АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-1526/2023

г. Ярославль

07 июля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена  26 июня 2023 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Отдела по Управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Замана" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   расторжении договора аренды земельного участка № 13 от 19.10.2021 и освобождении земельного участка с кадастровым номером 76:19:010320:2403 

при участии:

от истца – ФИО2 - по дов. от 10.03.2023

от ответчика – ФИО3 - директор, решение № 1 от 01.08.2019

судебное заседание проведено с перерывами с 08.06.2023 по 15.06.2023, с 15.06.2023 по 20.06.2023, с 20.06.2023 по 26.06.2023 (вынесены протокольные определения)

установил:

Отдел по Управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к  Обществу с ограниченной ответственностью "Замана" о   расторжении договора аренды земельного участка № 13 от 19.10.2021, об освобождении земельного участка с кадастровым номером 76:19:010320:2403 путем демонтажа и вывоза временного ограждения (деревянного забора) и передаче земельного участка площадью 5598 кв.м ОУМИ администрации городского поселения Ростов по акту приема-передачи в течение 3-х дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

       Истец представил документы.

       После перерыва в судебном заседании от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, требования поддерживает, сообщил о поступлении денежных средств от ответчика по погашению задолженности в размере 246 526,18 руб.

       От ответчика поступил отзыв с возражениями на иск.

Ответчик представил документы (платежное поручение), приобщено. 

       Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Между Отделом по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов Ярославской области (арендодатель) и ООО "Замана" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13 от 19.10.2021, в соответствии с которым  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5598 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:19:010320:2403, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 12, разрешенное использование земельного участка - среднеэтажная жилая застройка.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 25.10.2021 по 25.06.2030. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 25.10.2021.

Согласно п. 3.1  договора пользование земельным участком является платным. 

Арендная плата вносится арендатором равными платежами до 10 числа месяца следующего за отчетным (п. 3.4 договора).

Согласно п. 4.2.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном разделом 6 договора, при существенном нарушении условий договора арендатором, если арендный платеж не уплачен арендатором более 2 раз подряд или в течение 2 месяцев по истечении установленного договором срока платежа (п. 6.4 договора)

В обоснование иска истцом было указано, что ответчиком не была внесена плата за использование участка за период с 25.10.2021 по 31.07.2022 в сумме 514 761,29 руб., и пени за период с 10.03.2022 по 30.08.2022 в размере 70 805,94 руб.

Требование истца от 02.09.2022 № 636 о необходимости погашения задолженности ответчиком не исполнено.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.12.2022 по делу №А82-16738/2022 с ответчика взыскана задолженность по договору аренды № 13 от 19.10.2021 в размере 553 159,41 руб.

Решение суда ответчиком не было исполнено.

12.12.2022 в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением о расторжении договора. Данная претензия была оставлена без исполнения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В процессе рассмотрения дела ответчик произвел оплату задолженности и пени, что следует из представленных платежных поручений, а также подтверждено истцом. 

Ответчик сообщил о заключении и оплате договоров, направленных на освоение земельного участка, просит в иске отказать.

Между тем, не отрицая факта погашения задолженности, истец поддержал требования в части расторжения договора аренды, указывая на длительность просрочки в оплате.

Оценивая материалы дела, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором (пункт 1). 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2). 

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. 

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и 5 порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения спорного договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Суд считает, что не является обязательным основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Как указано выше, основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неоднократное неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.

В ходатайстве от 23.06.2023 истец требование о расторжении договора поддержал, ссылаясь на систематическое нарушение сроков оплаты, указал, что задолженность  в настоящее время отсутствует.

Применительно к требованию о расторжении договора с учетом фактических обстоятельств дела суд руководствуется следующим.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. 

       Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

        Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела нарушения условий договора аренды, вменяемые ответчику, устранены, задолженность по арендной плате и пени погашена. 

        Учитывая, что расторжение договора в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, является крайней мерой, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон. 

        Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. 

       Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом. 

       Как следует из материалов дела, арендная плата в процессе рассмотрения дела ответчиком внесена, следовательно, ответчик сохраняет интерес в использовании земельного участка. Это подтверждается и наличием документов, направленных на инженерно-геодезические работы в целях подготовки документации по строительству. Срок договора до 25.06.2030. 

       С учетом изложенного, принимая во внимание что, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд полагает, что в настоящее время приведенные условия отсутствуют. Суд признает избранную истцом меру ответственности  - расторжение договора несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. 

        При таких обстоятельствах с учетом оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке ст. 71 АПК РФ и доводов сторон, суд пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требования о расторжении договора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

С.Е. Секерина