества города Москвы от 14.10.2022 №ДГИ-1-59791/22-1 об утере ООО «ВИКТОРИЯ-1945» преимущественного права выкупа нежилого помещения, возникшее при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы в течение месяца с даты вступления решения в законную устранить нарушение прав и законных интересов ООО «ВИКТОРИЯ-1945» путем восстановления преимущественного права ООО «ВИКТОРИЯ-1945» выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003052:7013 общей площадью 120,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «ВИКТОРИЯ-1945» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                   Уточкин И.Н.