АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53193/2022

г. Краснодар

30 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Малыхиной М.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 03.03.2025), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – администрация муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общества с ограниченной ответственностью «Агенство недвижимости "Миаль"», ФИО7, ФИО8, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2025 по делу № А32-53193/2022, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края                                  (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее – администрация) о признании незаконным решений уполномоченного органа о переводе из нежилых в жилые объектов с кадастровыми номерами 23:33:0108001:525, 23:33:0108001:529, 23:33:0108001:528, 23:33:0108001:527. Департамент также просил указать в решении, что судебный акт является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии изменений в ЕГРН в отношении объектов с кадастровыми номерами 23:33:0108001:525, 23:33:0108001:529, 23:33:0108001:528, 23:33:0108001:527 в части назначения объектов                с «жилой дом» на «нежилое помещение».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 12.03.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.  Суды пришли к выводу о пропуске департаментом срока обращения в суд, установленного частью 4                                              статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                       (далее – Кодекс). Судебные инстанции указали, что располагая сведениями о застройке земельных участков, о регистрации права за конкретными лицами на возведенный объект недвижимости, основаниях такой регистрации, департамент имел возможность и был обязан дать им правовую оценку, предпринять действия, отвечающие интересам Краснодарского края. Доказательства, свидетельствующие о наличии уважительных причин пропуска указанного срока, заявитель не представил. Доводы департамента об осуществлении действий по сбору необходимых доказательств для обращения в суд, не могут служить достаточным основанием для восстановления пропущенного срока. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108001:348 расположен в территориальной зоне Ж-6 «Зона жилой курортной застройки», где условно разрешенным видом использования является «индивидуальное жилищное строительство». С учетом изложенного размещение жилых объектов на спорном земельном участке допускается, поскольку соответствует условно разрешенному виду использования данного земельного участка.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что срок обращения в суд подлежал восстановлению. Соответствующие доводы департамента судебные инстанции надлежащим образом не оценили. К участию в деле не привлечен собственник объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:33:0108001:527, что свидетельствует о существенном нарушении норм процессуального права, влекущем отмену судебных актов. Перевод нежилых помещений в жилые противоречит цели предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108001:348. Суды не приняли во внимание, что формальное наличие вида условно разрешенного использования само по себе не позволяет арендатору использовать земельный участок не по целевому назначению. 

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО Агентство недвижимости «Миаль» (арендатор) 23.12.2011 заключили договор № 3300005306 (0000003425) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108001:348.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108001:348, площадью  4014 кв. м, для использования в целях строительства и эксплуатации комплекса придорожного сервиса.

Пунктом 4.1.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора аренды.

Департамент (арендодатель) и ООО Агентство недвижимости «Миаль» (арендатор) заключили дополнительное соглашение к данному договору аренды                                                    (т. 1, л. д. 52 – 54, 64, 65).

Права и обязанности арендатора данного земельного участка перешли                                к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (т. 1, л. д. 55 – 58, 68, 69). 

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108001:348 (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации комплекса придорожного сервиса) находится в собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края.                            В границах названного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:33:0108001:525, 23:33:0108001:526, 23:33:0108001:527, 23:33:0108001:528, 23:33:0108001:529.

На основании принятых в 2017 году решений межведомственной комиссии по жилью при администрации муниципального образования Туапсинский район объекты                с кадастровыми номерами 23:33:0108001:525, 23:33:0108001:529, 23:33:0108001:528, 23:33:0108001:527 без предварительных условий переведены в жилые (индивидуальные жилые дома; т. 1, л. 

<

...>). В отношении названных объектов зарегистрировано право собственности физических лиц (т. 1, л. д. 7 – 14).

По результатам обследования ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль»  (акт обследования от 09.06.2022 № 453) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108001:348 установлено, что земельный участок, предоставленный в целях  строительства и эксплуатации комплекса придорожного сервиса, используется с нарушением норм действующего законодательства, а именно: для эксплуатации жилых домов (кадастровые номера объектов 23:33:0108001:525, 23:33:0108001:529, 23:33:0108001:528, 23:33:0108001:527).

Департамент, полагая, что решения о переводе нежилых помещений в жилые противоречат цели предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108001:348, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,                       с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

 Статья 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс; в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемых решений) предусматривает, что к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 4                  статьи 22 Жилищного кодекса).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлен статьей 23 Жилищного кодекса.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений). В силу части 2 названной статьи для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). В соответствии с частью 5 статьи 23 Жилищного кодекса орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 данной статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Часть 7 статьи 23 Жилищного кодекса устанавливает, что предусмотренный частью 5 этой статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 данного Кодекса условий перевода помещения. 

В данном случае земельный участок предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации комплекса придорожного сервиса. Соответствующий вид разрешенного использования спорного участка из земель населенных пунктов указан в ЕГРН (т. 1,                л. д. 15).   

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации                            (далее – Земельный кодекс) установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

На момент принятия оспариваемых решений вид разрешенного использования земельного участка не допускал размещения на нем объектов индивидуального жилищного строительства. Данное обстоятельство исключало возможность принятия решения о переводе объектов из нежилых в жилые.

Наличие для соответствующей территориальной зоны (Ж-6. Зона жилой курортной застройки) условно разрешенного вида использования «индивидуальное жилищное строительство» (т. 1, л. д. 150 – 152) само по себе не означает, что земельный участок может правомерно использоваться для эксплуатации жилых домов. В данном случае судебные инстанции не приняли во внимание, что в силу статьи 7 Земельного кодекса                 и статьи 39 Градостроительного кодекса необходимо в установленном порядке получить разрешение на условно разрешенный вид использования и внести соответствующие сведения в ЕГРН. 

Кроме того, согласно части 4 статьи 198 Кодекса для исчисления процессуального срока обращения в суд необходимо исходить не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении. 

В данном случае у судов отсутствовали основания для вывода о том, что о наличии оспариваемых решений департамент узнал ранее момента получения соответствующих документов от органа местного самоуправления.

В то же время приведенные ошибочные выводы судебных инстанций не могут служить достаточным основанием для отмены обжалуемых решения и постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).  

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22              «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом  Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае жилые дома на участке принадлежат на праве собственности физическим лицам, сведения о назначении объектов (жилые) находятся в ЕГРН. Из акта обследования участка также следует, что спорные объекты фактически используются в качестве жилых домов. Собственники объектов недвижимости указаны в ЕГРН в качестве арендаторов земельного участка.

С учетом изложенного оспаривание по правилам главы 24 Кодекса решений администрации о переводе объектов в жилые не приведет к восстановлению нарушенного права заявителя. Требования департамента фактически направлены на исключение из ЕГРН определенных сведений об объектах физических лиц, поэтому они должны быть реализованы в рамках спора о праве путем предъявления искового заявления к правообладателям объектов (физическим лицам), которые подлежат привлечению к участию в деле в качестве ответчиков. Доводы об отсутствии оснований перевода могут приводиться в рамках названного спора. Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права (неправильный предмет и ненадлежащий субъектный состав) влечет отказ в удовлетворении  заявления.

Довод департамента о нарушении норм процессуального права в связи с непривлечением к участию в деле нового собственника объекта недвижимости правильно отклонен апелляционным судом. В данном случае прежний собственник соответствующего объекта привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Последующее изменение субъекта права собственности в отношении спорного объекта недвижимости о наличии оснований для отмены судебных актов не свидетельствует, поскольку названное лицо праве реализовать право на участие в деле посредством процессуального механизма, закрепленного в статье 48 Кодекса.   

Других доводов, позволяющих отменить или изменить судебные акты, кассационная жалоба не содержит. По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции полагает, что судами исследованы все приведенные участвующими в деле доводы и доказательства, установлены все существенные для правильного рассмотрения данного спора фактические обстоятельства. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

При таких обстоятельствах, основания для отмены решения и постановления по доводам жалобы отсутствуют.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе департамент освобожден. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2025 по делу № А32-53193/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    М.Н. Малыхина       

                                                                                                                               И.В. Сидорова