А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й   С У Д   г. М О С К В Ы

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-131822/17-41-1242

Резолютивная часть решения объявлена 01.11.201.7

Решение в полном объеме изготовлено 13.11.2017.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 09.02.2017 и ответчика ФИО3 по доверенности от 12.09.2017, ФИО4 по доверенности от 12.09.2017, ФИО5 по доверенности от 03.02.2017, дело по иску ИП ФИО6 (ОГРН 

<

***>) к ООО «ИНКОМРЕАЛИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 9 447 000 руб., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика убытки в размере 9 447 000 руб., причиненные ему сносом объекта недвижимости, собственником которого являлся истец.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору купли-продажи от 16.08.2010 № 10/1.2 К приобрел у ответчика нежилые помещения площадью 32, 5 кв. м на 2-м этаже здания торгового центра по адресу: 

<

...>, - уплатив за него согласованную сторонами цену. 12.10.2010 за истцом зарегистрировано право собственности на указанные нежилые помещения.

В п. 1.2 договора купли-продажи ответчик гарантировал истцу, что помещения никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц. Однако в 2016 году здание торгового центра снесено как самовольная постройка на основании ст. 222 ГК Российской Федерации во внесудебном порядке, при этом ответчик оспаривал действия, направленные на снос указанного здания, в рамках дела № А40-252235/15-120-1945, к участию в котором истец не привлекался.

Сносом здания истцу причинены убытки, размер которых определен им исходя из рыночной стоимости нежилых помещений, установленной ООО «Реал Эксперт» в отчете от 03.04.2017 № 43-3-71/17, а размер упущенной выгоды определен исходя из размера арендной платы, предусмотренной договором аренды от 01.03.2010, заключенным с арендатором ИП ФИО7, начисленной до 31.12.2016 (до истечения срока действия указанного договора аренды). 

При этом в исковом заявлении истец сослался на то, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, а п. 24 постановления Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 устанавливает, что истец вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Отве6тчик против иска возразил, сослался на то, что не является лицом, осуществившим самовольную постройку, являлся лишь инвестором строительства на основании соглашения от 20.04.2001 № 2/04-2001, заключенного с ОАО ТПО «Русское бистро», ООО РБ-Регион» и ООО «Инкомстройинвест», истец не является ответчиком, против которого принято решение о сносе самовольной постройки. 

В судебное заседание не явились 3-и лица, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом; дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами,  заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 16.08.2010 истец в качестве покупателя и ответчик в качестве продавца заключили договор купли-продажи нежилого помещения № 10/1.2 К, по которому покупателю передается в собственность нежилое помещение площадью 32, 5 кв. м на 2-м этаже здания торгового центра по адресу: 

<

...>, - за 683 400 руб., в том числе помещение площадью 17, 4 кв. м (пом. IV, комн. 8) и помещение площадью 15, 1 кв. м (пом. IV, комн. 7), право собственности на последние зарегистрировано за продавцом 08.07.2005 и 07.10.2008

12.10.2010 за истцом зарегистрировано право собственности на указанные помещения, что следует из представленных суду свидетельств о государственной регистрации права от 12.10.2010 77 АМ № 682067 и 77 АМ № 682065.

Из письма Префектуры ЮВАО г. Москвы от 27.03.2017 № ПСК-123/7-0-1 следует, что земельный участок по адресу: 

<

...>, - освобожден в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП, поскольку обладал признаками самовольной постройки, что установлено актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.02.2016 № 9047368.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.03.2016 по делу № А40-252235/15-120-1945 по заявлению ответчика к Правительству Москвы и Госинспекции по недвижимости города Москвы о признании незаконными действий, направленных на снос здания по указанному адресу, установлено, что здание включено в приложение № 2 к постановлению Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» (Перечень зданий, строений, сооружений, являющихся самовольными постройками, созданных (возведенных) в городе Москве на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, подлежащих сносу), земельный участок, на котором находилось здание торгового центра, предоставлялся в аренду для строительства и эксплуатации некапитального объекта (договоры аренды от 25.09.1998 № М-04-012595, от 31.01.2003 № М-04-505947), изначально спорный объект строился как временный объект, вводился в эксплуатацию как некапитальный объект, арендатор, необоснованно и при отсутствии предусмотренных законом оснований обратился за государственной регистрацией своего права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На стр. 6 решения суда установлено, что объект является самовольной постройкой, право собственности на него зарегистрировано незаконно.

В соответствии со ст. 1064 ГК Российской Федерации вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред; лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Согласно ст. 1082 ГК суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15). П. 2 ст. 15 ГК установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушение (упущенная выгода).

В п. 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что по делам о возмещении вреда суд должен установить факт причинения вреда, вину причинителя вреда и причинно-следственную связь между незаконными действиями (бездействием) судебного пристава-исполнителя и причинением вреда; в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 № 11687/12 по делу № А04-8526/2011 указано, что для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков на основании статьи 15 Гражданского кодекса необходимо доказать наличие противоправных действий ответчика, факт понесения убытков и их размер, причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями;  в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14415/10 по делу № А12-2383/2009 отмечено, что деликтная ответственность за причинение убытков наступает при наличии ряда условий: подтверждения со стороны лица, требующего возмещения убытков, наличия состава правонарушения, наступления вреда и размера этого вреда, противоправности поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями, вины причинителя вреда.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство; при создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка; в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель). Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Убытки причинены истцу сносом здания торгового центра, в котором находились помещения истца, приобретенные им у ответчика, при этом снос здания ответчиком не производился. Напротив, в рамках дела № А40-232235/15-120-1945 ответчиком оспаривались действия органов государственной власти города Москвы, направленные на снос указанного здания.

Таким образом, судом не установлена противоправность действий ответчика как одно из обязательных  условий взыскания убытков, причиненных сносом здания торгового центра.

Истец не являлся ответчиком в деле о сносе  самовольной постройки, решение о сносе самовольной постройки против истца судом не принималось, а из представленных ответчиком доказательств следует, что ответчик и не осуществлял самовольное строительство.

Так, суду представлено соглашением от 20.04.2001 № 2/04-2001, заключенное ответчиком с ОАО ТПО «Русское бистро», ООО «РБ-Регион» и ООО «Инкоминвестстрой», в котором указанные лица договорились совместно действовать в целях создания и эксплуатации торгового объекта по адресу: 

<

...>.  Соглашением установлено, что ОАО ТПО «Русское бистро» является арендатором земельного участка по адресу: 

<

...>, - на основании договора аренды от 25.09.1998 № М-04-012595, ООО «РБ-Регион» обладает исключительными правами «Русское бистро» на основании договора коммерческой концессии, который предусматривает предоставление в пользование комплекса исключительных прав «Русское бистро» (фирменное и коммерческое наименование, товарный знак, элементы фирменного стиля, охраняемая коммерческая информация), ООО «Инкоминвестстрой» является заказчиком-застройщиком, а ответчик – инвестором строительства здания и впоследствии его собственником.

Таким образом,  судом установлено отсутствие оснований для применения п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Дополнительно суд отмечает, что в качестве убытков истец заявляет рыночную стоимость нежилого помещения, установленную ООО «Реал Эксперт» в отчете от 03.04.2017 № 43-3-71/17. Однако в силу прямого указания закона, а именно п. 2 ст. 222 ГК Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Поскольку судебными актами по делу № А40-252235/2015-120-1945 установлено, что здание торгового центра является самовольной постройкой, ни ответчик, ни истец не могли приобрести на него право собственности кроме как в судебном порядке на основании п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации.

Взыскание с ответчика в пользу истца в качестве убытков рыночной стоимости самовольной постройки и упущенной выгоды в виде арендной платы, которую истец мог бы получить от аренды помещений, означало бы признание судом за сторонами права собственности на такую постройку.

Вместе с тем суд соглашается с мнением истца о недействительности заключенной сторонами сделки – договора купли-продажи от 16.08.2010 № 10/1.2К, при этом суд отклоняет довод ответчика о том, что он не знал и не мог знать о том, что построенное здание является самовольной постройкой. Ответчик сослался на то, что по соглашению от 20.04.2001 № 2/04-2001 ответчик является лишь инвестором строительства, который обязан  лишь возместить ОАО ТПО «Русское бистро» расходы по оформлению правоустанавливающих, градостроительных и иных необходимых для строительства здания документов (градостроительного заключения, договора аренды земельного участка),  заключить с ООО «Инкомстройинвест» отдельный договор, в котором оговорить сроки и условия инвестирования строительства, и профинансировать проектные работы, строительство здания, подготовительные работы по монтажу технологического оборудования, подведению необходимых коммуникаций.

Ответчик указал, что по указанному соглашению ОАО ТПО «Русское бистро» приняло на себя обязательство согласовать в соответствии с требованиями законодательства техническую документацию (в части технического и архитектурного проекта) по строительству здания,  а ООО «Инкоминвестстрой» - обязательство заказать разработку и доработку исходно-разрешительной, проектно-сметной и другой технической документации по строительству здания, подобрать подрядчика. С учетом этих условий соглашения ответчик считает, что при заключении договора купли-продажи с истцом не знал и не мог знать о незаконности строительства здания на земельном участке.

Вместе с тем судебными актами по делу № А40-232235/15-120-1945 установлено, что земельный участок, на котором находилось здание торгового центра, предоставлялся в аренду для строительства и эксплуатации некапитального объекта (договоры аренды от 25.09.1998 № М-04-012595, от 31.01.2003 № М-04-505947), изначально спорный объект строился как временный объект, вводился в эксплуатацию как некапитальный объект, арендатор, необоснованно и при отсутствии предусмотренных законом оснований обратился за государственной регистрацией своего права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соглашением от 20.04.2001 № 2/04-2001 предусмотрено, что именно ответчик производит оформление здания в свою собственность с обязательной регистрацией права собственности на здание в соответствующим органе по регистрации прав собственности; из свидетельств о государственной регистрации права от 08.07.2005 77 АВ № 874864 и от 07.10.2008 77 АЖ 620792 следует, что право собственности на здание регистрировалось за ответчиком на основании указанного соглашения и акта приемки законченного строительством объекта от 11.04.2003, утв. распоряжением префекта ЮВАО от 30.04.2003 № 921, из этого акта следует, что в эксплуатацию принимался объект из ЛМК (легких металлических конструкций).

Таким образом, ответчик знал о том, что изначально спорный объект строился как временный объект, вводился в эксплуатацию как некапитальный объект, но несмотря на это необоснованно и при отсутствии предусмотренных законом оснований обратился за государственной регистрацией своего права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

П. 1 ст. 168 Кодекса устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, при этом в п. 2 ст. 168 установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор купли-продажи от 16.08.2010 № 10/1.2К не относится к сделкам, указанным в п. 2 ст. 168 Кодекса, а потому является оспоримой сделкой.

Последствия недействительности сделки указаны в ст. 167 Кодекса: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности сделки и возврате уплаченной ответчику цены помещений в рамках данного дела не заявлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 15, 166, 167, 168, 222, 1064, 1082 ГК Российской Федерации, ст. 69, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова