АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-7217/2020

19 июля 2021 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 июля 2021 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Городской Управы 

<

...>, 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Карат», 117535, 

<

...>, этаж 1, пом. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Правое дело» (248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании задолженности в размере 379 698 руб. 03 коп., неустойки в размере 47 883 руб. 07 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 763 руб. 57 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Карат» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 379 698 руб. 03 коп., неустойки в размере 47 883 руб. 07 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 763 руб. 57 коп.

Определением суда от 11.01.2021 на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Погонцева М.И. на судью Иванову Е.В., дело передано в отдел судьи Ивановой Е.В.

Определением суда от 19.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Правое дело».

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ч. 6 ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из имеющихся доказательств, 20.03.2012 между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ООО «Правовое поле» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности для строительства пансионата №164/12, предметом которого является передача в аренду земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000375:356, общей площадью 5206 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> используемый для строительства пансионата. В границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д. 9-13).

Согласно п. 2.1. договора срок аренды устанавливается на три года.

Как следует из п. 2.2. договора стороны пришли к соглашению, что действие 12.03.2012.

Условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. 

Согласно п. 3.1. размер и расчет арендной платы указаны в приложении     № 2. 

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца.  Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок. 

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. 

Пунктом 3.6. договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

По акту приема-передачи арендатор передан указанный в договоре земельный участок.

02.05.2012 договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной государственной регистрационной службы по Калужской области.

24.09.2012 между ООО «Правовое поле» и ФИО2 было заключено соглашение об уступке права аренды, в соответствии с которым ООО «Правовое поле» (участник 1) передает, а ФИО2.(участник 2) принимает на себя право аренды участника  1 и становится арендатором земельного участка с кадастровым номером 40:26:00 03 75:356, по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №164/12 от 20.03.2012 года.

По передаточному акту спорный земельный участок был передан ООО «Правовое поле» ФИО2

27.11.2012 года соглашение прошло государственную регистрацию. 

07.04.2015 между ФИО2 и ООО СК «Карат» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, находящегося в государственной собственности для строительства пансионата №164/12 от 20.03.2012 (в редакции соглашения об уступке права  аренды от 24.09.2012, дополнительного соглашения №51/15 от 27.01.2015), по которому права и обязанности по договору аренды земельного участка №164/12 от 20.03.2012 перешли к ООО «СК «Карат».

Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной государственной регистрационной службы 16.04.2015.

Дополнительным соглашением от 12.05.2015 изменен вид разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 4-5 этажей; цель представления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 4-5 этажей (л.д. 14).

Оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 12.05.2015, в котором стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 4-5 этажей.

Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. 

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. 

Суд приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов. 

Сделка в части именно изменения вида разрешенного использования на на многоквартирные жилые дома 4-5 этажей в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, является ничтожной.

Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351.

Между тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. 

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Арбитражного суда Калужской области по делу №А23-7915/2016 от 21.12.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2029, соглашения об уступке прав и обязанностей по спорному договору аренды от 24.09.2012. от 07.04.2015 признаны недействительными.

Предметом заявленных исковых требований является взыскание задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2017 по 26.03.2019 в сумме 379 698 руб. 03 коп., неустойки за период с 02.10.2017 по 26.03.2019 в размере 47 883 руб. 07 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2019 по 25.02.2020 в размере 18 763 руб. 57 коп.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств. 

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.п. 1, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

В силу норм п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате за спорный период в материалы дела представлено не было.

Согласно положениям части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставление доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 №12505/11, от 08.10.2013 №12857/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.05.2015 №305-ЭС14-8858).

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, а ответчик фактически пользовался в спорный период земельным участком с видом разрешенного использования многоквартирные жилые дома 4-5 этажей, суд на основании ст. 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформированной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2020 по делу № А23-1473/2019, находит требование о взыскании задолженности в размере 379 698 руб. 03 коп., основанным и подлежащим удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом за период с 02.10.2017 по 26.03.2019 начислены пени в размере в размере 47 883 руб. 07 коп.

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Нарушение срока внесения арендной платы влечет обязанность Арендатора выплатить Арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

Представленный в материалы дела расчет пени произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, является арифметически верным и ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 329, 330, 395, 604, 610, 614,  Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании неустойки за период с 02.10.2017 по 26.03.2019 в размере 47 883 руб. 07 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по арендной плате, истец начислил и предъявил ответчику ко взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 27.03.2019 по 25.02.2020 в сумме 18 763 руб. 57 коп.

Согласно п. 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за  пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. 

Ответственность за пользование чужими денежными средствами наступает не только в связи с их неправомерным удержанием, уклонением от их возврата, но также вследствие иной просрочки в их уплате.

Произведенный истцом расчет процентов произведен в соответствии с правилами действующего законодательства и условиями договора, является арифметически верным.

С учетом изложенного, на основании статей 309, 310, 329, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пользование земельным участком в размере в размере 379 698 руб. 03 коп., неустойки – 47 883 руб. 07 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами – 18 763 руб. 57 коп., обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета с учётом освобождения истца от её уплаты при предъявлении иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Карат», г. Москва, в пользу Городской Управы города Калуги денежные средства в размере 379 698 руб. 03 коп., неустойку – 47 883 руб. 07 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами – 18 763 руб. 57 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Карат», г. Москва, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 11 927 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                                                  Е.В. Иванова