ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-2756/2024

г. Вологда

12 февраля 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 12 февраля 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 октября 2024 года по делу № А05-2756/2024,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163530, Архангельская обл., Приморский р-н; далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163046, Архангельская обл., г. Архангельск; далее – ИП ФИО1) о взыскании 80 000 руб. задолженности, возникшей в результате невозврата обеспечительного платежа, перечисленного при заключении договора аренды недвижимости (нежилого помещения) от 10 ноября 2023 года, 23 000 руб. в возмещение расходов на оплату юридических услуг, 67 руб. в возмещение почтовых расходов. Делу присвоен номер А05-2756/2024.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к ИП ФИО2 о взыскании 247 741 руб. 94 коп. задолженности по договору аренды недвижимости (нежилого помещения) от 10 ноября 2023 года за период с ноября 2023 года по февраль 2024 года и 90 580 руб. 65 коп. пеней, начисленных за период с 26.11.2023 по 12.03.2024. Делу присвоен номер А05-3144/2024.

Определением суда от 06 июня 2024 дела № А05-2756/2024 и № А05-3144/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А05-2756/2024. Исковые требования ИП ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании 247 741 руб. 94 коп. задолженности и 90 580 руб. 65 коп. пеней считаются встречными исковыми требованиями.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 08 октября 2024 года первоначальный иск ИП ФИО2 удовлетворен в полном объеме, встречный иск ИП ФИО1 оставлен без удовлетворения.

ИП ФИО1 с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО2 и об удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО1, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неверно определил предмет доказывания и неверно распределил бремя доказывания. В уточненной апелляционной жалобе ИП ФИО1 ссылается на нарушение судом норм материального права. Фактически имущество передано ИП ФИО2, арендодатель при взаимодействии с арендатором осуществлял ремонтные работы. Письмо о готовности помещения датировано 29.12.2023, момент отправки данного документа не имеет значения для настоящего спора. Арендатору переданы ключи от помещения, что свидетельствует о фактическом принятии им спорного имущества.

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу возразила против доводов и требований, в ней изложенных, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 10 ноября 2023 года заключили договор аренды недвижимости (нежилого помещения), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 59,5 кв. м, для размещения предприятия общественного питания (пекарни), в том числе для розничной торговли хлебобулочными изделиями и сопутствующими товарами и для производства хлебобулочных изделий, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 11Н, кадастровый номер помещения 29:22:023008:554.

Пунктом 1.3 договора определено, что срок договора составляет 11 месяцев и исчисляется с момента передачи помещения по акту приема-передачи. Если ни одна из сторон договора за 30 календарных дней до истечения срока действия договора не заявит о своем намерении его расторгнуть либо перезаключить на существенно иных условиях, договор автоматически продлевается на тот же срок и не тех же условиях. Количество таких продлений не ограничено.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора сумма арендной платы составляет 80 000 руб. в месяц и начинает начисляться арендатору с даты передачи помещения по акту приема-передачи. 

В пункте 2.6 договора арендатор обязался выплатить арендодателю в день подписания договора обеспечительный платеж в размере месячного размера арендной платы, а также в дальнейшем пополнять сумму обеспечительного депозита до размера действующего на момент пополнения месячного размера арендной платы в случае уменьшения или в случае увеличения арендной платы в соответствии с положениями договора.

В пункт 2.6 договора включено условие о том, что обеспечительный платеж обеспечивает выполнение арендатором следующих обязательств:

- по своевременному внесению арендной платы (уплаты пени, штрафов). В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы более чем на пять дней арендатор получает право в зависимости от суммы, не уплаченной в срок полностью либо в части, зачесть обеспечительный платеж в счет неполученных арендных платежей, пени и штрафов;

- по обеспечению сохранности имущества. В случае нанесения вреда имуществу либо его гибели арендодатель получает право полностью либо в части зачесть обеспечительный депозит в счет возмещения причиненного ущерба.

Арендатор обязан возместить обеспечительный депозит в течение пяти рабочих дней с момента получения уведомления.

Пунктом 4.1.3 договора установлено, что арендатор имеет право на отказ от исполнения договора в любое время в одностороннем внесудебном порядке без указания оснований такого отказа, предварительно уведомив арендодателя за 90 рабочих дней от предполагаемой даты прекращения договора. 

Во исполнение условий договора истец перечислил арендатору 80 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по платежному поручению от 14.11.2023 № 1.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние помещения на момент передачи. 

Нежилое помещение ИП ФИО1 арендатору не передал, акт приема-передачи стороны не подписали.

ИП ФИО2 29.12.2023 вручила ИП ФИО1 требование о расторжении договора аренды и возврате обеспечительного платежа, о чем на требовании имеется отметка о вручении. 

Ссылаясь на то, что ИП ФИО1 обеспечительный платеж не возвратил, ИП ФИО2 обратилась в суд настоящим иском.

ИП ФИО1, обращаясь с иском к ИП ФИО2, ссылается на то, что арендатор письмом и устно проинформирован о готовности помещения к сдаче в аренду, однако акт приема передачи не подписал. Поскольку помещение поступило в ведение арендатора, арендная плата подлежит начислению согласно условиям договора.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удержания арендодателем обеспечительного платежа, поскольку акт приема-передачи имущества сторонами не подписан, фактически помещение арендатору не передано, в связи с чем удовлетворил первоначальный иск, а также отказал в удовлетворении встречного иска ввиду недоказанности наличия на стороне арендатора задолженности по арендной плате.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ в случае, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3.2.1 договора арендодатель обязан передать арендатору помещение, прием-передача помещения осуществляется по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние помещения на момент передачи.

Пунктом 2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора выплатить в день подписания договора обеспечительный депозит в размере месячной арендной платы. Обеспечительный депозит обеспечивает выполнение арендатором двух условий: своевременное внесение арендной платы и обеспечение сохранности имущества. 

Материалами дела подтверждается, что арендатор перечислил арендодателю 80 000 руб. по платежному поручению от 14.11.2023 № 1 в качестве обеспечительного депозита.

Однако в установленном договором порядке помещение арендатору не передано, акт приема-передачи сторонами не подписан.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора арендатор имеет право в любое время на отказ от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, без указания оснований такого отказа предварительно уведомив арендодателя за 90 рабочих дней от предполагаемой даты прекращения договора.

Ссылаясь на то, что ИП ФИО1 не исполнил свое обязательство по передаче арендуемых помещений, ИП ФИО2 29.12.2023 вручила ответчику по первоначальному иску требование о расторжении договора аренды с 24.05.2024 и возврате обеспечительного платежа в сумме 80 000 руб. Факт вручения данного требования арендодателем подтверждается подписью его представителя.

С учетом того, что акт приема-передачи помещения сторонами не подписан, фактической передачи имущества не состоялось, а ИП ФИО2 отказалась от договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у арендодателя оснований для удержания обеспечительного депозита.

В удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 о взыскании 247 741 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за период с ноября 2023 года по февраль 2024 года (до момента окончания действия договора аренды) и 90 580 руб. 65 коп. пеней за период с 26.11.2023 по 12.03.2024 суд первой инстанции отказал, правомерно руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу данной статьи арендные платежи могут быть взысканы с арендатора до момента возврата объекта аренды арендодателю после прекращения действия договора аренды, если не установлен факт уклонения арендодателя от приемки помещения. При этом плата за все время просрочки возврата имущества начисляется исходя из размера арендной платы, установленного договором.

Из материалов дела следует, что требование ИП ФИО2 о расторжении договора аренды вручено арендодателю 29.12.2023.     

ИП ФИО1 на следующий день 30.12.2023 направил в адрес арендатора уведомление о готовности помещения к приему-передаче и акт приема-передачи от 28.12.2023, о чем свидетельствует опись вложения в ценное письмо.

ИП ФИО2, возражая против доводов встречного иска, указала на то, что фактически не приступала к ремонту для эксплуатации помещений, акт приема-передачи имущества не подписывала, а 29.12.2023 выразила намерение на отказ от продолжения договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, так как отсутствие доказательств фактической передачи помещения во владение арендатору не подтверждает исполнение арендодателем условий договора.

Ссылка апеллянта на неправильное распределение судом первой инстанции бремени доказывания подлежит отклонению апелляционной коллегией, поскольку в силу положений статьи 65 АПК РФ именно арендодатель обязан представить доказательства фактической передачи арендатору имущества.

Изложенный в апелляционной жалобе довод ИП ФИО1 о том, что письмо о готовности помещения к передаче датировано 29.12.2023, а момент отправки не имеет значения для настоящего спора, не может быть принят апелляционным судом, поскольку обязанность арендодателя является исполненной с момента передачи соответствующего недвижимого имущества.

Положением пункта 3 статьи 611 ГК РФ предусмотрены правовые последствия неисполнения арендодателем своей обязанности по передаче арендатору имущества, являющегося предметом договора аренды, характеризующие возможные варианты поведения арендатора при наступлении названного обстоятельства в виде избрания одного из способов защиты нарушенного права.

Как следует из материалов дела, арендатор с требованиями, предусмотренными вышеназванной нормой права, к арендодателю не обращался.

Материально-правовым требованием встречного иска ИП ФИО1 является взыскание с ИП ФИО2 арендной платы и пеней.

Таким образом, на основании части 1 статьи 65 АПК РФ на истце по встречному иску лежит бремя доказывания того обстоятельства, что спорное имущество во исполнение предусмотренного законом обязательства было передано ответчику надлежащим образом. 

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Ссылка подателя жалобы на передачу арендатору ключей от помещения, что свидетельствует о фактическом принятии им спорного имущества, является необоснованной по приведенным выше основаниям и ввиду отсутствия доказательств такой передачи.

В части распределения судебных расходов решение суда соответствует требованиям статей 106, 110 АПК РФ, разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 октября 2024 года по делу № А05-2756/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина