ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-7507/2021

Дело № А41-63587/17

04 августа 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 августа 2021 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Шальневой Н.В., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ФИО2 – ФИО3, представитель по нотариально заверенной доверенности № 77 АГ 5679974 от 10.02.2021, зарегистрированной в реестре за № 77/123-н/77- 2021-2-325; 

от ООО «ГарантияСтройИнвест» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от временного управляющего ФИО4 – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2021 г. по делу № А41-63587/17 о признании ООО «ГарантияСтройИнвест» несостоятельным (банкротом), по заявлению ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года по делу № А41-63587/17 в отношении общества с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройИнвест» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО4.

Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 240 от 23 декабря 2017 г. 

В арбитражный суд поступило заявление ФИО2 о признании права собственности на квартиру №125, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Раменский муниципальный район, городское поселение Раменское, 

<

...> (строительный номер 21).

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2021 г. в удовлетворении заявления ФИО2 отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

От временного управляющего ФИО4 поступили письменные пояснения, в которых временный управляющий просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 223, 266, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО «ГарантияСтройИнвест» и временного управляющего ФИО4, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на сайте http://kad.arbitr.ru. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО2, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что определение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела,  12 марта 2014 г. ФИО2 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» предварительный договор № 402-21-14-125 участия в долевом строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по ул. Мира (район Северное шоссе) в г. Раменское, Московской области 1 очереди строительства.

Предметом договора является обязанность сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира (район Северное шоссе) в г. Раменское Московской области, на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора.

При этом обязательными (существенными) условиями основного договора будут являться следующие.

Предмет основного договора: Общество обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры, расположенный по строительному адресу: 

<

...> (район Северное шоссе) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства: 1-комнатную квартиру № 125, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. 

Описание Объекта долевого строительства, согласно проектной документации: Строительный номер квартиры-125, Номер дома 21, Этаж 14, Планируемая площадь 40.1 кв.м.. Положение на площадке-прямо, Номер на площадке-5.

Стороны согласовали, что квартира передается участнику долевого строительства без отделки, без стяжки пола, за исключением деревянной (металлической) входной двери, оконных и балконных блоков из ПВХ, остекленных лоджий из ПВХ. Электричество и другие инженерные коммуникации проведены в Объект долевого строительства до приборов учета.

Срок передачи Обществом квартиры участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. 

Плановый срок ввода дома в эксплуатацию -1 (первый) квартал 2015 года.

Цена договора эквивалентна стоимости квартиры и составляет: 1 752 691 руб.

Точная площадь квартиры будет определена по окончании строительства на основании данных обмеров БТИ. 

Цена договора является фиксированной (твердой) и не подлежит изменению при условии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств, за исключением случая, указанного в пункте 9 настоящего договора.

ФИО2 свои обязательства по договору исполнила надлежащим образом и в полном объеме оплатила обусловленную договором цену за строительство объекта долевого строительства (квартиры), что подтверждается: квитанцией к приходному кассовому ордеру № 334-0000341 от 12 марта 2014 г., кассовым чеком 0014 - на сумму 900 000 руб., кассовым чеком 0015 - на сумму 852 691 руб., а всего на сумму 1 752 691 рублей.

04 марта 2016 года между участниками долевого строительства было заключено Соглашение об уступке права требования № 402-21-14-125 по договору № ГСП-402/21участия в долевом строительстве жилого дома». 

По условиям указанного соглашения кредитор (ООО «ГарантияСтройПроект») уступает, а новый кредитор (ФИО2) обязуется оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением, права требования к должнику по договору № ГСП-402/21 участия в долевом строительстве жилого дома от 15 сентября 2014 года, заключенному между кредитором и должником и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25 ноября 2014 года за № 50-50-52/702/2014- 42, в части принятия от должника в собственность, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию односекционного многоэтажного жилого дома (корп. № 21).

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:134. 50:23:0110146:289, общей площадью 14169 кв.м., по адресу: Московская область, Раменский муниципальный район, г. Раменское, Северное шоссе), следующей квартиры.

24 апреля 2018 года Министерством строительного комплекса Московской области застройщику - ООО «ГарантияСтройИнвест» было выдано Разрешение на строительство» № RU50-23-10551-2018 объекта капитального строительства, а именно: 22-этажного односекционного жилого дома (поз.21), расположенного по адресу: Московская область, Раменский муниципальный район, городское поселение Раменское, 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0110146:134. 50:23:0110146:289, общей площадью 14169 кв.м .

19 декабря 2019 года Министерством жилищной политики Московской области выдано Разрешение на ввод дома в эксплуатацию № RU50-23-14938-2019.

На основании Постановления Администрации Раменского муниципального района Московской области от 21.10.2019г. № 11051 данному дому присвоен адрес: Российская Федерации, Московская область, Раменский муниципальный район, городское поселение Раменское, 

<

...>.

В настоящее время ООО «ГарантияСтройИнвест» завершило строительные работы многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Раменский муниципальный район, городское поселение Раменское, 

<

...>.

Однако квартира № 125 участнику долевого строительства ФИО2 не передана, не смотря на то, что она полностью оплачена, срок передачи квартиры истек 01 июня 2015 года.

В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 

6) о  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, при этом застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В настоящем обособленном споре арбитражным апелляционным судом установлено, что заявителем представлены доказательства, подтверждающие оплату ФИО2 денежных средств по договору в полном объеме за приобретаемое жилое помещение.

Арбитражный апелляционный суд принимает также во внимание разъяснения, изложенные в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, о том, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав.

Также по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве  к договорам, предусматривающим передачу жилых помещений  относятся  договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесение денежных средств и иного имущества в качестве вклада в складочный капитал хозяйственного товарищества с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.

Согласно позиции, изложенной в  Определении  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.02.2015 №305-ЭС14-1186 по делу №А40-80775/2013, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Из материалов дела следует, что ФИО2 свои обязательства по договору исполнила надлежащим образом и в полном объеме оплатила обусловленную договором цену за строительство объекта долевого строительства (квартиры), что подтверждается: квитанцией к приходному кассовому ордеру № 334-0000341 от 12 марта 2014 г., кассовым чеком 0014 - на сумму 900 000 руб., кассовым чеком 0015 - на сумму 852 691 руб., а всего на сумму 1 752 691 рублей.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства,  арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности требований ФИО2

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований ФИО2, указал только на то, что соглашение об уступке права требования от 04.03.2016 № 402-21-14-125 по договору № ГСП-402/21 участия в долевом строительстве не было зарегистрировано в установленном порядке.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 г. N 15510/12, положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целом, так и требование о  регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция суда первой инстанции, посчитавшего, что при  отсутствии государственной регистрации соглашения об уступке права требования от 04.03.2016 № 402-21-14-125 ФИО2 не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей  Закона N 214-ФЗ. Отсутствие регистрации соглашения об уступке права требования не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Таким образом, определение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта о признании за ФИО2 права собственности на квартиру № 125 в доме по адресу: Раменский муниципальный район Московской области, городское поселение Раменское,  

<

...>.

На основании изложенного и  руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 4 части 1 статьи 270, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2021 г. по делу № А41-63587/17 - отменить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру № 125 дома 22, Северное шоссе, г. Раменское, городское поселение Раменское, Раменский муниципальный район Московской области.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.П. Мизяк

Судьи

 

Н.В.  Шальнева

В.А.  Мурина