АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2997/17 

Екатеринбург

19 июля 2017 г.

Дело № А60-28174/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лизунова Дмитрия Вячеславовича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2016 по делу № А60-28174/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Администрации города Екатеринбурга – Соболевская Т.В. (доверенность от 31.10.2016 № 417/05/01-12/0111);

индивидуальный предприниматель Лизунов Дмитрий Вячеславович.

Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лизунову Дмитрию Вячеславовичу (далее – предприниматель Лизунов Д.В.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2012 г. по апрель 2016 г. в сумме 157 348 руб. 30 коп., пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в  сумме 4405 руб. 75 коп. 

Решением суда первой инстанции от 22.11.2016 (судья  Сергеева М.Л.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя Лизунова Д.В. в пользу администрации задолженность по арендной плате с июня 2013 г. по апрель 2016 г. в сумме 137 326 руб. 37 коп., пени за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в сумме 3845 руб. 13 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 16.03.2017 (судьи Скромова Ю.В., Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной  жалобе предприниматель Лизунов Д.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела  и неправильное применение судами норм материального права. Заявитель полагает, что расчет арендной платы за пользование земельным участком произведен истцом с нарушением п. 5 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», поскольку при определении доли ответчика администрация исходила из площади помещений в отношении которых зарегистрировано право собственности   - 39 864,4 кв. м и 18 855,6 кв. м, в общей сумме 58 720 кв. м. Вместе с тем заявитель отмечает, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 расположены объекты недвижимости общей площадью 59 824,4 кв. м, в том числе 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40 968,8 кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей проектной площадью 18 855,6 кв. м, степень готовности которого составляет 40%.  По мнению ответчика, указанная общая площадь объектов недвижимого имущества также должна использоваться при определении размера доли.

Кроме того, заявитель полагает, что, поскольку постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП предусматривает дифференцированные ставки арендной платы для земельных участков под различными объектами, расположенными на едином земельном участке, ставка арендной платы для собственников долей в объекте незавершенного строительства должна определяться в соответствии с п. 68 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП как для земельных участков, предоставленных для строительства объектов, и равняться 1,0. 

Также, заявитель ссылается на изменение кадастровой стоимости земельного участка решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 16.11.2016. 

Учитывая указанные обстоятельства, заявитель полагает, что расчет арендной платы за период с января по апрель 2016 г. должен быть пересмотрен с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка. 

В дополнениях к кассационной жалобе заявитель также указывает на необходимость перерасчета арендной платы  с учетом фактической площади земельного участка, необходимой для эксплуатации существующего объекта недвижимости, ссылаясь на имеющееся в материалах дела заключение эксперта, в котором экспертом сделан вывод о фактическом пользовании земельным участком общей площадью 3633 кв. м. 

Помимо изложенного заявитель отмечает, что вступившими в законную силу судебными актами по делам № А40-157372/2015, № А40-125515/2014, № А40-112664/2013 Арбитражного суда г. Москвы за спорные периоды администрацией уже взыскана задолженность по арендной плате с застройщика - общества  с ограниченной ответственностью «АСП-Стар», являющегося   арендатором по договору аренды от 25.04.2002 № 5-715. Таким образом, заявитель полагает, что поскольку дополнительное соглашение к указанному договору между администрацией и предпринимателем не заключено, заявитель является ненадлежащим ответчиком по делу.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено следующее.

На основании постановления главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 № 489-п между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» (ранее – общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды от 25.04.2002 № 5-715 (в редакции дополнительного соглашения № 2) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19 550 кв. м, расположенного по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 по 31.03.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 5). 

Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от 29.12.2004 № 66-01/01-249/2004-500). 

В связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение от 10.06.2008 № RU 66302000-150, 1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. 

На указанном земельном участке расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40 968,8 кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-ой очереди общей площадью 18 855,6 кв.м (по состоянию на 19.05.2015 степень готовности 40%) согласно разрешению на строительство от 21.08.2008 № RU 66302000-424 сроком действия до 31.03.2012. 

Общая площадь всех объектов недвижимости, на которые зарегистрированы права в здании торгового центра 1-ой очереди и 2-ой очереди, составляет 39 864,4 кв.м и 18 855,6 кв.м соответственно. 

Согласно выписке из Единого государственного реестре прав предпринимателю Лизунову Д.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно (890 + 600)/183038 доли. 

Права в отношении земельного участка ответчиком не оформлены.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 27.04.2016 № 1234 с требованием об оплате образовавшейся задолженности по договору в срок до 30.05.2016. 

Указанное требование ответчиком не исполнено. 

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за пользование земельным участком явилось основанием для обращения истца в суд. 

Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства, отсутствие доказательств внесения платы, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования частично с учетом пропуска администрацией срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и оставил решение суда без изменения, отклонив, в числе  прочих довод предпринимателя Лизунова Д.В. о неверном определении размера арендной платы, отметив, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП (далее – Положение).

В п. 65 приложения № 23 к Положению установлена льготная ставка арендной платы за  земельные участки, предоставленные для строительства и реконструкции объектов, на период до окончания срока действия       разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

Выявив, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 был предоставлен в аренду для строительства торгового центра, вместе с тем доказательств получения в спорный период разрешения на строительство и использования земельного участка для завершения строительства этого объекта, не представлено, суды обоснованно признали, что основания для применения ставки арендной платы, установленной для земельных участков, предоставленных для строительства объектов, на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, отсутствуют.

Вместе с тем, в обоснование возражений против удовлетворения требований администрации предприниматель Лизунов Д.В. ссылался на неверное определение площади используемого земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не принял указанный довод предпринимателя Лизунова Д.В., отметив, что размер обязательств ответчика определен судом первой инстанции на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Из разъяснений, указанных в  абз. 4 п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что неосновательное обогащение за земельный участок следует рассчитывать пропорционально площади принадлежащих собственникам нежилых помещений.  

При этом необходимо учитывать, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. Следовательно, при расчете платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Таким образом, при расчете размера платы необходимо определять отдельно размер платы за пользование земельным участкам применительно к объектам ответчика и размер платы за пользование земельным участком применительно ко всем помещениям общего пользования, при этом плата за пользование земельным участком в части помещений общего пользования относится на ответчика с учетом его доли в помещениях общего пользования.

Следует отметить, что с учетом требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания того обстоятельства, какие из помещений, находящихся в здании, относятся к помещениям общего пользования, и размера доли ответчика в помещениях общего пользования возлагается на истца. 

При этом следует учитывать, что факт отсутствия государственной регистрации права собственности на какие-либо помещения, находящиеся в здании, не относит такие помещения к помещениям общего пользования автоматически.

Вопрос о соответствии расчета, представленного истцом, приведенному выше алгоритму судами не исследовался.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не выполнены в полном объёме требования ст. 71, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения, допущенные судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции не устранены.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду необходимо оценить все отмеченные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устранить нарушения ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду необходимо установить фактические и иные обстоятельства настоящего дела и дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности и взаимосвязи.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2016 по делу № А60-28174/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           С.Э. Рябова 

 

В.А. Купреенков