АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18078/2022

г. Краснодар

19 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие представителей истца – общества с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД» (ОГРН 

<

***>), ответчиков: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Юг-Регион-Оценка», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 по делу № А32-18078/2022, установил следующее.

ООО фирма «КЕС ЛТД» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) с исковым заявлением, в котором просило:

– признать оценку рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 75 901 762 рублей – недействующей (завышенной, незаконной); 

– определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 32 135 924 рублей;

– обязать администрацию принять к расчету арендной платы оценку рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 32 135 924 рублей и произвести соответствующий перерасчет сумм арендной платы за земельный участок с 01.01.2021 (требования в уточненной редакции; т. 2, л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Юг-Регион-Оценка».

Решением от 06.12.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.03.2024, исковые требования удовлетворены: оценка рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168 в Западном внутригородском округе города Краснодара, в сумме 75 901 762 рублей признана недействующей (завышенной, незаконной); рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, определена по состоянию на 01.01.2021 в размере 32 135 924 рублей; на администрацию возложена обязанность принять к расчету арендной платы оценку рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 32 135 924 рублей и произвести соответствующий перерасчет сумм арендной платы указанного земельного участка с 01.01.2021. При разрешении настоящего спора ввиду наличия между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости арендной платы в отношении земельного участка по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно экспертному заключению ООО «Верум Эксперт» от 02.02.2023 (т. 1, л. д. 194 – 251) рыночная стоимость земельного участка площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2021 составляет 32 135 924 рубля. Данное экспертное заключение суды приняли в качестве надлежащего доказательства по делу и пришли к выводу о том, что Отчет об оценке от 15.07.2021 № М-21-075, подготовленный ООО «Юг-Регион-Оценка», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, указанная в нем величина рыночной стоимости земельного участка в размере 75 901 762 рублей не может быть признана достоверной и рекомендована для определения арендной платы.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 06.12.2023 и постановление апелляционного суда от 28.03.2024 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, указывая, что требование о внесении изменений в приложение к договору от 04.06.1998 № 747 в части арендной платы может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления оферты (проекта соглашения о внесении изменений в договор) и получения от обязанной стороны отказа от такого заключения либо истечения срока для акцепта. В адрес администрации от общества оферта (проект соглашения, договора) либо протокол разногласий не поступали. Судами не дана оценка обстоятельствам, на основании которых исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли сторон договора и внесения в его текст соответствующих изменений. Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости исследуемого объекта само по себе не может являться свидетельством недостоверности одного из отчетов.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Мэрия города Краснодара (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 04.06.1998 № 747 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель в срок до 09.12.2002 сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7013 кв. м, расположенный в Западном административном округе 

<

...>, для эксплуатации производственной базы и для организации подъезда к эксплуатируемым объектам (т. 1, л. д. 8 – 16).

Согласно пункту 3.3 договора общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет 33 452 рубля, с учетом деноминации. Размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами (пункт 3.4). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 8 – 16).

Письмом от 23.05.2011 № 14337.26 департамент уведомил общество о продлении действия договора от 04.06.1998 № 747 (4300003330) на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) (т. 1, л. д. 17).

Уведомлением от 02.09.2021 № 19534/26 департамент сообщил обществу об изменении порядка определения размера арендной платы, указывая, что земельный участок, расположенный по ул. Аэродромной 168, не поставлен на государственный кадастровый учет, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.06.1998 № 4300003330 с 01.01.2021 производится на основании рыночной стоимости (т. 1, л. д. 20).

В соответствии с Отчетом от 15.07.2021 № М-21-075 об оценке части земельного участка площадью 2192,83 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Аэродромная, 168, подготовленного ООО «Юг-Регион-Оценка», рыночная стоимость участка составила 75 901 762 рубля, ввиду чего департамент произвел перерасчет размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, которая по состоянию на 01.01.2021 составила 1 138 526 рублей 43 копейки.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, общество обратилось в ООО «Южная оценочная компания "Эксперт"» для определения рыночной стоимости спорного земельного участка. По результатам проведенной экспертизы представлен Отчет от 01.04.2022 № ЮК-22/040, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 27 723 000 рублей (т. 1, л. д. 34 – 55).

31 января 2022 года общество обратилось в департамент с письмом № 01-01/2022 о постановке земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168, в Западном внутригородском округе города Краснодара, на кадастровый учет и перерасчете цены аренды за участок (т. 1, л. д. 29 – 31). 

В письме от 03.03.2022 № 4039/2р департамент указал, что общество вправе самостоятельно инициировать формирование земельного участка (при наличии градостроительной возможности) и после проведения мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет используемого участка будет применена иная методика расчета арендной платы – от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л. 

<

...>).

Ссылаясь на завышение рыночной стоимости земельного участка, повлекшее необоснованное увеличение размера арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В соответствии со статей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

При этом стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как разъяснено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2).

На основании части 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами.

В целях проверки достоверности Отчета об оценке от 15.07.2021 № М-21-075, подготовленного ООО «Юг-Регион-Оценка», по сведениям которого департаментом рассчитана арендная плата за пользование земельным участком общей площадью 2192,83 кв. м, расположенным на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Верум Эксперт».

По результатам исследования представленных доказательств, в том числе экспертного заключения ООО «Верум Эксперт» от 02.02.2023, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска общества. Суды при разрешении спора установили, что Отчет об оценке от 15.07.2021 № М-21-075, подготовленный ООО «Юг-Регион-Оценка», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, указанная в нем величина рыночной стоимости земельного участка в размере 75 901 762 рублей не может быть признана достоверной и рекомендована для определения арендной платы за спорный земельный участок. Исходя из имеющихся в деле доказательств, рыночная стоимость земельного участка, арендуемого обществом по договору от 04.06.1998 № 747, установлена в размере 32 135 924 рублей (т. 1, л. д. 251).

Оснований для несогласия с выводами судов предыдущих инстанций суд округа не усматривает. Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Доводы кассационной жалобы признаются коллегией несостоятельными, поскольку повторяют доводы жалобы апелляционной, основаны на неверном толковании норм материального права, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды двух инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 по делу № А32-18078/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин