﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23047/2018

г. Краснодар

09 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителя истца – Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район – Компаниец Н.В. (доверенность от 24.06.2019), ответчика – индивидуального предпринимателя Тихоновой Екатерины Александровны (ИНН 615009043000, ОГРНИП 314231112600016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тихоновой Екатерины Александровны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А32-23047/2018, установил следующее.

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Тихоновой Е.А. (далее – предприниматель) о внесении изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи от 28.03.2016 № 4601 земельного участка, находящегося в государственной собственности, указав его стоимость равной 13 400 тыс. рублей путем заключения дополнительного соглашения от 19.09.2017 № 1 к договору от 28.03.2016 № 4601; возложении на предпринимателя обязанности провести доплату в сумме 13 377 230 рублей по договору купли-продажи от 28.03.2016 № 4601; а также обязанности в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного решения направить управлению подписанное дополнительное соглашение от 19.09.2017 № 1.

Исковые требования мотивированы тем, что в результате проверки, проведенной счетной палатой, выявлено нарушение порядка определения цены договора, приведшее к существенному занижению цены сделки.

Решением от 17.10.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции установил, что цена по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:27:1306000:10672 площадью 100 тыс. кв. м определена в размере десятикратной ставки земельного налога. Договор сторонами исполнен, проведена государственная регистрация права собственности, ответчик отказал в заключении дополнительного соглашения об изменении цены договора и произведении доплаты. Не может быть изменен договор, прекращенный исполнением. Истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в соответствующей части (условие о цене) договор не оспорен, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Суд также учел, что управление определило цену на 21.05.2015 (по отчету оценщика), а не дату подачи заявки (2014 год).

Постановлением апелляционного суда от 05.07.2019 решение от 17.10.2018 отменено в части отказа в удовлетворении требований об обязании произвести доплату с принятием в указанной части нового судебного акта о частичном удовлетворении названных требований. Дополнена резолютивная часть решения абзацами следующего содержания: «Взыскать с предпринимателя в пользу управления 6 415 230 рублей задолженности по договору». Также апелляционный суд взыскал с предпринимателя в доход федерального бюджета 43 106 рублей государственной пошлины по иску, 719 рублей 40 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе, в пользу управления 14 388 рублей судебных расходов на оплату судебной экспертизы. Абзац первый резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «В удовлетворении остальной части исковых требований отказать». Суд апелляционной инстанции установил, что управление не имеет возможности применения иных способов защиты, кроме заявленного, поскольку приобретенный земельный участок ответчиком разделен и продан (приобретатели являются добросовестными, виндикация невозможна). Сведениями о недобросовестном поведении названных лиц истец не располагает, покупатели ориентировались данными Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о принадлежности земельного участка ответчику. Соответствующие документы (решение Славянского городского суда Краснодарского края от 03.02.2016 и выписки из ЕГРН на вновь образованные земельные участки) представлены в материалы дела. Таким образом, управлением реализован надлежащий способ защиты, основанный на позиции о неисправности покупателя, не уплатившего в полном объеме императивно установленную цену земли. Поскольку на земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, то применению подлежит общий порядок определения рыночной стоимости участка. Общим правилом отчуждения имущества публично-правового образования, включая земельные участки, является установление рыночной цены. В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В отсутствие специальных норм, устанавливающих льготные размеры и порядок определения выкупной стоимости земли, приведенные нормы права являются общим правилом и применяются в качестве императивных. Поскольку отчуждение земельного участка произведено по цене заведомо и значительно ниже рыночной стоимости, которая подлежала применению в силу императивной нормы права, соответствующее условие договора является ничтожным. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием сделки, однако, в ситуации, когда цена сделки (либо порядок ее определения) установлены императивно, включение в договор иного (ничтожного) условия о цене, не свидетельствует о незаключенности договора. В данном случае условие о цене является определенным нормативно и подлежит применению вне зависимости от воли сторон. Правоотношения по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявки на выкуп, поэтому выкупная цена определяется уполномоченным органом на дату подачи соответствующего заявления. В экспертном заключении от 20.05.2019 № 653-Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:271306000:10672 площадью 100 тыс. кв. м по состоянию на 30.07.2014 составила6438 тыс. рублей. Произведя перерасчет внесенных 22 770 рублей, апелляционный суд указал на наличие задолженности (6 415 230 рублей). Также суд второй инстанции не установил оснований для удовлетворения требований о понуждении предпринимателя к заключению дополнительного соглашения, так как ничтожное условие договора не имеет юридической силы изначально, соответственно, процедура изменения сделки к нему неприменима. Кроме того, отсутствует возможность внесения изменений в договор купли-продажи в части условия о цене, потому что требования нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон. В рассматриваемом споре истец получил судебную защиту посредством взыскания долга, изменение договора с момента вступления в законную силу решения суда какого-либо дополнительного эффекта для сторон не создаст.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление апелляционного суда от 05.07.2019 отменить, оставить в силе решение от 17.10.2018, указав в обоснование своих доводов, что пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусматривает существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В качестве оснований для изменения условий договора истец указал, что при установлении цены выкупа в договоре купли-продажи земельного участка от 28.03.2016 № 4601 были нарушены нормы статьи 66 Земельного кодекса и статьи 8 Закона № 135-ФЗ. Вместе с тем, указанные обстоятельства не изменили предмет и обязательства для сторон по договору, не явились действием непреодолимой силы, не могут служить основанием для изменения условий договора в силу требований, установленных статьей 451 Гражданского кодекса. Кроме того, решением Совета муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 16.08.2012 № 4 о внесении изменений в решение тридцать первой сессии Совета муниципального образования Славянский район от 24.04.2008 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Славянский район (с изменениями от 04.12.2008, 24.08.2011) и утверждения перечня земельных участков» установлено, что заявитель приобретает такие земельные участки по цене в размере десятикратной ставки размера земельного налога за единицу площади земельного участка (пункт 1.6 решения). Указанное решение не признано не соответствующим законодательству; органом местного самоуправления принято решение о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, а также об установлении цены таких земельных участков в пределах своей компетенции. В связи с отсутствием одновременно четырех необходимых условий изменения договора купли-продажи от 28.03.2016 № 4601 он не может быть изменен на основании пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса. Более того, в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» разъяснено, что если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества. Из материалов дела усматривается, что обязательства сторон по договору купли-продажи от 28.03.2016 № 4601 исполнены: имущество передано покупателю, который уплатил его стоимость. Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 21.04.2016 в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-23/016-23/001/841/2016-4294. Таким образом, на момент обращения в суд с требованием о заключении дополнительного соглашения обязательства по договору от 28.03.2016 № 46001 прекращены.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, представитель управления просил оставить апелляционное постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании решения Славянского городского суда Краснодарского края от 03.02.2016 по делу № 2а-124/16 управление (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 28.03.2016 № 4601.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:27:1306000:10672 площадью 100 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, юго-западный микрорайон, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования; категория земель – земли населенных пунктов.

В силу пункта 2.1 договора цена выкупа участка определена на основании Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» и других правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования, поселений муниципального образования, на территории которого расположен участок, и составляет 22 770 рублей. Оплата по договору произведена своевременно в объеме, предусмотренном пунктом 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 3.5 договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости к покупателю без каких-либо иных документов.

Согласно пункту 4.3 все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из договора, будут разрешаться по возможности путем переговоров между сторонами, а при невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в судебном порядке (пункт 5.1 договора).

Переход права собственности по договору купли-продажи от 28.03.2016 № 4601 земельного участка, находящегося в государственной собственности, зарегистрирован в ЕГРН 21.04.2016.

Истец ссылается на то, что в результате проведенного контрольного мероприятия Контрольно-счетной палатой Краснодарского края выявлено нарушение требований статьи 66 Земельного кодекса и статьи 8 Закона № 135-ФЗ, а именно при купле-продаже земельного участка, для целей, не связанных со строительством, цена выкупа определена в размере десятикратной ставки земельного налога вместо рыночной цены, определенной на основании отчета оценщика. Согласно отчету от 23.08.2017 № 0880-Н «Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 100 тыс. кв. м, кадастровый номер: 23:27:1306000:10672, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, р-н Славянский, г. Славянск-на-Кубани» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21.05.2015 составила 13 400 тыс. рублей.

В целях устранения нарушения ответчику предложено заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 28.03.2016 № 4601 и провести доплату в размере 13 377 230 рублей.

Почтовым отправлением в адрес ответчика направлен пакет документов, включающий: уведомление от 05.10.2017 № 3209/17-01-04, проект дополнительного соглашения от 19.07.2017 № 1 к договору купли-продажи от 28.03.2016 № 4601, квитанцию на сумму доплаты, опись вложения (ответчиком не получены). Повторно уведомление от 08.12.2017 № 4125/17-01-04 с указанным пакетом документов вручено адресату нарочно.

Неурегулирование спора послужило основанием обращения истца с иском в суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 422, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями закона.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием сделки, однако, в ситуации, когда цена сделки (либо порядок ее определения) установлены императивно, включение в договор иного (ничтожного) условия о цене, не свидетельствует о незаключенности договора. В данном случае условие о цене является определенным нормативно и подлежит применению вне зависимости от воли сторон.

По делу установлено, что после приобретения земельного участка с кадастровым номером 23:271306000:10672 предприниматель разделил его на участки с кадастровыми номерами 23:27:1306000:10819, 23:27:1306000:10820, 23:27:1306000:10822. Истребовав в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю договоры купли-продажи данных участков, суд пришел к выводу о добросовестности приобретателей. В указанной ситуации надлежащим способом защиты нарушенного права является взыскание денежных в размере задолженности за правильно установленную выкупную стоимость земельного участка (23:271306000:10672) с учетом вычета оплаченных сумм.

Согласно заключению эксперта от 20.05.2019 № 653-Э рыночная стоимость земельного участка площадью 100 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:271306000:10672, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, Юго-Западный микрорайон, для сельскохозяйственного использования, категория земель – земли населенных пунктов, на 30.07.2014 составила 6438 тыс. рублей.

Произведя перерасчет внесенного покупателем платежа при заключении договора купли-продажи от 28.03.2016 № 4601 (22 770 рублей) и правильной суммы (6438 тыс. рублей), подлежащей уплате, апелляционный суд констатировал наличие на стороне ответчика 6 415 230 рублей задолженности.

Доводы кассационной жалобы суд округа не принимает как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора. Нормы материального права суды применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали, дали им надлежащую правовую оценку. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Кодекса). Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в федеральный бюджет при ее подаче (чек-ордер от 27.11.2019 № 38).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А32-23047/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

А.И. Мещерин

Е.Г. Соловьев