ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-273240/2023

19 декабря 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2024 года 

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Архиповой Ю.В., Дацука С.Ю., 

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - ФИО1, по доверенности от 22.12.2023г.,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «ДОКТОР ХЕЛПЕР» - ФИО2, по доверенности от 03.06.2024г.,

рассмотрев 11 декабря 2024 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2024 года по делу № А40-273240/2023

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «ДОКТОР ХЕЛПЕР»

об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью «ДОКТОР ХЕЛПЕР» (далее – ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР», ответчик) заключить соглашение о вступлении в договор аренды от 14 марта 2022 года № М-07-058093 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 площадью 1506 кв. м с адресным ориентиром: 

<

...> на условиях представленных Департаментом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2024 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2024 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебным актом, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судами норм материального права, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от общества с ограниченной ответственностью «ДОКТОР ХЕЛПЕР» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба рассмотрена с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание).

В заседании суда кассационной инстанции 11 декабря 2024 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал; представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что ответчик занимает помещение III площадью 234,1 кв. м в одноэтажном здании, расположенном по адресу 

<

...>, на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), №00-00276/15 от 09 июня 2015 года (далее - договор), заключенного с истцом на срок с 20 мая 2015 года по 20 мая 2035 года. Дата государственной регистраций 15 июля 2015 года, номер государственной регистрации 77-77/007-77/012/217/2015-839/1).

Указанный объект недвижимости расположен в здании общей площадью 817,3 кв. м с кадастровым номером 77:07:0015008:1055 в границах земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 площадью 1506 кв. м с адресным ориентиром: г. Москва, ФИО3, вл 4. Разрешенное использование - бытовое обслуживание (3.3) (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).

В отношении земельного участка оформлен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 14 марта 2022 № М-07-05 8093.

Согласно пункту 5.4.9 договора арендатор обязан заключить договор аренды соответствующего земельного участка или доли земельного участка и производить оплату в размере и в сроки, установленные договором аренды земельного участка или доли земельного участка.

Департамент подготовил для согласования соглашение о вступлении в договор аренды от 14 марта 2022 года № М-07-058093 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 площадью 1506 кв. м с адресным ориентиром: 

<

...>, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке (далее - проект), направлено сопроводительным письмом от 19.04.2022 № ДГИ-И-27691/22 в адрес ответчика.

В установленный срок ответа на предложение Департаментом не получено (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 30, 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 552, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №4275/11, статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, указал на то, что истец, являясь уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы по управлению государственным имуществом, реализуя свои права по конкретизации земельных правоотношений с собственником помещения, расположенном в здании на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, обоснованно и правомерно направил спорное соглашение в адрес ответчика.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции, указав, что судом первой инстанции не учтено, что заключив Соглашение о вступлении в договор аренды от 14 марта 2022 года №М-07-058093 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 на условиях, изложенных Департаментом городского имущества г. Москвы в исковом заявлении, ответчик нарушит тем самым закон.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Нарушение требований законодательства Российской Федерации со стороны ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР», в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия для ответчика, в частности, привлечение к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 8.8 КоАП РФ.

Как верно установлено судом, пункт 2 проекта Соглашения содержит требование арендодателя, что арендатор земельного участка - ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» - вправе использовать земельный участок для эксплуатации нежилого помещения в здании под бытовое обслуживание, общественное питание в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка, без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Вместе с тем Департаменту городского имущества заведомо известно, что ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» использует вышеуказанное нежилое помещение в медицинских целях, как объект здравоохранения.

Изначально, ранее указанное нежилое помещение предоставлено ДГИ г. Москвы для аукциона в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 25.02.2013 № 100-ПП «О реализации пилотного проекта «Доктор рядом», имеющем цель повышение качества и доступности первичной медицинской помощи в столице, привлечение частных инвестиций в здравоохранение г. Москвы, оказание доступной первичной медико-санитарной помощи в сфере обязательного медицинского страхования (ОМС).

В соответствии с указанным Постановлением Правительства г. Москвы от 25.02.2013 с № 100-ПП Департамент городского имущества г. Москвы предоставлял нежилые помещения для осуществления медицинской деятельности в соответствии с требованиями Департамента здравоохранения города Москвы, арендаторам предоставлялась льготная арендная плата - 1 рубль за 1 кв. метр площади помещения, срок договора аренды - 20 лет, а также в договорах устанавливалось целевое использование помещения - в медицинских целях и устанавливался перечень и объем медицинских услуг первичной медико-санитарной помощи в сфере обязательного медицинского страхования.

ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» выиграло аукцион, как участник Программы города Москвы «Доктор рядом», заключило с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды объекта нежилого фонда № 00-00276/15 от 09 июня 2015 года - помещение III площадью 234,1 кв. м в одноэтажном здании, расположенном по адресу 

<

...>, - находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона).

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения (п. 1.3) ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» использовал и использует до настоящего времени нежилое помещение в медицинских целях, для чего также, по условиям Договора аренды, привел нежилое помещение в состояние, позволяющее использовать его как объект здравоохранения в соответствии с требованиями Департамента здравоохранения г. Москвы и Роспотребнадзора г. Москвы, получил лицензию на осуществление медицинской деятельности.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» использовал арендованное нежилое помещение строго в соответствии с договором аренды.

Как пояснил ответчик, до настоящего времени ООО «Доктор Хелпер» осуществляет деятельность в области здравоохранения, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, имеющимися лицензиями, проводимыми ДГИ г. Москвы проверками использования ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» арендованного помещения на предмет соответствия его использования требованиям договора аренды нежилого помещения, что, в частности, следует из ответа Департамента на обращение ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» от 06.08.2021 г. № ДГИ-Э-88001/21-1, согласно которому из Акта осмотра нежилого помещения (здания), принадлежащего на праве собственности городу Москве от 04.03.2021 № 9079855/3/21, составленному Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы по итогу проведенного осмотра нежилого помещения (здания) по адресу: 

<

...>, помещение III.

Предоставляя нежилое помещение под медицинские цели по программе «Доктор рядом» и заключив с ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» договор аренды объекта нежилого фонда № 00-00276/15 от 09 июня 2015 г. - помещение III площадью 234,1 кв. м в одноэтажном здании, расположенном по адресу 

<

...>, - находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), который содержит требования об использовании нежилого помещения в медицинских целях и обязательство арендатора заключить договор аренды земельного участка, Департамент городского имущества г. Москвы как собственник земельного участка имел информацию о том, что, согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которые в городе Москве утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, земельный участок в кадастровым номером 77:07:0015008:36 расположен в границах территориальной зоны сохраняемого (фактического) землепользования.

Актуальный вид разрешенного использования указанного земельного участка не предусматривает использование данного земельного участка в медицинских целях.

Установление иных или дополнительных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 возможно только в случае внесения соответствующих изменений в ПЗЗ и ЕГРН.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент проведения аукциона и заключения договора аренды с ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» объекта нежилого фонда № 00-00276/15 от 09 июня 2015 г. границы земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 не были определены в установленном законом порядке, что следует из ответов ДГИ г. Москвы на обращения ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» об оформлении договора аренды земельного участка: уведомление об оформлении земельно-правовых отношений от 28.05.2021 г. № ДГИ-И-3 7125/21, обращение ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» 15.07.2021 г. в ответе на указанное уведомление (регистрационный номер обращения в электронной канцелярии ДГИ г. Москвы ГО 2673462), Обращение ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» от 15.07.2021 г. № 2675882), ответ на указанное обращение от 03.08.2021 г. ДГИ-Э-87874/21-1/21-1, ответ на вышеназванное обращение от 06.08.2021 г. № ДГИ-Э-88001/21-1.

Департаментом городского имущества города Москвы проведены работы по формированию границ земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36, на котором расположен объект нежилого фонда, переданный в аренду ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР», проведены мероприятия по подготовке акта об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36.

Вместе с тем, Департамент не привел виды разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 в ПЗЗ и ЕГРН на вид разрешенного использования «здравоохранение» (3.4 Классификатора) в соответствии с фактическим использованием нежилого помещения.

Как уже было указано ранее, согласно Правилам землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), которые в городе Москве утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, земельный участок в кадастровым номером 77:07:0015008:36 расположен в границах территориальной зоны сохраняемого (фактического) землепользования.

Актуальный вид разрешенного использования указанного земельного участка не предусматривает использование данного земельного участка в медицинских целях. Разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 является «бытовое обслуживание», «общественное питание».

Установление иных или дополнительных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 возможно только в случае внесения соответствующих изменений в ПЗЗ и ЕГРН.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 7 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что земли и земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Правообладатель земельного участка вправе выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием, и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0015008:36 является собственностью города Москвы.

В силу того, что ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» не является правообладателем данного земельного участка, у него нет законных оснований и обязанности на подачу заявления об изменении ПЗЗ в отношении разрешенного использования вышеуказанного земельного участка.

ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» не является заинтересованным лицом во внесении изменений в ПЗЗ и ЕГРН относительно вида разрешенного использования земельного участка на «здравоохранение», поскольку инициатором составления проекта соглашения № М-07-058093 от 14.03.2022 года о вступлении в указанный выше договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, является собственник земельного участка в лице ДГИ г. Москвы.

Город Москва (в лице ДГИ), как собственник имеет законные основания привести виды разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 в ПЗЗ и ЕГРН на вид разрешенного использования «здравоохранение» (3.4 Классификатора) в соответствии с фактическим использованием нежилого помещения.

Именно Департамент являлся инициатором использования нежилого помещения по адресу 

<

...>, помещение III, в медицинских целях, а также инициатором заключения договора аренды спорного земельного участка.

Соответственно мог и должен был инициировать внесение изменений в ПЗЗ и ЕГРН относительно вида разрешенного использования земельного участка на «здравоохранение», на котором расположен объект недвижимого имущества, переданный Департаментом в аренду ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» с целевым использованием: медицинские цели.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что ответчик неоднократно обращался в ДГИ г. Москвы с просьбой привести разрешенные виды использования земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 в ПЗЗ и в ЕГРН, дополнив его видом «здравоохранение», в соответствии с фактическим использованием расположенного на нем нежилого помещения под медицинские цели: обращения от 19.05.2022 исх. № И1-5/22; от 29.06.2022 исх. № И2-6/22; от 29.06.2022 исх. № И1-6/22.

Как следует из ответов Департамента городского имущества города Москвы на вышеназванные обращения (от 07.06.2022 г. № ДГИ-Э-68848/22-1 и от 15.07.2022 г. ДГИ-Э-90028/22-1) Департамент не принимал мер по приведению видов разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим использованием расположенного на нем нежилого помещения.

Судом первой инстанции при удовлетворении требований истца также не принято во внимание, что нарушение требований законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка, на котором осуществляет свою деятельность ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР», не только повлечет неблагоприятные для ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» последствия в виде административной ответственности, расторжение договора в связи с нецелевым использованием земельного участка, но и нарушает права Общества, а именно, пункт 1.4 Приложения 1 к проекту Соглашения № М-07-058093 от 14.03.2022 г., которым устанавливается ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчик является учреждением здравоохранения, оказывает медицинские услуги.

В соответствии с пунктом 7.1 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» для объектов здравоохранения установлена ставка арендной платы в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка.

При таких основаниях размер ставки арендной платы в 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка является необоснованным, завышенным и не соответствует виду осуществляемой деятельности.

Выводы суда о том, что ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» в установленный срок не ответил на предложение Департамента о заключении договора аренды земельного участка, противоречат обстоятельствам дела.

Рассмотрев проект Соглашения, ответчик в Обращении в ДГИ г. Москвы исх. № И1-5/22 от 19.05.2022 г. указало, что некоторые пункты проекта Соглашения нарушают законодательство и права ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР».

Оспаривая судебный акт, ответчик указывал, что Департамент городского имущества как собственник земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 должен принять меры по приведению видов разрешенного использования указанного земельного участка в ПЗЗ и ЕГРН в соответствие с фактическим использованием нежилых помещений, расположенных на нем, дополнив его видом разрешенного использования «здравоохранение», после чего внести соответствующие изменения в пункт 4 проекта Соглашения от 14 марта 2022 г. № М-07-058093 и соответственно в пункт 1.4 Приложения к Соглашению, установив размер ставки арендной платы 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка.

Истец, возражая на доводы истца, указал, что при наличии возражений стороны по части пунктов предлагаемого к заключению договора/Соглашения, суд вправе вынести решение об урегулировании разногласий.

Так, истец обратился с иском в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязании заключить Соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка, существенным условием которого, помимо предмета, является цена. В данном случае без изменения пункта 2 невозможность привести в соответствие и цену договора.

Кроме того, на момент предъявления настоящего иска между сторонами уже имелся спор по отдельным условиям договора (статья 446 ГК РФ), вместе с тем требования истца не были направлены на их урегулирование судом.

Из процессуальной позиции истца, занятой им в суде первой инстанции им были заявлены требования о понуждении к заключению договора, а не требования об определении условий договора. Истец умолчал о том, что ответчик направлял ему возражения с указанием на пункты, которые необходимо урегулировать.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что до приведения разрешенных видов использования земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015008:36 в ПЗЗ и в ЕГРН, дополнив их видом «здравоохранение», в соответствии с фактическим использованием расположенного на нем нежилого помещения под медицинские цели, урегулировать разногласия не представляется возможным, в том числе по цене, а заключать Соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка без указания целевого использования и цены невозможно, поскольку это противоречит нормам материального права.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с такими выводами суда апелляционной инстанции, исходит из соответствия установленных указанным судом фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций.

Заявленные в жалобе возражения относительно необоснованности уклонения от подписания Соглашения о вступлении в договор при наличии императивной обязанности по вступлению в имеющиеся арендные правоотношения в качестве соарендатора, получившие надлежащую оценку суда апелляционной инстанции, суд округа отклоняет исходя из того, что заключать соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка без указания целевого использования и цены невозможно, поскольку это противоречит нормам материального права.

Иное толкование заявителем норм материального и процессуального права, а равно иная оценка представленных в материалы дела документов не является предусмотренным положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Таким образом, суд апелляционной инстанций в соответствии с требованиями статьи 71 и части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу и с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы апелляционного суда об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены обжалуемого постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлены, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2024 года по делу № А40-273240/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяЕ.В. Кочергина 

Судьи:Ю.В. Архипова 

С.Ю. Дацук