ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

03.03.2020

Дело № А40-119181/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2020 

Полный текст постановления изготовлен  03.03.2020

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Голобородько В.Я.,

судей Михайловой Л.В., Мысака Н.Я.

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 30.12.2019

от конкурсного управляющего ООО «ИНТЕРКОМ» - ФИО2, паспорт

рассмотрев 25.02.2020 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы 

на определение от 07.08.2019

Арбитражного суда г. Москвы

на постановление от 05.11.2019

Девятого арбитражного апелляционного суда

о включении требования Департамента городского имущества города Москвы в размере 15 054 910, 72 руб. основного долга в четвертую очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ООО «ИНТЕРКОМ», в размере 466 101, 40 руб. пеней в четвертую очередь отдельно с удовлетворением после погашения основной задолженности и причитающихся процентов

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2015 г. принято к производству заявление Общества с ограниченной ответственностью "ЖК-ПРАВО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 105062, 

<

...>) о признании несостоятельным (банкротом) Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРКОМ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 127051, 

<

...>), возбуждено производство по делу N А40-119181/2015.

Определением суда от 13.11.2015 г. произведена замена в порядке процессуального правопреемства заявителя по делу N А40-119181/2015 Общества с ограниченной ответственностью "ЖК-ПРАВО" на правопреемника ФИО3 в части права требования признания должника несостоятельным (банкротом) в связи с наличием задолженности в размере 30 000 000 рублей по векселю.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 г. определение Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2015 г. о процессуальной замене заявителя по делу N А40-119181/2015 Общества с ограниченной ответственностью "ЖК-ПРАВО" на его правопреемника ФИО3 в части права требования признания должника несостоятельным (банкротом) в связи с наличием задолженности в размере 30 000 000 рублей по векселю оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2016 г. в отношении должника ООО "ИНТЕРКОМ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 127051, 

<

...>) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4 (ИНН 

<

***>, запись N 10287 в сводном государственном реестре арбитражных управляющих; адрес для направления корреспонденции: 300041, 

<

...>/2), являющийся членом Некоммерческого партнерства "Объединение арбитражных управляющих "Авангард" (адрес: 105062, 

<

...>). Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 117 от 02.07.2016 г.

Определением суда от 23.11.2016 г. (резолютивная часть) Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРКОМ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 127051, 

<

...>) признано застройщиком, применены при банкротстве Общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРКОМ" правила § 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2017 г. должник ООО "ИНТЕРКОМ" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на временного управляющего должника ФИО4 (ИНН 

<

***>, запись N 10287 в сводном государственном реестре арбитражных управляющих; адрес для направления корреспонденции: 300041, 

<

...>/2) являющегося членом Некоммерческого партнерства "Объединение арбитражных управляющих "Авангард" (адрес: 105062, 

<

...>). Сообщение об открытии конкурсного производства в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 202 от 28.10.2017 г.

Определением суда от 30.05.2018 г. ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРКОМ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 127051, 

<

...>), конкурсным управляющим ООО "ИНТЕРКОМ" утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>, запись N 15188 в сводном государственном реестре арбитражных управляющих; адрес для направления корреспонденции: 125009, 

<

...>, а/я 78), являющийся членом САУ "Авангард" (127051, г. Москва, а/я 63).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.08.2019 г. включено требование Департамента городского имущества города Москвы в размере 15 054 910,72 рублей основного долга в четвертую очередь удовлетворения реестра требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРКОМ", в размере 466 101,40 рублей пеней - в четвертую очередь отдельно с удовлетворением после погашения основной задолженности и причитающихся процентов; в удовлетворении остальной части требования Департамента городского имущества города Москвы отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019 определение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2019 оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просил отменить судебные акты в части отказа во включении требования в реестр требований кредиторов ООО "Интерком" в размере 32 574 970,36 руб. основного долга и 4 327 078,98 руб. пени.

В обосновании кассационной жалобы Департамент указывает, что судами необоснованно был применен срок исковой давности применительно к заявленным требованиям, а также не было учтено, что договор аренды от 04.05.09 был продлен на неопределенный срок, земельный участок не возвращался арендатором. 

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО «ИНТЕРКОМ» возражал против удовлетворения кассационной жалобы. 

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, присутствовавших в судебном заседании, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, судебная коллегия кассационной приходит к выводу о том, что определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в части отказа во включении в реестр требований кредитора по  договору  аренды  No  М-02- 5134559, а обособленный спор направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами, между Департаментом и ООО "Интерком" сложились арендные отношения, оформленные в виде Договора аренды земельного участка от 18.07.2005 года N М-02-511011 (адрес: 

<

...>), Договора краткосрочной аренды земельного участка от 17.09.2008 года N М-02-513487 (адрес: 

<

...> вл.28), Договора краткосрочной аренды земельного участка от 17.09.2008 года N М-02-513488 (адрес: 

<

...>), Договора краткосрочной аренды земельного участка от 04.05.2009 года N М-02-5134559.

В результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору у должника образовалась задолженность за период с 2013 года по 2 квартал 2016 года. С учетом переплаты в 640 рублей 97 копеек фактическая задолженность на дату обращения Департамента составила 3500 рублей 70 копеек, 4 141 рублей 67 копеек - пени. По договору краткосрочной аренды земли N М-02-513487 от 17.09.2008 г. ООО "ИНТЕРКОМ" в пользование сроком на 11 месяцев 25 дней предоставлен участок площадью 5770 кв. м, кадастровый номер: 020425508, адресные ориентиры: ул. Коминтерна, вл. 28, г. Москва для проектирования и последующего строительства жилого дома с подземной автостоянкой.

Должник не исполнил обязательств, в связи с чем по договору краткосрочной аренды образовалась задолженность за период с 2013 года по 2 квартал 2016 года в общей сумме 21 331 324 рублей 57 копеек, в том числе: 18 313 002 рублей 01 копеек - арендная плата, 3 018 322 рублей 56 копеек - пени.

За период с 2013 года по 2 квартал 2016 года по договору краткосрочной аренды имеется задолженность в общей сумме 20 861 120 рублей 27 копеек, в том числе: 18 332 781 рублей 54 копеек - арендная плата, 2 528 338 рублей 73 копеек - пени.

По договору краткосрочной аренды земли N М-02-513559 от 04.05.2009 г. ООО "ИНТЕРКОМ" в пользование сроком на 11 месяцев 25 дней предоставлен участок площадью 5430 кв. м, кадастровый номер: 770200150081000, адресные ориентиры: пр. Нансена, вл. 7, г. Москва для проектирования и последующего строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с административными помещениями

За период с 2013 года по 2 квартал 2016 года у ООО "ИНТЕРКОМ" имеется задолженность по договору аренды в размере 12 216 664 рублей 78 копеек, в том числе: 10 336 7563 рублей 35 копеек, 1 879 911 рублей 43 копеек — пени.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства кредитор обратился в суд с заявленным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований частично, суды руководствовались следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ и ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в пункте 26 даны разъяснения, согласно которым в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

В связи с изложенным при установлении требований в деле о банкротстве не подлежит применению часть 3.1 статьи 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований; также при установлении требований в деле о банкротстве признание должником или арбитражным управляющим обстоятельств, на которых кредитор основывает свои требования (часть 3 статьи 70 АПК РФ), само по себе не освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 16 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разногласия по требованиям кредиторов или уполномоченных органов, подтвержденным вступившим в законную силу судебным актом в части их состава и размера, не подлежат рассмотрению арбитражным судом, за исключением разногласий, связанных с исполнением судебных актов или их пересмотром. 

Согласно статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет 3 года.

Согласно абз. 2 пункта 1 дополнительного соглашения от 23.11.2011 года права и обязанности по договору N М-02-511011 18.07.2005 в полном объеме переходят от ФИО6 (прежний арендатор) к ООО "Интерком" (новый арендатор).

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что договор аренды признается расторгнутым с 31.07.2010 года в связи со сносом гаражного бокса, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 31.07.2010 года.

Таким образом, суды установили, что стороны расторгли договор N М-02-511011, а обязательства по оплате аренды были переведены на ООО "Интерком" с гражданина ФИО6, то есть осуществлен перевод долга по арендной плате, который возник за ФИО6 до даты расторжения договора аренды.

Согласно статье 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменение срока исковой давности и порядка его исчисления.

Принимая во внимание, что Департамент обратился в суд с сентябре 2016, суды правомерно установили, что срок исковой давности по взысканию арендной платы в части договора N М-02-511011 кредитором был пропущен.

Кроме того, требования Департамента по договору N М-02-513487 и договору N М-02-513488 предъявлены за период, исчисляемый конкурсным кредитором с 01.01.2013 года по 20.07.2015 год.

Дополнительными соглашениями от 12 мая 2010 года (ДС от 12.05.2010 года) к договору N М-02-513487 и договору N М-02-513488 срок действия договоров ставится в зависимость от даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1 и пункт 2), обязательство по строительству которого были возложены на ООО "Интерком" Инвестиционным контрактом.

На момент подписания ДС от 12.05.2010 года Инвестиционный контракт действовал в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.04.2010 года, которым предусмотрено продление срока ввода объекта в эксплуатацию до 31.12.2012 года.

В связи с принятием указанного дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту пунктом 4 ДС от 12.05.2010 года предусмотрено, что ООО "Интерком" обязуется завершить строительство объекта до 31.12.2012 года.

Позже в Инвестиционный контракт были внесены очередные изменения: дополнительным соглашением N 3 от 18.12.2013 года срок ввода объекта продлен до 31.12.2013 года (пункт 1.1).

Между тем, пунктом 4 ДС от 12.05.2010 года предусмотрено увеличение арендной платы за каждые шесть месяцев истечения срока на строительство до даты фактической сдачи дома в эксплуатацию.

Инвестиционный контракт в редакции дополнительного соглашения N 3, установил срок ввода в эксплуатацию на один год - до 31.12.2013 года. Таким образом, повышение арендной платы в два раза начинается с 01.07.2014 года.

Фактически объекты введены в эксплуатацию 26.12.2014 года (на земельном участке по улице Коминтерн, вл. 28) и 25.12.2014 года (на земельном участке по улице Искры, вл. 3), что подтверждается соответствующими разрешениями.

С момента ввода объектов в эксплуатацию, застройщик, привлекающий на момент строительства средства долевых участников утрачивает право пользования земельным участком, в то время как участники строительства приобретают объективное право собственности на объект, а значит и земельный участок, на котором располагается такой объект.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в пункте 2 статьи 1 содержит следующее: "привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только" в предусмотренных указанных Законом случаях.

Таким образом, как правомерно установили суды, с момента, когда соответствующие объекты были введены в эксплуатацию (25 - 26 декабря 2014 года) участники строительства приобрели объективное право собственности на данные объекты, а следовательно, арендные отношения между ООО "Интерком" и Департаментом не могли быть пролонгированы.

Таким образом, период, за который Департамент может предъявить задолженность по арендной плате составляет: - по Договору 2 с 06.09.2013 года по 26.12.2014 год; - по Договору 3 с 06.09.2013 года по 25.12.2014 год.

В указанной части суд округа считает выводы судебных инстанций обоснованными.

Однако суд округа приходит к выводу, что в части договора N М-02-5134559 суды не в полном объёме исследовали представленные в материалы обособленного спора доказательства и обстоятельства.

Так, судами установлено. что срок действия договора N М-02-5134559 равен 11 месяцам 25 дням. Дополнительным соглашением от 23.11.2011 года срок действия договора продлен до 31.12.2014 года. Земельный участок был предоставлен в аренду для возведения объекта в соответствии с Инвестиционным контрактом.

Суды пришли к выводу о том, что поскольку срок действия договора аренды истёк,  ООО "Интерком" не приступало к реализации Инвестиционного контракта в части возведения объекта по улице Нансена, дом 7, доказательств использования земельного участка, проведения земляных и иных работ в материалы дела конкурсным кредитором не представлено, само по себе возбуждение процедуры банкротства в отношении ООО "Интерком" должно служить для Департамента обстоятельством, свидетельствующим о невозможности реализовать Инвестиционный контракт, а, значит, и об отсутствии факта пользования земельным участком, как обязательного элемента пролонгации арендных отношений.

Суд округа не может согласиться с указанными выводами судебных инстанций, поскольку они основаны на неверном толковании положений об арендных отношениях.

Так, факт истечения срока договора аренды земельного участка не означает прекращение обязанности арендатора по оплате стоимости пользование земельным участком.

Пользование землёй в Российской Федерации осуществляется на платной основе. Прекращение срока действия договора аренды, при отсутствии доказательств, подтверждающих возврат арендодателю предмета договора аренды арендатором, свидетельствует о том, что арендные отношения возобновлены на неопределенный срок, в порядке ст. 621 ГК РФ.

В случае возобновления арендных отношений на неопределенный срок, их фактическое прекращение, расторжение договорных отношений должно производиться в установленном порядке, а именно посредством направления соответствующего уведомления одной из сторон.

Судами первой и апелляционной инстанции не исследовались обстоятельства наличия\отсутствия такого уведомления.

Одновременно фактическое осуществление арендатором мероприятий в соответствии с целями предоставления земельного участка или отсутствие такой деятельности не является фактором, определяющим наличие\отсутствие оснований для взыскания арендной платы, поскольку, исходя из критерия платности использования земли, основанием для взыскания арендных платежей является передача соответствующему субъекту прав правообладателя (арендатора) на определенный земельный участок в установленном порядке.

Такая передача прав от арендодателя арендатору и от арендатора арендодателю в случае прекращения отношений должна осуществляться способам аналогичным первичной передачи, то есть, если сторонами подписывался акт приёма-передачи земельного участка или такие положения содержались в договоре (о том, что договор является одновременно актом приёма-передачи), возврат земельного участка, в том числе для целей определения даты прекращения обязанности оплаты за право владения и пользования, должен осуществляться аналогичным способом, если договором не установлено иное (ст. 655 ГК РФ).

Судами условия договора аренды не исследовались, доказательства передачи земельного участка не оценивались, в связи с чем, выводы судебных инстанций о том, что земельный участок не находился в пользовании арендатора сделаны при неполном исследовании обстоятельств настоящего обособленного спора.

Поскольку расчёт арендной платы по договору No  М-02- 5134559 судами не проверялся, положения договора применительно к порядку возврата земельного участка не исследовались, равно как и обстоятельства того, был ли возвращен предмет договора аренды арендодателю после истечения срока договора аренды, а также направлялись ли соответствующие уведомления о расторжении указанного договора, как арендатором, так и арендодателем, что выходит за пределы полномочий суда округа по установлению обстоятельств дела, настоящий обособленный спор в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить обжалуемый акт суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено.

С учётом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции и определение суда первой инстанции подлежат отмене в частив части отказа во включении в реестр требований кредитора по  договору  аренды  No  М-02- 5134559,  а настоящий обособленный спор направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 07.08.2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019, по делу № А40-119181/2015 отменить в части отказа во включении в реестр требований кредитора по договору аренды № М-02-5134559, обособленный спор в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

В остальной части Определение Арбитражного суда г. Москвы от 07.08.2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019, по делу № А40-119181/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судьяВ.Я. Голобородько

 

Судьи:Л.В. Михайлова 

Н.Я. Мысак