АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-40690/2016

г. Краснодар

26 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2017

Полный текст решения изготовлен 26.09.2017

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар (далее – истец, прокурор)

в интересах муниципального образования город – курорт Геленджик

к администрации муниципального образования город – курорт Геленджик, г. Геленджик (далее – администрация)

к закрытому акционерному обществу «Санаторий «Жемчужина моря», г. Геленджик,                                   с. Кабардинка (далее – санаторий)

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350014, 

<

...> (далее – территориальное управление)

о признании сделки недействительной

 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от администрации: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от санатория: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от иных лиц: не явились, извещены. 

 

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого просит:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования город – курорт Геленджик и ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря» договор аренды от 10.09.2015 № 4000005107 земельного участка с видом разрешенного использования – водный транспорт, общей площадью 2 026 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0000000:3935, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, в районе набережной;

- применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды санатория на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:3935, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, в районе набережной.

Требования мотивированы отсутствием у администрации оснований для предоставления участка в аренду (частично расположен в границах береговой полосы Черного моря; расположен в границах территории общего пользования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечено территориальное управление.

Прокурор и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ.

Администрация и санаторий иск не признали, ссылаясь на соответствие оспариваемого договора действующему законодательству.

Исследовав материалы дела, суд установил, что постановлением администрации от 29.06.2015 № 2613 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0000000 площадью 2 026 кв. м (зона курортного строительства) (водоохранная зона Черного моря, прибрежная защитная полоса территориального моря) по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка в районе набережной (земли населенных пунктов) с видом разрешенного использования земельного участка – водный транспорт.

Образованный земельный участок поставлен на кадастровый учет 15.07.2015 с присвоением ему кадастрового номера 23:40:0000000:3935.

10 сентября 2015 года администрация (арендодатель) и санаторий (арендатор) заключили договор аренды № 4000005107 земельного участка с видом разрешенного использования – водный транспорт, общей площадью 2 026 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0000000:3935, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, в районе набережной сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Прокурор, полагая, что администрация распорядилась спорным земельным участком с нарушением земельного законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ                            «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Оспариваемый прокурором договор аренды, заключенный администрацией и санаторием, совершен после 01.09.2013, поэтому при разрешении данных требований следует руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 «Сделки» Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона № 100-ФЗ.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находится принадлежащий санаторию на праве собственности объект – гидротехнические сооружения площадью 2 433, 8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край,                 г. Геленджик, с. Кабардинка (свидетельство о государственной регистрации права от 14.04.2015). Право собственности на указанный объект недвижимости признано в судебном порядке (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2008 по делу № А32-21708/2007-32/461).

Таким образом, санаторий имеет исключительное право на использование земельного участка, расположенного под указанным объектом недвижимости.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что предоставление земельного участка, находящегося в пределах береговой полосы водного объекта и относящегося к территории общего пользования противоречит действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Таким образом, по общему правилу территории (земли) общего пользования не предоставляются в пользование конкретному лицу, такими территориями (землями) беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Вместе с тем, в пункте 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Данная норма не содержит указания на заключение договора аренды такого земельного участка непосредственно с пользователем водным объектом для целей, названных в пункте 2 части 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, федеральный законодатель допустил возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.

В этой связи, с учетом правил пункта 2 статьи 39.6, пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования является исключением из общего правила.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 306-ЭС-16-15938, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 № Ф08-9330/2016 по делу № А32-27749/2015, от 31.10.2016 по делу № А32-39432, Арбитражного суда Поволжского округа от 30.08.2016 № Ф06-10758/2016 по делу № А65-18989/2015.

Наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего санаторию, свидетельствует о наличии у него исключительного права на приобретение участка в аренду в соответствии с пунктом 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

В данном случае прокурор не представил доказательств в защиту каких прав и законных интересов неопределенного круга лиц заявлен настоящий иск при том, что ответчик обладает исключительным правом на использование земельного участка.

При этом прокурор не представил доказательств того, что нахождение участка в аренде у санатория препятствует свободному доступу граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды от 10.09.2015 № 4000005107, кадастровой выписки о земельном участке от 10.09.2015 видом разрешенного использования земельного участка является водный транспорт.

Согласно Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – ПЗЗ), утвержденным решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010               № 466, спорный участок расположен в зоне курортного строительства, которая не предусматривает такого вида разрешенного использования как водный транспорт.

По мнению прокурора, вид разрешенного использования земельного участка установлен администрацией в произвольном порядке, без учета назначения объекта недвижимости, что также свидетельствует о недействительности договора аренды.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

По смыслу статей 1 и 7 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию. Выделение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации под определенные цели. Сведения о разрешенном использовании земельного участка наряду со сведениями о его площади являются элементом уникальной характеристики земельного участка.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор).

В соответствии с указанным Классификатором размещение гидротехнических сооружений предполагается на земельных участках с видом разрешенного использования «водный транспорт» (код 7.3 Классификатора).

В то же время в период до издания приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, в соответствии с пунктом 2 которого определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления этого приказа в силу, виды разрешенного использования устанавливались приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (в редакции приказа от 11.02.2011 № 3).

Согласно пункту 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

По смыслу положений статей 39.1, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 по делу № А40-45759/12-135-444).

Как следует из материалов дела, санаторию с 2008 года на праве собственности принадлежали упомянутые выше гидротехнические сооружения, в целях эксплуатации которых предоставлен в аренду спорный земельный участок, находящийся в государственной собственности.

В силу положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В материалы дела не представлены доказательства того, что использование арендуемого санаторием земельного участка для эксплуатации гидротехнических сооружений (бун) создает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия

Таким образом, администрацией, исходя из вышеуказанных положений законодательства, правомерно установлен для спорного земельного участка вид разрешенного использования, соответствующий его фактическому использованию.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, не подлежат удовлетворению требования прокурора о признании недействительным договора аренды от 10.09.2015 № 4000005107.

Учитывая отсутствие оснований для признания сделки недействительной, не может быть удовлетворено требование прокурора о признании отсутствующим права аренды санатория на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:3935 в качестве применения последствий недействительности договора.

При этом даже если бы у суда имелись основания для признания сделки недействительной, указанный способ защиты права является ненадлежащим  в силу нижеследующего.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22 и пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

В данном случае фактическим владельцем спорного земельного участка является санаторий, имеющий в силу закона исключительное право пользования участком.                             С учетом изложенного, признание отсутствующим обременения спорного земельного участка и исключение из ЕГРП соответствующей записи не приведет к восстановлению прав и законных интересов неопределенного круга лиц, на что ссылается прокурор в обоснование заявленного требования. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права (обременения) отсутствующим.

 

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко