АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1866/25 

Екатеринбург

10 июня 2025 г.

Дело № А60-54390/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд») на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 25.10.2024 по делу № А60-54390/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 20.05.2025 и возобновленном после отложения 10.06.2025, приняли участие представители:

общества «Элемент-Трейд» – ФИО1 (паспорт, доверенность от 01.08.2024 № 656-24);

общества с ограниченной ответственностью «Уютный дом» (далее – общество «Уютный дом») – Краев И.В. (генеральный директор, решение единственного участника от 18.12.2023 № 29, паспорт).

Общество «Уютный дом» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области  с исковым заявлением к обществу «Элемент-Трейд» о взыскании убытков в сумме 83 400 руб., возникших из-за снижения арендной платы индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) за период с 01.12.2023 по 31.05.2024; убытков в сумме 540 000 руб., возникших из-за снижения арендной платы индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3) за период с 01.12.2023 по 31.05.2024; о возложении на общество «Элемент-Трейд» обязанности в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда выполнить проект перепланировки арендуемого помещения специализированной организацией, выполнить строительные работы по перепланировке в соответствии с проектом, действующим законодательством и требованиями строительных норм и правил, подготовить технический план арендуемого помещения после перепланировки для регистрации в органе по кадастровому учету и передать его обществу «Уютный дом»; установлении судебной неустойки в размере 10 000 руб. на случай неисполнения обществом «Элемент-Трейд» решения суда в отношении неимущественного требования за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства (с учетом выделения из исковых требований по делу № А60-35802/2024 указанной части требований в отдельное производство в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматели ФИО3 и ФИО2

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.10.2024 в удовлетворении ходатайства общества «Элемент-Трейд» о назначении судебной оценочной экспертизы отказано. Исковые требования удовлетворены частично. С общества «Элемент-Трейд» в пользу общества «Уютный дом» взысканы убытки в сумме 519 500 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано. Кроме того, на общество «Элемент-Трейд» возложена обязанность в течение шести месяцев с даты вступления в законную силу решения суда выполнить проект перепланировки арендуемого помещения специализированной организацией, выполнить строительные работы по перепланировке в соответствии с проектом, действующим законодательством и требованиями строительных норм и правил, подготовить технический план арендуемого помещения после перепланировки для регистрации в органе по кадастровому учету и передать его обществу «Уютный дом». Также на случай неисполнения решения суда в отношении неимущественного требования с общества «Элемент-Трейд» в пользу общества «Уютный дом» взыскана неустойка в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки в пределах суммы 500 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Элемент-Трейд» просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель кассационной жалобы ссылается на неприменение судами норм статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и взыскание упущенной выгоды за период бездействия истца, выразившееся в непроведении ремонта кровли, которое привело к увеличению убытков. Заявитель отмечает также, что судами не исследовано представленное ответчиком заключение специалиста от 15.10.2024 № 24-430, а также отклонено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы для определения размера обоснованного снижения арендной платы. Заявитель жалобы полагает, что судами не раскрыто обоснование возложения на общество «Элемент-Трейд» обязанности по выполнению строительных работ. Заявитель обращает внимание на то, что в рамках дела № А60-35802/2024 между истцом и ответчиком заключено мировое соглашение, в соответствии с которым ответчиком выполнены ремонтные работы в рамках контура своего помещения, работы вне контура помещения выполнены истцом самостоятельно.

Общество «Уютный дом» представило письменный мотивированный отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в ее удовлетворении, ссылаясь на необоснованность доводов общества «Элемент-Трейд». По мнению общества «Уютный дом», обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, общество «Уютный дом» является собственником нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>, в том числе:

1) подвал (помещения № 1, 11-17), помещения первого этажа (№ 37-39), общей площадью 533 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2012 № б6АЕ 575898);

2) подвал (помещения № 2-10) общей площадью 143,6 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 01.04.2011 № 66АД 701424);

3) помещения первого этажа № 6-13, 20-35 общей площадью 336,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 19.02.2013 № б6АЕ 803650).

Между обществом «Уютный дом» (арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.07.2019 № 55-КАВ, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется приобрести в собственность и предоставить в аренду арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: часть помещения общей площадью 326,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане: 6, 7, 11, 12, 20-35), расположенная на первом этаже в нежилом помещении, кадастровый номер 66:41:0000000:64088, площадь 336,2 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: 

<

...>, кв. 6-13, 20-35.

Объект передается арендатору для размещения в нем магазина «Монетка», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под товарным знаком «Монетка» в целях осуществления оказания услуги и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией, оказания услуг и/или организации оказания услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, а равно любых услуг и деятельности предприятий торговли (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязуется: поддерживать объект в нормальном техническом и санитарном состоянии, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, расположенных в объекте, принимать меры пожарной безопасности (пункт 3.3.3); производить текущий ремонт объекта за свой счет (пункт 3.3.4); не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта без письменного согласия арендодателя, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта (пункт 3.3.5); самостоятельно и за свой счет устранять повреждения, неисправности, аварии и их последствия в объекте, сетях инженерных систем и коммуникаций, иных систем обеспечивающих нормальную эксплуатацию объекта, вызванных виновными действиями арендатора (пункт 3.3.9).

Пунктом 3.3.10 договора закреплена обязанность арендатора при проведении текущего и капитального ремонта или реконструкции или перепланировки объекта выполнять требования, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», иными действующими нормативными документами по пожарной безопасности – в части, соответствующей объему работ по капитальному ремонту или реконструкции, а также использовать материалы и оборудование, отвечающие требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к объектам торговли. В ходе эксплуатации объекта обязан соблюдать требования Правил противопожарного режима Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390, при этом стороны договорились, что арендодатель самостоятельно несет ответственность за подключение системы пожарной сигнализации (АПС) и системы управления и оповещения эвакуации людей при пожаре (СОУЭ), установленных арендатором в арендуемом объекте, к системам АПС и СОУЭ, установленным за пределами арендуемых помещений объекта, переданных арендатору по договору.

Согласно пункту 6.1 договора срок действия договора составляет 10 лет с даты его подписания.

Нежилое помещение передано обществом «Уютный дом» обществу «Элемент-Трейд» по акту приема-передачи от 29.07.2019. Государственная регистрация договора аренды произведена 19.08.2019.

Помимо названного договора аренды обществом «Уютный дом» как собственником помещений в нежилом здании, находящемся по адресу: 

<

...>, заключены иные договоры аренды, в частности с предпринимателями ФИО2 и ФИО3

Так, между обществом «Уютный дом» (арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды от 31.07.2017 № 04/17-ИП, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду подвал общей площадью 239,9 кв. м, помещения № 11, 12, 1, с ежемесячной арендной платой, состоящей из постоянной и переменной части (пункт 4.1 договора).

Между обществом «Уютный дом» (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 29.07.2022 № 26/07/22, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду нежилые помещения № 37-39 на первом этаже (по поэтажному плану) общей площадью 30 кв. м с арендной платой в период с 01.10.2022 в размере 39 600 руб. (пункт 4.1 договора).

В период с января 2023 года по май 2024 года актами о затоплении нежилого помещения зафиксированы случае протечки (намокание потолка, стен, напольного покрытия) с крыши с последующим затоплением помещений.

В ходе проведенного 04.04.2024 осмотра здания установлено, что обществом «Элемент-Трейд» демонтирован слив водостока, проходящего по наружной стене здания со стороны двора, произведено переустройство с созданием утепленного помещения вместо холодного, вследствие чего и произошли затопления помещений цокольного и первого этажа здания, а также нанесен ущерб фасаду здания и кровле первого этажа.

В связи с затоплением помещений цокольного и первого этажей общество «Уютный дом» было вынуждено подписать с предпринимателями ФИО2 и ФИО3 дополнительные соглашения о снижении размера арендной платы.

Полагая, что затопление помещений произошло по вине общества «Элемент-Трейд», которое произвело самовольную перепланировку и переустройство помещений, общество «Уютный дом» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Руководствуясь нормами статей 15, 309, 310, 606 ГК РФ, а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из доказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика, выразившимися во вмешательстве в конструкции нежилого помещения в результате перепланировки и приведшими к возникновению затоплений, и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, суд первой инстанции частично удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика убытков, исключив из расчета истца убытки, начисленные за декабрь 2023 г., в связи с отсутствием доказательств затопления помещений в данный месяц. 

Удовлетворяя требования общества «Уютный дом» об обязании общество «Элемент-Трейд» выполнить проект перепланировки арендуемого помещения специализированной организацией, выполнить строительные работы по перепланировке в соответствии с проектом, действующим законодательством и требованиями строительных норм и правил, подготовить технический план арендуемого помещения после перепланировки для регистрации в органе по кадастровому учету и передать его обществу «Уютный дом», суд первой инстанции руководствовался нормами пункта 7 статьи 2, пункта 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статей 721 - 723, 743, 754 ГК РФ и исходил из наличия у ответчика как арендатора при выполнении строительных работ на объекте аренды обязанности соблюдать установленные законом и договором требования, в том числе требования к качеству работы и ее соответствию технической документации. При этом суд указал, что поскольку работы выполнены ответчиком, то и проектная документация также должна быть сделана им, поскольку выполнение работ в отсутствии согласованной истцом проектной документации, предусматривающей конкретный вид и объем работ, является нарушением п.3.3.5 договора. 

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, с выводами суда первой инстанции согласился, признал их правильными, соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, а также дополнительно указал, что арендатором произведено самовольное переустройство с созданием утепленного помещения вместо холодного в отсутствие согласия на строительство /переустройство названного помещения, а также без обращения в уполномоченные органы за выдачей разрешения на строительство, что не является препятствием для их получения после завершения реконструкции. Отклоняя довод ответчика о неопределенности вынесенного решения, суд апелляционной инстанции указал, что перечень работ известен ответчику, поскольку он и произвел самовольную перепланировку и переустройство.     

Между тем суд кассационной инстанции полагает, что судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Из положений статьи 65 АПК РФ следует, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании части 1 статьи 8 и части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе принципов равноправия сторон и состязательности. 

Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон (часть 3 статьи 8 АПК РФ). 

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно размера упущенной выгоды, возникшей в связи с произведенным обществом «Уютный дом» снижением арендной платы третьих лиц в результате затоплений, произошедших по вине ответчика.

Общество «Уютный дом» указывает, что сумма снижения арендной платы определена с учетом видов деятельности арендаторов: тюнинг дорогостоящих автомобилей (предприниматель ФИО3, снижение на 35,1 % вместо требования арендатора о снижении на 40 %), подологические услуги для пациентов и обучение методам оказания подологических услуг (предприниматель ФИО2, снижение на 35,2 % вместо требования арендатора о снижении на 50 %).

Делая вывод о правильности расчета истца, произведенного в соответствии с условиями дополнительных соглашений заключенных с предпринимателем ФИО3 и предпринимателем ФИО2, суды фактически не дали оценку представленному ответчиком в обоснование заявленных возражений заключению специалиста от 15.10.2024 № 24-430, согласно выводам которого среднее рыночное значение корректировки арендной платы в связи с затоплением составляет 10 %.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции общество «Элемент-Трейд» заявило ходатайство о назначении судебной  экспертизы, предлагая поставить перед экспертом вопрос о том, какой процент снижения арендной платы за нежилое помещение является обоснованным в сравнении с аналогичным помещением с учетом имеющихся повреждений, вызванных затоплением.

Отклоняя заявленное ответчиком ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению размера упущенной выгоды, суд первой инстанции указал на нецелесообразность ее проведения и математическую обоснованность расчета истца, произведенного в соответствии с условиями дополнительных соглашений, с учетом характера деятельности арендаторов.

При этом судом приняты во внимание возражения истца со ссылкой на письмо оценочной организации от 16.09.2024, согласно которому установление процента снижения арендной платы за нежилое помещение в результате повреждений, вызванных затоплением, не предусмотрено федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности Ассоциации «Русское общество оценщиков» СПОД РОО 2022, а также методическими рекомендациями по оценке, разработанными в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренными Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. В практике взаимоотношений по поводу аренды нежилых помещений предоставление арендодателем арендатору скидки к величине арендной платы в результате повреждений, вызванных затоплением, происходит на основании индивидуальных соглашений сторон. Устойчивые общепризнаваемые нормативы снижения арендной платы отсутствуют и не применяются в расчетах оценщиками и судебными экспертами.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. В частности обжалуемые судебные акты не содержат обоснования невозможности проведения судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости величины арендной платы за пользование спорными  нежилыми помещениями в соответствующие периоды с учетом повреждений, вызванных затоплением.

Отказав обществу «Элемент-Трейд» в назначении судебной экспертизы, а также не дав оценки заключению специалиста, представленного ответчиком, суд тем самым лишил его возможности доказывания своей позиции относительно применения истцом экономически необоснованного процента снижения размера арендной платы, после чего разрешил спор в пользу другой стороны по мотиву недоказанности ответчиком приводимых им доводов.

Такой подход явно противоречит принципам состязательности и равноправия сторон, правилам доказывания и правовым нормам, регулирующим принятие судебных решений и изложение судебных актов (статьи 8, 9, 65, 71, 168 - 170, 271 АПК РФ).

Сделав вывод о правильности произведенного истцом расчета убытков и уклонившись от исследования представленных ответчиком доказательств, а также отказав в назначении по делу судебной экспертизы, суд в нарушение вышеназванных принципов судопроизводства, по сути, отдал приоритет стороне истца, что недопустимо. 

Частью 3 статьи 15 АПК РФ предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно статьям 168, 170 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие обстоятельства не установлены; устанавливает, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. В мотивировочной части решения судом должны быть изложены доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы суда в пользу принятого решения, мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование требований и возражений доводы.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в силу части 2 статьи 270 АПК РФ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Относительно требования об обязании ответчика выполнить проект перепланировки арендуемого помещения специализированной организацией, выполнить строительные работы по перепланировке в соответствии с проектом, действующим законодательством и требованиями строительных норм и правил, подготовить технический план арендуемого помещения после перепланировки для регистрации в органе по кадастровому учету и передать его обществу «Уютный дом», следует отметить следующее.

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при предъявлении требования о понуждении к исполнению обязанности в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Кроме того исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, и его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. В связи с этим в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено, кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем, чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении.

Принятые по делу судебные акты, которыми на ответчика  возложена общая, неконкретизированная обязанность по выполнению некого проекта перепланировки, а также выполнению строительных работ в соответствии с данным проектом с установлением судебной неустойки в размере 10000 руб. за каждый день просрочки приведенным требованиям не отвечают, не соответствуют критерию правовой определенности и природе судебного решения как акта правосудия, которым завершается разрешение имеющегося между сторонами спора. 

Кроме того, поскольку между сторонами возникли отношения из договора аренды, которым не предусмотрена обязанность по выполнению работ по перепланировке, а установлена обязанность арендатора на основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором,  вывод судов о наличии обязанности арендатора выполнить работы по перепланировке, как и вывод об основаниях для применения к рассматриваемому спору норм права, регулирующих отношения сторон по договору подряда, следует признать неправомерным и не основанным на нормах ГК РФ.

Также необходимо отметить следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Таким образом, правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В пунктах 12, 13 названного Постановления разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется ГрК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно пункту 14 части 1 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) следует понимать изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По правилам статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Из материалов дела усматривается, что в обоснование заявленных требований истец указывает, что обществом «Элемент-Трейд» в помещении магазина «Монетка» произведена перепланировка, заключающаяся в устройстве дополнительного утепленного нежилого помещения, в результате чего нарушены конструктивные элементы здания. При этом согласие на переустройство помещения ответчиком не получено, за выдачей разрешений в уполномоченные органы ответчик не обращался. При этом суд апелляционной инстанции указал на самовольное переустройство и отсутствие разрешения на строительство. 

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования в указанной части и возлагая на общество «Элемент-Трейд» обязанность выполнить проект перепланировки помещения, а также строительные работы по перепланировке в соответствии с проектом, подготовить технический план помещения после перепланировки для регистрации в органе по кадастровому учету и передать его обществу «Уютный дом», суды первой и апелляционной инстанций не оценили как  характер произведенной перепланировки,  так и правомерность данных требований истца на предмет их соответствия нормам статьи 222 ГК РФ. 

В данном случае допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, правил оценки доказательств, предусмотренных статьей 71 АПК РФ, повлекли неполное исследование всех значимых для дела обстоятельств, которые, исходя из предмета и оснований иска входят в предмет доказывания (статьи 6, 8, 9, 168, 170 АПК РФ), и не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, в связи с этим обжалуемые судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, всесторонне исследовать представленные доказательства, обсудить вопрос о возможности назначения судебной экспертизы, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 65 АПК РФ, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте в соответствии с положениями статьи 170 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 286 - 289 АПК РФ, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 25.10.2024 по делу        № А60-54390/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по тому же делу  отменить.

         Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

                                                                                      С.В. Лазарев