﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 марта 2021 года

Дело №

А56-31877/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М.,        Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Финнранта строй» Добровольской Е.В. (доверенность от 28.08.2019), от Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Мергер Н.А. (доверенность от 10.06.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финнранта строй» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу № А56-31877/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Финнранта строй», адрес: 194354, Санкт-Петербург, пр. Художников, д. 10, корп. 1, ОГРН 1097847014550, ИНН 7804408427 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее – Управление Росреестра), от 30.03.2020 № 47/112/305/2020-2085 о приостановлении государственной регистрации договора от 16.03.2020 № 89/1К участия в долевом строительстве многоквартирного дома; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию указанного договора, представленного на регистрацию 18.03.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Самарина Галентина Николаевна.

Решением от 02.07.2020 требования удовлетворены.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2020 установлено наличие предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) основания для безусловной отмены решения суда; указано на переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, адрес: 191124, Санкт-Петербург, пл. Растрелли, л. 2, лит. А, ОГРН 1087847040181, ИНН 7840405870 (далее – Комитет).

Постановлением апелляционного суда от 24.11.2020 решение от 02.07.2020 отменено; в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение и нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить данное постановление и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, с учетом положений Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ (далее – Закон № 478-ФЗ) уведомление Комитета от 29.08.2018 с 25.12.2018 не подлежит применению как противоречащее данному Закону; суд апелляционной инстанции безосновательно не принял во внимание представленные Обществом документы, подтверждающие его соответствие требованиям статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). 

Комитет в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что уведомление контролирующего органа о нарушении застройщиком требований Закона № 214-ФЗ, направленное в регистрирующий орган до вступления в силу Закона № 478-ФЗ, является актуальным и препятствует государственной регистрации договора.  

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является застройщиком многоквартирных жилых домов на земельных участках в г. Кингисеппе Кингисеппского муниципального района Ленинградской области; Обществу выдано разрешение от 02.07.2013 № RU 47507000-40 на строительство жилых домов, корпуса 1, 2, 3, на земельных участках общей площадью 24 191,0 кв. м. 

Общество и Самарина Г.Н. заключили договор от 16.03.2020 № 89/1К участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на земельных участках  с кадастровыми номерами 47:20:0903001:36, 47:20:0903001:37, 47:20:0903001:38 по адресу: Ленинградская обл., Кингисеппский муниципальный район, Кингисеппское городское поселение, г. Кингисепп.

Общество и Самарина Г.Н. обратились 18.03.2020 в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации данного договора. 

Уведомлением от 30.03.2020 № 47/112/305/2020-2085 (том 1, лист 66) Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 54 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в связи с поступлением в регистрирующий орган уведомления контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Общество, считая, что оснований для приостановления государственной регистрации договора не имелось, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Законом о регистрации.

Основания приостановления осуществления государственной регистрации прав установлены статьей 26 названного Закона. К таким основаниям, в частности, относится поступление в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Законом № 214-ФЗ (пункт 54 части 1).

Условия, при которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома (иных объектов недвижимости), и требования к застройщику определены статьей 3 Закона № 214-ФЗ.  

Обязанность уполномоченного органа направить в орган государственной регистрации прав уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, предусмотрена частью 2.6 названной статьи (в редакции, действовавшей до 01.07.2018).

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ (далее – Закон № 175-ФЗ) внесены существенные изменения в Закон № 214-ФЗ и Закон о регистрации.

Так, часть 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ изложена в новой редакции, вступившей в силу с 01.07.2018, согласно которой уполномоченный орган обязан направить в регистрирующий орган уведомление о фактах, перечисленных в данной части, в том числе о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве (пункт 3 части 2.6).

Одновременно тем же Законом № 175-ФЗ часть 1 статьи 26 Закона о регистрации дополнена пунктом 57, согласно которому основанием для приостановления государственной регистрации прав является поступление в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства. 

Законом № 175-ФЗ в статью 26 Закона о регистрации введена также часть 8.1, определяющая, до какого момента приостанавливается осуществление государственной регистрации по основанию, указанному в пункте 57 части 1, а именно до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) о соответствии застройщика требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ, и соблюдения им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и указывало Управление Росреестра (в отзыве на заявление, в апелляционной жалобе), основанием для приостановления государственной регистрации договора послужило поступившее в орган регистрации прав уведомление Комитета от 29.08.2018. Данное уведомление исходя из его буквального содержания направлено в соответствии с пунктом 3 части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ со ссылкой на пункт 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.          

Согласно части 5 статьи 29 Закона о регистрации уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения Закона о регистрации. 

В силу статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых ненормативных актов, решений возлагается на орган или лицо, которые приняли этот акт, решение. 

В уведомлении от 30.03.2020 о приостановлении государственной регистрации, приобщенном к материалам дела, в качестве основания для приостановления вопреки утверждениям Управления Росреестра указан пункт 54 части 1 статьи 26 Закона о регистрации. Иных уведомлений о приостановлении государственной регистрации договора в материалах дела не содержится. Сведений о направлении Комитетом в орган регистрации прав иных уведомлений, кроме уведомления от 29.08.2018, в деле также не имеется, и на поступление в орган регистрации прав от Комитета иных уведомлений регистрирующий орган не ссылался.

Таким образом, указанные в оспариваемом решении о приостановлении государственной регистрации основания для приостановления (пункт 54 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) не соответствуют фактическим обстоятельствам, послужившим основанием для принятия такого решения. 

Вывод суда апелляционной инстанции о правомерности приостановления государственной регистрации договора в связи с поступлением в регистрирующий орган уведомления Комитета от 29.08.2018 суд кассационной инстанции также не считает соответствующим положениям законодательства.

Статьей 8 Закона № 175-ФЗ установлены особенности применения данного Закона. Согласно части 7 названной статьи в первоначальной редакции, действовавшей с 01.07.2018, часть 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ применяется в полном объеме в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018.    

Однако Законом № 478-ФЗ часть 7 статьи 8 Закона № 175-ФЗ изменена и с 25.12.2018 действует в иной редакции, согласно которой часть 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ не применяется в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018. Таким образом, с 25.12.2018 положения части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ не применяются к Обществу, осуществляющему строительство на основании разрешения от 02.07.2013.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что поскольку уведомление Комитета от 29.08.2018 было направлено в период, когда часть 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ была применима к Обществу (с 01.07.2018 по 25.12.2018), актуальность данного уведомления сохраняется; до поступления в регистрирующий орган уведомления контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям закона имеются препятствия для государственной регистрации договора.  

Между тем исходя из общих правил действия гражданского законодательства во времени (статья 4 ГК РФ) акты гражданского законодательства применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

На момент заключения Обществом и Самариной Г.Н. договора от 16.03.2020 № 89/1К участия в долевом строительстве и подачи этого договора на государственную регистрацию (18.03.2020) часть 7 статьи 8 Закона № 175-ФЗ действовала в редакции Закона № 478-ФЗ, согласно которой к Обществу не подлежала применению часть 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ; срок действия разрешения на строительство был продлен до 31.12.2020, срок передачи помещения дольщику был установлен в договоре также до 31.12.2020. Таким образом, содержащаяся в уведомлении Комитета от 29.08.2018 информация о нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства не соответствовала изменившимся условиям строительства. Доказательства направления Комитетом в регистрирующий орган уведомления, предусмотренного частью 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.07.2018), в деле отсутствуют.

Кроме того, по указанному в оспариваемом решении Управления Росреестра основанию (пункт 54 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) возобновление государственной регистрации не связано с направлением контролирующим органом или Фондом уведомления о соответствии застройщика требованиям Закона № 214-ФЗ.   

В то же время Общество в подтверждение наличия у него права на продолжение строительства представило в дело соответствующие документы и приводило соответствующие доводы, которые суд апелляционной инстанции оставил без внимания и без оценки.     

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявления Общества нельзя признать соответствующим имеющимся в деле доказательствам и нормам права. 

Решение арбитражного суда также не может быть оставлено в силе, поскольку при его принятии судом первой инстанции были допущены существенные процессуальные нарушения, дело рассмотрено без привлечения Комитета и без исследования обстоятельств, влияющих на возможность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.  

С учетом изложенного решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует определить возможность государственной регистрации договора исходя из законодательства, действующего на момент заключения договора и подачи документов на государственную регистрацию, а также обстоятельств, существовавших на дату обращения сторон за государственной регистрацией договора; в зависимости от установленного разрешить спор; по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы, в том числе по настоящей кассационной жалобе.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу № А56-31877/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Т.И. Сапоткина