ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-76883/2019

Дело № А40-130826/19

г. Москва

21 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                  С.Л. Захарова,

судей:

Е.В. Пронниковой, ФИО1, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 13 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2019, принятое судьей ФИО3  (84-1138) по делу № А40-130826/19 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский»

к Департаменту городского имущества города Москвы 

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «ОСТЕРИОН», 2) общество с ограниченной ответственностью «Строитель», 3) общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский»

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО4 по дов. от 20.05.2019;

от ответчика:

ФИО5 по дов. от 25.12.2019;

от третьих лиц:

1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен; 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) о признании недействительным решения об отказе в предоставлении государственной услуги города Москвы «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:23, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, вл. 16, стр. 4, оформленного письмом от 29.04.2019 г. №33-5-41898/19- (0)-1, обязании устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2019 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель Департамента против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, общество 09.04.2019 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги города Москвы «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве», в котором оно просило внести изменения в договор № М-02-022502 от 30.07.2004 долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:23 по адресу: 

<

...>, площадью 2 900 кв.м., связанные с изменением адресов объектов, расположенных на земельном участке, их количества, а также множественностью лиц на стороне Арендатора.

Письмом от 29.04.2019 № 33-5-41898/19- (0)-1 Департамент сообщил об отказе в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, указав, что согласно актам Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – Госинспекция по недвижимости) от 10.11.2017 № 9022934/1, № 9022934/2, № 9022934/3 установлено наличие на земельном участке незаконно размещенных объектов: 

- здания площадью 3598,4 кв.м. по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 4, 

- здания площадью 4951,1 кв.м. по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 5; 

- здания площадью 2682 кв.м. по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 6

Считая, что отказ в предоставлении государственной услуги является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении, заявленных требований, суд первой инстанции, исходил из того, что оспариваемый отказ является правомерным, поскольку имеются акты Госинспекции по недвижимости, из которых следует, что расположенные на участке здания являются самовольными постройками, что в силу пункта 2.10.1.8 Административного регламента предоставления государственной города Москвы «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве», утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, далее - Административный регламент) является основанием для отказа в предоставлении испрашиваемой государственной услуги. То обстоятельство, что на указанные здания зарегистрировано право собственности за заявителем и третьими лицами, суд счел не имеющим правового значения, поскольку наличие такой регистрации не исключает возможность признания постройки самовольной. 

Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 2.10.1.8 Административного регламента установлено, что основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является наличие составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке.

Как было указано ранее, отказывая в предоставлении обществу государственной услуги, Департамент исходил из наличия актов Госинспекции по недвижимости, согласно которым размещенные на участке здания обладают признаками самовольного строительства.

Суд первой инстанции, соглашаясь с доводами Департамента, счел, что представленные акты являются надлежащими доказательствами самовольности расположенных на участке зданий, в том числе принадлежащего заявителю здания с адресными ориентирами: Москва, Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4, в связи с чем пришел к выводу о законности оспариваемого отказа.

С этим выводом суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку он сделан при неполном выяснении обстоятельств по делу.

Так, суд, основываясь на содержании указанных актов, пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды на земельном участке располагалось здание с адресными ориентирами Москва, Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4, площадью 314,6 кв.м.

В свою очередь вышеуказанные здания с адресными ориентирами Москва, Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4, 5, 6 были введены в эксплуатацию Актом от 22.09.2004 приемки законченного строительством объекта, распоряжением префекта СВАО от 01.03.2006 № 408, то есть уже после заключения договора аренды.

Однако земельный участок для целей строительства ООО «Деловой центр «Минаевский» (третье лицо) не предоставлялся (согласно пункту 1.4 земельный участок предоставлен для эксплуатации торгового комплекса). 

Изменения в договор аренды в части разрешенного использования земельного участка - под строительство (реконструкцию) не вносились.

Кроме того согласно письму Мосгосстройнадзора от 27.10.2017 № 09-732117 проектная документация на объекты с указанными адресными ориентирами в Комитет государственного строительного надзора не поступала, разрешения на строительство не оформлялись.

 

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание, что уже в 2003 г. на спорном земельном участке, который был образован впоследствии в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:24, находилось здание с адресными ориентирами Москва, ул. Сущевский Вал, д. 16, стр. 4 площадью 6043,3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.12.2003 (т.2, л.д. 69).

Из указанного свидетельства следует, что данное здание было приобретено ООО «Деловой центр Минаевский» (третьим лицом) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 06.03.2003, заключенного с ООО фирма «АЛЕКО».

При этом в материалах дела также имеется акт от 25.06.1996 государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, согласно которому комиссией были приняты в эксплуатацию предъявленные к приемке административные здания по адресу: ул. Сущевский Вал, вл. 16, стр. 1, 3, 4, а также распоряжение Префекта СВАО от 11.02.2002 № 291 о вводе в эксплуатацию торгового комплекса по адресу ул. Сущевский Вал, вл. 16, стр. 1, 3, 4.

Также в материалах дела имеются документы, подтверждающие установление ТОО фирма «АЛЕКО» права пользования земельным участком на условиях аренды для эксплуатации и капитального ремонта зданий.

Таким образом, из указанных документов следует, что ООО «Деловой центр Минаевский» (третье лицо) в 2003 г. приобрело уже построенное и введенное в эксплуатацию здание торгового комплекса (разноэтажное) площадью 6043,3 кв.м. и заключило с Московским земельным комитетом договор аренды земельного участка.

Впоследствии в 2011 г. в результате произведенного раздела здания торгового комплекса было образовано два строения № 4 и № 6 (т.2, л.д. 43-45). При этом целостность здания не нарушалась, т.е. строения были разделены только юридически, с целью передачи одного из них на баланс заявителю.

В 2012 г. ООО «Деловой центр Минаевский» продало данные объекты: 

- здание по адресу: Москва, Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4 – заявителю (т.1, л.д. 27), 

- здание по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 6 – ООО Строитель (т. 1, л.д. 29).

При таких обстоятельствах, представленный в дело акт Госинспекции по недвижимости не может являться достаточным и безусловным доказательством самовольности принадлежащего заявителю на праве собственности здания.

При этом апелляционный суд отмечает, что согласно сложившейся судебной практике наличие акта Госинспекции по недвижимости не может служить основанием для отказа в предоставлении установленного законом права на изменение условий договора, в том числе и при смене собственника расположенного на участке объекта недвижимости. 

Утверждение о самовольности расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости должно быть подтверждено решением суда о признании постройки самовольной и ее сносе.

При этом Акты о подтверждении факта наличия незаконно составлены Госинспекцией по недвижимости 10.11.2017. 

Однако до настоящего момента Департамент или иные уполномоченные органы в суд с заявлением о признании расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости самовольными и их сносе не обращались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено общее правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. 

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Исходя из системного толкования статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В рассматриваемом случае формальное применение пункта 2.10.1.8 Административного регламента, не соответствует указанным правовым нормам и нарушает права и законные интересы заявителя, как правопреемника предыдущего арендатора спорного земельного участка. Использование земельного участка без соответствующего договора не соответствует принципам земельного законодательства и является административно наказуемым деянием.

Ссылка суда в решении на положения части 31 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и статьи 4.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», несостоятельна, поскольку заявитель просил внести изменения в действующий договор аренды, в то время как приведенные нормы регулируют порядок предоставления земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что отказ Департамента в предоставлении заявителя государственной услуги является незаконными и нарушает его права и законные интересы, в связи с чем заявленные им требования подлежали удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2019  по делу № А40-130826/19 отменить. 

Признать недействительным решение Департамента городского имущества города Москвы об отказе в предоставлении государственной услуги ООО «Деловой центр Минаевский» «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:23, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, вл. 16, стр. 4, оформленное письмом от 29.04.2019 г. №33-5-41898/19- (0)-1.

Обязать Департамента городского имущества города Москвы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                      С.Л. Захаров

 

Судьи                                                                                               Е.В. Пронникова

 

ФИО1