Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6585/2018

15 октября 2018 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 08.10.2018

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Т. А., рассмотрев дело по исковому заявлению Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН 1410005124, ОГРН 1031400431402) к обществу с ограниченной ответственностью "СахастройГрупп" (ИНН 1435207475, ОГРН 1081435010359) об обязании произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, предоставлении документов для государственной регистрации, взыскании 2 021 889,05 рублей,

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО2, в отсутствие надлежаще извещенного истца,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СахастройГрупп" обязать произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество – жилые помещения, переданных по муниципальному контракту от 25.08.2015 №0116300041415000094-0264710-02, предоставить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, взыскании штрафа по пункту 6.6 контракта в размере 2 021 889,05 руб.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление с приложением копий актов от 31.08.2017 приема-передачи жилых помещений (квартир), выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2018.

Судом в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании с 01.10.2018 до 15 час. 30 мин. 08.10.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец представил возражения на отзыв ответчика.

Истец не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддерживает доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в том числе полагает, что обществом исполнены обязательства по контракту, за просрочку исполнения обязательств контрактом санкции не предусмотрены.

В силу ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенного истца, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По итогам открытого аукциона в электронной форме на основании программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы» сторонами заключен муниципальный контракт от 25.08.2015 №0116300041415000094-0264710-02, по условиям которого ООО «СахастройГрупп» (застройщик) обязалось передать Администрации муниципального района «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (заказчику) в собственность 22 жилых помещений (квартир) в г. Вилюйске в строящихся домах малоэтажной застройки, которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус (район), 

<

...>, общей площадью 627,03 кв. м., заказчик обязуется принять квартиры и оплатить их. 

Согласно пункту 2.1 контракта цена квартир определена в сумме 40 437 781 руб. из расчета стоимости 1 кв. м. жилой площади квартиры в размере 66 674 руб. в соответствии с пунктом 10 приложения приказа от 18.03.2015 №28 Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия).

Дополнительным соглашением к контракту, размещенным на веб-сайте: http://zakupki.gov.ru, пункт 2.2 контракта изложен: оплата производится заказчиком в следующем порядке:

- аванс в размере 30% от цены Контракта, но не более лимитов бюджетных обязательств, предусмотренных в текущем финансовом году – в течение 20 банковских дней с момента подписания сторонами контракта, при условии поступления финансирования от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и государственного бюджета РС (Я);

- последующие выплаты производятся согласно подписанных обеими сторонами актов выполненных работ формы КС-2, КС-3, не более 60% от объема выполненных работ - в течение 10 банковских дней с момента подписания актов, при условии поступления финансирования от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и государственного бюджета РС (Я);

- окончательная оплата - в течение I квартала 2017 года, при условии поступления финансирования от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и государственного бюджета РС (Я).

Подпунктами 3.1.2, 3.2.5 контракта застройщик обязался в срок не позднее 10 дней с даты направления сообщения о готовности квартир к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиры к заказчику, в том числе акт приема-передачи жилых помещений (квартир), кадастровые паспорта на квартиры, другие документы в случае необходимости, а также нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиры в порядке, установленном настоящим контрактом и действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из пункта 3.3 контракта, стороны обязуются не позднее 10 от даты направления сообщения о готовности квартир к передаче подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к заказчику и передать их на государственную регистрацию. Документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к заказчику представляет в регистрирующий орган – Вилюйский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия). Расходы по государственной регистрации права собственности заказчика на указанные квартиры несет заказчик.

В соответствии с пунктом 4.1 контракта срок передачи квартир заказчику установлен не позднее 30.11.2016, при этом застройщик оставляет за собой право передачи квартир досрочно.

Передача квартир производится по актам приема-передачи квартир (на каждую квартиру составляется отдельный акт) не позднее 30.11.2016.

Претензией от 13.06.2018 №1018 истец указал, что ответчиком в нарушение условий подпункта 3.1.2 контракта не произведен передачу документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры, указал, что в соответствии с пунктом 6.6 контракта установлена ответственность в виде штрафа в размере 5% от цены контракта, составляющая 2 021 889,05 руб., в связи с чем заявлено требование об осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подать все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры; претензия получена ответчиком 22.06.2018 (л.д.24, 25).

Ответчик не претензию истца не ответил.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по регистрации квартир в установленный срок истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Ответчик в отзыве на исковое заявление иск не признает, указал, что подпункт 3.1.3 контракта обязывает общество составить передаточный акт в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности на квартиры, а не обязывает передать квартиры Администрации в течение 3 дней; передаточные акты сторонами подписаны без замечаний 31.08.2018. Государственная регистрация на квартиры осуществлена 02.08.2018, документы на государственную регистрацию направлены за 5 рабочих дней до выдачи документов – 26.07.2018, т.е. до подачи искового заявления в арбитражный суд. Пункт 6.6 контракта предусматривает штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение исполнителем обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения исполнителем обязательств, предусмотренных контрактом. Ответчик считает обязательства по контракту исполненными, отсутствие оснований для взыскания штрафа, возложения обязательства произвести государственную регистрацию прав на квартиры, предоставления документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры.

Истец в возражениях на отзыв ответчика со ссылкой на пункты 1.2, 4.1 контракта указал, что застройщик обязуется передать квартиры заказчику не позднее 30.11.2016, право собственности на квартиры у заказчика возникает после государственной регистрации права собственности. Поскольку государственная регистрация произведена 02.08.2018, т.е. с просрочкой, с ответчика подлежит взысканию штраф по пункту 6.6 контракта.

Квалификация подписанного сторонами контракта должна производиться судом на основании содержания условий договора, которые в случае его неясности устанавливаются с помощью правил ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суд должен исходить из действительной направленности воли сторон и самостоятельно определять применимые нормы права.

Юридическая квалификация и судебная оценка должны исходить не из формы и названия, а из сути и содержания тех правоотношений, которые они создают (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П).

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Исходя из буквального значения содержащихся в разделах 1, 3 контракта слов и выражений, данный контракт по содержанию прав и обязанностей сторон признакам ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве не соответствует.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем») (далее – постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54). 

Поскольку предмет спорного контракта ограничен лишь приобретением истцом за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В силу пунктов 1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. 

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.09.2011 № 5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли- продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства. 

В соответствии с порядком передачи квартир, установленным в подпунктах 3.1.1-3.1.4 контракта, застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру и направить заказчику сообщение о готовности квартиры к передаче. В срок не позднее 10 дней с даты направления сообщения о готовности квартиры к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Составить передаточный акт (приложение №3 к контракту) в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности заказчика на квартиры. 

Исходя из согласованных сторонами условий контракта в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность общества по передаче квартир администрации не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю. 

Как следует из материалов дела, 31.08.2017 Администрацией МО «Город Вилюйск» выдано ООО «СахастройГрупп» разрешение на ввод объекта – многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> «в» в эксплуатацию (л.д.19-20).

Между сторонами подписаны акты приема-передачи жилых помещений (квартир) от 31.08.2017.

Актом от 20.10.2017 комиссией, созданной распоряжением МР «Вилюйский улус (район)» от 05.12.2014 №916 приняты к приемке и в эксплуатацию 22 жилых помещений площадью 606,50 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> «в» (л.д.21-22).

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, государственная регистрация права собственности ООО «СахастройГрупп» произведена 01.08.2018.

Таким образом, на дату проведения судебного заседания государственная регистрации права собственности на квартиры произведена, обязательство ответчика по контракту исполнено, следовательно, предмет спора в этой части отсутствует.

Передаточные акты (акты приема-передачи квартир от 31.08.2017) составлены в соответствии с формой, утвержденной в приложении №3 к контракту.

Подготовка документов для государственной регистрации перехода права собственности Администрации на квартиры и передача их на государственную регистрацию возлагается на обеих сторон в соответствии с пунктом 3.3 контракта. При отсутствии доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности к истцу требование истца о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры необоснованно.

Согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства (п.1 ст.330 данного Кодекса).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу ч.4 ст.34 Федеральный закон от 05.04.2013 №44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее – Закон о контрактной системе) в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени.

Как установлено в ч.8 ст.34 Закона о контрактной системе, штрафы начисляются за неисполнение или ненадлежащее исполнение поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом. Размер штрафа устанавливается контрактом в виде фиксированной суммы, определенной в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, штрафы начисляются в случаях нарушения обязательств, за исключением просрочки исполнения.

Между тем, по делу установлена именно просрочка исполнения обязательств ответчиком, поэтому начисление штрафа по пункту 6.6 контракта, а не пени по пункту 6.4 контракта, является неправомерным, в связи с чем судом в удовлетворении требования истца о взыскании 2 021 889,05 руб. штрафа отказано.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru

Судья Т.С. Шамаева