Арбитражный суд Московской области

          107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11402/23

31 мая 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Мытищи Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО "Загородная Усадьба" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 30.12.2014 № 9680 задолженности за 4 квартал 2022 в размере 10563287,57 руб.,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Загородная Усадьба" (далее - ответчик) с требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности в по арендным платежам в рамках договора аренды от 30.12.2014 № 9680 в размере 10563287,57 руб. за 4 квартал 2022 года.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом принятых судом уточнений.

Представитель ответчика в судебном заседании  возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Мытищи Московской области (Арендодатель) и ООО "Загородная Усадьба" (Арендатор) заключен договор аренды от 30.12.2014 № 9680 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100805:4571, площадью 59945 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, г. п. Мытищи, г. Мытищи.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме  ежеквартально до 05 числа каждого первого месяца текущего квартала.

Размер арендной платы по договору определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (приложение №1 к договору аренды) по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлено требование от 12.10.2022 № И-9914 об уплате задолженности по арендной плате за период 4 квартал 2022 года, о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.

Поскольку вышеуказанные требования в добровольном порядке ответчиком выполнены не были, Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100805:4571 предоставлен в аренду ответчику для размещения комплекса жилых зданий с объектами социально-культурного назначения, для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Ответчик в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка завершил строительство многоэтажных жилых домов и наземной многоуровневой автостоянки, что подтверждается выданными разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 26.01.2018 № RU50-24-10190-2018, от 23.12.2020 № RU50-12-17274-2020, от 08.10.2018 № RU50-12-11870-2018.

Из материалов дела следует, что первая запись о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирных домах и наземной автостоянки по адресу: 

<

...> внесена: дом № 6 – 10.10.2018, дом № 10 – 24.11.2021, стр. 4 а – 18.11.2019, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что площадь арендуемого земельного участка с момента предоставления в аренду по мере строительства и ввода в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, а также регистрации права собственности на квартиры, изменялась в сторону уменьшения.

Представленные доказательства подтверждают факт того, что ответчик не пользовался и не имел возможности пользования спорными участками.

Следовательно, начисление платы за землю на всю площадь участка является необоснованным, в связи с чем, задолженность по арендной плате подлежит перерасчету.

При этом истец доказательств использования ответчиком всего земельного участка  с кадастровым номером 50:12:0100805:4571 в материалы дела не представил. Отсутствие таких доказательств означает, что недвижимое имущество не находилось в фактическом пользовании ответчика в спорный период, что, в свою очередь, исключает факт возникновения на стороне последнего обязанности по внесению истцу арендной платы в указанный период, поскольку целью внесения арендной платы является не просто ее оплата, а получение тех или иных материальных благ от объекта аренды, что в данном случае, не имело места.

Кроме того, орган местного самоуправления утрачивает полномочия по распоряжению земельным участком, на котором расположен жилой дом, и на получение каких-либо денежных средств от использования данного земельного участка. При этом арендатор в такой ситуации не является лицом, которое использует земельный участок, на котором расположен жилой дом, и его придомовую территорию.

Указанная позиция подтверждается Определением Верховного суда Российской Федерации от 30.03.2018 № 304-ЭС18-1938.

Согласно используемой ответчиком площади – 6617 кв.м, размер арендной платы в спорный период составляет 1310704,95 руб. 

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 27.09.2022 № 2461, от 25.10.2022 № 2641, подтверждающие внесение арендной платы за 4 квартал 2022 года, исходя из площади земельного участка 6617 кв.м, фактически используемой ответчиком.

Таким образом, поскольку материалами дела подтвержден факт отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                      Ю.С. Таранец