АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-19491/2022

город Кемерово

7 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 3 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 7 апреля 2023 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., при   ведении протокола без применения средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Прима Н.В., рассмотрев в судебном заседании иск комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Премьер», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 470 083,39 руб. долга и 4,90 руб. пени (с учетом уточнения)

третье лицо: государственное предприятие «Фонд имущества Кузбасса» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель, доверенность от 26.04.2022 № 4-04/1692, диплом, служебное удостоверение;

от ответчика: ФИО2 – представитель, доверенность от 10.10.2022, диплом, паспорт; 

от третьего лица: без явки;

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – истец, Комитет, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Премьер» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании 352 416,71 руб. долга за период с 1.08.2021 по 30.09.2022 и 4,90 руб. пени за период с 11.02.2020 по 20.04.2021.

В дальнейшем за счет увеличения периода взыскания размер требований увеличен до 470 083,39 руб. долга за период с 1.08.2021 по 31.01.2023 и 4,90 руб. пени за период с 1.08.2021 по 20.04.2021. Уточнение судом принято.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за использование земельного участка после окончания срока действия договора аренды.

Ответчик иск не признал, мотивируя фактическим неиспользованием земельного участка после изъятия расположенного на нем принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства по решению Арбитражного суда Кемеровской области от 9.12.2021 по делу №А27-20841/2021; своевременными, но безуспешными попытками возвратить земельный участок Комитету; считает свои обязательства прекращенными с 20.12.2021 – момента поступления в Комитет подписанного со стороны ответчика акта приема-передачи земельного участка.

Определением от 19.12.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам гражданского судопроизводства.

Определением от 23.01.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора государственное предприятие «Фонд имущества Кузбасса» (далее – третье лицо, Кузбассфонд), поскольку последнее осуществляет реализацию с публичных торгов ранее изъятого у ответчика объекта незавершенного строительства, судебный акт по существу спора может иметь значение в правоотношениях между третьим лицом и ответчиком. Кузбассфонд отзыв не представил.

Истец представил возражения: участок принять невозможно в силу нахождения на нем объекта незавершенного строительства; ответчик в спорном периоде и на момент рассмотрения спора сохранял титул собственника указанного объекта, поэтому должен нести бремя его содержания, в т.ч. платить за землю; неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от арендной платы.

Ответчиком заявлен дополнительный довод о необходимости учета существенно изменившихся условий пользования земельным участком после изъятия объекта незавершенного строительства на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ); представлен справочный расчет с учетом 30% скидки по 20 591,67 руб. в месяц начиная с октября 2021 года.

Впоследствии представитель ответчика устно заявил, что считает правомерным начисление арендной платы, исчисленной по формуле, предусмотренной «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок №62). Данный порядок подлежит применению с 21.04.2021 – момента регистрации права собственности ответчика на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства. Ответчиком представлен соответствующий справочный расчет, однако в судебном заседании заявлено о его ошибочности.

Истец по данному доводу возражал, полагая, что арендная плата определена договором на основании протокола рассмотрения заявок на право участия в аукционе от 27.06.2018 и не подлежит изменению, в т.ч. по истечении срока действия договора.

Суд указал истцу представить справочный расчет по предусмотренной Порядком №62 формуле за спорный период с 1.08.2021 по 31.01.2023. Истцом такой расчет представлен, но за период с 6.04.2022 – даты вступления в силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства.

Ответчик со справочным расчетом согласился, но настаивал на его применении ко всему спорному периоду.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок на право участия в аукционе от 27.06.2018 заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2018 № 01-08-ТС/18 (далее – договор), по условиям которого ответчику во временное возмездное владение и пользование для складов передан земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101033:372 площадью 1738 кв.м, расположенный  по адресу: г. Кемерово, юго-западнее строения №230 по проспекту Кузнецкому (далее – земельный участок).

Арендная плата установлена в размере 29 416,67 руб. в месяц (п. 3.2).

Срок действия договора – 32 месяца с момента его заключения (п.2.1), по окончании которого договор считается расторгнутым (п.7.2). Договор аренды на срок один год и более считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.2.2.).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.08.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2018 (регистрационная запись № 42:24:0101033:372-42/001/2018-3).

21.04.2021 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101033:1793 (степень готовности 75%), расположенный на земельном участке (выписка из ЕГРН от 28.09.2022).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 9.12.2021 по делу №А27-20841/2021 по иску комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса у общества изъят объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Решение вступило в законную силу 6.04.2022.

17.12.2021 ответчик направил в Комитет акт приема-передачи земельного участка, получен истцом 20.12.2021.

Письмом от 17.01.2022 Комитет отказал в принятии земельного участка, мотивируя нахождением на нем объекта незавершенного строительства.

2.03.2022 истец направил ответчику претензию от 28.02.2022 с требованием оплатить задолженность за пользование земельным участком, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения с иском в суд.

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации – далее ЗК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Из части 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемым. Он определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Одним из таких исключений является подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ – предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Данная норма корреспондирует пункту 1 статьи 271 ГК РФ, в которой закреплено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В указанных нормах реализуется закрепленный пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В специальной норме, определяющей правовой режим земельных участков под объектами незавершенного строительства, этот принцип также действует. Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ закрепляет возможность предоставления указанных участков без торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства только собственникам указанных объектов.

Если же такое предоставление не состоялось и объект изъят в судебном порядке, то право пользования земельным участком остается за собственником объекта до перехода права собственности на объект к новому субъекту в результате его реализации на торгах. При этом непосредственно само изъятие не прекращает право собственности на объект, а является первоначальным этапом процедуры такого прекращения. За ним следуют торги, заключение договора с новым собственником, регистрация перехода права собственности к нему. И только с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства право пользования соответствующим земельным участком переходит к новому собственнику в силу пункту 1 статьи 271 ГК РФ.

Т.е. наличие на публичном земельном участке объекта недвижимости (в т.ч. объекта незавершенного строительства) исключает предоставление такого участка на конкурентной основе (любому лицу, победившему на торгах), а предполагает его предоставление только владельцу данного объекта за плату, размер которой является регулируемым (устанавливается в соответствии с нормативно-правовыми актами, а не по усмотрению сторон договора аренды).

На основании изложенного суд отклоняет довод ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы после вручения арендодателю акта приема-передачи земельного участка. Иной подход свидетельствовал бы о нарушении принципа платности землепользования, поскольку создавал бы ситуацию, при которой в период после изъятия объекта незавершенного строительства и до перехода права на него к новому собственнику за землю под данным объектом не должен платить никто.

Оценивая доводы сторон о размере арендной платы, суд исходит из следующего.

В случае заключения договора аренды на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Размер арендной платы (или его предельная величина) для случаев использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не предусмотрена ни федеральным законом, ни нормативным правовым актом субъекта РФ (Порядок №62). Следовательно, данный размер определяется в общем порядке – как для земельных участков под зданиями и сооружениями.

В период исполнения действующего договора аренды земельного участка, заключенного на торгах, регистрация арендатором права собственности на построенный объект или объект незавершенного строительства автоматически не изменяет размер арендной платы, не свидетельствует о переходе на регулируемую арендную плату, если иное не предусмотрено условиями договора или нормативно-правового акта.

Если же такая регистрация состоялась после окончания действия договора, то размер арендной платы должен определяться в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов. Сам по себе факт непередачи земельного участка в таком случае не может являться достаточным основанием для отказа от применения регулируемой арендной платы. Об этом свидетельствует и практика применения норм о заключении договоров для завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ – земельный участок не выбывает из пользования арендатора, но размер арендной платы определяется уже не на аукционе, не сохраняется из прежнего договора, а является регулируемым.

Действие договора аренды прекратилось не позднее 21.04.2021. В этот же день за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Таким образом с 21.04.2021 арендная плата за земельный участок подлежала начислению не в размере, определенном по итогам протокола рассмотрения заявок на право участия в аукционе от 27.06.2018, а по формуле, предусмотренной Порядком №62:

А = УПКС x Кв x Ки x Кб x S / П, где:

А - размер арендной платы;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка (в 2021, 2022 годах 1 512,19; в 2023 году 781,27);

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (2%);

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции (применены с 2017 года);

Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка (1 738 кв.м);

П - количество периодов внесения арендной платы в году (12).

Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

где, УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования (в 2021, 2022 годах 2 382,7; в 2023 году 1 147,95);

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчиком заявлен дополнительный довод о необходимости учета существенно изменившихся условий пользования земельным участком после изъятия объекта незавершенного строительства на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ в виде представления 30% скидки. Суд отклоняет данный довод, поскольку норма пункта 4 статьи 614 ГК РФ предполагает ухудшение условий пользования арендуемым имуществом по причинам, не зависящим от арендатора, в то время как условия пользования земельным участком не изменились, а возможность его использования по назначению (для строительства складов) утрачена ответчиком вследствие нарушения им установленного срока строительства.

Относительно размера кадастровой стоимости и подлежащих применению коэффициентов спор отсутствует, только принципиально по применению формулы.

Судом признан верным справочный расчет истца за 2022, 2023 годы. Расчет за период с 1.08.2021 по 31.12.2021 произведен судом исходя из тех же показателей, с исключением коэффициента инфляции на 2022 год.

6 739,93 руб. х12 мес. = 33 699,65 руб. (начисление с 1.08 по 31.12.2021) +

7 009,53 руб. х 12 мес. = 84 114,36 руб. (начисление за 2022 год) +

2 743,22 руб. (начисление с 1 по 31.01.2023) –

583,33 руб. (переплата на начало спорного периода 1.08.2021) –

58 833,34 руб. (оплата от 11.10.2021 – в спорном периоде) =

61 140,56 руб. (долг по арендной плате за спорный период).

В оставшейся части требования истца подлежат оставлению без удовлетворения.

Суд учитывает, что ответчик не заявлял ни доводов о зачете, ни встречного иска по периодам до 1.08.2021, о чем прямо указал в судебном заседании 3.04.2023. Поэтому суд учитывал начисление и оплату только в спорном периоде.

Ко взысканию также заявлено 4,90 руб. пени.

Из расчетов истца следует, что данный размер сформировался по состоянию на 13.05.2021, после чего оставался неизменным.

Первоначально истец заявил данную сумму ко взысканию, как сформированную за период с 11.02.2020 по 20.04.2021, затем уточнил начальную дату периода на 1.08.2021. Учитывая, сумма пени сформирована на начало спорного периода и числится на период рассмотрения спора, суд полагает противоречия в формулировании периода ее начисления по уточненным требованиям несущественными.

Ответчик правомерность начисления пени и ее размер не оспорил, о чем указал в судебном заседании 3.04.2023.

Требование о взыскании пени подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ. Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлина, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Премьер», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 61 145,46 руб., в том числе: 61 140,56 руб. долга, 4,9 руб. пени, а также 1 613,16 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                  Е.В. Исаенко