ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-51987/2022

город Ростов-на-Дону

19 мая 2024 года

15АП-583/2024

                                                                                                                15АП-584/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Илюшина Р.Р., Сулименко О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гатиловой М.М.,

при участии:

от ИП ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности № 23АВ3504977 от 06.06.2023;

от ООО «Олимпия»: представители ФИО3 по доверенности от 19.10.2023, ФИО4 по доверенности от 04.03.2024;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью «Олимпия»,

индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2023 по делу № А32-51987/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью «Олимпия»

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город-курорт Сочи, межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

о признании договора прекратившимся (расторгнутым),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Олимпия», в котором содержатся следующие требования:

- признать прекратившимся (расторгнутым) договор от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Олимпия», с 13.10.2021;

- указать на погашение в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении прав и обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, в виде аренды, номер государственной регистрации: 23:49:0402056:103323/050/2018-10 в пользу ООО «Олимпия» и внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ограничении прав и обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25 в виде аренды в пользу ИП ФИО1

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю, администрация МО г. Сочи, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением суда от 18.12.2023 по делу № А32-51987/2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Олимпия» и ИП ФИО1 обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Апелляционная жалоба ООО «Олимпия» мотивирована тем, что мотивировочная часть решения содержит только выводы о недействительности договора, о которой ни одна из сторон не заявляла. В связи с наличием у ответчика разумного, экономически обусловленного интереса в сохранении договора и с учетом исполнения договора по предмету, установленные нарушения не могут влечь его недействительность. Суд не обосновал каким образом спорный договор посягает на публичные интересы либо на права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Ограничение прав пользования землей путем установления санитарно-защитных зон отношения к правовой сущности обязательства не имеет, передавая по договору объект ненадлежащего качества, продавец принимает на себя связанные с этим риски. Заявление ответчика об истечении сроков давности судом не рассмотрено.

В просительной части апелляционной жалобы ООО «Олимпия» просит изменить мотивировочную часть решения, исключив из решения выводы о ничтожности сделки.

Апелляционная жалоба ИП ФИО1 мотивирована тем, что материалами дела подтверждается и положениями договора опровергается наличие умысла у истца направленного на заведомо недобросовестное осуществление прав с единственной целью причинить вред ответчику. Фактически настоящий спор судом по существу не рассмотрен. Условие договора об оплате после снятия обременений и получения разрешения на строительство не может считаться условием о сроке наступления обязательства, поскольку не отвечает признакам события, которое должно неизбежно наступить, а также неисполнимо, так как поставлено в зависимость от воли третьих лиц. На момент предъявления иска ответчик, как владелец земельного участка, не обращался за сокращением санитарно-защитной зоны, не разрабатывал проектную документацию, не обращался за получением разрешения на строительство, хотя права на земельный участок у него возникли в момент заключения спорного договора – с 16.11.2018. Отсутствие оплаты по договору противоречит требованиям статей 190, 454, 488 ГК РФ, в связи с чем истец принял решение об отказе от договора. Суд не дал оценку условию договора, в котором отсутствовали сроки снятия обременений и получения разрешения на строительство в совокупности с условиями, предусмотренными распиской от 23.11.2018, согласно которой договор уступки права аренды расторгается при нерешении вопроса по уменьшению санитарной зоны.

В просительной части апелляционной жалобы ИП ФИО1 просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители участвующих в деле лиц поддержали свои правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность решения от 18.12.2023 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи от 22.03.2006 № 04-04/1123С «О переоформлении открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепста» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи» между территориальным управлением (арендодатель) и ОАО «Агрофирма «Кудепста» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 27.04.2006 № 04-24/198С (далее – договор).

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне курортных парков и других зеленных насаждений общего пользования, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне: А-1-б, с кадастровым номером 23:49:0408000:0038, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса, общей площадью 114 939 кв.м.

Договор действует с 27.04.2006 по 27.04.2055 (пункт 2.1 договора).

07.07.2006 ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключило с ЖСК «Монолит» договор № 25 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.04.2006 № 04-24/198С (государственная регистрация договора произведена 28.07.2006 за № 23-23-22/004/2006-185).

12.03.2007 ЖСК «Монолит» заключило с ЖСК «Инвест-Глобал» договор № 25/25 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, государственная регистрация договора произведена 20.04.2007 за № 23-23-22/017/2007-357.

04.09.2009 распоряжением руководителя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю № 966-Р «О безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи», земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 площадью 114 939 кв.м, расположенный относительно адресного ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок № 25, передан в собственность муниципального образования город-курорт Сочи.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи зарегистрировано 07.11.2009 (свидетельство от 07.11.2009 серии 23-АЖ № 463474).

05.08.2010 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЖСК «Инвест-Глобал» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым договор аренды земельного участка № 04-24/198С от 27.04.2006 считается договором аренды от 27.04.2006 № 4900770198.

13.12.2010 между ЖСК «Инвест-Глобал» (арендатор) и ООО «Яхт-клуб «Имеретинская бухта» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0408000:038) площадью 114 939 кв.м, расположенного относительно адресного ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок № 25.

02.03.2012 распоряжением главы администрации Краснодарского края № 173-р «Об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта прекращено право аренды ООО «Яхт-клуб «Имеретинская бухта» на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1032 площадью 75 кв.м, который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 площадью 114 939 кв.м, расположенного по адресу. Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район.

30.08.2012 заключено соглашение № 1726-173-р между департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийский игр 2014 года, государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию г. Сочи, как горноклиматического курорта, и ООО «Яхт-клуб «Имеретинская бухта», согласно которому прекращено право аренды ООО «Яхт-клуб «Имеретинская бухта» в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения для олимпийского объекта федерального значения на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1032, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район.

30.11.2012 согласно распоряжению заместителя директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи № 4087-р от 30.11.2012 образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1010, расположенного относительно адресного ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок № 25, следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 23:49:0402056:1032, вид разрешенного использования: «Для размещения олимпийского объекта «Воздушные линии (110 кВ) от подстанции «Псоу» до подстанции «Адлер» от подстанции «Адлер» до подстанции «Кудепста», от подстанции «Кудепста» до подстанции «Хоста» проектные и изыскательские работы, реконструкция)»;

- с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, вид разрешенного использования «Для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса».

Согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) право собственности МО г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 зарегистрировано 04.12.2012, запись государственной регистрации № 23-23-22/406/2012-133.

В ходе ряда сделок за период с 29.11.2013 по 30.01.2015 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 по указанному договору аренды последовательно передавались ООО «ФСК «АСтеп» (ИНН 

<

***>), ООО «МПК «РОСТ2» (ИНН 

<

***>), ООО «Инвестиционно-строительный холдинг «ДАС» (ИНН 

<

***>), ФИО5

Впоследствии право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 перешло к ИП ФИО1 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.06.2018 (зарегистрирован в ЕГРН 30.07.2018, номер регистрации 23:49:0402056:1033-23/050/2018-6,7).

16.11.2018 между ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «Олимпия» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033.

По условиям пункта 2.1 договора стоимость передачи прав и обязанностей права аренды оплачивается путем перечисления 165 000 000 руб. и передачи жилых помещений в объектах, возведенных на земельном участке.

Согласно пункту 2.2 договора денежные средства оплачиваются в следующем порядке: 36 000 000 руб. перечисляются в срок до 20.01.2019, 129 000 000 руб. в течение 15 рабочих дней с даты получения разрешения на строительство первой очереди застройки.

В соответствии с пунктом 2.4 договора, в случае нарушения со стороны нового арендатора сроков оплаты, установленных в пункте 2.2, арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке с направлением уведомления об отказе от договора и перечислением полученных денежных средств в течение 30 дней с даты направления уведомления об отказе от договора.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.08.2019 стороны изменили условия оплаты стоимости передачи прав и обязанностей права аренды.

Как указано истцом, до настоящего времени ИП ФИО1 не получил от ООО «Олимпия» оплаты стоимости передачи прав и обязанностей по договору в размере и сроки, предусмотренные договором, нарушив сроки осуществления платежей более чем на 90 дней, что послужило основанием для направления уведомления о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с условиями пункта 2.4 договора.

На адреса ООО «Олимпия» были направлены уведомления от 27.07.2021 и 07.10.2021 о расторжении договора (уведомление направлены как по юридическому адресу, так и по указанному в договоре адресу), однако какие-либо действия в соответствии с пунктом 2.4 для регистрации расторжения договора предприняты не были.

26.11.2021 заявитель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации расторжения договора.

Уведомлением от 09.03.2022 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало заявителю в осуществление действий по государственной регистрации прав по заявлению от 26.11.2022 № КУВД-001/2021-50517661.

Основанием для отказа Росреестра послужило отсутствие соглашения о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок от 16.11.2018, заключенного между ООО «Олимпия» и ИП ФИО1, или соответствующего судебного акта.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции со ссылками на положения Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 1, 10, 167, 168, 328, 423, 424, 450, 450.1), Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статьи 67, 68, 69, 71), информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015), постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходил из отсутствия оснований для расторжения договора ввиду его ничтожности, поскольку договор является сделкой, совершенной в обход закона с противоправной целью, то есть при злоупотреблении правом, что подтверждается приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21.07.2023 по делу № 1-59/2023, вступившим в законную силу, которым установлено, что ФИО6 и ФИО1, действуя группой лиц по предварительному сговору, причинили ООО «Олимпия» имущественный ущерб в сумме 40 000 000 руб. при отсутствии признаков хищения, путем обмана, выразившегося в сокрытии информации о наличии на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, градостроительного ограничения в виде санитарно-защитной зоны ОСК «Кудепста», составляющей 108 187 кв.м от общей площади земельного участка, исключающего его использование в указанной части в целях размещения многоквартирной жилой застройки.

При этом иной подход к осуществлению незаконных действий при вступлении в гражданско-правовые отношения, как указано судом, свидетельствовал бы о возможности недобросовестного лица извлекать прибыль при совершении противозаконных действий, нарушая публичный правопорядок. Действия истца направлены на получение от ответчика денежных средств, право на получение которых у истца на момент заключения спорного договора отсутствовало, поскольку существующие градостроительные ограничения земельного участка на дату заключения сделки между истцом и ответчиком не позволяли ответчику использовать земельный участок для жилищного строительства.

В рассматриваемом случае договор от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 не может быть расторгнут в судебном порядке или прекращен в одностороннем порядке по истечении срока его действия, соответственно, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 следует отказать.

Между тем при разрешении настоящего спора судом первой инстанции не учтено следующее.

Фактическим предметом настоящего спора является право аренды земельного участка, которое было передано истцом ответчику на основании договора уступки прав от 16.11.2018. Из представленных в материалы дела документов следует, что к настоящему спору имеют отношение следующие фактические обстоятельства.

Решениями городского собрания Сочи № 89 от 14.07.2009, № 202 от 29.12.2009 была утверждена санитарно-защитная зона от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов – МУП «ВК» «Кудепстинские ОСК» (далее также – СЗЗ), находящаяся частично в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, право аренды которого является фактическим предметом настоящего спора.

В период времени с 29.11.2013 по 30.01.2015 ФИО6 (соучастник, родственник истца) организовал государственную регистрацию перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 на юридических лиц, а именно ООО «СК «АСтеп» (ИНН 

<

***>), ООО «МПК «РОСТ» (ИНН 

<

***>), ООО «Инвестиционно-строительных холдинг «ДАС» (ИНН 

<

***>), аффилированных между собой и ФИО6 по признаку участия в уставном капитале, где последний являлся учредителем с размером долей в уставном капитале более 50%, а также физическое лицо ФИО5

16.11.2018 между ИП ФИО1 и ООО «Олимпия» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 49007700198 от 27.04.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (т. 1, л.д. 15-17, л.д. 83-85).

В тот же день ФИО1 получил от ФИО7, действующего в интересах ООО «Олимпия», денежные средства в сумме 5 000 000 руб. (ФИО1 выдана расписка, датированная также 16.11.2018).

23.11.2018 ФИО1 выдана расписка об обязанности снять СЗЗ с земельного участка.

26.11.2018 договор от 16.11.2018 зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН, регистрационная запись: 23:49:0402056:1033-23/050/2018-10.

В период с 26.11.2018 по 14.12.2018 ФИО1 получил в счет договора денежные средства в сумме 35 000 000 руб. из сейфовой ячейки, откуда денежные средства могли быть получены лишь при предъявлении оригинала договора.

01.08.2019 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, которое 12.08.2019 зарегистрировано в ЕГРН (номер регистрации: 23:49:04022056:1033-23/050/2019-12). Указанным дополнительным соглашением договор от 16.11.2018 дополнен пунктом 1.1, содержащим указания на обязанность истца по снятию с земельного участка наложенных на него ограничений, а дальнейшие расчеты по договору поставлены в зависимость от выполнения этой обязанности (т. 1, л.д. 12-14, л.д. 86-88).

27.07.2021 ФИО1 направил в адрес ООО «Олимпия» письмо, в котором заявил о расторжении договора от 16.11.2018 в связи с неполучением по нему оплаты.

12.08.2021 в КУСП УВД по г. Сочи за № 51345 было зарегистрировано заявление генерального директора ООО «Олимпия» ФИО8 о возможных противоправных действиях ФИО1 и ФИО6

08.10.2021 в отношении ФИО1 возбуждено уголовное дело № 12102030077000085 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (в дальнейшем переквалифицировано по п. «а», «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ) (т. 33 л.д. 91-95).

14.10.2021 ООО «Олимпия» получено уведомление от ФИО1 о возврате денежных средств и о расторжении договора.

21.10.2021 в адрес ФИО1 был направлен ответ об отсутствии оснований для расторжения договора, с указанием на то, что денежные средства в сумме 40 млн. руб. являются оплатой по договору.

10.12.2021 ФИО1 в Арбитражный суд Краснодарского края подан иск о взыскании с ООО «Олимпия» неустойки за период с 20.01.2019 по 11.08.2019 в размере 7 344 000 руб. (дело № А32-56637/2021). Исковое заявление возвращено судом в связи с неуплатой государственной пошлины (определение от 14.12.2021).

09.06.2022 ФИО1 в Арбитражный суд Краснодарского края подан иск о признании незаконным решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю о погашении записи об обременении земельного участка в пользу ООО «Олимпия» и о внесении записи об его обременении в пользу истца (дело № А32-26871/2022). Впоследствии ФИО1 от иска отказался (определение суда от 17.10.2022).

11.07.2022 постановлением старшего следователя по ОВД следственного управления УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю ФИО9 ООО «Олимпия» признано потерпевшим и гражданским истцом по уголовному делу № 12102030077000085 (т. 1 л.д. 90-91, т. 2 л.д. 59-61).

12.10.2022 ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными решений Городского собрания Сочи № 89 от 14.07.2009 и от 29.12.2009 № 202 в части утверждения СЗЗ в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (дело № А32-50291/2022). Определением суда от 19.10.2022 заявление возвращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.

20.10.2022 ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании договора от 16.11.2018 прекратившимся (расторгнутым).

21.07.2023 Центральным районным судом г. Краснодара вынесен приговор по делу № 1-59/2023 в отношении ФИО6 и ФИО1, которым указанные лица признаны виновными в совершении преступления, предусмотренного пунктами «а», «б» части 2 статьи 165 УК РФ, а именно – в причинении имущественного ущерба собственнику имущества путем обмана при отсутствии признаков хищения, совершенное группой лиц по предварительному сговору, причинившее особо крупный ущерб (т. 3 л.д. 155-182). Приговор оставлен без изменения апелляционным постановлением Краснодарского краевого суда от 23.11.2023 (т. 5 л.д. 51-62).

Заявляя настоящие требования о признании договора от 16.11.2018 расторгнутым, истец в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанции ссылался на различные правовые основания расторжения, в том числе на невозможность устранения или уменьшения санитарно-защитной зоны (СЗЗ).

Документальным подтверждением намерения расторгнуть договор являются письма от 27.07.2021 и 07.10.2021 (получено ООО «Олимпия» 13.10.2021).

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Материалами дела подтверждается частичное исполнение ООО «Олимпия» договора от 16.11.2018, возможность завершения его исполнения в натуре. Также представлены доводы и доказательства, подтверждающие планируемое существенное сокращение СЗЗ, наличие реальных правовых и фактических возможностей по ее снятию, дополнительно подтверждающие возможность реализации проекта строительства на территории вне зоны СЗЗ площадью, отвечающей притязаниям истца по договору. Намерение ООО «Олимпия» исполнить договор, его последовательная позиция об отсутствии оснований для прекращения договора, а также исполнимость договора в натуре подтверждаются прилагаемыми материалами переписки, на которые обе стороны ссылались в ходе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций, а также схемами, официальными документами по вопросам планирования застройки.

При оценке порядка исполнения договора принимаются во внимание следующие документы:

- первоначальный договор от 16.11.2018;

- дополнительное соглашение № 1 от 01.08.2019;

- отказ ООО «Олимпия» от осуществления права требования исполнения ФИО1 его обязанности по снятию установленных в отношении части земельного участка обременений от 15.03.2024 № 1/15.

Учитывая фактическое содержание указанных документов, договор должен исполняться в следующем порядке:

1) ФИО1 передает ООО «Олимпия» право аренды земельного участка (пункт 1.1 договора);

2) ООО «Олимпия» оплачивает задолженность ФИО1 по арендной плате (пункт 1.10 договора) и в свою очередь несет обязанности по арендной плате с даты регистрации договора.

По условиям пункта 2 дополнительного соглашения ООО «Олимпия» осуществляет расчеты по договору, а именно выплачивает ФИО1 165 млн. руб. денежными средствами в следующем порядке:

а) 18 млн. руб. перечисляются в течение 10 рабочих дней с даты отказа ООО «Олимпия» от осуществления своего права требования исполнения ФИО1 его обязанности по снятию с земельного участка обременения (подпункт «а» пункта 2 дополнительного соглашения, уведомление о частичном отказе от осуществления права). В этой части договор исполнен полностью, поскольку ФИО1 уплачена сумма по договору, превышающая указанную, а именно 40 млн. руб. Предусмотренная указанным положением договора обязанность ответчика по несению затрат, связанных со снятием охранной зоны, в отсутствие соответствующих претензий истца, также полагается исполненной;

б) 147 млн. руб. перечисляются по условиям подпунктов «б», «в» пункта 2 дополнительного соглашения: 37 млн. руб. – в течение 30 дней с даты получения разрешения на строительство первой очереди; 110 млн. руб. перечисляются при одновременном наступлении двух событий: исполнения ФИО1 своей обязанности по снятию ограничений и при получении разрешения на строительство первой очереди. Сам факт такого разделения оснований оплаты подтверждает, что при заключении договора стороны исходили из возможности строительства при неисполнении ФИО1 своей обязанности. С учетом осуществленного ООО «Олимпия» частичного отказа от осуществления права, обязанность по осуществлению платежа в сумме 147 млн. руб. наступает одномоментно – в течение 30 дней с даты получения разрешения на строительство. В этой части со стороны ответчика имеется переплата по договору в сумме 22 млн. руб., поскольку основания для оплаты предусмотренного подпунктами «б», «в» пункта 2 дополнительного соглашения платежа не наступили. Остаток платежа, за вычетом образовавшейся переплаты, составляет 125 млн. руб.;

в) ООО «Олимпия» передает ФИО1 помещения в многоквартирных жилых домах, которые будут построены новым арендатором: жилые помещения – 4 800 кв.м, коммерческие помещения – 500 кв.м (пункт 2.1 договора). Стороны определили стоимость помещений из расчета 50 000 руб. за 1 кв.м, что составляет в сумме 265 млн. руб. Закрепление площадей, передаваемых ФИО1, оформляется в течение 10 дней после получения разрешения на строительство актом с подписями сторон. В этой части срок исполнения договора не наступил. Помещения подлежат передаче ФИО1 в срок до 27.04.2027 (пункт 2.2 дополнительного соглашения).

Таким образом, договор подлежит исполнению в оставшейся части, а именно:

- уплаты ФИО1 денежных средств в сумме 125 млн. руб. по наступлении предусмотренных дополнительным соглашением обстоятельств - в течение 30 дней с момента получения разрешения на строительство;

- передачи ФИО1 в срок до 27.04.2027 жилых и нежилых помещений общей площадью 5 300 кв.м и общей стоимостью 265 млн. руб.

Ответчик неоднократно указывал в письменных пояснениях (от 03.04.2024, от 22.04.2024, от 25.04.2024, от 26.04.2024), что заинтересован в завершении исполнения договора, поскольку договор исполнен по своему предмету (в части передачи права аренды), при этом ответчик имеет разумный план коммерческого использования участка (ООО «Олимпия» прямо указывало на свое намерение исполнить договор, в том числе в письмах за исх. № 4 от 21.10.2021, за исх. № 02/08 от 02.08.2023, а также при рассмотрении настоящего дела).

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что приводимые ответчиком планы освоения участка соответствуют градостроительной концепции как на нормативной уровне, так и применительно непосредственно к территории планируемой застройки.

Как указано ранее, решениями Городского собрания Сочи № 89 от 14.07.2009, № 202 от 29.12.2009 была утверждена санитарно-защитная зона от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов – МУП «ВК» «Кудепстинские ОСК» (далее также – СЗЗ), находящаяся частично в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, право аренды которого является фактическим предметом настоящего спора.

Наличие санитарно-защитной зоны (СЗЗ) не исключает использования земельного участка, а лишь налагает ограничения по способам такого использования, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» (далее – постановление Правительства РФ № 222), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 от 25.09.2007 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее – СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Согласно пункту 5 постановления Правительства РФ № 222 в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:

а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства;

б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

Согласно пункту 5.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства:

- нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.

На основании решения Городского Собрания Сочи от 27.12.2023 № 180 «Об утверждении генерального плана муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края», в соответствии с генеральным планом, действующими ПЗЗ, по заказу ответчика осуществляется разработка градостроительной концепции земельного участка (договор от 11.07.2023 № 33/8).

По условиям договора от 11.07.2023 № 33/8 истцу подлежат передаче жилые помещения общей площадью 4 800 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 в значительной части находится за пределами СЗЗ. Упомянутыми решениями Городского собрания Сочи СЗЗ установлена в размере 300 метров от очистных сооружений. Жилая застройка в настоящее время допускается на части участка, расположенной за границами СЗЗ. Общая площадь участка составляет 113 309 кв.м, площадь за границами СЗЗ – 24 041 кв.м.

Суд апелляционной инстанции учитывает позицию ответчика о том, что истец неправильно указывает размер свободной от ограничений площади земельного участка, в том числе искажает содержание экспертизы в рамках уголовного дела, установившей размер СЗЗ 400 м. Ошибка связана с тем, что выводы эксперта относятся к периоду совершения преступления, в который действовала старая редакция СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, однако с 13.03.2022 действует новая редакция правил, на что указано в том же заключении эксперта (стр. 34, 70 заключения). Действующая редакция устанавливает СЗЗ для ОСК «Кудепстинское» в размере 300 м, также утверждено в «Правилах застройки и землепользования на территории МО город-курорт Сочи» от 29.12.2009 № 202 (пункт 19 таблицы 4 ПЗЗ), а также в градостроительном плане по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (из чего следует приведенная ответчиком свободная от ограничений площадь участка в размере 24 041 кв.м).

Разрабатываемый план освоения свободной от обременений территории позволяет осуществить возведение объекта капитального строительства общей площадью 18 000 кв.м (суммарная поэтажная площадь габаритов наружных стен), что превышает размер подлежащих передаче истцу по договору площадей. Данный расчет учитывает нахождение участка в зоне «Ж3», ограничивающей застройку высотой до 22 метров, а также нормативную потребность в прилегающей территории.

Более того, даже с учетом существовавшей ранее СЗЗ в размере 400 м, свободная от ограничений площадь земельного участка составляла 4 289 кв.м. Учитывая требования региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), площадь застройки свободной площади участка могла составить 1 500 кв.м, что при этажности в 6 этажей позволяло возвести здание площадью 9 000 кв.м (приложение 1 – схемы границ СЗЗ).

Таким образом, возможность исполнения договора в части осуществления строительства и передачи истцу помещений установленной договором площади имелась на любой момент, начиная с момента заключения договора, и имеется в настоящее время, как при размере СЗЗ 400 м, так и при ее текущем размере 300 м.

Заявленные истцом доводы о том, что в дальнейшем площадь СЗЗ может увеличиться, носят предположительный характер, в связи с чем не могут являться предметом непосредственной оценки суда. 

Более того, данные заявления истца не относятся к периоду, в котором заявлено требование о признании договора расторгнутым и обозначают риски неисполнения договора в будущем, которые не подлежат учету при рассмотрении настоящего спора.

Также ошибочна и ссылка истца на наличие моратория на строительство, поскольку данное обстоятельство не заявлялось как основание расторжения договора. Мораторий является временной мерой, действующей до утверждения генерального плана. В обобщенной позиции по делу от 22.04.2024 ответчик пояснил, что осуществляется его частичное снятие в отношении отдельных объектов строительства, при этом по спорному участку планируется застройка в соответствии с утверждаемым генеральным планом.

Вместе с тем карты градостроительного зонирования и «Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи», публично доступные в сети «Интернет» по адресу: https://sochi.ru/zhizn-goroda/gradostroi/zemlepolz/pz/, подтверждают отнесение части участка к функциональной зоне, разрешенной к застройке жилыми домами.

ООО «Олимпия» также указало на то, что установленная СЗЗ может быть изменена или устранена:

- в порядке пунктов 3, 6, 14, 17 постановления Правительства РФ № 222, путем выполнения исследований и измерений в объёме, необходимом для разработки проекта санитарно-защитной зоны, получения соответствующего экспертного заключения по проекту СЗЗ и направления указанных материалов на рассмотрение в Роспотребнадзор (в компетенции указанной службы находится вопрос установления, изменения или прекращения существования СЗЗ);

- путем изменения технологических процессов на объекте, с целью снижения влияния на окружающую среду. Согласно письму администрации г. Сочи от 10.05.2023 № 3387/07.02-12 принято решение о реконструкции ОСК «Кудепста», которая позволит сократить СЗЗ по границам участка очистных сооружений (пункт 9 письма). При этом согласно публикации на сайте администрации г. Сочи (https://sochi.ru/press-sluzhba/novosti/11/175273) очистные сооружения канализации (ОСК) «Кудепста» в г. Сочи будут ликвидированы, ОСК «Кудепста» закрыта, а канализационные стоки будут направлены по новым системам коллекторов на ОСК «Адлер». Планы реконструкции ОСК «Кудепста» и их замены на сеть коллекторов также указаны на сайте водоканала г. Сочи (https://www.mup-vodokanalsochi.ru/press/news/v-sochilikvidiruyut-osk-obsluzhivayushchee-okolo-120-tys-chelovek). В этой связи на основании пункта 10, 11 постановления Правительства РФ № 222 и пункта 4.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 подлежит пересмотру СЗЗ на земельном участке 23:49:0402056:1033;

- размер СЗЗ может быть оспорен в суде, в том числе ввиду ее установления администрацией г. Cочи постановлением от 27.02.2017 № 274, поскольку в силу Федеральных законов от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» вопросы установления СЗЗ не относятся к полномочиям органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 52-ФЗ СЗЗ устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор;

- СЗЗ может быть устранена путем реконструкции объекта в рамках комплексного развития территорий (ст. ст. 65, 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации), путем направления соответствующего предложения и заключения договора с органом местного самоуправления. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи от 09.10.2023 № 17185/21.01-13 по проекту Генерального плана г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 планируется установить функциональные зоны, в том числе зону застройки индивидуальными жилыми домами. Учитывая указанные планы реконструкции ОСК, имеются основания для включения участка в план комплексного развития территорий.

Кроме того, в заключении экспертов от 11.07.2022 № 92/22-16.5 (в рамках уголовного дела № 12102030077000085) по шестому вопросу: «Возможно ли получение разрешения на строительство капитальных объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1033…с учетом имеющихся ограничений (обременения) и вида разрешенного использования? Если да, то каковы предельные параметры объектов, которые возможно возвести на указанном земельном участке?» указано, что площадь земельного участка, не попадающего в санитарно-защитную зону 400 м, составляет 5 122 кв.м. Отмечено действие моратория на строительство, введенного решением Городского собрания Сочи № 84 от 28.07.2021. Сделан вывод о том, что получение разрешения на строительство капитальных объектов на земельном участке возможно после снятия моратория на строительство, либо при комплексном развитии территории. Также отмечено, что в пределах СЗЗ не допускается строительство лишь определенного типа сооружений, а именно: «жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства».

Таким образом, выводы эксперта соответствуют позиции ответчика о том, что на момент заявленного расторжения договора его исполнение в установленные договором сроки было возможно, после снятия моратория на строительство (которое являлось неизбежным событием, поскольку мораторий установлен на ограниченный период времени) либо путем использования механизма комплексного развития территорий (КРТ), путем застройки части земельного участка в пределах СЗЗ объектами общественно-делового назначения, а за ее пределами – жилыми домами.

Доводы истца о неполучении им денежных средств в сумме 40 млн. руб. по договору от 16.11.2018 прямо опровергаются приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21.07.2023 по делу № 1-59/2023, вступившим в законную силу. Материалами уголовного дела установлен факт получения ФИО1 наличных денежных средств в сумме 40 000 000 руб., переданными ему ООО «Олимпия» в счет оплаты стоимости передачи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что оплата через расчетный счет ООО «Олимпия» не проводилась, а проведена иным способом – в счет оплаты по договору истец получил 40 000 000 руб. наличными денежными средствами (расписки ФИО1 от 16.11.2018 и 23.11.2018, т. 3 л.д. 78-79). Согласно материалам уголовного дела ФИО1 16.11.2018 (в день заключения договора) получил от представителя ООО «Олимпия» денежные средства в сумме 5 000 000 руб., при этом сумму в размере 35 000 000 руб. ФИО1 забрал из банковской ячейки ПАО «Сбербанк» в г. Сочи в период с 26.11.2018 по 13.12.2018.

В силу части 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу обязательны для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.

Соответственно, у истца отсутствует на одностороннее расторжение договора в связи с неоплатой (несвоевременной оплатой), поскольку передача денежных средств в наличной не является основанием для расторжения договора, оплата оставшейся части денежных средств в сумме 125 млн. руб. исходя из условий дополнительного соглашения должна быть произведена - в течение 30 дней с момента получения разрешения на строительство, срок для передачи жилых и нежилых помещений общей площадью 5 300 кв.м не наступил.

Относительно доводов истца о том, что обязательства сторон по спорному договору прекратились в связи с невозможностью исполнения (статьи 416 и 417 ГК РФ), поскольку установлена невозможность строительства ЖК в санитарно-защитной зоне, ввиду чего не могут наступить основания для оплаты по договору, также не могут быть признаны обоснованными.

Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1). В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (пункт 2).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что истец под «невозможностью исполнения» ошибочно понимает ненаступление оснований для оплаты по договору. В действительности «невозможностью исполнения» для данного вида договора могла бы являться только невозможность передачи предмета договора – собственно права аренды земельного участка, однако это право перешло к ответчику, зарегистрировано в установленном порядке.

В данном случае предполагаемая истцом затруднительность исполнения имеет место лишь на стороне ответчика и прав истца не затрагивает. Изложенное является правом ответчика – определить, готов ли он в текущих условиях осуществить со своей стороны исполнение договора, принять частичное исполнение обязательств по договору от истца.

Ссылка истца на невозможность снятия обременений, установленных решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2021 по делу № А32-25229/2020, является некорректной, поскольку в указанном деле рассматривался спор между другими лицами и относительно других участков. Также ошибочна и ссылка истца на определение Верховного Суда РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810 ввиду отсутствия в настоящем случае риска ситуации, в которой договор исполняется без встречного предоставления с другой стороны.

Равным образом положения статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применимы к настоящему спору, поскольку аналогично статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации требуют, чтобы акт, препятствующий исполнению обязательства, был издан после возникновения самого обязательства (обстоятельства, с которыми истец связывает невозможность исполнения договора возникли не после его заключения, а за 9 лет до этого вследствие принятия решений Городского собрания Сочи № 89 от 14.07.2009 и от 29.12.2009 № 202).

В целом как статья 416, так и статья 417 Гражданского кодекса Российской Федерации представляют собой частные случаи прекращения договора вследствие существенного изменения обстоятельств, предполагая прекращение обязательства по основаниям, внешним по отношению к обязательству, возникшим после его заключения, и не зависящим от воли сторон. В случае же, когда неисполнение обязательства вызвано причиной, существовавшей на момент его возникновения, данные нормы неприменимы (пункты 36, 37, 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

При этом риски, возникающие при исполнении спорного договора, соответствуют разумному предпринимательскому риску.

Ссылка истца на то, что спорный договор относится к договорам смешанного вида (имеет признаки договора строительного подряда), содержит недопустимые условия, его исполнение стало невозможно в результате собственного бездействия ответчика, что, по мнению истца, является достаточным основанием для расторжения договора, подлежит отклонению, поскольку указанные основания для расторжения договора не заявлялись в суде первой инстанции и не были предметом его рассмотрения, в связи с чем не могут быть приняты и рассмотрены апелляционным судом (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем суд апелляционной инстанции констатирует, что истец не являлся собственником земельного участка и не давал ответчику каких-либо заданий относительно строительства на нем, соответственно, не являлся заказчиком по договору. Истец, как и ответчик, последовательно являлись арендаторами участка по договору аренды, а по отношению друг к другу – продавцом (истец) и покупателем (ответчик) по договору о передаче прав и обязанностей, к которому по аналогии применяются положения о купле-продаже имущественных прав. Таким образом, нормы о договоре строительного подряда не могут быть применены к спорному договору.

ООО «Олимпия» в своем отзыве на апелляционную жалобу (от 08.02.2024) дополнительно пояснило, что с даты заключения дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2019 обязанность по снятию с земельного участка обременения, наложенного в связи с нанесением охранной зоны НФС, была возложена непосредственно на ФИО1, что подтверждается текстом дополнительного соглашения. Сведения о невозможности исполнить соответствующую обязанность ФИО1 представил ООО «Олимпия» только в повторном уведомлении о расторжении договора от 07.10.2021. 

При этом в августе 2022 года от ФИО1 поступило письмо от 27.07.2022, в соответствии с которым он просил предоставить ему доверенность от имени ООО «Олимпия» как арендатора участка для подачи в Краснодарский краевой суд заявления о признании недействующей СЗЗ «Кудепстинские» ОСК на спорный земельный участок. В связи с указанным вплоть до августа 2022 года у ООО «Олимпия» имелись все основания полагать, что ФИО1 совершаются действия во исполнение дополнительного соглашения от 01.08.2019, направленные на снятие обременений. С настоящим иском ФИО1 обратился в суд в октябре 2022 года.

Таким образом, утверждение истца о том, что именно бездействие ответчика повлекло невозможность исполнения договора, является необоснованным, противоречит обстоятельствам дела и собственному поведению истца.

В данном случае 27.07.2021 ФИО1 направил в адрес ООО «Олимпия» письмо, в котором заявил о расторжении договора от 16.11.2018, однако в августе 2022 года ответчику от ФИО1 поступило письмо от 27.07.2022, в котором он просил предоставить ему доверенность от имени ООО «Олимпия» для подачи в Краснодарский краевой суд заявления о признании недействующей СЗЗ «Кудепстинские» ОСК на спорный земельный участок.

Указанные действия истца противоречат пункту 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора последующий отказ по тем же основаниям не допускается. 

Утверждение о том, что условия договора об оплате после исполнения истцом своей обязанности не основаны на законе, противоречат сути договора. Кроме того, как неоднократно и последовательно заявлял ответчик, он готов исполнить договор, не требуя от истца исполнения его обязанности по снятию обременений с участка.

Ссылка истца на условие расписки от 23.11.2018 о том, что в случае нерешения вопроса по уменьшению санитарной зоны, договор права аренды подлежит расторжению, как и иные доводы, основанные на содержании расписки и её толковании как части договора, содержащей самостоятельное основание для его расторжения, также не заявлялись в суде первой инстанции и не были предметом его рассмотрения.

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме, должна быть совершена также в письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, которое совершается в той же форме, что и договор (статьи 450, 451 Кодекса).

Как спорный договор, так и единственное состоявшееся дополнительное соглашение № 1 от 01.08.2019 были подписаны обеими сторонами и зарегистрированы. При этом ни первоначальный договор, ни дополнительное соглашение не содержали подобных условий о расторжении договора, указываемых истцом.

Расписка от 23.11.2018, на которую указывает заявитель, составлена и подписана одной стороной – ФИО1, и не зарегистрирована в Росреестре. Таким образом, данная расписка не является соглашением сторон, а также составлена в ненадлежащей форме, в связи с чем содержащиеся в ней условия не могут рассматриваться как изменение условий договора и, соответственно, не могут быть основанием для его расторжения.

Более того, в судебном заседании апелляционной инстанции ответчик подтвердил намерение произвести оплату всех недостающих платежей по договору от 16.11.2018, в том числе в части предусмотренной договором стоимости жилых и нежилых помещений общей площадью 5 300 кв.м, однако истец в свою очередь, несмотря на доводы о невозможности строительства на спорном земельном участке, от принятия подобного исполнения отказался.

В этой связи ответчик в своих возражениях (от 24.04.2024) дополнительно отметил, что, заявив, вследствие отказа истца от признания факта получения им денежных средств по договору, о наличии в действиях истца признаков преступления, а также поддержав гражданский иск в рамках уголовного дела, ответчик добросовестно и разумно действовал в целях защиты своих прав, противодействия прекращению договора и присвоению ФИО1 переданных ему денежных средств. Установление факта совершения преступления, как и решение о возмещении причиненного преступлением ущерба, явилось результатом разрешения судом дела публичного обвинения.

Ответчик указывает, что намерен реализовать свое право требования к истцу, вытекающее из удовлетворенного гражданского иска по уголовному делу, только если договор будет расторгнут ответчиком (также намерен в этом случае взыскать со ФИО1 сумму понесенных расходов и упущенную выгоду). При этом действия ответчика последовательно направлены на сохранение договора, в целях же его исполнения взысканная сумма подлежит передаче ФИО1, в связи с чем ответчик также неоднократно подтверждал свое намерение при сохранении договора отказаться от права требования взыскания указанной суммы.

Из содержания пункта 5 статьи 450.1 Кодекса прямо следует, что запрет на отказ от договора возникает в случае подтверждения действия договора после возникновения оснований для такого отказа, а не после заявления об их возникновении.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что ни условиями договора, ни специальными (применимыми) нормами закона не предусмотрено право истца отказаться от договора, поскольку истец являлся по договору обязанной, а не управомоченной стороной. Также не имелось и декларируемых истцом оснований для отказа от договора, об имеющихся препятствиях для его исполнения, которые впоследствии заявлены в качестве основания для признания договора от 16.11.2018 прекратившимся (расторгнутым), ФИО1 не могло быть неизвестно на момент его заключения (согласно приговору от 21.07.2023 по делу № 1-59/2023 ФИО1 является профессиональным риэлтором, имеет обширный круг знакомств в сфере оказания услуг по реализации объектов недвижимости). При этом после наступления указанных обстоятельств истец подтверждал действие договора:

- путем самого заключения договора;

- путем получения оплаты по договору и написания соответствующих расписок;

- путем заключения дополнительного соглашения к договору от 01.08.2019.

Более того, истец после декларируемой даты расторжения договора подтверждал его исполнение, осуществлял формальные действия по исполнению, среди которых ФИО1:

- со своей стороны не возражал против ответа ООО «Олимпия» от 21.10.2021 об отсутствии оснований для расторжения договора и указания на факт оплаты ФИО1 денежных средств по договору;

- отказался от иска по делу № А32-26871/2022 о признании незаконным решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю о погашении записи об обременении земельного участка в пользу ООО «Олимпия» и о внесении записи об его обременении в пользу истца.

- не осуществлял иных действий по переводу на себя прав и обязанностей арендатора участка, в том числе не оплачивал арендную плату;

- 12.10.2022 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными решений Городского собрания Сочи № 89 от 14.07.2009 и от 29.12.2009 № 202 в части утверждения СЗЗ в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (определением суда от 19.10.2022 по делу № А32-50291/2022 заявление возвращено в связи с неподведомственностью арбитражному суду);

- заявлял в своих показаниях, данных в рамках уголовного дела (т. 3, л.д. 65), о том, что препятствий для получения разрешения на строительство на земельном участке не имеется;

- запрашивал у ООО «Олимпия» доверенность для представления интересов общества.

Указанные обстоятельства представляют собой продолжение исполнения договора от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 ФИО1 после декларируемой им даты отказа от договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчик имеет возможность и намерен исполнить договор, нарушений договора не допустил, обстоятельства, исключающие исполнение договора, отсутствуют.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Лицо, не имеющее защищаемого законом интереса в разрешении спора, не имеет права на судебную защиту.

В настоящем случае ИП ФИО1 не обосновал, каким образом при сохранении у ООО «Олимпия» интереса к исполнению договора, при его согласии и наличии возможности осуществить исполнение в пользу истца, заключается нарушение его прав, а также в чем состоит защищаемый законом интерес в расторжении договора.

Истец указывает лишь на нарушения, допущенные им самим – сокрытие информации о градостроительных ограничениях и непринятие мер по их снятию, также заявляет, что данные ограничения невозможно устранить, а свободная от них площадь участка недостаточна для строительства (обобщенная правовая позиция истца по спору от 01.04.2024, т. 5 л.д. 148-153).

Вместе с тем спорный договор не устанавливает никаких параметров качества строительства и уровня инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, подлежащих передаче истцу. Как указано ответчиком, в настоящее время утверждаемым генеральным планом предусматривается создание на участке инфраструктуры, наличие которой очевидно будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности недвижимости на участке в целом. Принимая во внимание, что истец прямо указывает на то, что он намерен распорядиться причитающейся ему по договору недвижимостью для перепродажи, текущая ситуация предоставляет истцу больше гарантий и выгод от исполнения договора. Это дополнительно подтверждает, что намерение истца расторгнуть договор не обусловлено целями реальной защиты им своих прав.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обоснованными доводы апелляционной жалобы ООО «Олимпия», а исковые требования ИП ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

В свою очередь мотивировочная часть обжалуемого решения содержит только выводы о недействительности (ничтожности) договора, при этом данный вопрос в настоящем споре не ставился. Приведенное указание на совершение сделки под влиянием обмана является единственным, на которое суд первой инстанции прямо сослался как на основание для вывода о ничтожности сделки.

Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, однако материалы дела не содержат подтверждения того, что ответчиком было сделано заявление о недействительности договора от 16.11.2018, сам ответчик факт такого заявления отрицает, настаивает на действительности договора.

По аналогии с положениями статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1, 2), передавая по договору объект ненадлежащего качества, продавец принимает на себя связанные с этим риски, при этом право применять последствия установления факта передачи товаров ненадлежащего качества, аналогичное праву заявить о недействительности сделки, заключенной под влиянием обмана, принадлежит только пострадавшей стороне, то есть ответчику.

Так, в настоящем споре истцом были заявлены требования:

- о признании прекратившимся (расторгнутым) договора от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Олимпия», с 13.10.2021;

- о внесении записи с указанием на погашение в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении прав и обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, в виде аренды, номер государственной регистрации: 23:49:0402056:103323/050/2018-10 в пользу ООО «Олимпия» и внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ограничении прав и обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25 в виде аренды в пользу ИП ФИО1

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно определил интересы сторон противоположно их реальному содержанию, необоснованно исходил из того, что истец пытается получить с ответчика денежные средства по договору, в то время как истцом заявлены требования о расторжении договора и о возврате прав на земельный участок.

В этой связи приведенные судом первой инстанции выводы о ничтожности сделки признаются ошибочными.

В силу абзаца 2 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Поскольку данные выводы суда первой инстанции не повлекли за собой принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить мотивировочную часть обжалуемого решения, в том числе исключив из судебного акта непосредственно выводы о ничтожности договора от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, как ошибочные и нарушающие интересы ответчика. 

Оснований для исключения из судебного акта остальных положений, на которые ссылается ответчик, суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку фактически они являются ссылками на фактические обстоятельства дела, которые ответчиком не оспариваются, и нормами права, которые права ответчика непосредственно не нарушают. Указанные положения своему содержанию охватываются теми выводами суда первой инстанции, которые признаны судом апелляционной инстанции подлежащими исключению.

При этом довод ответчика о пропуске срока исковой давности суд апелляционной инстанции считает несостоятельным в связи со следующим.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Требование о признании договора от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Олимпия», расторгнутым с 13.10.2021 основаны на уведомлениях истца от 27.07.2021 и от 07.10.2021, мотивированы получением уведомления от 09.03.2022, в котором Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало истцу в осуществлении действий по государственной регистрации прав по заявлению от 26.11.2022 № КУВД-001/2021-50517661.

На необходимость разрешения спора в порядке искового производства указано в абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», согласно которому – в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано ФИО1 в Арбитражный суд Краснодарского края 20.10.2022, то есть общий срок исковой давности, исчисляемый с даты получения ответчиком уведомления о расторжении договора, не истек.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2023 по делу № А32-51987/2022 изменить.

Исключить из мотивировочной части судебного акта выводы о ничтожности договора от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка:

«Договор от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, заключенный между истцом и ответчиком является ничтожной сделкой, поскольку заключен ввиду совершения истцом умышленных действий путем обмана, выразившегося в сокрытии информации о наличии на земельном участке, с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, участок № 25, градостроительного ограничения в виде санитарно-защитной зоны ОСК «Кудепста», составляющей 108 187 кв.м, от общей площади земельного участка и исключающего его использование, в указанной части, в целях размещения многоквартирной жилой застройки. 

Иной подход к осуществлению незаконных действий при вступлении в гражданско-правовые отношения свидетельствовал бы о возможности недобросовестного лица извлекать прибыль при совершении противозаконных действии, нарушая публичный правопорядок.

Действия истца направлены на получение от ответчика денежных средств, права на получение которых у истца на момент заключения спорного договора отсутствовало, поскольку существующие градостроительные ограничения земельного участка на дату заключения сделки между истцом и ответчиком не позволяли ответчику использовать земельный участок для жилищного строительства».

В удовлетворении апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Олимпия" 3 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                              Д.В. Емельянов

 

Судьи                                                                                                               Р.Р. Илюшин

 

                                                                                                                           О.А. Сулименко