Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                Дело №А14-13685/2017

«04» октября 2018 г. 

Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2018 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОРГНИП 304366220400126, ИНН 

<

***>)

Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс»,                   г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Планета», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Воронежской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды земельного участка № 3620-15/гз от 28.09.2015 недействительным и незаключенным в части, расторжении договора,

при участии в заседании:

истцы – не явились, надлежаще извещены,

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности № 179 от 22.09.2017, служебное удостоверение,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2), Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Импульс» (далее – истец, ВРООИ «Импульс»), Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Планета» (далее – истец, ВРООИ «Планета») 14.08.2017 обратились в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н от 11.08.2017 к Воронежской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик, Департамент имущества области,  ДИЗО ВО) о признании договора аренды земельного участка № 3620-15/гз от 28.09.2015 незаключенным и недействительным в части пункта 1.2, расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 30.08.2018).

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось.

Определением суда от 24.04.2018 по ходатайству истцов по делу назначалась судебная экспертиза.

В судебном заседании 20.09.2018, проводившемся при участии представителя ответчика и на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие истцов, представитель ответчика поддержал свои возражения против иска, судом к материалам дела приобщены дополнительные пояснения истцов.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 27.09.2018 до 09 час. 45 мин. с размещением информации об этом на официальном сайте Арбитражного суда Воронежской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», по окончании перерыва судебное заседание 27.09.2018 продолжено на основании статей 156, 163 АПК РФ в отсутствие сторон.

Как следует из материалов дела, между ДИЗО ВО (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 28.09.2015 заключен договор № 3620-15/гз аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 36:34:0305001:1739, расположенный по адресу: 

<

...> М, для использования в целях: объекты складского назначения I-II классов вредности, площадь участка – 2 259 кв.м., в том числе охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения площадью 53 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 09.10.2015.

Договор содержит пункт 1.2, согласно которому участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности. Также в пункте 1.2 содержится положение о том, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.

В разделе 11 договора «Адреса и реквизиты сторон» со стороны ФИО2 содержится оговорка следующего содержания: «Участок не передан арендатору п. 1.2 не соответствует действительности». Истцами в материалы дела представлена копия письма представителя ИП ФИО2 ФИО6 (получено Департаментом имущества области 29.09.2015) с просьбой передать земельный участок со ссылкой на данную оговорку применительно к пункту 1.2 договора.

В материалы дела представлена аукционная документация, содержащая все характеристики земельного участка и проект договора, содержащий пункт 1.2 в вышеуказанной редакции. Извещение о проведении аукциона предусматривало осмотр земельного участка на местности 03.07.2015. Согласно протоколу № 475 от 14.09.2015 рассмотрения заявок на участие в аукционе по земельному участку с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 поступила одна заявка – ИП ФИО2

 Приказом заместителя главы администрации городского округа город Воронеж № 246 от 21.04.2015 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:1739, который помимо прочего содержит указание на объекты складского назначения I-II классов вредности как условно разрешенный вид использования земельного участка. При этом в градостроительном плане в части указания на разрешенное использование земельного участка содержится ссылка на выписку из государственного кадастра недвижимости.

ДИЗО ВО обращался в орган кадастрового учета для изменения сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 на «объект складского назначения III-V классов вредности». Как следует из письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области № 14-8008/16 от 12.12.2016, в кадастр были ошибочно внесены изменения в части вида разрешенного использования на «объект складского назначения I-II классов вредности», указанная техническая ошибка была исправлена на основании решения от 02.11.2016, в результате исправления в государственный кадастровый учет внесены сведения с характеристикой «объект складского назначения III-V класса вредности» (указанное решение в копии в составе документов кадастрового дела представлено Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области в суд в рамках истребования доказательств).

Арбитражным судом Воронежской области рассматривалось дело №А14-10531/2016 по исковому заявлению ДИЗО ВО к ИП ФИО2 о взыскании 812 661 руб. 83 коп., из которых 649 150 руб. составляет задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 3620-15/гз от 28.09.2015 за период с 28.09.2016 по 28.09.2017, 132 426 руб. 60 коп. – пени за период с 08.10.2015 по 28.04.2016,  31 085 руб. 23 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.10.2015 по 28.04.2016. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Указанное решение не было предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, в связи с возвращением апелляционной жалобы. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 02.06.2017 решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о взыскании неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами и взыскании судебных расходов отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение, в остальной части решение оставлено без изменения. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.09.2017 № 310-ЭС17-13793 в передаче кассационной жалобы ИП ФИО2 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано.

В ходе рассмотрения дела №А14-10531/2016 ИП ФИО2 заявляла доводы о неиспользовании земельного участка в связи с тем, что он не был передан арендатору, а также о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Данные доводы был отклонены.

В отношении довода о непередаче участка суды сослались на пункт 1.2 договора, а применительно к аргументу о невозможности использования земельного участка указали, в том числе, на отсутствие доказательств обращения арендатора с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Как усматривается из представленной истцами в материалы дела копии договора от 06.11.2015, они заключили соглашение о соединении своих вкладов и обязались совместно действовать без образования юридического лица для строительства производственной базы на спорном земельном участке (в качестве одного из товарищей указана также ФИО5).

В качестве доказательств того, что к спорному земельному участку отсутствует проезд, истцы представили копию письма Закрытого акционерного общества «Воронежский промышленный железнодорожный транспорт» от 27.02.2017 № 140, согласно которому обустройство переезда к участку с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 не представляется возможным. Кроме того, в материалы дела представлена копия письма главы городского округа город Воронеж от 13.02.2017 № 7094125, в котором по вопросу выдачи разрешения на строительство склада ФИО2 помимо прочего сообщено об установлении отсутствия подъездов к земельному участку, выявлении признаков начала самовольного строительства.

Ответчиком в материалы дела представлены копии технической документации (технического плана сооружения, проектной документации и др.), свидетельствующие о возведении ИП ФИО2 на спорном земельном участке сооружения склада площадью застройки 402,6 кв.м.

По ходатайству истцов к материалам дела приобщена копия акта о результатах осмотра земельного участка в натуре от 30.11.2015, из которого усматривается, что при проведении осмотра земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 комиссия в составе ФИО6 (представлял интересы истцов при рассмотрении настоящего дела), ФИО7 и ФИО8 обнаружила, что забор, огораживающий земельный участок с кадастровым номером 36:34:0305001:95, заходит на территорию земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:1739, а часть земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 расположена за забором земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:95.

В выводах экспертного заключения от 18.05.2018, выполненного по определению суда от 24.04.2018, указано, что забор, огораживающий земельный участок с кадастровым номером 36:34:0305001:95 (

<

...>), проходит по земельному участку с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 (

<

...>) и часть земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 площадью 186,32 квадратных метров расположена за забором земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:95; фактическое расположение забора указанному в чертеже градостроительного плана земельного участка  36:34:0305001:1739 не соответствует; период установки забора может быть определен концом 1980-х – началом 1990-х годов 20 века, дата постановки на кадастровый учет – 09.12.2013.

Истцы неоднократно уточняли исковые требования. 

Согласно последним уточненным требованиям и обобщенным доводам по делу (объяснение № 3 от 18.09.2018) истцы просят признать договор аренды в части пункта 1.2 недействительным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку он предусматривает отсутствие фактической передачи земельного участка, что, по мнению истцов, противоречит статьям 606 и 611 ГК РФ в их истолковании пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Также истцы со ссылкой на пункт 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 указывают на подтверждение неисполнения арендодателем обязанности по передаче земельного участка выводами экспертного заключения (нахождением части земельного участка во владении третьих лиц). Неисполнение главного обязательства арендодателя – передать имущество арендатору – дает право истцам, по их мнению, требовать расторжения договора по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Несмотря на отсутствие в объяснении истцов № 3 от 18.09.2018 ряда аргументов, суд полагает необходимым указать их и дать оценку некоторым из них применительно к заявленным требованиям, поскольку они приводились истцами ранее.

Так, дополнительно к изложенному, истцы просят признать договор аренды незаключенным в части пункта 1.2 с тем же обоснованием – ввиду неисполнения, по мнению истцов, арендодателем своей обязанности передать земельный участок в аренду.

Ранее истцы указывали на недействительность пункта 1.1 договора (в части указания на разрешенное использование) как противоречащего градостроительному и земельному законодательству, одновременно с этим обращая внимание суда на явно несправедливое, по их мнению, договорное условие уплаты арендной платы в период невозможности использования земельного участка до переоформления условно-разрешенного вида использования, и требуя расторжения договора, в том числе, ввиду несоответствия указанного в договоре аренды вида разрешенного использования правилам землепользования и застройки города Воронежа и отсутствия разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка. В связи с уточнением истцами исковых требований требование о признании договора аренды недействительным в части пункта 1.1 не рассматривается судом (фактически снято с рассмотрения самими истцами), равно как и не рассматривается сделанное ответчиком в отношении конкретно данного требования заявления о пропуске истцами срока исковой давности.

Кроме того, одним из оснований для расторжения договора истцы также считают невозможность проезда к земельному участку по земельному участку общего пользования и отсутствие соглашения о проезде с собственниками смежных земельных участков.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает требования истцов не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

Договор аренды, в отношении которого предъявлены исковые требования, заключен между ДИЗО ВО (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), в то время как иск о признании договора недействительным, незаключенным в части и расторжении договора заявлен тремя истцами – ИП ФИО2, ВРООИ «Импульс» и ВРООИ «Планета». Истцам ВРООИ «Импульс» и ВРООИ «Планета», не являющимся сторонами по договору аренды, действующее гражданское законодательство не предоставляет права на заявление требований о признании договора недействительным, незаключенным в части и расторжении договора, в связи с чем суд на основании части 1 статьи 4 АПК РФ констатирует отсутствие права на иск у ВРООИ «Импульс» и ВРООИ «Планета». Соглашение между истцами от 06.11.2015 о соединении своих вкладов и совместных действиях по строительству производственной базы на спорном земельном участке само по себе не может свидетельствовать об обратном.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспариваемый договор аренды заключен 28.09.2015, следовательно, к нему применяются положения ГК РФ о недействительности сделок в действующей редакции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела не усматривается, что договор аренды земельного участка № 3620-15/гз от 28.09.2015 в части пункта 1.2 посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, совершен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, противоречит существу законодательного регулирования арендных обязательств, нарушает явно выраженный установленный законом запрет (пункты 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25)), обладает иными предусмотренными законом признаками ничтожной сделки, следовательно, исковое заявление в части признания недействительным договора аренды в части пункта 1.2 рассматривается судом как требование о признании оспоримой сделки недействительной.

Пунктом 1.2 договора, на признание недействительным которого направлено исковое требование, предусмотрено, что участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности. Также в пункте 1.2 содержится положение о том, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.

Как указано в разъяснениях, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16), в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

По мнению истцов, пункт 1.2 договора противоречит статьям 606 и 611 ГК РФ в их истолковании пунктом 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из положений статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3).

Вышеназванные нормы ГК РФ не содержат запрета на закрепление сторонами в договоре аренды земельного участка тех положений, которые предусмотрены сторонами в пункте 1.2 договора аренды земельного участка № 3620-15/гз от 28.09.2015. Следовательно, оснований признать договор в части 1.2 недействительным у суда не имеется. Суд отдельно отмечает, что правовая позиция, изложенная в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, к требованию о признании сделки недействительной неприменима.

Дополнительно суд обращает внимание истцов на следующее.

Согласно пункту 5 статьи 165 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Как указано в разъяснениях, содержащихся в пункте 70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела №А14-10531/2016 заявляла довод о неиспользовании ИП ФИО2 земельного участка в связи с тем, что он не был передан арендатору, указанный довод отклонен, с арендатора взыскана арендная плата.

Истцы 06.11.2015 (по истечении более чем месяца после заключения договора аренды ИП ФИО2 с ДИЗО ВО) заключили договор о соединении своих вкладов и обязались совместно действовать без образования юридического лица для строительства производственной базы на спорном земельном участке.

Из имеющейся в материалах дела технической документации усматривается факт возведения ИП ФИО2 на спорном земельном участке сооружения склада площадью застройки 402,6 кв.м.

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности о на сооружение склада площадью застройки 402,6 кв.м., состоящего из сооружения склада №1, являющегося объемным элементом строительной системы, площадью застройки 13,77 кв.м., сооружения склада №2 площадью застройки 388,81 кв.м., состоящего из объемного элемента строительной системы – строения площадью застройки 14,56 кв.м., плоскостного элемента строительной системы – открытой площадки с бетонным покрытием площадью 374,25 кв.м. для складирования товаров непродовольственного назначения, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...> М с кадастровым номером 36:34:0305001:1739 (Дело №А14-12770/2017).

Вышеизложенное очевидно свидетельствует об освоении ИП ФИО2 земельного участка, что дает основания применить к требованию о признании договора аренды недействительным в части пункта 1.2 положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

Таким образом, требование о признании договора недействительным в части пункта 1.2 удовлетворению не подлежит.

Истцы не привели доказательств, которые позволили бы суду прийти к выводу о невозможности арендатором им со своей стороны определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 09.10.2015.

Содержащаяся в разделе 11 договора «Адреса и реквизиты сторон» оговорка со стороны ФИО2 «Участок не передан арендатору п. 1.2 не соответствует действительности» сама по себе не может являться основанием для признания договора в данной части незаключенным при наличии доказательств использования арендатором земельного участка. Как указано в пункте 3 статьи 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Исходя из изложенного, у суда не имеется оснований удовлетворить требование истца о признании договора незаключенным в части пункта 1.2.

Дополнительно применительно к требованиям истцов о признании договора аренды недействительным и незаключенным в части в связи с неисполнением арендодателем своей обязанности передать объект аренды, суд отмечает, что названное обстоятельство не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным, а дает право арендатору истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).

Истцами требование о расторжении договора заявлено.

Согласно положениям статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1). В случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора. Как указано в пункте 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как указано в статье 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Оценив приведенные истцами обстоятельства вкупе с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд не может признать их ни существенным нарушением Департаментом имущества области договора аренды (пункт 2 статьи 450, статья 620 ГК РФ), ни неисполнением Департаментом имущества области своей обязанности предоставить ИП ФИО2 земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статьи 611, 620 ГК РФ), ни недостатками сданного в аренду имущества, препятствующими  пользованию им, за которые ответственен арендодатель и которые не были известны арендатору (статьи 612, 620 ГК РФ).

Истец ФИО2 является индивидуальным предпринимателем. Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

ИП ФИО2 подала заявку на участие в аукционе, по итогам которого заключен договор аренды. Аукционная документация содержала все характеристики земельного участка и проект договора, включающий пункт 1.2. извещение о проведении аукциона предусматривало осмотр земельного участка на местности 03.07.2015.

Указанные истцами недостатки в виде забора и железнодорожных путей (препятствующих, по мнению истцов, проезду к земельному участку) не относятся к скрытым, могли быть известны действующему разумно и осмотрительно арендатору при осмотре земельного участка и его фактическом принятии в аренду и не препятствуют использованию земельного участка. В данном случае суд так же, как и применительно к рассмотрению требования о недействительности договора, исходит из доказательств принятия и освоения арендатором земельного участка: приведенных выше результатов рассмотрения дела №А14-10531/2016 и отклонения судами довода ИП ФИО2 о неиспользовании земельного участка, заключении истцами 06.11.2015 (по истечении более чем месяца после заключения договора аренды ИП ФИО2 с ДИЗО ВО) договора о соединении своих вкладов и совместных действиях для строительства на спорном земельном участке, факта возведения ИП ФИО2 на спорном земельном участке сооружения склада площадью застройки 402,6 кв.м., обращения ИП ФИО2 в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности о на сооружение склада площадью застройки 402,6 кв.м. (дело №А14-12770/2017).

Дополнительно суд отмечает, что по договору аренды земельного участка ДИЗО ВО не принимал на себя обязательств по организации проезда к передаваемому в аренду земельному участку; истец не лишен возможности заключить соглашение со смежными землепользователями либо обратиться за установлением сервитута, доказательств обратного не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Период установки проходящего по земельному участку забора определен экспертом концом 1980-х – началом 1990-х годов 20 века, дата постановки на кадастровый учет – 09.12.2013, что ранее даты заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:1739. Отраженные в экспертном заключении по результатам осмотра характеристики забора таковы, что его объективно невозможно не заметить при осмотре земельного участка перед началом его освоения в предпринимательских целях.

Кроме того, суд обращает внимание истцов на следующее.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из положений статей 305, 606 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ следует, что арендатор земельного участка вправе обратиться с негаторным иском.

Доводы истцов, связанные в указание класса вредности объектов в разрешенном использовании земельного участка, подлежат отклонению за их несостоятельностью.

Согласно части 1 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Из приведенной нормы следует, что градостроительное законодательство относит право получать разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка любому заинтересованному лицу. Согласно части 12 указанной статьи ГрК РФ физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

В материалы настоящего дела доказательств реализации арендатором такого права не представлено.

Суд отмечает, что на приведенные положения суды сослались и при рассмотрении дела №А14-10531/2016 и отклонении аргумента ИП ФИО2 о невозможности использования земельного участка.

Аргумент о несправедливом, по мнению истцов, договорном условии уплаты арендной платы в период невозможности использования земельного участка до переоформления условно-разрешенного вида использования суд также отклоняет, поскольку, во-первых, в рамках настоящего спора требование о взыскании арендной платы не рассматривается, а во-вторых, расхождения характеристики класса вредности объекта не препятствуют использованию земельного участка по назначению и с учетом устранения ошибки в государственном кадастровом учете стороны могут прийти к соглашению об изменении условий договора в части указания вида разрешенного использования.

Таким образом, в удовлетворении требования о расторжении договора также следует отказать.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судом с учетом последнего уточнения рассмотрены три неимущественных требования: о признании договора недействительным в части, незаключенным в части и расторжении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46), если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Согласно подпунктам 2 и 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) указанные требования подлежат оплате государственной пошлиной в сумме 18 000 руб. (6 000 руб. х 3).

Как указано в разъяснениях пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46, при предъявлении несколькими истцами искового заявления, содержащего единое требование, государственная пошлина уплачивается истцами в равных долях в размере, установленном НК РФ для указанного требования (пункт 2 статьи 333.18 НК РФ).

Истцы ВРООИ «Импульс» и ВРООИ «Планета» освобождены от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 333.37 НК РФ.

При обращении в арбитражный суд с настоящим иском истцом ИП ФИО2  была уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб. по платежному поручению № 24 от 23.06.2017 и чеку-ордеру от 07.07.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Платежным поручением № 94 от 21.03.2018 Общество с ограниченной ответственностью «ПРОФЕССИОНАЛ» внесло за ФИО2 на депозитный счет арбитражного суда 20 000 руб. 00 коп. за производство судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

В связи с изложенным, принимая во внимание понесенные одним из истцов ИП ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы, результаты рассмотрения спора, на основании статьи 110 АПК РФ следует взыскать с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины, взыскать с ВРООИ «Импульс» и ВРООИ «Планета» в пользу ИП ФИО2 по 6 666 руб. 66 коп. в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Кроме того, надлежит на основании статьи 109 АПК РФ выплатить Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» вознаграждение в сумме 20 000 руб. 00 коп. за проведение экспертного исследования от 18.05.2018 за счет средств, внесенных ООО «ПРОФЕССИОНАЛ» на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению № 94 от 21.03.2018.

Руководствуясь статьями 109, 110, 112, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления отказать полностью.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОРГНИП 304366220400126, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.  

Взыскать с Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОРГНИП 304366220400126, ИНН 

<

***>) 6 666 руб. 66 коп. в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Планета», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОРГНИП 304366220400126, ИНН 

<

***>) 6 666 руб. 66 коп. в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Выплатить Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) вознаграждение в сумме 20 000 руб. 00 коп. за проведение экспертного исследования от 18.05.2018 за счет средств, внесенных Обществом с ограниченной ответственностью «ПРОФЕССИОНАЛ», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению № 94 от 21.03.2018.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                       Д.И. Тисленко