АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-6677/2019

город Кемерово

04 июля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 27 июня 2019 года, решение изготовлено в полном объеме 04 июля 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,    

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317420500050594, ИНН 

<

***>), г. Новокузнецк 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 314421731400032, ИНН 

<

***>), г. Новокузнецк 

о взыскании 643 504 руб. 61 коп.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 314421731400032, ИНН 

<

***>), г. Новокузнецк 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317420500050594, ИНН 

<

***>), г. Новокузнецк 

 о признании договора недействительным

при участии: 

от ИП ФИО2: ФИО4, представитель, доверенность от 21.01.2019 № 2,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 643 504 руб. 61 коп., в том числе 437 708 руб. 11 коп. долга по арендной плате и электроэнергии по договору аренды будущей вещи от 15.09.2017, 59 850 руб. транспортных расходов за вывоз имущества ответчика, 145 946 руб. 50 коп. упущенной выгоды. 

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал. 

Ответчик исковые требования не признал, указав в письменном отзыве следующее:

- последняя оплата была произведена ответчиком 10.04.2018 по платежному поручению № 370 за март 2018;

- истец 30.06.2018 заблокировал доступ к арендуемому помещению (сменил наружный замок), согласно письму истца от 29.06.2018. Ответчик в присутствии третьих незаинтересованных лиц составил акт, удостоверяющий отсутствие доступа к помещению;

 - в период отсутствия доступа арендатора к помещению 21.09.2018 было совершено хищение имущества ответчика на сумму 291 600 руб., в связи с чем в настоящее время идет следствие (уголовное дело № 11801320062171565 от 02.10.2018);

-  ответчик не согласен с суммой задолженности по оплате электроэнергии, арендных платежей за апрель-июнь 2018.

Истец выставил ответчику акты оказанных услуг по подаче тепловой энергии в горячей воде № 5 от 31.10.2017 на сумму 22 194 руб. 42 коп., № 11 от 30.11.2017 на сумму 52 252 руб. 57 коп., № 24 от 31.12.2017 на сумму 81 779 руб. 96 коп. Акты № 5 и № 11 оплачены в полном объеме. В нарушение пунктов 3.6.1. и 3.6.3. договора аренды, истец не представил все необходимые документы.

Кроме того, арендодатель нарушил температурный режим в нежилых помещениях, который регулируется Санитарными правилами и нормами СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений». Температура внутреннего воздуха составляла 15 градусов по Цельсию, а должна была составлять 19,5 – 23,9. 

Учитывая вышеизложенное, ответчик переплатил за электроэнергию 183 182 руб. 53 коп.

- истец не вправе был распоряжаться чужим имуществом (вывозить имущество), в связи с чем транспортные расходы заявлены необоснованно; 

- истцом не подтверждена заявленная сумма убытков в полном объеме, причинно-следственная связь между виновными действиями ответчика и упущенной выгодой истца. 

Определением от 10.06.2019 принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества), заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 от 15.09.2017 недействительным.

В качестве основания для признания сделки недействительной истец ссылается  на то, что ФИО2 на момент заключения договора не являлась собственником вещи, передаваемой в аренду. 

ИП ФИО2 на встречный иск представлены возражения, согласно которым право собственности на спорный объект к ней и ее детям перешло по праву наследования. Задолженность по арендной плате сложилась после регистрации права собственности на арендованное ИП ФИО3 имущество (с 01.04.2018 по 24.09.2018). 

В судебное заседание 27.06.2019 представитель  ИП ФИО3 не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ИП ФИО3, в порядке, предусмотренном  частью 2 статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании установлено, что между ИП ФИО3(арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключен договор  аренды будущей вещи (недвижимого имущества) от 15.09.2017  согласно которому  арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду часть отдельно стоящего нежилого здания, кадастровый номер 42:30:0101001:2148 расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 1392 кв.м. для использования в качестве сервисного центра по техническому обслуживанию большегрузных автомобилей. Одновременно с передачей в аренду право пользования земельным участком с кадастровым номером 42:30:0101001:9111 (л.д.23-32, т.1).

Договор заключен до 31.12.2017 (пункт 1.4.).

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды объект обеспечен электроснабжением по 3 категории надежности, с максимальной выделенной мощностью 140 квт, теплоснабжением водоснабжением (ГВС, ХВС), канализацией.

Арендная плата по договору составляет 85 руб./кв./м/месяц и вносится не позднее 10 числа месяца следующего за расчетным. Арендная плата за неполный месяц рассчитывается пропорционально фактическим дням аренды в расчетном периоде (пункты 3.1., 3.2.). Арендная плата не включает коммунальные услуги по электроснабжению, горячему и холодному водоснабжению и водоотведению (пункт 3.6.). 

Имущество (часть отдельно стоящего нежилого здания) и земельный участок переданы арендатору по акту от 25.09.2017 (л.д.33-34, т.1), а также данные учета тепловой, электрической энергии  и ХВС (л.д.35, т.1).

В связи с наличием задолженности с 01.04.2018 ответчику были направлены претензии от 04.06.2018, от 14.06.2018, от 29.06.2018 с требованием оплатить арендную плату и освободить помещение  (л.д.15-21, т.1), которые  остались без удовлетворения.

Претензии были направлены по месту жительства ИП ФИО3 и возвращены по истечении срока хранения. В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ неполучение юридических значимых сообщений является риском получателя.

Кроме того, ИП ФИО3 21.12.2018 была направлена претензия об уплате долга, транспортных расходов и упущенной выгоды, которая получена последним 17.01.2019 (л.д.24-27, т.1).

Поскольку претензионные требования остались без удовлетворения, ИП ФИО2  обратилась с настоящим иском.

Заслушав представителя ИП ФИО2 и исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводам:

Как установлено статьей 309, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным (синаллагматическим). Консенсуальный характер договора обуславливает его заключенность с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено  исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Как установлено статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом, положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Более того, договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.Необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (пункты 10, 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В связи с указанным, в удовлетворении ходатайства ИП ФИО3 об истребовании у нотариуса сведений о наследниках нет необходимости для рассмотрения настоящего спора (л.д.47-48, т.2).

Фактически имущество было предоставлено арендатору, договор сторонами исполнялся. Кроме того, недвижимое имущество перешло к ИП ФИО2 по наследству, которое открылось 28.05.2017 и зарегистрировано за наследниками, в том числе несовершеннолетними детьми ИП ФИО2 в сентябре-декабре 2017, что следует из Выписок из ЕГРН (л.д.32-38, т.2). Соответственно, доводы встречного иска о недействительности договора аренды от  15.09.2017 являются необоснованными.  

ИП ФИО3  в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств исполнения своих обязательств по полной и своевременной уплате арендной платы, а также доказательств того, что арендодателем ему был заблокирован в доступ арендуемое помещение, а также о досрочном расторжении договора. 

Постановление о возбуждении уголовного дела по факту кражи имущества, не относится к доказательствам, подтверждающим данное обстоятельство (часть 4 статьи 69 АПК РФ).

Как установлено частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Обязанность вносить арендную плату возникает у арендатора независимо от фактического использования арендованного имущества, если арендатор не докажет, что арендодатель не исполнил свое обязательство по предоставлению имущества и не прекращается, в том числе в связи с досрочным освобождением арендуемого помещения (пункты 8, 10, 13  Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Таких доказательств ответчиком не представлено.

Согласно расчету истца, задолженность по уплате арендной платы составляет 686354 руб. 60 коп. Оплата за март 2018 по платежному поручению № 370 от 10.04.2018 истцом при расчете задолженности была учтена.

 С учетом зачета оплаченной суммы за тепловую энергию в размере 248969 руб. 06 коп., сумма долга с 01.04.2018 по 24.09.2018 составляет 437708 руб. 11 коп. (в том числе 322 руб. 57 коп. долг по электроэнергии) (л.д.13-14, т.1).

Расчет судом проверен и признан обоснованным.

Возражения ответчика о том, что помещение  не отвечало требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» (низкая температура в арендуемом помещении) судом отклонены, так как условия договора прямо не предусматривают такого требования к предоставляемому в аренду помещению. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств того, что в период действия договора он обращался с соответствующими требованиями к арендодателю или пытался сам устранить соответствующие недостатки, а также о попытках с его стороны досрочно расторгнуть договор. Напротив, имеющееся в деле письмо от 01.05.2018 свидетельствует о намерении ИП ФИО3 продолжить договорные отношения (л.д.15-16, т.2). 

В материалах дела отсутствуют сведения, что представитель арендодателя был уведомлен и приглашен для проведения тепловизионного обследования автомобильного бокса (л.д.87-128, т.1).

Между тем в судебном заседании представитель ИП ФИО2 подтвердил тот факт, что отопление в боксе было недостаточным и, соответственно, в связи с этим оплата произведенная ответчиком за тепло, была зачтена в счет оплаты по арендной плате. 

Так как требование об оплате  поставленной тепловой энергии к арендатору не предъявляется, судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании у ООО «Энерготранзит» доказательств об объеме поставленной тепловой энергии ИП ФИО2 (л.д.44-46, т.2).

Из искового заявления следует, что  24.09.2018 ответчик вывез часть принадлежащего ему имущества: станки, оборудование, инструменты из арендованного здания. На земельном участке осталось имущество ответчика.

ИП ФИО3 был поставлен в известность ИП ФИО2 о прекращении действия контрольно-пропускного режима на территории объекта и соответственно об отсутствии ответственности за имущество последнего (письмо от 25.10.2018, получено 10.11.2018)  (л.д.39-42, т.1). 

Между тем не подлежит удовлетворению требования ИП ФИО2 о взыскании  59 850 руб. транспортных расходов за вывоз  за пределы здания имущества ответчика, а также 145 946 руб. 50 коп. упущенной выгоды как документально не подверженные.

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Взыскание убытков квалифицируется как ответственность, за правонарушение (договорное или внедоговорное), соответственно при решении вопроса о взыскании взыскание убытков, к ответственности лицо может быть привлечено судом лишь при доказанности всех элементов состава правонарушения.

В обосновании транспортных расходов  в размере 59 850 руб. представлены  письмо от 31.10.2018, адресованное ФИО2 генеральному директору  ООО «ТД «Промтехника» ФИО2  об оплате транспортных услуг ООО «Кругосвет» на сумму 59850 руб. согласно счету –фактуре № 541 от 31.08.2018 в счет погашения денежного займа по договору № 82-18/З от 24.08.2018 (л.д.22, т.1); УПД № 541 от 31.08.2018 на сумму 59850 руб., № 497 от 31.08.2018 на сумму 18150 руб. (л.д.37, 38, т.1); договор денежного займа от 24.08.2018 № 82-18/З (л.д.45-46, т.1).

Между тем в качестве оплаты представлено платежное поручение от 24.09.2018 № 2162 об уплате  ООО «ТД «Промтехника» в адрес ООО «Кругосвет» 77 450 руб. в качестве «оплаты за услуги автотранспорта по счету № 816 от 31.08.2018» (л.д.36, т.1), то есть  суммы большей и по иному документу. Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения, какое конкретно имущество и куда было перевезено таким количеством техники (автокран, трал, манипулятор, длинномер). Согласно УПД транспортные услуги  были оказаны в августе 2018, тогда как истец указывает в иске, что часть имущества ответчик забрал из здания 24.09.2018.

Кроме того, в подтверждении упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 25.09.2018 по 31.10.2018 истец ссылается на письма  ООО «Майнтек Машинери»  от 27.09.2018 и от 17.10.2018  о сдаче имущества в аренду (цеха площадью 1392 кв.м. с земельным участком площадью 3131 кв.м.), предварительно освободив  их от постороннего оборудования (л.д.43-44, т.1).

Договор аренды № 39/21/18 с ООО «Майнтек Машинери» заключен с 01.11.2018 (л.д.21-29,39-43, т.2).

При этом из представленных писем не следует намерение ООО «Майнтек Машинери»  заключить договор ранее указанной даты, а также о наличии препятствий для его заключения. Кроме того первое письмо датировано 27.09.2018.

С участием данной организации после заключения договора аренды составлен акт осмотра № 1 от 22.11.2018 о нахождении на территории земельного участка оборудования, принадлежащего ИП ФИО3 (л.д.17-20, т.2), что свидетельствует о том, что само по себе нахождение оборудования на земельном участке не являлось препятствием для заключения договора. При этом в акте не указано, каким образом оборудование, расположенное на территории препятствует использованию земельного участка.

Доказательства того, что ИП ФИО3 приглашался для участия в осмотре, также не представлено.

 При таких обстоятельствах, ИП ФИО2 не подтверждено, что заявленные убытки (расходы), связаны с действиями ИП ФИО3

Первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, встречный иск не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ  по результатам рассмотрения дела по первоначальному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, по встречному –на ИП ФИО3

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Удовлетворить частично первоначальный иск.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 437708 руб. 11 коп. долга, 10 795 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части отказать.

Отказать в удовлетворении встречного иска.

Решение может быть обжаловано в  течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.     

          Судья                                                                               С.В.Вульферт