Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-87127/23

24 мая 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к АО «Росразмещение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: ООО «Квартал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Главное Управление Московской области «Государственная Жилищная Инспекция Московской области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Росреестра по Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ТУ Росимущества в Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании привести нежилое помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:31861 согласно техническому паспорту,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «Росразмещение» с требованиями об обязании привести нежилое помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:31861 в состояние согласно техническому паспорту.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией городского округа Балашиха проведена проверка правомерности устройства пристройки к нежилому помещению многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III.

В ходе проверки сотрудниками Администрации, управляющей организацией ООО «Квартал» и ГЖИ Московской области произведен осмотр спорного помещения.

Согласно акту комиссионного осмотра (обследования) многоквартирного дома от 31.03.2023 по адресу: 

<

...> выявлена самовольная пристройка в виде возведения перегородок с окном и дверью. Газовая труба частично закрыта. Указанные обстоятельства подтверждаются актом повторного осмотра от 02.06.2023.

Спорное нежилое помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:31861 общей площадью 363 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, 

<

...>, пом. III, в соответствии с выпиской из ЕГРН, принадлежит на праве собственности АО «Росразмещение» и передано в аренду ИП ФИО1 сроком с 26.04.2021 по 25.04.2032 на основании договора от 26.04.2021 № Р21-А/302-08. 

Письмом от 04.04.2023 администрация уведомила АО «Росразмещения» о необходимости предоставить разрешительную документацию, на основании которой проводились или проводятся ремонтно-строительные работы по переустройству и (или) перепланировке в указанном нежилом помещении, а в случае отсутствия разрешительной документации привести нежилое помещение в прежнее состояние в течении 2 месяцев.

В соответствии с актом комиссионного осмотра (обследования) спорного помещения от 22.11.2023 в помещении возведены новые перегородки, установлены дверные блоки, рольставни. Образованы новые помещения, в том числе помещение санузла с санитарно-техническим оборудованием. Входная дверь не соответствует расположению на плане. Входная группа в помещение изменена, возведены перегородки с окном и дверью. Доступ в помещение не обеспечен.

В соответствии с техническим паспортом нежилого помещения от 25.08.2020, изготовленным  Балашихинским филиалом ГБУ МО «МОБТИ» по состоянию на 07.03.2007, вход в спорное помещение осуществляется через проем в стене многоквартирного дома, при этом лестница в нежилое помещение не имеет ограждения, и соответственно, не оборудована крышей, окном и дверью.

Таким образом, в результате проведенной ответчиком самовольной перепланировки произошло увеличение площади помещения за счет присоединения к нему, в том числе общего имущества МКД (фасад, газовая труба). Фактически устроен тамбур.

Уведомлением от 04.08.2023, направленным в адрес ответчика, администрация повторно потребовала предоставить разрешительную документацию на помещение или привести нежилое помещение в прежнее состояние.

Поскольку указанные требования оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что АО «Росразмещение» пристройку не возводило, ключей не имеет, вход в помещение ответчика осуществляется с противоположной стороны, сама пристройка не относится к помещению ответчику, расположена отдельно и возведена до момента передачи помещения ответчику. Кроме того, ответчик указывает, что доводы истца о том, что обслуживание газовой трубы в связи с наличием пристройки затруднено, опровергается актом осмотра газовой службы, нарушения строительных норм и правил отсутствуют.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в ГК РФ и иных законах, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс), перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно статье 28 ЖК РФ завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

Как указывает истец и не оспаривается сторонами, в Администрации городского округа Балашиха сведения о выдаче разрешительной документации о согласовании перепланировки, проведение ремонтно-строительных работ по вышеуказанному адресу отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан привести такое помещение в прежнее состояние.

Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения, которое было самовольное переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В п. 2 письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04, указано, что нежилое помещение является частью того здания, в составе которого, это помещение находится согласно техническому паспорту; в случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома.

При этом, в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых, совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме.

Действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные - все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены.

В пункте 40 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года содержится правовая позиция о том, что из содержания статей 209 (пункт 2), 210, 211, 290 (пункт 1) и 1064 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственник вправе владеть и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении данного имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, при этом он несет ответственность по содержанию принадлежащего ему имущества и риску случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Таким образом, применительно к правовой позиции, изложенной в пункте 40 названного Обзора Президиума Верховного Суда Российской Федерации, с учетом позиций Конституционного Суда Российской Федерации и системного толкования положений статей 210, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества (лицо, хотя и не являющемуся собственником, но владеющее имуществом на основании вещного права) несет ответственность по содержанию принадлежащего ему имущества, поддержанию его в безопасном состоянии, в том числе, для иных лиц, а арендатор спорного помещения несет ответственность за надлежащее исполнение своих обязательств перед собственником имущества, с которым заключен соответствующий договор в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями указанного договора.

Согласно правоустанавливающей и технической документации спорное помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:31861 с 08.12.2014 находилось в оперативном управлении Министерства внутренних дел Российской Федерации. Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на указанное помещение зарегистрировано за АО «Росразмещение» 19.04.2023.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, как следует из акта комиссионного осмотра (обследования) спорного помещения от 22.11.2023 с момента осмотров администрацией спорного помещения 31.03.2023 и 02.06.2023 произведены дополнительные работы по пристройке к нежилому помещения: в помещении возведены новые перегородки, установлены дверные блоки, рольставни. Образованы новые помещения, в том числе помещение санузла с санитарно-техническим оборудованием. Входная дверь не соответствует расположению на плане. Входная группа в помещение изменена, возведены перегородки с окном и дверью. Доступ в помещение не обеспечен.

В соответствии с техническим паспортом нежилого помещения, изготовленным 25.08.2020 Балашихинским филиалом ГБУ МО «МОБТИ» по состоянию на 07.03.2007, входную группу составляют: крыльцо, пандус, лестница, отмостка. При этом лестница в нежилое помещение не имеет ограждения, и соответственно, не оборудована крышей, окном и дверью.

К актам осмотров МКД по адресу: 

<

...> от 31.03.2023, 04.06.2023, 22.11.2023 истцом приложены фотоматериалы.

В соответствии частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исследовав и оценив представленные фото-таблицы, суд указывает, что помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:31861 не соответствует техническому паспорту нежилого помещения, изготовленному 25.08.2020 Балашихинским филиалом ГБУ МО «МОБТИ» по состоянию на 07.03.2007, газовая труба, проходящая вдоль МКД, частично расположена внутри спорной пристройки. Кроме того, как видно из представленных фотоматериалов, к лестнице монтирована дверь, оснащенная внутренним замком. Таким образом, суд приходит к выводу, что доступ и обслуживание газовой трубы, является невозможным.

Суд отмечает, что лестница, на основании которой возведена пристройка является частью помещения в соответствии с техническим паспортом. Возведение ограждений, крыши на базе лестницы преграждает доступ к общественному имуществу, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом должно быть получено согласие всех собственников помещений МКД.

Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью («Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Судом рассмотрены и отклонены доводы ответчика о том, что спорная пристройка отделена и не относится к помещению ответчика с кадастровым номером 50:15:0000000:31861. Определением от 24.01.2024, суд предлагал лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы на предмет установления факта реконструкции (перепланировки), давности реконструкции (перепланировки), вхождения спорной пристройки в состав помещений ответчика.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Исходя из толкования ст. 210 ГК РФ, собственники помещений несут бремя содержания имущества, в том числе по обеспечению соответствия документам технической инвентаризации и правоустанавливающим документам.

Ответчиком, вопреки статье 65 АПК РФ, не представлены в материалы дела доказательства того, что спорная пристройка является отдельно стоящей частью здания спорного МКД.

Согласно пункту 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ответчиком в установленном порядке согласие собственников помещений в многоквартирном доме на возведение или сохранение пристройки не получено, в материалы дела не представлено.

Таким образом, поскольку пристройка выполнена без необходимой разрешительной документации, не соответствует технической документации, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в указанной части.

Администрация просит взыскать судебную неустойку за неисполнение решения в размере 10000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения.

Арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 174 АПК РФ).

Возможность взыскания неустойки за неисполнение судебного акта предусмотрена в пункте 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пунктах 28 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление N 7) разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка). Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При этом размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). 

Поскольку размер неустойки, подлежащей взысканию в случае неисполнения обязанной стороной судебного акта, законом не регламентирован, решение вопроса разумности ее размера относится к компетенции суда и разрешается с учетом конкретных обстоятельств дела. 

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). 

Таким образом, действующее законодательство позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта, при этом, ее размер и/или порядок определяет суд с учетом названных принципов. 

Суд считает испрашиваемый размер неустойки чрезмерным. Исходя из принципов справедливости и соразмерности, разъяснений Верховного суда Российской Федерации, в связи с чем, суд полагает возможным снизить размер судебной неустойки до 500 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта. 

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Обязать АО «Росразмещение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) привести нежилое помещение № III с кадастровым номером 50:15:0000000:31861 общей площадью 363 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, 

<

...>, в прежнее состояние согласно техническому паспорту помещения, изготовленному 25.08.2020 Балашихинским филиалом ГБУ МО «МОБТИ» по состоянию на 07.03.2007 путем демонтажа возведенных перегородок с окном и дверью, а также крыши в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта.

В случае неисполнения решения суда взыскать с АО «Росразмещение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебную неустойку в размере 500 руб. в день за каждый день просрочки исполнения по день фактического исполнения судебного акта.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

 

Судья                                                                                                             Ю.С. Таранец