020/2023-5633(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-21617/2022

г. Краснодар

03 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2023 года  Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2023 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного  заседания помощником председательствующего Плаксий А.В. и участии в судебном  заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии  Арбитражного суда Ростовской области (судья Пипник Т.Д.), от ответчика –  индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319619600159321) – ФИО2 (доверенность  от 04.07.2022), в отсутствие истца – администрации Зимовниковского сельского  поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – муниципального  унитарного предприятия «Строительный участок» Зимовниковского сельского поселения,  извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение  Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу № А53-21617/2022, установил  следующее.  

Администрация Зимовниковского сельского поселения (далее – администрация)  обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с иском о признании  недействительной сделкой договор аренды земельного участка от 15.12.2020 № 13/20.  

Иск основан на положениях статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 35, 39.6, 39.20 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Договор  аренды от 15.12.2020 № 13/20 земельного участка с кадастровым номером  

61:13:0010256:43 недействителен (ничтожен), поскольку в границах данного участка  расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности и  закрепленный на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным  предприятием «Строительный участок» Зимовниковского сельского поселения (далее –  предприятие).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено предприятие.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 19.10.2022, иск удовлетворен. Признан недействительной сделкой договор аренды  земельного участка от 15.12.2020 № 13/20. С предпринимателя в доход федерального  бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 тыс. рублей.  

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:13:0010256:43  и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 61:13:0010256:34  находятся в собственности муниципального образования «Зимовниковское сельское  поселение», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра  недвижимости (далее – ЕГРН). Нежилое здание с кадастровым номером 61:13:0010256:34  передано в хозяйственное ведение предприятия. Право хозяйственного ведения  зарегистрировано 25.09.2003. На основании протокола об итогах проведения аукциона  от 08.12.2020 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор)  заключен договор от 15.12.2020 № 13/20 аренды земельного участка площадью 2629 кв. м  с кадастровым номером 61:13:0010256:43, расположенного по адресу: Ростовская область,  Зимовниковский муниципальный район, сельское поселение Зимовниковское,  

<

...>, вид разрешенного использования – для размещения  объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий  (производственная деятельность). Срок действия договора установлен до 15.12.2025.  Ссылаясь на то, что договор аренды заключен в нарушение требований закона и интересов  предприятия, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. При  разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 166 – 168  Гражданского кодекса, статьями 35, 39.6, 39.20 Земельного кодекса. Суды также учли  разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11), в  постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25  «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского  

кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25), в  совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Договор аренды  от 15.12.2020 № 13/20 заключен в нарушение императивного запрета на передачу в аренду  земельного участка с кадастровым номером 61:13:0010256:43, на котором расположен  объект недвижимости, принадлежащий иному лицу (предприятию). На данном участке  находится объект недвижимого имущества, закрепленный за предприятием на праве  хозяйственного ведения, вещное право на этот объект зарегистрировано около 30 лет  назад. Наличие объекта на спорном участке предпринимателем по существу не  оспаривается. По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса  непосредственно предприятие обладает исключительным правом на заключение договора  аренды земельного участка с кадастровым номером 61:13:0010256:43. Сделка, по которой  воля сторон направлена на нарушение императивного запрета, установленного пунктом 4  статьи 35 Земельного кодекса (принципа единства судьбы земельных участков и прочно  связанных с ними объектов недвижимости) и исключительного права на приобретение  земельного участка в аренду, установленного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса,  ничтожна. Исходя из установленных обстоятельств, имеются основания для  удовлетворения исковых требований администрации. Суд первой инстанции в решении  также указал, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении  земельного участка в виде аренды, внесенной на основании данной сделки. Постановка  вывода об этом в судебном акте не требуется, поскольку погашение записи в ЕГРН  является обязательным следствием признания сделки недействительной. Доводы  предпринимателя о недобросовестности действий администрации, собственной  добросовестности и исполнении сторонами длительный период договора, что исключает  удовлетворение иска (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса), отклонен судом  апелляционной инстанции. Договор аренды заключен со стороны администрации не  исполняющим обязанности главы ФИО3, на дату заключения договора ФИО3  отсутствовал на работе по причине болезни, а в последующем добровольно сложил  полномочия 09.06.2021. От имени арендодателя договор заключен ФИО4 В то  же время, предприниматель не мог не знать при принятии в аренду земельного участка с  расположенным на нем объектом недвижимости, принадлежащим предприятию, что  свидетельствует о ничтожности договора аренды. При этом предприниматель заключил  ничтожный договор и исполнял его, зная об ущемлении прав и законных интересов  

правообладателя объекта (предприятия). Техническое состояние постройки и ее площадь  (на эти обстоятельства также ссылается предприниматель) не имеют правового значения  для рассмотрения данного спора, так как невозможность предоставления ответчику  земельного участка следует из норм закона (носит безусловный характер) и не может  зависеть от технических характеристик объекта. В рассматриваемом случае действия  истца направлены на восстановление положения, существовавшего до заключения  ничтожной сделки, а также на защиту прав (интересов) третьего лица (предприятия),  обладает правом на приобретение земельного участка на преимущественных началах.  Такое право имелось у третьего лица и при заключении ничтожного договора, о чем  ответчик должен был (не мог не) знать после принятия земельного участка. Доказательств  того, что при заключении договора администрация действовала недобросовестно, не  представлено. Ссылка предпринимателя на то, что сделка недействительна в части,  признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, как противоречащая  положениям Земельного кодекса и основанная на неверном их толковании ответчиком.  

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в  кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, направить  дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, ссылаясь на  неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие  судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  Жалоба мотивирована следующим. Суды не учли, что поведение истца является  недобросовестным. Администрация заключила договор и безоговорочно принимала по  нему исполнение. Кроме того, истец до момента заключения договора аренды не сообщил  ответчику о размещении на участке здания. Предприятие, в свою очередь, достоверно зная  о размещении на земельном участке принадлежащего ему на праве хозяйственного  ведения здания, каких-либо возражений относительно публично проводимой процедуры  аукциона по продаже права аренды участка не заявляло. Таким образом, в рамках  взаимоотношений с истцом по заключению и исполнению договора аренды, а также в  отсутствие каких-либо возражений со стороны третьего лица, ответчик в полной мере  полагался на действительность договора, что прямо следовало из поведения  администрации и предприятия в отношении этой сделки. Исходя из изложенного, такое  поведение истца и третьего лица с учетом принципа эстоппеля (пункт 5 статьи 166  Гражданского кодекса) являлось самостоятельными основанием для отказа в  удовлетворении иска. Суды неверно истолковывают принцип единства судьбы земельного  участка и постройки на нем. Принцип единства судьбы направлен на формирование  единообразного подхода при отчуждении, то есть передаче титула собственника в  

отношении и земельного участка и расположенной на нем постройки. Однако  применительно к данному делу никакой передачи в собственность ответчика земельного  участка не производилось, в то время как между сторонами заключен срочный договор  аренды, который продолжает ими исполняться. Кроме того, принцип единства судьбы не  должен приводить к нарушению баланса прав и законных интересов, с одной стороны,  собственника участка и постройки, а, с другой стороны, добросовестного временного  владельца и пользователя земельного участка, каковым применительно к условиям  данного дела выступает ответчик в качестве арендатора участка. На земельном участке  расположено полуразрушенное и не функционирующее здание. Его хозяйственную  эксплуатацию в период действия договора третье лицо не производило. Никаких  требований относительно необходимости обеспечения физического доступа к зданию  через участок от лиц, участвующих в данном деле, ответчик не получал. Здание  существует на участке в режиме бесхозяйной вещи, планомерно разрушается и находится  в неудовлетворительном техническом состоянии, исключающем возможность его  использования, что подтверждено имеющимися в деле фотоматериалами. Судебные  инстанции также не учли, что сделка может быть признана недействительной в части  (статья 180 Гражданского кодекса). Площадь земельного участка составляет 2629 кв. м, в  то время как площадь расположенного на нем здания всего лишь 178,8 кв. м или чуть  более 5% от общей площади участка. Для обеспечения хозяйственного функционирования  здания, а также в целях реализации положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи  39.20 Земельного кодекса предприятию требуется передача в собственность или аренду не  весь участок, а лишь его небольшая часть.  

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также  законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Доводы кассационной  жалобы повторяют доводы отзыва на исковое заявление и апелляционной жалобы. Ссылка  предпринимателя на то, что предприятие не приняло участия в торгах, несостоятельна.  Предприятие в силу норм земельного законодательства обладает исключительным правом  на приобретение в аренду земельного участка. Отношение площади здания к площади  участка не имеет правового значения для рассматриваемого дела. В силу пункта 1 статьи  39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в  собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся  правообладатели зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. И  это право не ставится в зависимость от размеров здания и земельного участка. Довод о  том, что материалы дела не содержат никаких доказательств намерения предприятия  арендовать участок целиком и готово уплачивать арендную плату в размере не менее тех  

платежей, которые вносил предприниматель, несостоятелен. В соответствии с  законодательством, регулирующим спорные отношения, не требуется доказательств  намерения предприятия арендовать земельный участок и готовности вносить им плату за  него не ниже той, что вносилась предпринимателем. При этом с 01.01.2022 по 31.03.2022  размер арендных платежей составлял 2839 рублей 99 копеек. С 01.04.2022 по 31.12.2022 в  соответствии с Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжением Губернатора  Ростовской области от 12.03.2022 № 49 «Об утверждении Плана первоочередных  действий по обеспечению устойчивого развития Ростовской области в условиях внешнего  санкционного давления», к размеру арендной платы применяется коэффициент 0,5. Таким  образом, с 01.04.2022 по 31.12.2022 размер арендной платы составил 1420 рублей.  Признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой не влечет для  администрации ощутимых финансовых потерь.  

Предприятие в отзыве поддержало доводы отзыва администрации, сослалось на  несостоятельность доводов жалобы предпринимателя, которые он приводил в судах  первой и апелляционной инстанций. Третье лицо полагает, что приведенные в жалобе  доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств  спора. Существенных нарушений судами норм материального и процессуального права,  повлиявших на исход дела, доводы жалобы не подтверждают, в связи с чем, оснований  для отмены решения и апелляционного постановления не имеется.  

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем  использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда  Ростовской области.  

В судебном заседании представитель предпринимателя, присутствующий в  арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддерживал  доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.  

Администрация и предприятие, извещенные о времени и месте судебного  заседания, явку представителей не обеспечили. От истца и третьего лица поступили  ходатайства о рассмотрении жалобы в их отсутствие.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав  представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит  оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с  кадастровым номером 61:13:0010256:43 и расположенное на нем нежилое здание с  кадастровым номером 61:13:0010256:34 находятся в собственности муниципального  

образования «Зимовниковское сельское поселение», что подтверждается выписками из  ЕГРН.  

Нежилое здание с кадастровым номером 61:13:0010256:34 закреплено на праве  хозяйственного ведения за предприятием, данное право в ЕГРН зарегистрировано  25.09.2003.  

На основании протокола об итогах проведения аукциона от 08.12.2020 между  администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор  от 15.12.2020 № 13/20 аренды земельного участка площадью 2629 кв. м с кадастровым  номером 61:13:0010256:43, расположенного по адресу: Ростовская область,  Зимовниковский муниципальный район, сельское поселение Зимовниковское,  

<

...>, вид разрешенного использования – для размещения  объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий  (производственная деятельность). Срок действия договора установлен до 15.12.2025.  

Ссылаясь на то, что договор аренды от 15.12.2020 № 13/20 заключен в нарушение  норм земельного законодательства и интересов предприятия, администрация обратилась в  арбитражный суд с исковым заявлением.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд  за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке,  установленном данным Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12  Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ  защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.  Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав  является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского  кодекса).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев,  предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.  

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности,  заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий,  сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости  предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6  Земельного кодекса).  

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона  находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок,  на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства,  принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).  

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении  земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов,  если на испрашиваемом земельном участке расположены здание, сооружение, объект  незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам  (пункт 4 статьи 39.16 Земельного кодекса).  

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания  ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная  сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от  применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо,  предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой  сделки недействительной (пункты 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса).  

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением  тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее  совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).  

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным  законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является  оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия  нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168  Гражданского кодекса).  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом  посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих  лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны  применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки  (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).  

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового  акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом  интересы третьих лиц (пункт 74 постановления от 23.06.2015 № 25).  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по  правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии  (доказанности администрацией) оснований для удовлетворения иска. Суды при  разрешении спора установили, что на земельном участке с кадастровым номером  

61:13:0010256:43, арендуемом предпринимателем на основании договора от 15.12.2020   № 13/20, заключенного по итогам торгов (открытого аукциона), находится муниципальное  нежилое здание с кадастровым номером 61:13:0010256:34, закрепленное за предприятием  на праве хозяйственного ведения. Следовательно, оспариваемая администрацией арендная  сделка, заключенная в нарушение норм земельного законодательства и нарушающая права  (интересы) третьего лица, является недействительной (ничтожной) в силу пункта 2 статьи  168 Гражданского кодекса.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами  первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм  материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее  (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Довод кассационной жалобы предпринимателя о необходимости учета при  разрешении спора положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса, исключающих  удовлетворение иска, подлежит отклонению судом округа. К договору аренды  от 15.12.2020 № 13/20 муниципального земельного участка, заключенному в нарушение  законодательно установленного порядка предоставления публичных земель, а также  нарушающего права (интересы) иного лица (предприятия), правило «эстоппель»  неприменимо.  

Несостоятелен и довод кассационной жалобы о возможности признания договора  аренды земельного участка от 15.12.2020 № 13/20 недействительной (ничтожной сделкой)  в части, не занятой объектом, принадлежащим предприятию и не необходимой для его  использования. Положения статьи 180 Гражданского кодекса применяются лишь в случае,  если можно предположить, что сделка была бы совершена сторонами и без включения  недействительной ее части. Исходя из обстоятельств, установленных судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении данного спора, признание оспариваемого  договора аренды недействительным (в силу ничтожности) в части невозможно.  

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов  первой и апелляционной инстанций по существу спора, поэтому не могут служить  основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Судебными  инстанциями надлежаще исполнена обязанность по определению обстоятельств,  имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Выводы судов соответствуют  фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не  противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов  в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного,  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены  решения и апелляционного постановления.  

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального  бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 27.10.2022 № 84777).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу № А53-21617/2022  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи Т.Н. Драбо 

 И.В. Сидорова 

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 14.02.2022 3:47:00Кому выдана Сидорова Ирина ВалерьевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 14.02.2022 3:43:00Кому выдана Епифанов Виталий ЕвгеньевичЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 24.03.2022 9:11:00Кому выдана Драбо Татьяна Николаевна