﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-34242/2019

г. Краснодар

04 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании истца – непубличного акционерного общества «Кубаньгазификация» (ИНН 2308138460, ОГРН 1072308012820) – Присяжнюк А.С. (доверенность от 16.07.2019), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агронефтесервис» (ИНН 2347011274, ОГРН 1042326316230), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агронефтесервис» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по делу № А53-34242/2019, установил следующее.

Непубличное акционерное общество «Кубаньгазификация» (далее – акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агронефтесервис» (далее – общество) о расторжении договора от 18.01.2008 № 18/1 аренды земельного участка площадью 2400 кв. м с кадастровым номером 23:27:1306000:102, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, на пересечении ул. Дружбы народов и автомобильной дороги подъезд к г. Славянск на Кубани км 1+480 (справа), относящегося к категории земель населенных пунктов (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка, о признании права на приобретение в собственность распложенного на земельном участке комплекса предметно-специализированного объекта незавершенного строительства автозаправочной газовой станции площадью 57,2 кв. м с кадастровым номером 23:27:0000000:664 со степенью готовности 62 % (далее – объект незавершенного строительства; с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2021 в удовлетворении иска отказано со следующей формулировкой. Стоимость объекта незавершенного строительства превышает стоимость необходимого для его эксплуатации земельного участка. Сторонами не достигнуто соглашение относительно судьбы объекта незавершенного строительства. Расположение на земельном участке принадлежащего арендатору объекта незавершенного строительства препятствует расторжению договора аренды.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2021 отменено, договор аренды земельного участка расторгнут, на общество возложена обязанность по возврату земельного участка акционерному обществу. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Обществом допущено существенное нарушение условий договора аренды. Систематическое неисполнение обязанности по внесению арендных платежей подтверждается судебными актами по делами № А32-47808/2011, А32-24814/2015. Решения по настоящему делу принято до признания общества несостоятельным (банкротом), поэтому требования не подлежали рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок включены в конкурсную массу, а требования акционерного общества – в реестр требований кредиторов общества. Акционерное общество не заявляло требования по текущим платежам. Включение права аренды в конкурсную массу и возможность его реализации на торгах сами по себе автоматически не лишают акционерное общество как арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды. Возврат имущества после прекращения арендных отношений не повлечет приоритетное удовлетворение требований одного из кредиторов общества. Требуя расторжения договора аренды акционерное общество не допускает злоупотребление правом. Расторжение договора аренды не затрагивает права и законные интересы кредиторов общества. Использование части земельного участка под объектом незавершенного строительства после расторжения договора аренды не прекращается, а права общества как собственника этого объекта не нарушаются. В связи с расторжением договора аренды общество обязано возвратить земельный участок в первоначальном состоянии. Площадь земельного участка многократно превышает площадь его части, занимаемой объектом незавершенного строительства. Имущество общества как банкрота подлежит реализации на открытых публичных торга, поэтому акционерное общество не имеет преимущественного права на приобретение названного объекта в собственность.

Общество, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебного акта. Задолженность по арендной плате с 26.05.2015 по настоящее время не могла служить основанием для расторжения договора аренды. На земельном участке находится принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, включенный в его конкурсную массу. Требования акционерного общества включены в реестр требований кредиторов, его права как арендодателя земельного участка не нарушены. Требование о расторжении договора аренды не было заявлено в разумный срок. Злоупотреблении правом со стороны акционерного общества должно было послужить основанием для отказа в расторжении договора аренды. Прекращение аренды земельного участка привело к ущемлению прав кредиторов общества. Одновременные возврат земельного участка и использование его части под объектом незавершенного строительства невозможны.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок принадлежит акционерному обществу на праве собственности. Акционерное общество (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Кубаньгазификация» (арендатор) 18.01.2008 заключили договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации газозаправочной станции на 49 лет. Арендатор должен был вносить арендную плату до 5 числа первого месяца подлежащего оплате квартала. Годовой размер арендной платы составил 377 741 рубль 60 копеек (пункты 2.1, 2.3, 2.4, 3.4.4). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 05.04.2008.

Общество по договору купли-продажи от 08.04.2008 приобрело в собственность возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства. По договору от 21.05.2008 обществу переданы права и обязанности арендатора земельного участка. Общество приняло на себя обязанность по внесению платежей по договору аренды земельного участка с момента подписания акта приема-передачи от 08.04.2008 (пункт 2.4). Государственная регистрация договора о перенайме осуществлена 04.07.2008.

Решениями Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2012 по делу № А32-47808/2011 и от 31.10.2015 по делу № А32-24814/2015 с общества в пользу акционерного общества взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок. Акционерное общество направило обществу претензию от 26.07.2019 № 186 с предупреждением о необходимости погашения задолженности за следующие периоды под страхом ее взыскания и расторжения договора аренды в судебном порядке. Претензия оставлена обществом без ответа и удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2019 возбуждено производство по делу № А53-9606/2019 о признании общества несостоятельным (банкротом), определением от 21.01.2020 в отношении него введена процедура наблюдения, решением от 26.02.2021 (резолютивная часть от 18.02.2021) общество признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве размещены результаты инвентаризации имущества общества. В опись включены находящийся в собственности общества объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор, в силу статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В этих случаях арендодатель до обращения в суд обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности по возврату арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка исключительно при доказанности существенного нарушения арендатором договорных условий. Существенное нарушение договора аренды земельного участка, устраненное арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. 

Законодатель допускает расположение на земельном участке, находящемся в частной собственности одного лица, объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица. Последний в этом случае осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных договором с первым (пункт 2 статьи 264, пункты 1, 3 статьи 271 Гражданского кодекса). При прекращении права пользования земельным участком права на оставленную на нем недвижимость определяются по соглашению их собственников, а при отсутствии или недостижении такого соглашения – судом по требованию кого-либо из них (пункты 1, 2 статьи 272 Гражданского кодекса). 

Право собственника объекта незавершенного строительства, возведенного на публичном земельном участке, на приобретение такого участка в аренду не является абсолютно исключительным и в ряде случаев зависит от воли публичного собственника земли (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Собственник объекта незавершенного строительства, находящегося на частном земельном участке, исключительным правом на этот земельный участок не обладает.

По смыслу нормы пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) и приведенных в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснений с даты принятия судом решения о признании должника банкротом требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок, о применении последствий их недействительности, о возврате имущества собственнику (не о его передаче в собственность) могут быть предъявлены вне рамок дела о банкротстве.

Статьями 130, 131, 132 Закона № 127-ФЗ предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом случаев. Особенности права аренды, в том числе ограничение на совершение сделок по распоряжению этим правом без согласия собственника имущества существенно влияют на возможность отнесения этого права к имущественным правам, подлежащим включению в конкурсную массу должника. Данная правовая позиция поддерживается Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (определение от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем. 

Судебными актами по делам № А32-47808/2011, А32-24814/2015 подтверждены неоднократные и существенные нарушения обществом условий договора аренды земельного участка в части внесения арендных платежей. Включение соответствующих требований акционерного общества в реестр требований кредиторов общества не подтверждает устранение последним названных нарушений. Цель аренды земельного участка обществом не достигнута (на земельном участке полностью не возведена и не введена в эксплуатацию автозаправочная газовая станция). Площадь земельного участка многократно превышает площадь его части, фактически занимаемой объектом незавершенного строительства. Общество как собственник этого объекта, расположенного на части земельного участка, находящегося в частной собственности, не обладает исключительным правом на весь земельный участок. Акционерное общество вправе требовать расторжения договора аренды. Такое требование могло быть рассмотрено вне рамок дела о банкротстве общества и до принятия решения о признании его таковым..

В связи с прекращением договора аренды общество обязано возвратить земельный участок акционерному обществу. Соответствующее требование направлено на возврат имущества собственнику, но не на его передачу в собственность, поэтому также могло быть рассмотрено вне рамок дела о банкротстве общества не только до, но и после принятия решения о признании его таковым. В условиях предстоящих торгов по реализации объекта незавершенного строительства у конкурсного управляющего общества возникла необходимость согласования с акционерным обществом как собственником земельного участка объема прав землепользования или определения этого объема в судебном порядке. 

Акционерное общество при подаче иска не злоупотребило правом. Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения арендатором арендных платежей, не только нарушает права собственника земельного участка, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем ухудшается положение кредиторов общества. Возврат земельного участка его собственнику не мог быть квалифицирован как преимущественное удовлетворение требований одного из кредиторов общества.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены в части на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Обществу при принятии кассационной жалобы предоставлена отсрочка уплаты 3000 рублей государственной пошлины. С учетом результатов рассмотрения кассационной жалобы названная сумма подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по делу № А53-34242/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агронефтесервис» (ИНН 2347011274, ОГРН 1042326316230) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова