ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-452/2020

25 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     18 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): генеральный директор ФИО2 по паспорту, представитель ФИО3 по доверенности от 01.12.2022

от 3-их лиц: не явились, извещены

 

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31064/2023)  общества с ограниченной ответственностью «Балт-Аллюр СПМ»

на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 25.07.2023 по делу № А21-452/2020 (судья Талалас Е.А.), принятое

по иску (заявлению)  Администрации городского округа «Город Калининград»

к  обществу с ограниченной ответственностью «Балт-Аллюр СПМ»

3-е лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации  Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации  городского округа «Город Калининград»городского округа «Город Калининград»

об изъятии объекта незавершенного строительства 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балт-Аллюр СПМ» (далее – Общество), об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:1816 степенью готовности 26 % по адресу: Калининград, ул. У. Громовой.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2021 решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по делу № А21-452/2020 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Решением Арбитражного суда  Калининградской области от 25.07.2023 по делу № А21-452/2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Балт-Аллюр СПМ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило вышеуказанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Администрации городского округа «Город Калининград» в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, ссылаясь на  то, что незавершение строительства стало результатом бездействия Администрации, общество было лишено возможности организовать подъездные пути.

В настоящее судебное заседание явился ответчик, поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор на передачу в аренду городских земель от 30.09.2009 № 010145, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,0830 га с кадастровым номером 39:15:142025:59 по ул. У. Громовой в Московском р-не Калининграда (далее - Участок), для строительства магазина, обществу было выдано разрешение от 14.09.2012 № RU39315000- 176/2012 на строительство на Участке магазина смешанной торговли с административными помещениями.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 04.04.2016 произведена государственная регистрация права собственности Общества на расположенный на Участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:1816 площадью застройки 289,1 кв.м и степенью готовности 26 %. Договор на передачу в аренду городских земель от 30.09.2009 № 010145 расторгнут по соглашению сторон от 02.09.2016. 

В дальнейшем Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.09.2016 № 412/2016-А, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года Участок для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

В пункте 2.1 договора стороны определили срок его действия до 16.08.2019. 

Администрация, ссылаясь на то, что срок действия договора от 02.09.2016 истек, строительство объекта на Участке не завершено, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу об изъятии этого объекта незавершенного строительства путем его продажи на торгах.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом представляется, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, в связи с чем публичный собственник не может быть лишен права распоряжаться принадлежащими ему земельными участками основной вид разрешенного использования которых предусматривает строительство зданий, сооружений, путем продажи их в частную собственность с торгов.

С учетом значения объектов публичной собственности их предоставление для реализации частных интересов граждан или объединений граждан должно быть оправданным с социальной и(или) экономической точки зрения. Соответственно, при распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения.

В качестве оптимальной правовой формы для решения указанных задач федеральный законодатель избрал заключение договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка. Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию - как собственнику созданных зданий или сооружений (статья 39.20 "Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение" Земельного кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс Российской Федерации, его статья 239.1, регламентирует правовую судьбу объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду по результатам аукциона; в случае прекращения действия договора аренды такие объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом в силу пункта 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Таким образом, названные нормы не предусматривают ограничений по времени заявления уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, поскольку указанный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В связи с тем, что объект так и не был введен в эксплуатацию, договор аренды земельного участка, на котором этот объект расположен был прекращен, уполномоченный орган обоснованно обратился в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, следовательно, заявленные требования подлежали удовлетворению судом.

Как уже отмечалось, основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных лиц. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. При этом возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалы дела не содержат доказательств того, что невозможность завершения строительства связана с неправомерными действиями Администрации.

Суд кассационной инстанции, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, указал, что судами не исследованы вопросы об использовании проезда по земельному участку с условным номером 25 (применительно к нумерации проекта межевания), а также о стоимости изымаемого объекта.  

В связи с изложенным в рамках рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции был проведен ряд судебных экспертиз.

Так, определением от 16.11.2022 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭкспертПроектРеставрация», на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) Имеется ли возможность организации подъездных путей для строительной техники и подвоза стройматериалов к запроектированной строительной площадке, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:59, с учетом расположения на нем существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:59, степенью готовности 26%, принадлежащего на праве собственности ООО «Балт-Аллюр СПМ», а также возможность дальнейшей эксплуатации возведенного объекта? 2) Имеется ли возможность использования пути проезда по земельному участку с условным номером 25 (применительно к нумерации проекта межевания) для строительной техники и подвоза стройматериалов к запроектированной строительной площадке, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:59, с учетом расположения на нем существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:59, степенью готовности 26%, принадлежащего на праве собственности ООО «Балт-Аллюр СПМ», а также возможность дальнейшей эксплуатации возведенного объекта? 3) Имеется ли возможность организации иных путей для строительной техники и подвоза стройматериалов к запроектированной строительной площадке, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:59, с учетом расположения на нем существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:59, степенью готовности 26%, принадлежащего на праве собственности ООО «Балт-Аллюр СПМ», а также с целью возможности дальнейшей эксплуатации возведенного объекта?

26.12.2022 от ООО «ЭкспертПроектРеставрация» поступило экспертное заключение №ЭЗ/19112/2022, из которого следует, что возможность использования пути проезда только по земельному участку с условным номером 25 (применительно к нумерации проекта межевания) для строительной техники и подвоза стройматериалов к запроектированной строительной площадке, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:59, с учетом расположения на нем существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:59, степенью готовности 26%, принадлежащего на праве собственности ООО «Балт-Аллюр СПМ» - отсутствует.

Вместе с тем, экспертами установлено наличие возможности организации подъездных путей для строительной техники и подвоза стройматериалов к запроектированной строительной площадке, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:59, с учетом расположения на нем существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:59, степенью готовности 26%, принадлежащего на праве собственности ООО «Балт-Аллюр СПМ» через земельные участки с КН 39:15:142025:1832, КН 39:15:142025:1604, КН 39:15:142025:1753 и через земельные участки неразраниченной собственности. Вариант организации такого проезда изложен в п. 5.2 экспертного заключения.

Затем судом первой инстанции была назначена дополнительная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером 39:15:142025:1753 (условный номер 24, который непосредственно граничит с земельным участком с условным номером 25) исходя из фактического и разрешенного использования его правообладателями по договору аренды на срок 49 лет (собственниками помещений многоквартирного дома) при организации на нем частного сервитута в пользу ООО «Балт-Аллюр СПМ» для проезда строительного техники, подвоза строительных материалов, учитывая необходимую степень использования проезда для передвижения грузовой автомобильной и строительной техники к запроектированной строительной площадке, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:59, с учетом расположения на нем существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:1816, степенью готовности 26%, принадлежащего на праве собственности ООО «Балт-Аллюр СПМ?».

01.06.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение от 13.05.2023 № ЭЗ/2305_д/23, из которого следует, что использование земельного участка с кадастровым номером 39:15:142025:1753 (условный номер 24, который непосредственно граничит с земельным участком с условным номером 25) исходя из фактического и разрешенного использования его правообладателями по договору аренды на срок 49 лет (собственниками помещений многоквартирного дома) при организации на нем частного сервитута в пользу ООО «Балт-Аллюр СПМ» для проезда строительного техники, подвоза строительных материалов, учитывая необходимую степень использования проезда для передвижения грузовой автомобильной и строительной техники к запроектированной строительной площадке, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:59, с учетом расположения на нем существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:1816, степенью готовности 26%, принадлежащего на праве собственности ООО «БалтАллюр СПМ» представляется возможным только в случае переноса расположенных на участке с кадастровым номером 39:15:142025:1753 парковочных мест в южную часть указанного земельного участка. 

Также, с учетом указаний суда кассационной инстанции, судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза.

27.05.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение от 01.09.2022 № 129-06/2022, из которого следует, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:1816 степенью готовности 26% по адресу: 

<

...> на 01 сентября 2022 года составляет 18 048 000 руб. 

Таким образом, в рамках проведенных судебных экспертиз было установлено наличие возможности организации проездов для завершения строительства спорного объекта, оснований считать, что спорный объект не был возведен в срок, предусмотренный договором, по вине государственного органа у апелляционного суда не имеется.  

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 25.07.2023 по делу №  А21-452/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 Н.С. Полубехина