АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-51080/2020

г. Краснодар                                                                                 «18» марта 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена «16» марта 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме «18» марта 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «АСПРИЯ СИДС» (ИНН 

<

***>), г. Саратов,

к Администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края (ИНН 

<

***>), ст. Павловская Краснодарский край,

о признании права собственности на самовольные постройки, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность в деле, 

от ответчика: не явился, извещен, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АСПРИЯ СИДС» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на:

1) хозяйственную постройку литер «Б», общей площадью 52,1 кв.м, количество этажей 2, расположенную по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, Промзона;

2) склад литер «А» общей площадью 238,6 кв.м, количество этажей 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, Промзона.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен.

Дополнительно представленные документы приобщены судом к материалам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 16.03.2021 объявлялся перерыв до 15 час. 10 мин. После перерыва, судебное заседание продолжено в указанное время. 

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов искового заявления усматривается, что 23.06.2016 между исцтом (покупатель) и ООО «ТСО САРАТОВ» (продавец) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, согласно которому истец приобрел в собственность земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204304:147 общей площадью 8553 кв.м, а также ряд объектов недвижимого имущества (газопроводы, здание складов, мойка для машин и т.д.).

Как указывает истец, на приобретенном земельном участке находятся капитальные строения 1984 года постройки, документов о государственной регистрации права, разрешения на строительство и каких либо других рабочих проектов, технических планов, паспортов на строительство зданий, от предыдущего собственника земельного участка предоставлено не было.

Истец в 2018 году обратился в отдел Государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» с заявлением об изготовлении технических паспортов на имеющиеся строения. Специалистами БТИ были произведены все необходимые замеры, изготовлены технические паспорта на здания: хозяйственная постройка литер  «Б», общей площадью 52,1 кв.м, количество этажей 2, год постройки 1984, группа капитальности III, износ строения на 2018 год 10%, кадастровый номер земельного участка 23:24:0204304:147; склад литер «А» общей площадью 238,6 кв.м, количество этажей 1, год постройки 1984, группа капитальности III, количество этажей 1, износ строения на 2018 год 10%, кадастровый номер земельного участка 23:24:0204304:147.

Истец указывает, что спорные постройки не нарушают прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольных построек не создает угрозы жизни и здоровью граждан; истец обратился в администрацию с просьбой выдать разрешение на строительство спорных объектов, но получил отказ, так как администрация указала, что разрешение на строительство выдается до начала строительства, а не после его выполнения.

Тем самым, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты, в связи с чем, он обратился в суд с заявлением о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

При принятии решения суд руководствуется следующим.

Положениями части 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.

Статья 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты как признание права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла приведенных правовых норм следует, что статья 222 ГК РФ не устанавливая запрета на признание права собственности на самовольную постройку, определяет условия возникновения указанного права. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Порядок признания права собственности на объект самовольной постройки сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий реконструкции объектов недвижимости.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, в соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Обосновывая исковое заявление, истец ссылается на положения статьи 222 ГК РФ.

В силу статей 8, 9, 65, 66 АПК РФ именно истец должен представить доказательства соблюдения застройщиком требований закона.

Из материалов дела следует, что ни истец, ни предыдущий собственник объекта не обращались в установленном законом порядке в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, доказательств обратного материалы дела не содержат, в связи с чем, суд пришел к выводу, что спорные строения отвечают признакам самовольной постройки.

Кроме того, суд критически оценивает доводы истца о том, что спорные объекты были возведены в 1984 году и не видоизменялись, поскольку согласно справке ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 15.03.2021 № КСТ/2021-2910 сведения об объектах (год постройки, площадь, и т.д.) были указаны со слов заказчика; в инвентарном деле отсутствуют документы, подтверждающие год постройки объектов, в связи с тем, что не представлены заказчиком.

Определением суда от 17.12.2020, 24.02.2021 суд предлагал истцу рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы. Вместе с тем, правом от проведения по делу судебной экспертизы на предмет соответствия спорных строений строительным нормам и правилам, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, создание угрозы их жизни и здоровью, установления года возведения спорных объектов,  истец не воспользовался, представив в дело достаточные, по его мнению, доказательства. Уклонение истца от установления всех значимых для дела обстоятельств, противоречит принципам арбитражного судопроизводства и свидетельствует о нежелании доказывать свою правовую позицию по делу в порядке, установленном статьей 65 АПК РФ.

В рассматриваемой ситуации истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что лицо, которое фактически осуществило строительство спорных объектов, действовало добросовестно, предприняло все зависящие от него меры для соблюдения требований законодательства Российской Федерации (статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статья 62 ГрК РФ от 07.05.1998 № 73- ФЗ, статья 51 ГрК РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ), однако было лишено возможности получить необходимые документы по не зависящим от него обстоятельствам.

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до начала строительства либо в ходе строительства истцом или предыдущим собственником предпринимались необходимые и достаточные меры для легализации спорных объектов недвижимости. 

Пакет документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство (реконструкцию), в уполномоченный орган не представлялся. Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В противном случае обращение может носить формальный характер, а при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает градостроительные, строительные, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и правила, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 АПК РФ).

Таким образом, истцом не доказана совокупность обстоятельств, позволяющих легализовать возведенные спорные объекты недвижимости. Отказ в выдаче разрешения истцом не оспаривался в порядке главы 24 АПК РФ, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 №595-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем».

Признание права собственности или иного ограниченного вещного права на объект самовольной постройки должно быть исключением. У истца до решения суда отсутствует субъективное гражданское право, которое он мог бы защищать в суде. Поэтому суд, решая вопрос о возможности удовлетворения иска, принимает во внимание и виновный характер поведения нарушителя, как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007. 

В материалы дела не представлены доказательства того, что истец обращался за получением разрешения на строительство, или кем-либо чинились препятствия в получении такого разрешения, вследствие чего, им было необоснованно отказано в таком разрешении до начала возведения самовольных построек.

Таким образом, строительство спорных объектов осуществлялось не в установленном законом порядке исключительно по вине застройщика, без получения необходимых разрешений и удовлетворение иска о признании права собственности на самовольные строения не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что строительство осуществлялось с соблюдением установленного административного порядка, в том числе с получением разрешительной и согласованием проектной документации, либо истец или предыдущий собственник объекта принимали к этому все необходимые меры, однако им было незаконно отказано, у суда отсутствуют основания для дальнейшего исследования вопроса о том, не нарушают ли сохранение самовольными постройками права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Возведение объектов застройщиком начато до получения разрешения на строительство, а также без проектной документации. Указанные факты истцом не оспариваются, наоборот подтверждены представителем истца в судебном заседании. В настоящем случае истцом не представлено доказательств исчерпания возможностей по констатации своего права на спорные объекты в административном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в условиях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный законом порядок регистрации права собственности. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданского права.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.01.2010 № 10885/09, при отсутствии в ЕГРН записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ), покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Поскольку договор купли-продажи заключен сторонами 23.06.2016, то есть после вступления в силу Закона № 122-ФЗ, для подтверждения права собственности покупателя требуется государственная регистрация права собственности продавца данного объекта (объектов) либо доказательства возникновения данного права у продавца до введения в действие Закона о регистрации.

Между тем, истцом не представлено документальных доказательств возникновения права собственности продавца на спорные объекты недвижимого имущества, доказательства принадлежности спорных объектов недвижимого имущества продавцу, в материалы дела также не представлены.

Доказательств того, кем были возведены спорные объекты, наличие правоустанавливающих документов, подтверждающих введение в гражданский оборот и легализацию объектов, суду не представлено и материалы дела не содержат. 

Иск о признании права собственности (статья 12 ГК РФ) является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. Удовлетворяя такой иск, суд лишь подтверждает ранее возникшее по установленным законом основаниям право собственности истца на индивидуально-определенную вещь.

Таким образом, суд полагает, что предъявление истцом иска в суд по существу направлено на государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества. Удовлетворение исковых требований, минуя соответствующие процедуры, означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на недвижимое имущество без соблюдения процедур, предусмотренных законодательством, создание данному лицу более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими государственную регистрацию.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Суд, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                                     Ю.В. Любченко