Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-46/2023

г. Владивосток

17 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-2957/2024, 

на решение от 04.04.2024 судьи Е.Р. Яфаевой 

по делу № А51-46/2023 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: ФИО2, акционерное общество «Винлаб Находка», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 25.12.2023;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 15.11.2022;

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 2 527 085,21 рублей, в том числе 1 954 548,90 рублей задолженности по арендной плате за период с 08.02.2019 по 31.10.2023 и 428 881,37 рубль пени за период с 02.03.2019 по 22.11.2023 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, акционерное общество «Винлаб Находка», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2024 с ответчика в пользу истца взыскано 263 496,64 рублей основного долга и 33 177,54 рублей неустойки, всего – 296 674,18 рубля, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в иске и принять по делу новый судебный акт  в данной части. В обоснование доводов жалобы апеллянт, ссылаясь на акты судебной практики, указывает на возможность применения к расчету арендной платы решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – решение №505) до момента вступления в законную силу решения Приморского краевого суда по делу №3а-411/2020. Отмечает, что ответчик не обращался с самостоятельным заявлением об оспаривании решения №505 в судебном порядке, что исключает его возможности ссылаться на незаконность данного решения в рамках настоящего спора.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.08.2024.

Рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось до 10.09.2024.

До начала судебного заседания в канцелярию суда поступили: 

- от истца – письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые были приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ;

- от ответчика – дополнения к отзыву на жалобу, которые были приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. 

В заседание суда 10.09.2024 третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Апелляционным судом установлено, что истец обжалует решение суда в части отказа в иске. Пир этом представитель ответчика указал на необходимость проверки решения суда в части взыскания сумм, уплаченных платежными поручениями №18 от 08.04.2022 на сумму 230 000 рублей и №14 от 14.03.2022 на сумму 100 000 рублей.

С учетом положений частью 5 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в указанных частях.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил изменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

С согласия сторон апелляционным судом на основании части 2 статьи 268 АПК РФ были приобщены к материалам дела документы, приложенные к дополнениям к апелляционной жалобе и отзыву на апелляционную жалобу. 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 10.09.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор №03-Ю-17756 аренды земельного участка (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030018:12878, площадью 503 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на северо-восток) (далее – спорный участок) для использования в целях под строительство магазина с благоустройством прилегающей территории.

В соответствии с пунктом 1.3 срок аренды составляет 5 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Пунктами 2.1, 2.3 договора установлена арендная плата за земельный участок в размере 14 661 рубля 79 копеек в месяц, которая вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца.

По акту приема-передачи земельного участка от 10.09.2013 участок был передан арендатору, а 23.10.2013 указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации №25-25-01/165/2013-123.

Согласно сведениям из ЕГРН в границах спорного земельного участка расположено нежилое здание магазина с кадастровым номером 25:28:030018:15964, площадью 368 кв.м, количество этажей, в том числе подземных, - 2, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сахалинская, д. 50в. 

На основании договора купли-продажи от 28.01.2019 ИП ФИО1 является собственником данного нежилого здания, о чем 08.02.2019 в ЕГРН внесена регистрационная запись №25:28:030018:15964-25/001/2019-3. 

Предупреждением от 06.05.2022 №28/12287-исх УМС г. Владивостока уведомило ИП ФИО1 о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате и пени по спорному договору. 

Неудовлетворение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Определяя надлежащего истца по настоящему делу, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено УМС г. Владивостока.

На основании изложенных норм все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка осуществляет УМС г. Владивостока, следовательно, именно последнее является надлежащим истцом по делу.

Определяя надлежащего ответчика по настоящему делу, судебная коллегия установила следующее.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление №73) подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 13.08.2019 №170-ПЭК19.

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на нежилое здание магазина с кадастровым номером 25:28:030018:15964, расположенном на спорном земельном участке (то есть с 08.02.2019), ответчик в силу вышеуказанных норм и разъяснений приобрел права и обязанности арендатора по спорному договору аренды. 

При установлении факта наличии задолженности по спорному договору по оплате арендных платежей, а также ее размера, суд апелляционной инстанции руководствуется следующими нормами материального прав. 

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

 Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления №73).

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными норма и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.

Поскольку арендная плата является регулируемой, то стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным соответствующими нормативными актами, и, вопреки доводу апелляционной жалобы, не вправе применять другой размер арендной платы (в частности, установленный в договоре на момент его заключения).

Согласно предмету иска (с учетом уточнений) Управление просит взыскать основной долг по арендной плате за период с 08.02.2019 по 31.10.2023.

При этом ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В силу статьи 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Также в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление №43) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу пункта 5 статьи 4 АПК РФ срок, установленный для проведения обязательной процедуры (претензионный порядок), равен тридцати календарным дням со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 (далее – Обзор №1 (2019)), из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Поскольку истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия (предупреждение от 06.05.2022 №28/12287-исх), ответ на которую не поступил, с указанной даты течение срока исковой давности приостанавливалось на тридцать календарных дней.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления №43).

Настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Приморского края посредством почтовой связи 26.12.2022, следовательно, в силу разъяснений пункта 24 постановления №43, учитывая трехлетний срок исковой давности, который был приостановлен на тридцать календарных дней, истец имеет право требовать взыскания основного долга только за период с 26.11.2019.

Таким образом,  истцом пропущен срок исковой давности в отношении исковых требований о взыскании долга за период до 26.11.2019, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, пункта 15 постановление №43 является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях в данной части без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует  из справочного расчета основного долга, приложенного Управлением к утонениям исковых требований от 24.11.2023, за период с 26.11.2019 по 02.08.2022 долг по арендной плате был рассчитан с применением, в том числе, коэффициентов функционального использования – 12 и 4, установленных пунктом 5.1 Приложения 1 к решению Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке» (далее – решение №306).

Вместе с тем, указанный правовой акт формально прекратил своё действие, в том числе, в связи с принятием решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 (далее – решение №505), которым установлены аналогичные коэффициенты функционального использования земельных участков.

Однако решением Приморского краевого суда по делу №3а-212/2021 Приложение №1 к решению №505 признано недействующим в полном объеме с 20.01.2022 как не соответствующее положениям Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление Правительства РФ №582).

В соответствии с пунктом 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предыдущим нормативным актом, устанавливающим величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, действительно, являлось решение Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306.

Между тем, Приложение №1 к решению №306 также являлось предметом активного оспаривания посредством предъявления административных исков субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения коэффициента функционального использования земельных участков, закрепленных в решениях №505 и №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

Исходя из изложенного, коэффициенты, установленные пунктом 5.1 Приложения        №1 к решению  №306, также не подлежат применению в рассматриваемом случае.

Апелляционный суд не усматривает оснований для обращения к нормативным актам, регулировавшим соответствующие правоотношения в более ранние периоды, ввиду существенного изменения к текущему моменту экономической ситуации и базовых макроэкономических показателей (ставки рефинансирования, ключевой ставки и прочее), применительно к которым такие акты принимались.

Довод истца о возможности применения положений решения от 17.06.2014 №306 и решения от 30.07.2015 №505 при расчете арендной платы в спорном правоотношении подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 №6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 7 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе, и из ранее сложившихся правоотношений.

С учетом изложенных обстоятельств, ввиду отсутствия правовых оснований для применения коэффициентов функционального использования, установленных решением от 30.07.2015 №505 и решением от 17.06.2014 №306, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности применения к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – постановление №75-па).

Соответствующие выводы сделаны судами первой, апелляционной и кассационной инстанций в рамках рассмотрения дела №А51-6283/2020, которые были признаны обоснованными Верховным Судом РФ в Определении №303-ЭС22-18423 от 17.10.2022.

В соответствии с пунктом 4 постановления №75-па размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определяется по формуле 

А = К х Сап, 

где: А – размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К – кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; 

Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, согласно условиям договора он предоставлен в аренду в целях строительства магазина с благоустройством прилегающей территории. Выпиской из ЕГРН подтверждается и сторонами по делу не оспаривается факт нахождения на спорном участке объекта недвижимости (здания магазина) с кадастровым номером 25:28:030018:15964 (поставлен на кадастровый учет 17.12.2018).

Таким образом, при расчете размера арендной платы за период с 26.11.2019 по 02.08.2022 необходимо на основании абзаца шестого пункта 4 постановления №75-па исходить из однократной ставки земельного налога, предусмотренного в отношении данного земельного участка. 

В соответствии с разделом 3 решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» на территории Владивостокского городского округа в отношении спорного земельного участка установлена налоговая ставка в размере 1,5%.

Дальнейший расчет арендной платы (за период с 03.08.2022 по 31.10.2023) был правомерно произведен истцом с учетом применения коэффициента функционального использования – 2,796, установленного пунктом 65 Приложения 1 к решению Думы города Владивостока от 28.07.2022 №737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов».

Исходя из расчета, произведенного в соответствии с приведенными нормативными  актами, а также справочного расчета самого истца за период с 26.11.2019 по 31.10.2023, задолженность ответчика по арендной плате в указанный период составила 263 496 рублей 64 копейки.

При этом апелляционный суд отмечает, что указанный расчет основного долга ответчика учитывает произведенные ИП ФИО1 платежи на общую сумму 330 000 рублей (платежные поручения №18 от 08.04.2022 на сумму 230 000 рублей и №14 от 14.03.2022 на сумму 100 000 рублей).

Так, согласно письму Управления от 12.05.2022 №10036-ог/28 , перечисленные по вышеуказанным платежным поручениям денежные средства были зачтены в счет погашения арендной платы по спорному договору аренды, в связи с чем по состоянию на 05.05.2022 по договору имелась переплата по арендной плате в размере 107 236,11 рублей, а также задолженность по пене в размере 58 475,56 рублей.

18.05.2022 ИП ФИО2 обратилась с просьбой о погашении из излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 107 236,11 рублей задолженности по пене в размере 58 475,56 рублей. Остаток средств предприниматель просила перечислить в счет уплаты арендной платы земельного участка ФИО1, как нового арендатора.

Ответным письмом от 03.06.2022 №13517-ог/28 Управление сообщило, что им произведен зачет переплаты по арендной плате по договору в счет задолженности по пене и в счет арендных платежей по договору аренды на арендатора ФИО1

Из представленного истцом справочного расчета задолженности ответчика усматривается, что сумма в размере 48 760,55 (вышеуказанный остаток переплаты) была перечислена на счет ИП ФИО1 18.05.2022.

Довод ответчика о том, что уплаченная им сумма в размере 330 000 не могла быть отнесена в счет погашения долгов предыдущего арендатора (ИП ФИО2), поскольку начисление в отношении нее арендной платы после ее отказа от договора являлось неправомерным, подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, предыдущий арендатор (ФИО2) продолжала пользоваться спорным земельным участком по истечении срока действия договора (после 23.10.2018).

При этом какие-либо доказательств того, что арендодателем были заявлены возражения относительно дальнейшего пользования арендатором спорным участком по истечении срока действия договора, в материалах дела отсутствуют. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что спорный договор аренды от 10.09.2013 №03-Ю-17756 был заключен до 01.03.2015 (до вступления в силу изменений в ЗК РФ, предусматривающих соблюдение обязательной конкурсной процедуры при заключении договоров аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), апелляционный суд приходит к выводу, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие такого договора с 24.10.2018 было возобновлено на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределённый срок договора, в силу которого сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Ответчик ссылается на то, что предыдущий арендатор (ФИО2) неоднократно (07.03.2019, 16.05.2019, 25.09.2020, 04.12.2020) заявляла об отказе от договора аренды.

Вместе с тем, к моменту указанных обращений ФИО2 уже не являлась арендатором земельного участка и соответствующим правомочием на отказ от спорного договора не обладала, поскольку, как было установлено выше, с 08.02.2019 права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ИП ФИО1

Доказательств выражения волеизъявления какой-либо из действующий стороны договора (УМС г. Владивостока или ИП ФИО1) на отказ от договора материалы дела не содержат, следовательно, оснований считать правоотношения по указанному договору прекращенными у суда апелляционной инстанции не имеется.

В любом случае, согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При этом в пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» изложена правовая позиция, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю спорного земельного участка, в связи с чем последний имеет право требовать оплаты аренды за него вне зависимости от обстоятельств прекращения действия спорного договора. 

При этом судебная коллегия отмечает, что перенос задолженности от прежнего арендатора ФИО2 по договору к ответчику правомерен в силу следующего.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В силу изложенных разъяснений, ИП ФИО1 несет солидарную ответственность перед арендодателем наряду с предыдущим арендатором по обязательствам из спорного договора.

При таких условиях, фактически уплаченные ИП ФИО1 денежные средства в общем размере 330 000 рублей были правомерно зачеты в счет погашения долга предыдущего арендатора ФИО2

Таким образом, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца 263 496,64 рублей основного долга правомерно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части не имеется.

Истцом также заявлены требования о взыскании пени за период с 02.03.2019 по 22.11.2023.

Между тем, как было установлено выше, в отношении требований о взыскании основного долга за период до 26.11.2019 истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Пунктом 25 постановления №43 установлено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Поскольку срок исковой давности о взыскании суммы основного долга за период до 26.11.2019 пропущен, то и акцессорные требования о взыскании неустойки на указанную задолженность также удовлетворению не подлежат в связи с пропуском срока исковой давности.

В отношении требований о взыскании неустойки за период после 26.11.2019 также следует учитывать следующее.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Одним из последствий моратория, введенного на основании статьи 9.1 Закона о банкротстве, является запрет на начисление неустоек (штрафы, пени) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, изложенным в абзаце первом пункта 7 постановления от 24.12.2020 №44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – постановление №44), данное последствие введения моратория означает, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 по 30.09.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются. 

Правила о моратории, установленные Постановлением  Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. 

 Таким образом, суд первой инстанций правомерно исключил из расчета неустойки, подлежащей взысканию, пеню, начисленную истцом в период действия моратория (с 01.04.2022 по 30.09.2022) на требования, возникшие до его введения, в связи с чем их надлежащий размер за период с 26.11.2019 по 22.11.2023 составил 33 177,54 рублей.

Указанный расчет неустойки соответствует справочному расчету самого истца, представленному в материалы дела.

При таких условиях отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании остальной части неустойки по договору аренды правомерен, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части также не имеется.

В целом, доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы иска, не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, по своей сути сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции, в связи с чем не являются основанием для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2024 по делу №А51-46/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев