ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>, факс: 

<

***> 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки Дело № А61-5119/2024 07.10.2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2025. Постановление изготовлено в полном объёме 07.10.2025. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мишина А.А., судей: Демченко С.Н. и Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кюльбаковым В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционной жалобы Прокуратуры Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.04.2025 по делу № А61-5119/2024, при участии в судебном заседании представителей от администрации Бесланского городского поселения – ФИО1 (доверенность № 1 от 13.01.2025), от индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Тиса» ФИО2 (доверенность от 17.06.2025), от прокуратуры Республики Северная Осетия-Алания – ФИО3 (доверенность от 27.06.2025), в отсутствие представителей третьих лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства,  

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее – истец, прокуратура) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым  

заявлением: о признании недействительным соглашения от 12.10.2023 о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка от 25.07.2023 № 16, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Тиса», об обязании ООО «Тиса» возвратить земельный участок с кадастровым номером 15:03:0010710:316, площадью 4 150 м2, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> «а», разрешенное использование - жилая застройка собственнику, - АМС Бесланского городского поселения Правобережного муниципального района Республики Северная Осетия-Алания в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу; об обязании ООО «Тиса» снести объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316, в случае неисполнения ООО «Тиса» обязанностей по сносу объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316, предоставлении права АМС Бесланского городского поселения Правобережного муниципального района Республики Северная Осетия-Алания осуществить снос объекта незавершенного строительства с отнесением расходов на ООО «Тиса» о признании незаконным разрешения на строительство № 15-03-3-2024 от 01.03.2024, выданное АМС г. Беслан ООО «Тиса» на строительство многоквартирного жилого дома по 

<

...> «а» на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316 (с учетом изменений исковых требований).  

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судом привлечены: Администрация местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания.  

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.04.2025 по делу № А61-5119/2024 исковые требования удовлетворены в части. Суд признал недействительным (ничтожным) соглашение от 12.10.2023 о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка от 25.07.2023 № 16, заключенное между ИП ФИО2 и ООО «Тиса»; применил последствия недействительности сделки. Обязал ООО «Тиса» возвратить ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 15:03:0010710:316, площадью 4150 м2, разрешенное использование«среднеэтажная жилая застройка», расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> «а» по акту приема - передачи в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу. Распределены судебные расходы, отменил принятые обеспечительные меры. Суд пришел к выводу, что поскольку договор аренды заключен на  

торгах, публичные интересы не нарушены. Отказывая в части исковых требований, суд пришел к выводу о том, что истцом пропущен установленный законом трехмесячный срок на обжалование, предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Не согласившись с принятым решением, прокуратура обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска. Заявитель жалобы указал, что судом первой инстанции без необходимых заключений компетентных органов сделан вывод о том, что объект строительства соответствует целям предоставления в аренду и виду разрешенного использования. Апеллянт полагает, что ООО «Тиса» возвело спорный объект, не имея в установленном законом порядке правоустанавливающий документ на земельный участок.  

Определением суда от 19.05.2025 апелляционная жалоба принята к рассмотрению, судебное заседание назначено на 15.07.2025.  

Ответчики по тексту представленного в материалы дела отзыва на апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции, поступивший через канцелярию суда и в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщенных к материалам дела, выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.  

Рассмотрение дела последовательно откладывалось на 23.09.2025 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru/ в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.  

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее, одновременно дали пояснения по обстоятельствам спора.  

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения суда и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений,  

арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».  

Соответственно, законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.04.2025 по делу № А61-5119/2024 проверена судом в обжалуемой части в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.04.2025 по делу № А61-5119/2024 в соответствии с требованиями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует отменить в части отказа в удовлетворении иска, по следующим основаниям.  

Материалами дела и установлено что Прокуратурой Республики Северная Осетия- Алания проведена проверка соблюдения требований федерального законодательства в сфере управления и распоряжения имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности.  

На основании проверки было установлено, что 25.07.2023 между администрацией местного самоуправления Бесланского городского поселения и ФИО2 на основании части 9 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и протокола о результатах аукциона № 22000161220000000002 заключен договор аренды земельного участка № 16, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома из земель населенных пунктов, общей площадью 4150 м2, кадастровый номер 15:03:0010710:316, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, 

<

...> «а», разрешенное использование: «среднеэтажная жилая застройка» (том 1, л.д. 19-21).  

По акту приема-передачи передан земельный участок от администрации в пользу ФИО4 (том 1, л.д. 22).  

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания 18.10.2023, номер государственной регистрации 15:03:0010710:316-15/039/2023-4. Срок действия аренды с 25.07.2023 по 24.07.2033.  

12.10.2023 между ИП ФИО2 и ООО «Тиса» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка № 16 от 25.07.2023, в соответствии с которым арендатор передает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного № 16 (том 1, л.д. 23-24).  

В свою очередь, 12.10.2024 администрацией выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Фриева, 49 «а», г. Беслан, в Республике Северная Осетия-Алания» на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316 (том 1, л.д. 29-34).  

Истец, полагая, что соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 12.10.2023 заключено с нарушениями норм Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а разрешение на строительство выдано незаконно, обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения прокуратуры в суд с настоящим иском.  

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий недействительности ничтожной сделки.  

Прокуратура Российской Федерации, в целях защиты охраняемых законом интересов общества и государства, осуществляет надзор за исполнением законов, в том числе, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов (статья 1 Федерального закона Российской Федерации «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 № 2202-1)  

Частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право прокурора обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.  

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном  

процессе», следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.  

В силу части 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несёт процессуальные обязанности истца.  

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) в пункте 75 разъяснено о том, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.  

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.  

Признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса (пункт 2).  

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из  

закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).  

В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.  

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.  

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, который будет восстановлен в случае реализации избранного способа судебной защиты (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования прокуратуры о признании недействительными (ничтожными) соглашения об уступке установил, что соглашение от 12.10.2023 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом без проведения торгов, что нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных арендаторов, суд пришел к выводу о признании ничтожным указанного соглашения.  

В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется.  

Прокурором в качестве последствий недействительности сделки заявлено требование об обязании общества вернуть земельный участок в муниципальную собственность.  

Суд первой инстанции, отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что договор аренды от 24.07.2023 № 16 заключен на основании части 9 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и протокола о результатах аукциона № 22000161220000000002.  

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

Таким образом, по смыслу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение положений закона при проведении торгов влечет признание их недействительными.  

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В свою очередь, торги не оспорены и не признаны недействительными, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что данный договор аренды был заключен на торгах, вследствие чего публичные интересы нарушены не были, оснований для возврата земельного участка в муниципальную собственность не имелось.  

Истцом также заявлено требование о признании незаконным разрешения на строительство № 15-03-3-2024 от 01.03.2024, выданное ООО «Тиса» на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Фриева, 49 «а», г. Беслан, Республика Северная Осетия-Алания на спорном земельном участке.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении указанного требования прокуратуры, указал, что истцом пропущен установленный законом трехмесячный срок на обжалование, предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Между тем, суд первой инстанции не учел следующего. 

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.  

Согласно частям 1, 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.  

Как верно установлено в решении суда от 23.04.2025 оспариваемое разрешение на строительство № 15-03-3-2024 выдано органом местного самоуправления - АМС г, Беслан 01.03.2024.  

Учитывая тот факт, что соглашение о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка № 16 от 25.07.2023 является недействительной ничтожной (сделкой) администрация, выдававшая разрешение на строительство, должна была знать, что указанное соглашение, приложенное к заявлению на выдачу разрешения на строительство, заключено с нарушением требований действующего законодательства, следовательно приложенный правоустанавливающий документ на земельный участок ООО «Тиса» не должен был учитываться администрацией при рассмотрении вопроса о предоставлении разрешения на строительство.  

Таким образом, с учетом признания недействительным соглашения об уступке, все дальнейшие действия и сделки, совершенные на основании данного соглашения, как следствие, являются недействительными.  

Соответственно, ООО «Тиса» возвело спорный объект, не имея в установленном законом порядке правоустанавливающий документ на право пользования земельным участком, в соответствии со статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Таким образом, следует признать недействительным разрешение на строительство № 15-03-3-2024 от 01.03.2024, выданное администрацией местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия- Алания обществу с ограниченной ответственностью «Тиса» на строительство многоквартирного жилого дома по улице Фриева, д. 49 «А», г. Беслан, Республика Северная Осетия-Алания на земельном участке с КН 15:03:0010710:316.  

Прокуратурой также заявлено требование о сносе объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении соответствующего требования, пришел к выводу о том, что возведение фундамента многоквартирного жилого на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316 соответствует целям предоставления в аренду указанного земельного участка и виду разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», а снос объекта незавершенного строения не приведет к восстановлению нарушенных прав в рамках избранного способа защиты.  

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее. 

Самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).  

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом, для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.  

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В силу пунктов 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка не подлежит сносу, если она подлежит приведению в соответствие с правилами землепользования и застройки.  

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Последствием такого правонарушения является снос самовольной постройки.  

В пункте 22 Постановления № 10/22 разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.  

В пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (далее -  

Обзор от 16.11.2022) приведено разъяснение о том, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к защите принадлежащего ему гражданского права.  

В силу пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы публичной власти в пределах их компетенции.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.  

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным  

интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.  

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.  

Согласно подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.  

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного  

объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.  

Из разъяснений, данных в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022) следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.  

Право собственности на объект, имеющий признаки самовольной постройки, при возведении которого были допущены существенные и неустранимые нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нельзя признать в судебном порядке, поскольку Объект не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, требованиям действующего законодательства, что установлено в судебном порядке.  

Следовательно, применительно к пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный объект подлежит сносу.  

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 6 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации снос самовольной постройки осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, за свой счет в срок, установленный соответствующим решением суда,  

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что: на основании разрешения на строительство разрешение на строительство № 15-03-3-2024 от 01.03.2024, выданное администрацией местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания обществу с ограниченной ответственностью «Тиса» на строительство многоквартирного жилого дома по улице Фриева, д. 49 «А», г. Беслан, Республика Северная Осетия-Алания на земельном участке с КН 15:03:0010710:316, признанного недействительным, возведен спорный объект незавершенного строительства, он подлежит сносу. Отсутствие разрешения на строительство свидетельствует о наличии спора и правового риска необходимости сноса такого объекта как самовольного строения.  

Однако судом первой инстанции без необходимых заключений компетентных органов, а также соответствующей судебной экспертизы сделан вывод о том, что спорный объект строительства соответствует целям предоставления в аренду указанного земельного участка и виду разрешенного использования.  

Более того, спорный земельный участок передан ИП ФИО2 с объектом незавершенного строительства, при этом не разрешен вопрос о его правовой судьбе, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.  

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения).  

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.  

В силу международного принципа «эстоппель», который признается Конституцией Российской Федерации (статья 15), сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок», а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.  

Таким образом, не подлежат судебной защите права лица, допустившего осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.  

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017) указывает, что сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора («эстоппель»).  

Учитывая установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку заключенная сделка является недействительной, однако судом не разрешена дальнейшая судьба возведенного объекта, в данном случае следует снести возведенный ООО «Тиса» объект незавершенного строительства, возложив эту обязанность на общество, как  

лица, осуществившего соответствующее строение без надлежащего разрешения, которое апелляционным судом признано недействительным.  

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Данный правовой подход нашел отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.01.2018 № 305-ЭС17-13822 по делу № А40-4350/2016.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.  

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или норм процессуального права.  

Учитывая, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства по делу, допущенные нарушения норм материального и процессуального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, привели к принятию незаконного и необоснованного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и в соответствии с требованиями статей 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований управления в полном объеме.  

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

С учетом того, что апелляционная жалоба подана лицом, освобожденным от уплаты, с ответчиком следует взыскать в доход федерального бюджета по 15 000 рублей за подачу апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.04.2025 по делу № А61-5119/2024 в части отказа в удовлетворении исковых требований, отменить – апелляционную жалобу удовлетворить частично.  

Принять в отмененной части новый судебный акт, изложив абзацы первый, второй, третий, четвертый, пятый и шестой резолютивной части решения в следующей редакции:  

«Исковые требования удовлетворить частично. 

Признать недействительным (ничтожным) соглашение от 12.10.2023 года о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка от 25.07.2023 № 16, заключенное между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Тиса». Применить последствия недействительности сделки.  

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Тиса» возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 15:03:0010710:316, площадью 4150 м2, разрешенное использование«среднеэтажная жилая застройка», расположенный по адресу: Республики Северная Осетия- Алания, 

<

...> «а» по акту приема - передачи в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.  

Признать недействительным разрешение на строительство № 15-03-3-2024 от 01.03.2024, выданное администрацией местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания обществу с ограниченной ответственностью «Тиса» на строительство многоквартирного жилого дома по улице Фриева, д. 49 «А», г. Беслан, Республика Северная Осетия-Алания на земельном участке с КН 15:03:0010710:316.  

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Тиса» снести объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316.  

В случае неисполнения общество с ограниченной ответственностью «Тиса» обязанностей по сносу объекта незавершенного строительства, расположенного на  

земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010710:316, предоставить право администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания осуществить снос объекта незавершенного строительства с отнесением расходов на общество с ограниченной ответственностью «Тиса».  

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать». В удовлетворении остальной части апелляционной жалобы – отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тиса» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 15 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 15 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий А.А. Мишин Судьи С.Н. Демченко 

З.М. Сулейманов