﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-17071/2019

г. Краснодар

16 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Семарс» (ОГРН 1162651061870) – Губской С.Б. (генеральный директор), от ответчика – акционерного общества «НК «Роснефть» – Ставрополье» (ОГРН 1022601948720) – Корнеева А.О. (доверенность от 21.12.2020), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семарс» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 по делу А63-17071/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Семарс» (далее – общество «Семарс», ООО «Семарс», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к акционерному обществу «НК «Роснефть» – Ставрополье» (далее – АО «НК «Роснефть» – Ставрополье», компания), в котором просило:

– урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды недвижимости от 28.12.2018, и считать его заключенным в редакции, изложенной в исковом заявлении.

Решением от 19.11.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.02.2021, суд урегулировал возникшие между сторонами разногласия, установив редакцию пунктов 1.2., 2.1.1., 2.1.2., 2.1.4., 2.2.3., 2.5., 3.1., 3.2.1., 3.2.2., 3.4., 4.1., 4.2., 4.3., 5.1., 5.2., 5.3., 6.2., 6.3., 7.4., 8.4. договора аренды, а также исключив из него пункты 2.1.7., 2.2.8., 2.2.10., 2.3.2., 2.6., 7.3., 7.6.

Судебное решение мотивировано следующим. На основании договора              купли-продажи от 10.06.2016 между Выприковой В.С. (продавец) и ООО «Семарс» (покупатель), к обществу перешло право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 9 594 кв. м с кадастровым номером 26:11:031403:166, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, х. Вязники,            ул. Первомайская, 1а, с разрешенным использованием «под производственную базу» (далее также – земельный участок с кадастровым номером 26:11:031403:166), и расположенные на нем подъездные железнодорожные пути необщего пользования № 23 (протяженностью 90,5 м), № 24 (протяженностью 94,5 м), № 25 (протяженностью 8 м),      № 26 (протяженностью 82 м), о чем совершены записи о регистрации права                         от 22.06.2016. На земельном участке с кадастровым номером 26:11:031403:166 также расположены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности           АО «НК «Роснефть» – Ставрополье», а именно, нежилые здания (площадью 143,2 кв. м, 170,7 кв. м, 238,2 кв. м) и сооружения (площадью 93 кв. м, 93 кв. м, 1 647 кв. м). Выприкова В.С. ранее приобрела вышеназванные земельный участок и железнодорожные пути необщего пользования по договору купли-продажи от 26.11.2015 у общества с ограниченной ответственностью «Сельхознефтегазстройинвест» (далее –                        ООО «Сельхознефтегазстройинвест»). Между ООО «Сельхознефтегазстройинвест» и       АО «НК «Роснефть» – Ставрополье» были заключены договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:031403:166 (от 01.10.2014 на срок до 31.08.2015; далее также – договор аренды от 01.10.2014, договор № 44) и договор аренды железнодорожных путей необщего пользования № 23 – № 26 (от 01.09.2015 на срок до 31.07.2016; далее также – договор аренды от 01.09.2015, договор № 26). Между ООО «Семарс» и                        АО «НК «Роснефть» – Ставрополье» возникли и разрешены арбитражными судами ряд споров: по делу № А63-14106/2017 (о взыскании с компании в пользу общества задолженности по арендной плате за использование земельного участка и расположенных на нем железнодорожных путей), по делу № А63-14693/2018, объединенному с делом         № А63-16486/2018 (о взыскании с компании в пользу общества долга по арендной плате и пени по договорам аренды от 01.10.2014, от 01.09.2015, о признании ООО «Семарс» арендодателем по названным договорам аренды, о понуждении общества к исполнению договорной обязанности по предоставлению актов об оказании услуг по согласованной форме), по делу № А63-20036/2018 (о понуждении компании подписать акты           приема-передачи к договору аренды земельного участка от 01.10.2014 и к договору аренды железнодорожных путей необщего пользования от 01.09.2015). Судебные акты по делам № А63-14106/2017, № А63-14693/2018, № А63-20036/2018 вступили в законную силу. При этом в рамках дела № А63-20036/2018 суд обязал АО «НК «Роснефть» – Ставрополье» возвратить ООО «Семарс» по акту приема-передачи железнодорожные пути необщего пользования, переданные по договору аренды от 01.09.2015; пришел к выводу об отсутствии оснований для обязания компании вернуть обществу земельный участок после прекращения договора аренды от 01.10.2014, исходя из того, что на данном участке расположены принадлежащие АО «НК «Роснефть» – Ставрополье» объекты недвижимости, право собственности на которые, зарегистрировано в установленном порядке. Между сторонами нет спора о необходимости заключения нового договора аренды недвижимости, в ходе рассмотрения настоящего дела они подтвердили наличие не разрешенных разногласий по отдельным пунктам договора аренды от 28.12.2018, предложенного к заключению компании обществом. В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны его заключить. Исследовав договор аренды недвижимости от 28.12.2018 в редакции, подписанной обществом, протокол разногласий  к нему, направленный в адрес общества письмом компании от 18.04.2019 (далее также – протокол разногласий от 18.04.2019), письмо общества от 28.06.2019 о результатах рассмотрения протокола разногласий (далее – письмо от 28.06.2019), а также правовые позиции сторон, изложенные в представленных в материалы дела документах, суд установил редакцию пунктов 1.2., 2.1.1., 2.1.2., 2.1.4., 2.2.3., 2.5., 3.1., 3.2.1., 3.2.2., 3.4., 4.1., 4.2., 4.3., 5.1., 5.2., 5.3., 6.2., 6.3., 7.4., 8.4. договора аренды, исключил из него пункты 2.1.7., 2.2.8., 2.2.10., 2.3.2., 2.6., 7.3., 7.6. В связи с частичным удовлетворением иска неимущественного характера, расходы истца по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика.  

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, дополнительно отметив непредставление компанией доказательств того, что отсутствие оформленных долгосрочных арендных отношений препятствует эксплуатации недвижимого имущества по спорному договору.  

В кассационной жалобе ООО «Семарс» просит решение от 19.11.2020 и апелляционное постановление от 15.02.2021 отменить в части, изложить резолютивную часть в отношении пунктов 1.2., 2.1.1, 2.1.2., 2.1.4., 2.2.3., 2.2.10., 2.3.2., 2.5., 2.6., 3.1., 3.2.1., 3.2.2., 3.4., 4.1., 4.2., 4.3., 5.1., 5.2., 5.3., 7.4., 8.4. договора аренды от 28.12.2018 в приведенной в жалобе редакции, исключить из него пункты 2.2.8., 7.3., 7.6.

В то же время, непосредственно в тексте кассационной жалобы изложены возражения общества относительно позиции судов по пунктам 1.2., 2.1.1., 2.1.7., 2.2.10., 2.3.2., 2.5., 2.6., 3.1., 5.3. спорного договора аренды недвижимости.

По мнению подателя жалобы, пункт 1.2. договора надлежит принять в редакции истца, так как железнодорожный путь № 24 не может исключаться из состава арендуемых объектов по причине приведения его в негодность самим ответчиком; железнодорожный путь № 24 неразрывно связан с земельным участком, не может быть выделен в самостоятельный хозяйственный объект и предоставлен иному лицу, ввиду ограничения допуска на нефтебазу (опасный производственный объект). В связи с необходимостью включения в предмет договора аренды железнодорожного пути № 24, указанием на него необходимо дополнить пункт 2.1.1. В договоре истца отсутствовал пункт 2.1.7, поэтому упоминание о нем из резолютивной части надлежит исключить. Поскольку контроль выполнения условий использования имущества лежит на арендодателе, пункт 2.2.10. надлежит включить в договор аренды в редакции, предложенной истцом. Суд незаконно исключил из договора пункт 2.3.2., тем самым, разрешил арендатору увеличивать площадь объектов, принадлежащих АО «НК «Роснефть» – Ставрополье» на земельном участке, принадлежащем ООО «Семарс», без разрешения последнего. Пункт 2.5., взаимосвязанный с пунктом 2.3.2., подлежит оставлению в первоначально предложенной истцом редакции. Арендодатель в настоящее время не намерен продавать имущество, поэтому в договоре подлежит оставлению пункт 2.6. В соответствии с проведенной по делу судебной экспертизой стоимость аренды имущества составила 322 616,67 руб. в месяц. Названная цена аренды не покрывает затрат на деятельность общества, не подлежит уменьшению на НДС и стоимость аренды железнодорожного пути № 24. Арендодатель настаивает на сумме договора 500 000 руб. ежемесячно. Суд необоснованно исключил из пункта 5.3. договора условие об обязанности арендатора письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее    пяти дней до окончания срока действия договора. В соответствии с положениями        статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в договоре может быть указан срок, в который арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок.

Письменный отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании руководитель ООО «Семарс» на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель АО «НК «Роснефть» – Ставрополье» просил жалобу отклонить.

Арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

При разрешении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно нормам статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 424 Гражданского кодекса).

Закреплено в статье 606 Гражданского кодекса, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 по делу № 305-КГ17-15833, от 07.02.2019                    № 309-ЭС18-8960).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы       от 19.06.2020 № 3-Г/2020, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам № А63-14106/2017, № А63-14693/2018, № А63-20036/2018, судебные инстанции урегулировали возникшие между сторонами преддоговорные разногласия, установили содержание отдельных условий договора аренды недвижимости (земельного участка и железнодорожных путей), принадлежащего на праве собственности обществу, ряд условий из договора аренды исключили. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела; суды первой и второй инстанций самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства.

Возражения подателя жалобы, обусловленные необходимостью включения в состав имущества, подлежащего передаче в аренду обществом компании, железнодорожного пути № 24 (пункты 1.2., 2.1.1. договора), окружным судом не принимаются. Неразрывная связь указанного объекта с земельным участком с кадастровым номером 26:11:031403:166, непригодность его к эксплуатации, не являются обстоятельствами, обязывающими общество принять железнодорожный путь № 24 в аренду. Отсутствие у спорного объекта признаков самостоятельной вещи судами не установлено; железнодорожный путь № 24 поставлен на государственный кадастровый учет, право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, он неоднократно выступал предметом гражданско-правовых сделок. Вопросы обеспечения доступа арендодателя к железнодорожному пути № 24, в том числе возможность формирования земельного участка, занимаемого названным объектом и необходимого для его эксплуатации, предметом настоящего спора не являлись.

Ссылаясь на отсутствие в договоре пункта 2.1.7., податель жалобы не учел, что такой пункт предложен к включению в договор аренды недвижимости компанией в протоколе разногласий от 18.04.2019 и согласован обществом в письме от 28.06.2019. Условие, согласованное сторонами в качестве дополнительного пункта 2.1.7., об обязанности арендодателя не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, судами фактически не исследовалось, выводы по нему в мотивировочной части судебных актов отсутствуют. 

Условие, урегулированное судом в качестве пункта 2.1.7. договора, предусматривающее осуществление при необходимости капитального ремонта сданного в аренду имущества, по существу сторонами не оспаривается. Для исправления порядкового  номера соответствующего условия, и ошибочного указания в резолютивной части решения на исключение указанного, урегулированного судом условия, истец вправе обратиться в суд первой инстанции в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса.

Приведенные в жалобе аргументы относительно исключения судом пункта 2.2.10. договора, в связи с наличием со стороны арендодателя и арендатора разных предложений по процедуре и сроку допуска представителя арендодателя для контроля использования принадлежащего обществу имущества арендатором, обязательность какого-либо из указанных предложений не подтверждают, сами по себе право арендодателя контролировать использование принадлежащего ему имущества арендатором в  соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса), не ограничивают. 

Вопреки доводам жалобы, исключение пункта 2.3.2. договора и изменение редакции его пункта 2.5., не связано с использованием АО «НК «Роснефть» – Ставрополье» принадлежащих ему на праве собственности объектов (не являющихся объектом аренды). Действия, совершение которых в силу законодательства Российской Федерации возможно при наличии согласия собственника земельного участка, в любом случае потребуют от компании получения такого согласия общества, как собственника участка с кадастровым номером 26:11:031403:166.

Изменение судом редакции пункта 2.5. договора не отменяет правила пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исключенный судом пункт 2.6. договора аренды, правила, ограничивающего   права какой-либо из его сторон, не содержал, поскольку не исключал достижение сторонами соглашения по вопросу о выкупе имущества; в равной мере, отсутствие    пункта 2.6. в договоре аренды не исключает достижение сторонами соответствующего соглашения. Норме пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса не соответствовала редакция пункта 2.6. договора аренды, предложенная как истцом, так и ответчиком, обязательной для другой стороны, суд обоснованно не признал ни одну из них.

Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, допускающие указание в договоре аренды срока, в который арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, податель жалобы не обосновал необходимость установления в пункте 5.3. договора именно предложенного им срока (пять дней до окончания срока действия договора), а также не учел, что в отсутствие в договоре соответствующего срока, такая обязанность должна быть исполнена арендатором в разумный срок до окончания действия договора.

Доводы жалобы, в которых истец настаивает на ежемесячном размере арендной платы 500 000 руб., судом округа отклоняются, как заявленные без учета результатов проведенной по делу судебной экспертизы, не опровергнутых какой-либо из сторон в установленном процессуальным законом порядке, при недоказанности обществом обязанности компании приобрести в аренду железнодорожный путь № 24.

 При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 19.11.2020 и апелляционного постановления от 15.02.2021 по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой исследовали собранные по делу доказательства, установили имеющие значение для его правильного разрешения фактические обстоятельства, к которым верно применили нормы права. Нарушений процессуального закона, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 по делу                                  № А63-17071/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            Н.С. Мазурова 

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова