Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1295/2025

18 июня 2025 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2025, в полном объеме решение постановлено 18.06.2025.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шильчиковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании сумм гарантийного удержания, неустойки,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 13.08.2024 (на 1 год), диплом

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 23.04.2025 (до 31.12.2025), диплом

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – ответчик) о взыскании стоимости выполненных и принятых работ, приходящейся на гарантийное удержание по контрактам № СМР/22/2021, № СМР/23/2021 от 17.08.2021, в размере 25 143 475,36 рублей, неустойки за нарушение сроков выплат в размере 1 835 473,70 рублей, с последующим начислением неустойки по день исполнения обязательства (с учетом заявления об увеличении иска от 04.06.2025).

В обоснование иска указал, что по условиям контрактов по окончании сдачи объекта и ввода его в эксплуатации заказчик удерживает у себя из оплаты за выполненные работы 2% в качестве гарантийного удержания, и их выплата подрядчику должна быть произведена не позднее 365 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию. Объекты введены 28.12.2023, выплата сумм гарантийного удержания должна была быть произведена не позднее 28.12.2024, однако до настоящего времени ответчик удерживает данные суммы. Недостатков в выполненных работах в пределах срока гарантийного удержания не выявлялось, к ним претензий не предъявлялось, по истечении данного годичного срока выявлялись недостатки, которые ими устранялись своевременно.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором с иском не согласился, указал данное гарантийное удержание исходя из принципа непрерывного обеспечения исполнения обязательств имеет срок действия по периоду действия банковской гарантии, которую истец им так и не предоставил, то есть 2 года, и на настоящее время данный срок не истек. Отметил так же, что в отношении данного объекта были выявлены недостатки, которые ответчик устранил, но с нарушением сроков. Полагает, что в случае возврата данных сумм истец не обеспечит исполнение своих гарантийных обязательств по устранению выявляемых дефектов, что может повлечь не выполнение истцом гарантийных работ.

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчик в заседании поддержал доводы отзыва на иск, просил в его удовлетворении отказать. Отметил, что по настоящее время выявляются дефекты в выполненых истцом работах, по которым предъявляются требования об их исполнении, и активность истца по выполнению гарантийных работ обусловлена именно удержанием спорных сумм в качестве гарантийного обеспечения. Указал на неправомерное заявление требования о взыскании сумм до договорной неустойки, так как данная неустойка предусмотрена за нарушение сроков оплаты выполненных работ, тогда как за нарушение сроков возврата сумм гарантийного удержания такая неустойка не установлена. Также заявил о применении ст.333 ГКРФ и снижении заявленных сумм неустойки, в случае признания судом правомерными требования истца.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, между ООО «Лидер» (Генеральный подрядчик/Истец) и АО «Сахалинское ипотечное агентство» (Заказчик/Ответчик) заключены следующие Контракты на строительство дома:

1) контракт № СМР/22/2021 от 17.08.2021 г. на строительство дома, предметом которого является «Строительство многоквартирных жилых домов в жилом микрорайоне «Горизонт» в г. Южно-Сахалинске. Жилой комплекс № 2».

В рамках данного контракта Генеральный подрядчик принял на себя обязательство, на основании представленных Заказчиком результатов инженерных изысканий и разработанной проектной документации осуществить строительство двух многоквартирных жилых домов № 2.1. и № 2.2. в соответствии с требованиями и характеристиками объекта строительства, установленными Контрактом, Техническим заданием и проектной документацией. Заказчик принял на себя обязательство принять результат строительства и уплатить обусловленную цену (п.2 контракта).

Дополнительным соглашением № 13 от 28 ноября 2023 года к  данному контракту сторонами согласован срок выполнения основного объема работ до 29 ноября 2023 года и установлен максимальный срок устранения дефектов Объектов, имеющихся на дату подписания актов о приемке законченного строительством объекта - до 15 декабря 2023 года.

Дополнительным соглашением № 9 от 13.10.2022 к данному контракту стороны определили итоговую цену контракту в размере 966 429 961,40 рублей.

2) контракт № СМР/23/2021 от 17.08.2021 г. на строительство дома, предметом которого является «Строительство многоквартирных жилых домов в жилом микрорайоне «Горизонт» в г. Южно-Сахалинске. Жилой комплекс № 6».

В рамках данного контракта Генеральный подрядчик принял на себя обязательство, на основании представленных Заказчиком результатов инженерных изысканий и разработанной проектной документации осуществить строительство двух многоквартирных жилых домов № 6.1. и № 6.2. в соответствии с требованиями и характеристиками объекта строительства, установленными Контрактом, Техническим заданием и проектной документацией. Заказчик принял на себя обязательство принять результат строительства и уплатить обусловленную цену (п.2 контракта).

Дополнительным соглашением № 13 от 28 ноября 2023 года сторонами согласован срок выполнения основного объема работ до 29 ноября 2023 года и установлен максимальный срок устранения дефектов Объектов, имеющихся на дату подписания актов о приемке законченного строительством объекта-до 15 декабря 2023 года.

Пунктами 5.9 обоих данных контрактов (заключены на идентичных условиях) стороны установили, что результатом работ по заключенному Контракту, а равно момент передачи Объекта Заказчику, является получение Генеральным подрядчиком Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по каждому этапу строительства.

Пунктом 3.5. указанных выше Контрактов (далее по тексту - Контракты) стороны согласовали следующий порядок оплаты выполненных работ.

Промежуточная оплата выполненных работ производится на основании подписанных уполномоченными лицами Сторон Акта о приемке выполненных работ (форма - КС-2) и справки о стоимости выполненных работ (форма КС-3) за соответствующий период, в течение 10 (десяти) банковских дней после даты подписания форм КС-2, КС-3 и предоставления счета на оплату, за вычетом части аванса и иных удержаний, предусмотренных Контрактами, размер которых определяется в процентах от стоимости выполненных работ, подлежащих оплате.

Дополнительным соглашением № 9 от 13.10.2022 к данному контракту сторонами определена цена контракта в размере 804 531 254,04 рубля.

04 апреля 2022 года стороны заключили Дополнительные соглашения № 5 к каждому из этих контрактов, содержащие идентичные условия.

Согласно п.3 данных дополнительных соглашений, стороны дополнили контракты пунктом 3.5 следующего содержания:

 «При промежуточной оплате выполненных работ Заказчиком удерживается (осуществляется гарантийное удержание) сумма в размере 2 (два) % от суммы соответствующего акта КС-2 в качестве способа обеспечения исполнения гарантийных обязательств Генерального подрядчика. В случае, если на дату включения настоящего условия в Контракт уже были произведены оплаты Генеральному подрядчику за выполненные работы без удержания суммы гарантийного удержания - Заказчик дополнительно удерживает такие 2% из суммы ближайшего платежа.

Гарантийное удержание применяется в случае, если Генеральным подрядчиком не представлено обеспечение исполнения гарантийных обязательств в форме банковской гарантии, соответствующей требованиям раздела 15.а.1 настоящего Контракта.

Гарантийное удержание должно быть выплачено Генеральному подрядчику на основании счета Генерального подрядчика не позднее 365 дней с даты получения Разрешения на ввод последнего объекта (многоквартирного дома, предусмотренного Контрактом) в эксплуатацию, (абзац 3 пункта 3).

Гарантийное удержание не подлежит выплате Генеральному подрядчику в случае:

-если после обнаружения дефектов и недостатков в результате работ, выполненных Генеральным подрядчиком, Генеральный подрядчик откажется устранять дефекты и /или своевременно не устранит их за свой счет;

-если Работы не были выполнены в полном объеме по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения Генеральным подрядчиком обязательств, предусмотренных Договором, не получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по причине ненадлежащего выполнения Работ Генеральным подрядчиком;

- в случае введения в отношении Подрядчика процедуры банкротства.

Во избежание сомнений Генеральный подрядчик понимает и признает, что гарантийное удержание представляет собой согласованный способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств Генерального подрядчика по настоящему Договору, не является удерживаемой Заказчиком принадлежащей Генеральному подрядчику суммой, и Генеральный подрядчик получает право на выплату гарантийного удержания, полностью или частично, только в порядке и сроки, установленные настоящим договором, в связи с чем на сумму гарантийного удержания не начисляются проценты за пользование денежными средствами. Из гарантийного удержания вычитаются, т.е. гарантийное удержание уменьшается на любые суммы, которые Генеральный подрядчик обязан уплатить Заказчику в соответствии с Договором, включая, без ограничения, расходы, убытки, неустойки, штрафы, неосновательное обогащение, подлежащие возврату платежи. Заказчик письменно уведомляет Генерального подрядчика о соответствующем уменьшении гарантийного удержания. Предусмотренные статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты на подлежащую уплате Заказчиком Генеральному подрядчику сумму денежного обязательства по оплате выполненных работ Генеральным подрядчиком работ за период пользования денежными средствами с момента приемки выполненных Работ до их оплаты и другие проценты за пользование денежными средствами, связанные с отсрочкой оплаты, начислению по Контракту не подлежат и Заказчиком Подрядчику не уплачиваются.»

28 ноября 2023 года по домам 2.1., 2.2., 6.1., 6.2. сторонами подписаны акты приемки законченного строительством объекта, а 28 декабря 2023 года данные дома введены в эксплуатацию, о чем заказчиком получены разрешения от 28.12.2023 №№ 65-64701000-07837-2021, 65-64701000-07838-2021, 65-64701000-07859-2021, 65-64701000-07861-2021.

В ходе выполнения работ подрядчиком работы сдавались поэтапно по соответствующим КС-2, КС-3, по которым ему производилась оплат за удержанием 2%, приходящихся на суммы гарантийного удержания, размер сумм гарантийного удержания по данным контрактам согласно расчета истца составил: по контракту № СМР/22/2021 -  13 888 983,15 рублей, по контракту № СМП/23/2021 - 11 254 492,21 рубль.

Ответчик данные расчеты истца по суммам гарантийного удержания в ходе рассмотрения дела подтвердил. Спора в этой части у сторон не имеется.

20.09.2024 истец выставил ответчику счета на выплату им сумм гарантийного удержания по данным контрактам: счет № 33 от 20.09.2024 на сумму 13 891 923,15 рублей по контракту № СМП/22/2021, и счет № 34 от 20.09.2024 на сумму 11 254 492,20 рублей по контракту № СМП/23/2021.

Претензией от 24.01.2025 № 05 истец потребовал произвести выплату данных сумм оплаты, являвшихся предметом гарантийного удержания, указав на допущенную просрочку в их выплате и начислении неустойки за задержку в их выплате.

По данной претензии ответчик письмом от 29.01.2025 № ЮО-2025/143 сообщил о необходимости сформировать документы для оплаты на основании ранее направленных сводных сметных расчетов, а также указал на выявление 21.01.2025 дефектов в строительных объектах, направив истцу рекламационный акт от 21.01.2025.

19.02.2025 сторонами подписан акт устранения недостатков и письмом от 20.02.2025 истец повторно потребовал выплатить суммы гарантийного удержания.

Неисполнение данной претензии и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный законом срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Исходя из ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) следует, что стороны вправе определить порядок оплаты выполненных работ по своему усмотрению, в частности отступить от общего правила ст. 711 ГК РФ об оплате работ после окончательной сдачи их результата, установив, что частичная оплата выполненных работ приостанавливается до истечения гарантийного срока ("гарантийное удержание")

В соответствии с положениями пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом с учетом положений статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора, принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, определяющих порядок расчета (буквальное толкование).

Как следует из условий дополнительных соглашений № 5 от 04.04.2024 г., стороны определили размер сумм гарантийного удержания – 2% от суммы соответствующего акта КС-2, срок, на который производится удержание – 365 дней с даты получения разрешения на ввод последнего объекта в эксплуатацию, а также следующие условия, при наступлении которых возникает право заказчика по невыплате данных сумм:

-если после обнаружения дефектов и недостатков в результате работ, выполненных Генеральным подрядчиком, Генеральный подрядчик откажется устранять дефекты и /или своевременно не устранит их за свой счет;

-если работы не были выполнены в полном объеме по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения Генеральным подрядчиком обязательств, предусмотренных Договором, не получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по причине ненадлежащего выполнения Работ Генеральным подрядчиком;

- в случае введения в отношении Подрядчика процедуры банкротства.

Таким образом, из данных условий контрактов следует, что суммы оплаты выполненных подрядчиком работ и удержанные заказчиком из окончательного расчета, подлежат выплате подрядчику по истечении срока, на который данные суммы определены к удержанию, в случае, если в течение данного срока не наступят обстоятельства, в силу которых выплата данных сумм исключается.

Как установлено судом, объекты строительства были введены в эксплуатацию 28.12.2024, соответственно срок удержания сумм в качестве гарантийного обеспечения (365 дней) истекал 27.12.2025 года, по истечении которого ответчик при отсутствии условий для их последующего удержания, обязан был данные суммы выплатить истцу, что последним не было выполнено.

Доводы ответчика о том, что срок гарантийного удержания данных сумм должен определяться сроком гарантийных обязательств подрядчика, суд признает несостоятельными, поскольку в дополнительном соглашении при установлении условий предоставления подрядчиком данного обеспечения исполнения его обязанностей сторонами определен конкретный срок действия данного обеспечения – 365 дней со дня ввода объектов в эксплуатацию.

Судом установлено, что в пределах данного срока, на который предусмотрено удержание заказчиком денежных средств оплаты выполненных работ в качестве обеспечения исполнения подрядчиком его гарантийных обязательств, условия для отказа в выплате данных сумм не наступили, так как в отношении ответчика процедура банкроства не вводилась, обязательства по контрактам в виде выполнения подрядных работ и  введения объектов в эксплуатацию им выполнены в полном объеме, после введения объектов в эксплуатацию в течение 365 дней к подрядчику претензий относительно качества выполненных работ заказчиком не предъявлялось, просрочек в выполнении каких-либо гарантийных обязательств подрядчиком не допускалось.

То обстоятельство, что по истечении периода удержания денежных сумм были выявлены недостатки, зафиксированные рекламационным актом от 21.01.2025, само по себе не свидетельствует о допустимости последующего удержания заказчиком денежных сумм, поскольку данные дефекты выявлены уже после возникновения у ответчика обязанности по выплате спорных денежных сумм, при этом заявленные дефекты истцом устранены, о чем представлен в дело акт устранения недостатков от 18.02.2025.

По тем же основаниям не состоятельны доводы ответчика о выявлении недостатков рекламационным актом от 05.03.2025, поскольку данные недостатки выявлены уже после возникновения у ответчика обязанности по выплате удержанных сумм в качестве обеспечения гарантийного обязательства.

С учетом изложенного, суд признает требование истца о взыскании сумм оплаты выполненных работ, удержанных  ответчиком в качестве обеспечения исполнения подрядчиком гарантийных обязательств, обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Истцом заявлено также о взыскании неустойки за нарушение сроков выплат данных сумм за период с 28.12.2024 по день фактического исполнения обязательства по их выплате.

Неустойкой (штрафом, пеней), в силу статьи 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктами 10.5 контрактов предусмотрено право генерального подрядчика требовать  от заказчика уплаты неустойки за следующие допущенные им нарушения контрактных обязательств:

-за задержку расчетов за фактически выполненные и принятые Заказчиком работы в размере 0,1% от суммы соответствующего платежа за каждый день просрочки по истечении 15 банковских дней после предъявления счета.

Учитывая, что дополнительными соглашениями № 5 от 05.05.2024 стороны сроки, по истечении которых подлежат выплате подрядчику суммы, удерживаемые из выплат по предъявленным Актам КС-2, КС-3, в качестве сумм гарантийного удержания (то есть обеспечения исполнения гарантийных обязательств), суд признает, что тем самым стороны установили отсрочку выплаты данных сумм, установив момент их выплат как истечение срока для гарантийного удержания, то есть по истечении 365 дней со дня ввода объектов в эксплуатацию.

Таким образом, поскольку в установленный срок ответчик данные суммы истцу не выплатил, суд признает правомерным требование истца о начислении на эти сумм неустойки, предусмотренной договором, за нарушение сроков оплаты выполненных работ.

Доводы ответчика о неприменимости к данным отношениям условия пунктов 10.5 контрактов, полагая, что спорные суммы не являются суммами оплаты выполненных работ, а относятся к обеспечительным мерам, суд признает ошибочными, основанными на неверной квалификации обязательств, связанных с выплатой спорных сумм долга.

Судом проверены расчеты истца заявленных сумм неустойки, данные расчеты выполнены математически верно, оно соответствуют условиям договора и установленным судом обстоятельства, в связи с чем требования истца в этой части подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом требования истца о взыскании сумм неустойки по день фактического исполнения обязательства, судом произведен расчет данных сумм на день рассмотрения дела, что составило 4 022 956,05 рублей (25 143 475,36 руб. х 0,1% х 160 дней), которые суд и взыскивает с ответчика в пользу истца с последующим начислением данных процентов по день фактического исполнения обязательства.

Оснований для снижения размера неустойки по ст.333 ГК РФ суд не находит, поскольку предусмотренный договором размер неустойки соразмерен двойной ключевой ставки, действовавшей в период допущенной просрочки, при этом ответчиком каких-либо доказательств несоразмерности заявленных сумм неустойки судом не представлено.

На основании ст.110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме, а также с учетом увеличения цены иска и произведенного судом перерасчета сумм государственной пошлины с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, недоплаченная истцом.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) долг в размере 25 143 475 рублей 36 копеек, неустойку за период с 28.12.2024 по 05.06.2025 г. в размере 4 022 956 рублей 05 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 494 789 рублей, всего 29 661 220 рублей 41 копейка, а также неустойку за период с 06.06.2025 по день фактической уплаты долга (25 143 475,36 рублей) исходя из 0.1% за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Взыскать с акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 875 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина