/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                       Дело № А02-425/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 марта 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 марта 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Тихомирова В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Шуйской С.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества                             с ограниченной ответственностью «Алэм» на решение от 14.08.2017 Арбитражного суда Республики Алтай (судья                            Якшимаева Ф.Ю.) и постановление от 27.11.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу № А02-425/2017 по иску жилищно-строительного кооператива     «ЖСК 34/1» (649007, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Гоголя, д. 54, ОГРН 1160400052768, ИНН 0400000622) к обществу с ограниченной ответственностью «Алэм» (649000, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Мичурина, д. 3, ОГРН 1020400746838, ИНН 0411062564) о признании права собственности на земельный участок, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Алэм» к жилищно-строительному кооперативу «ЖСК 34/1» о взыскании задолженности.

        Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «ГАСК» в лице конкурсного управляющего Муканова Владимира Ивановича.

Суд установил:

жилищно-строительный кооператив «ЖСК 34/1» (далее - ЖСК 34/1, кооператив) обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алэм» (далее - ООО «Алэм», ответчик) о прекращении права собственности на земельный участок ответчика и признании возникновения прав собственности на этот земельный участок у истца.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ГАСК» в лице конкурсного управляющего Муканова Владимира Ивановича.

Определением суда от 20.07.2017 в порядке статьи 132 АПК РФ принято уточненное встречное исковое заявление ООО «Алэм» к кооперативу о взыскании 30 000 руб. в уплату арендных платежей, 150 780 руб. в уплату компенсационных выплат за уплаченный обществом налог на землю и 4 593 406 руб. в уплату задолженности по выкупной цене за земельный участок.

Решением от 14.08.2017 Арбитражного суда Республики Алтай, оставленным без изменения постановлением от 27.11.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Алэм» просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, об удовлетворении встречного иска. Заявитель считает, что судами дана неверная оценка фактическим обстоятельствам дела в части исследования вопроса о наличии между истцом и ответчиком, между ответчиком и третьим лицом арендных отношений; процедура государственной регистрации перехода права аренды на спорный земельный участок ЖСК 34/1 не была осуществлена; отсутствие зарегистрированного права аренды за кооперативом полностью лишает его оснований предъявить требование о признании ответчика утратившим право собственности на указанный участок в связи с его выкупом.

Кассатор также полагает, что выводы судов в части прекращения обязательства ООО «ГАСК» перед ООО «Алэм» не соответствуют действующему законодательству, так как признание должника банкротом                       и включение требований кредитора в реестр кредиторов не является таким основанием; все платежи после передачи застройщиком прав и обязанностей по договору аренды должны относиться на нового арендатора, то есть                   на ЖСК 34/1. Ссылается на неправильное применение судами пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ                                      «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

ЖСК 34/1 представил письменный отзыв, в котором выразил возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени  и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены. 

Из материалов дела следует, что 24.05.2012 между ООО «Алэм» (арендодатель) и ООО «ГАСК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 24/12 площадью 1895 м кв. с категорией - земли населенных пунктов, кадастровый номер 04:11:020152:295, находящегося по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. В.И. Чаптынова, 34/1 с последующим выкупом, для строительства на нем многоквартирного жилого дома. 

Договор заключен сроком на 5 лет. Арендатор должен был по истечении 30 дней после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, возведенного на земельном участке, выкупить его за 21 213 206 руб. (с учетом последующих согласований) путем передачи арендодателю отдельных помещений общей полезной площадью не менее 289,9 кв. м.

По условиям договора ООО «ГАСК» имело право досрочного расчета с ООО «Алэм» по выкупной цене. По условиям договора арендатор земельного участка вправе привлекать к строительству дольщиков, указывать в договорах и впоследствии передавать им соответствующие площади построенного объекта с долей земельного участка без согласия арендодателя.

В течение с 2012 года по 2015 год ООО «ГАСК» заключило договоры долевого участия с физическими лицами. При государственной регистрации данных договоров производилась государственная регистрация обременений вышеуказанного земельного участка в пользу участника долевого строительства.

В последующем ООО «ГАСК» и ООО «Алэм» заключили договоры долевого участия последнего в строительстве жилого дома по ул. В.И. Чаптынова, 34/1, в соответствии с которым застройщик должен был передать дольщику жилые (нежилые) помещения. Оплату их стоимости стороны засчитывали в зачет выкупной цены земельного участка.

На 14.08.2015 с зачетом в расчеты стоимости передаваемых площадей ООО «ГАСК» остался должен ООО «Алэм» 4 593 406 руб., что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по состоянию на 14.08.2015.

Решением от 28.12.2015 Арбитражного суда Республики Алтай по делу № А02-1542/2015 ООО «ГАСК» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства и назначением конкурсным управляющим Муканова В.И.

До настоящего времени конкурсное производство не завершено.

Определением суда от 17.10.2016 по делу № А02-1542/2015 переданы созданному  дольщиками кооперативу (ЖСК 34/1) права застройщика, в том числе: право собственности на объект незавершенного строительства площадью 3459, 2 кв. м, степенью готовности 72%, по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. В.И. Чаптынова, 34/1, с кадастровым (условным) номером 04:11:020152:464;  право аренды земельного участка площадью 1895 м кв. с кадастровым номером 04:11:020152:296 по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. В.И. Чаптынова, 34/1.

На основании определения суда кооператив произвел 06.02.2017 государственную регистрацию своих прав собственности на объект незавершенного строительства.

Определением суда от 15.03.2016 по делу № А02-1542/2015 требования ООО «Алэм» в размере 4 593 406 руб. включены в реестр требований кредиторов должника четвертой очереди. 

В добровольном порядке передать кооперативу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 04:11:020152:295 ООО «Алэм» отказалось, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказ ЖСК 34/1 удовлетворить требования ООО «Алэм» по добровольной оплате 30 000 руб. в уплату арендных платежей за 5 лет аренды, 150 780 руб. компенсационных выплат в возмещение уплаченного за 5 лет земельного налога и 4 593 406 руб. в оплату оставшегося долга по выкупной цене земельного участка также послужил основанием для подачи встречного иска.

Суды, руководствуясь статьей 4 АПК РФ, статьями 11, 12, 606, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 201.10 Закона о банкротстве, исходили из того, что принадлежащие должнику права застройщика на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка прекратились, ООО «Алэм» включено в реестр требований кредиторов с денежным требованием как кредитор. В связи                      с этим суды посчитали, что расчеты арендатора с арендодателем по договору № 24/12 от 24.05.2012 состоявшимися и удовлетворили первоначальный иск.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Алэм», судебные инстанции исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения и возложения обязанности уплаты 4 593 406 руб., 30000 руб., 150 780 руб. на ЖСК 34/1.

Обозначенные выводы судов являются правомерными.

Как было отмечено выше, кооператив приобрел право собственности на объект незавершенного строительства. 

В связи с этим суды правомерно указали, что из смысла и содержания пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве права и обязанности арендатора земельного участка, на котором расположен обозначенный объект, передаются кооперативу на будущее время. До даты передачи прав обязанным по договору аренды остается правопредшественник    –                            ООО «ГАСК». Обоснованно учтено, что компенсацию расходов                               по земельному налогу за период   с 17.10.2016 (дата определения о передаче прав арендатора земельного участка) до 24.05.2017 (срок окончания аренды по договору № 24/12 от 24.05.2012) с учетом площади земельного участка  (1895 кв. м)  кооператив перечислил ООО «Алэм» 3 841,40 руб. 

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, принадлежит кооперативу, приняв                   во внимание то, что должник как застройщик обладал правами в отношении арендуемого земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о необходимости признания за истцом прав на спорный земельный участок.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют                        о неправильном толковании заявителем норм материального права, противоречат установленным обстоятельствам спора. Настаивая                                    на возможности взыскания сумм выкупа, признанных в рамках дела                       о банкротстве должника и включенных в реестр требований кредитора, кассатор по существу допускает возможность двойного взыскания сумм                   с должника и ответчика, причем при отсутствии соответствующего обязательства последнего и без учета специфики законодательства                               о банкротстве. Отсутствие государственной регистрации права аренды                на земельный участок, на которое ссылается общество, в сложившейся ситуации не исключает признание  права собственности на этот участок.    

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований                 для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы  нет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.08.2017 Арбитражного суда Республики Алтай и постановление от 27.11.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А02-425/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу –               без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Тихомиров

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            С.И. Шуйская