ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-23630/2024

Дело № А40-105251/23

г. Москва

30 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей Б.В. Стешана, Ю.Н. Кухаренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.03.2024 по делу № А40-105251/23 

по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>) 

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца -  ФИО2 по доверенности от 14.02.2023

от ответчика -  ФИО3 по доверенности от 05.12.2023 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 145,8 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. III, комн. 1-16),  по цене 15 549 383 рублей без учета НДС, с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 марта 2024 года судом требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

От истца поступил отзыв, в котором он против  удовлетворения  апелляционной  жалобы  возражал,  указав на  отсутствие правовых  оснований для  отмены решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца против удовлетворения  апелляционной  жалобы  возражал,  указав на отсутствие правовых  оснований для  отмены решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2024 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 145,8 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец арендует вышеуказанное помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 26.03.2019 № 00-00313/19.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

             Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения. 

Согласно выводам экспертов, итоговая величина объекта недвижимости составила 15 549 383 рублей.

Суд, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами Общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО4, ФИО5 и ФИО6, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение экспертов, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы было поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", по результатам которой суд урегулировал возникшие разногласия.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов экспертов также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Доводы ответчика подлежат отклонению, поскольку на дату проведения торгов и заключения договора аренды распоряжение № 38438 от 16.11.2018 не имело юридической силы, поскольку не было опубликовано для всеобщего доступа в порядке, предусмотренном законодательством города Москвы.

Согласно пункту 2.5. Постановления Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП формирование и ведение Перечней основывается на принципах достоверности данных и возможности оперативного доступа к сведениям перечней.

Согласно пункту 2.7. Постановления № 211, ведение Перечней осуществляется ДГИ г. Москвы в электронной форме.

Согласно пункту 3.1.4.1. Постановления № 211, перечень свободного имущества и все внесенные в него изменения подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации в течение 10 рабочих дней со дня утверждения.

Согласно пункту 3.1.4.2. Постановления № 211, перечень свободного имущества и все внесенные в него изменения подлежат опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте ДГИ г. Москвы в сети «Интернет» в течение трех рабочих дней со дня утверждения.

B соответствии с частью 2 статьи 19 Закона г. Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы» опубликованием правового акта считается первое размещение (опубликование) его полного текста на официальном сайте органа государственной власти в сети Интернет.

На момент проведения Аукциона (21.02.2019) и заключения Договора аренды на официальном сайте ДГИ г. Москвы (https ://www.mos.ru/dgi/) либо в средствах массовой информации не имелось сведений о том, что Департаментом принято Распоряжение от 16.11.2018. 

Как следует из Письма Департамента информационных технологий г. Москвы № 14046/23 от 17 июля 2023 г., Распоряжение от 16.11.2018 № 38438 было опубликовано на сайте https://www.mos.ru/dgi/ лишь 13 августа 2019 года, то есть после объявления и проведения Аукциона в отношении Объекта и после заключения Договора аренды в отношении Объекта и его передачи и объекта по акту приема-передачи.

Таким образом, Распоряжение от 16.11.2018 не было опубликовано в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Следовательно, Распоряжение не действовало как на дату проведения Аукциона и на дату заключения Договора аренды Объекта (26.03.2019).

В Перечень вносятся сведения только о недвижимом имуществе, свободным от прав третьих лиц (пункт 3.1.1.1 Постановления № 211).

На дату опубликования Распоряжения (13.08.2019) Объект уже принадлежал истцу на праве аренды по договору, заключенному 26.03.2019. 

В связи с этим, Объект не соответствовал критериям для внесения в Перечень.

Таким образом, Департамент не вправе ссылаться на Перечень, отказывая истцу в выкупе.

Между тем, в соответствии с п. 2.1 ст. 9 Закона № 159 выкуп помещения, находящегося в Перечне, возможен только по прошествии трех лет аренды и пяти лет нахождения объекта в Перечне.

Такой порядок является более длительным и обременительным по сравнению с общим порядком выкупа имущества, установленным ст. 3 Закона № 159. 

Права аренды на объект были получены истцом по цене многократно выше изначальной льготной цены. 

При этом истец был намерен выкупить объект по прошествии двух лет аренды.

Таким образом, в результате действий Департамента городского имущества города Москвы по включению объекта в Перечень, истец не получил той экономической выгоды, на которую рассчитывал, участвуя в аукционе и заключая договор аренды объекта. 

Истец со всей определенностью понесет существенные убытки, если будет вынужден арендовать объект на протяжении не двух, а пяти лет.

С учетом изложенного, истец имеет право на выкуп Объекта по общим основаниям, то есть уже в рамках поданного заявления на выкуп от 23.01.2023, в с связи с чем, уклонение Департамента от заключения договора является незаконным. 

Согласно абз. 2 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного управления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, не предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)).

При таких обстоятельствах действия Департамента по включению Объекта в Перечень после вступления в силу ФЗ № 159 от 2008 года не могут трактоваться иначе как попытка препятствовать в реализации преимущественного права на выкуп.

Доводы жалобы ответчика, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на заявителя апелляционной жалобы, но не взыскиваются, поскольку Департамент освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2024 по делу № А40-105251/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья                                                      Т.В. Захарова         

 

Судьи                                                                                                          Ю.Н. Кухаренко

 

                                                                                                                                                                                                                                                                    Б.В. Стешан 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.